Дело № 2-175/2025

42RS0001-01-2024-002686-87

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Анжеро-Судженский городской суд Кемеровской области в составе:

председательствующего Гурьяновой В.И.,

при секретаре Семеновой И.Г.,

рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Анжеро-Судженске

27 января 2025 года

гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Успех агро» к администрации Анжеро-Судженского городского округа, Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях о признании права собственности на самовольную постройку,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам о признании права собственности на самовольную постройку. 

Свои требования мотивировали тем, что истцу на праве аренды принадлежит земельный участок площадью 1689 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, на основании договора аренды №

<

адрес>-ФЗ от 

<

дата>.

В 2023 году истец произвел реконструкцию принадлежащего ему здания, расположенного на вышеуказанном земельном участке, кадастровый номер здания № общей площадью 1095,1 кв.м., что подтверждается техническим паспортом от 

<

дата> и техническим отчетом от 

<

дата>.

Реконструкция объекта соответствует целевому назначению земельного участка, здание находится в его границах.

Получить необходимую документацию истцу не удалось, так как был получен отказ от Управления архитектуры, в ином порядке оформить право собственности истец лишен.

Просит суд признать за истцом право собственности на самовольную постройку «Хостел» кадастровый №, расположенную по адресу: 

<

адрес>

Представитель истца ООО «Успех агро» ФИО1, действующая на основании доверенности, в судебном заседании на заявленных исковых требованиях настаивала.

Представитель ответчика администрации Анжеро-Судженского городского округа, в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения спора извещен надлежаще. В своем письменном отзыве на исковое заявление просил суд рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации Анжеро-Судженского городского округа.

Представитель ответчика Межрегионального территориального управления Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, просил дело рассмотреть в его отсутствие. Представил в суд письменное возражение, приобщенное к материалам дела.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу:

По смыслу п. 1 ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 209 Гражданского Кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

Судом установлено, что 02.10.2018 между МТУ Росимущества в Кемеровской о Томской областях и ООО «Успех агро» был заключен договор аренды № 

<

адрес>-ФЗ земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 1689кв.м., разрешенное использование: для нужд промышленности и иного назначения (л.д. 11-15).

Согласно п. 1.2 договора на участке, расположен объект недвижимого имущества с кадастровым номером №, принадлежащий на праве собственности арендатору.

На основании Закона Кемеровской области от 4 мая 2010 г. N 52-ОЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Кемеровской области в сфере местного самоуправления" 

<

адрес> горка вошел в состав 

<

адрес>

Согласно свидетельству о регистрации права ООО «Успех агро» принадлежит торговый центр, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 599,6кв.м., кадастровый №. Право собственности зарегистрировано 

<

дата> (л.д.10). Также данное обстоятельство подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.152).

Согласно исковому заявлению и пояснениям представителя истца в 2023 году истец произвел реконструкцию здания. Спорный объект является хостелом, здание используется для временного проживания, имеет номера/комнаты различной вместимости с оборудованными спальными местами без дополнительных удобств, что подтверждается техническим отчетом 17/3-2024 НТУ.

Был изготовлен технический паспорт на здание расположенное по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 

<

дата> общая площадь здания составила 1095,1кв.м.

Между тем, согласно градостроительного заключения № от 

<

дата> реконструируемое здание - соответствует основному виду разрешенного использования земельного участка в данной территориальной зоне градостроительного регламента (ст. 41 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Анжеро-Судженский городской округ» утвержденные решением Совета народных депутатов Анжеро-Судженского городского округа от 31.08.2023г. №208).

Здание не соответствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №№

Особое мнение главного архитектора: объект капитального строительства - здание, в соответствии со статьей 51 (ч.2) Градостроительного кодекса РФ может существовать как объект капитального строительства. Рекомендовано внести изменения в границы земельного участка с кадастровым номером № и привести вид разрешенного использования в соответствие с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Анжеро-Судженский городской округ», утвержденными Решением Совета народных депутатов Анжеро-Судженского городского округа от 31.08.2023 №208, ст.41.

Согласно пункту 1 статьи 263, пункта 2 статьи 260 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания, сооружения, осуществлять перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (статья 42 ЗК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Частью 3 статьи 85 ЗК РФ установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами (абзац 6 части 4 статьи 85 ЗК РФ).

В силу статьи 2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В силу статьи 49 ГрК РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 3, 3.1 и 3.8 настоящей статьи. Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы или негосударственной экспертизы.

По правилам части 2.2 статьи 49 ГрК РФ, в случае, если объекты капитального строительства, указанные в пунктах 4 и 5 части 2 настоящей статьи, относятся к объектам массового пребывания граждан, экспертиза проектной документации на осуществление строительства, реконструкции указанных объектов капитального строительства является обязательной.

В силу положений статьи 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (пункт 1).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (пункт 2).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3).

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 44 от 12 декабря 2023 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" указано, что в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

В силу положений статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ) - пункт 43.

Истцом возведен объект, на земельном участке, вид разрешенного использования которого не предусматривает возведение объектов в качестве средства размещения отдыхающих.

Кроме того отсутствуют доказательства того, что до начала строительства предпринимались необходимые и достаточные меры для получения разрешительных документов.

Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок предоставлен истцу для нужд промышленности и иного назначения 

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом либо в соответствии с условиями договора, либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

При этом предоставление земельного участка заявителю в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся. 

Изменение вида разрешенного использования земельного участка влечет изменение характеристик земельного участка, то есть предмета договора аренды.

Поскольку земельный участок предоставлен истцу для определенных целей, изменение существующего вида его разрешенного использования без соблюдения особенностей, предусмотренных законом, недопустимо.

Поскольку самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается, то в тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка, судом не может быть удовлетворено. Иное решение противоречило бы положениям ст. 8 ЗК РФ, определяющей порядок отнесения земель к категориям и перевода их из одной категории в другую.

Учитывая фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что спорный объект недвижимости обладает признаками самовольной постройки, оснований для удовлетворения требований не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Успех агро» к администрации Анжеро-Судженского городского округа, Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях о признании права собственности на самовольную постройку, отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: 

Решение суда в окончательной форме изготовлено: 30.01.2025.