Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

05 сентября 2018 года г. Нальчик 

Нальчикский городской суд КБР в составе: 

председательствующего Огузова Р.М.,

при секретаре Тлепшевой А.К., 

с участием:

представителя истца-ответчика ФИО1 по доверенности № от 20.08.2018 года, со сроком полномочий на 3 года ФИО2,

представителя ответчика-истца Местной администрации г.о. Нальчик по доверенности № от 09.01.2018 года, со сроком полномочий до 31.12.2018 года ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к Местной администрации городского округа Нальчик о признании права собственности на самовольную постройку; по встречному иску Местной администрации г.о. Нальчик к ФИО1 о возложении обязанности привести объект капитального строительства в соответствие с разрешением на строительство,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к Местной администрации городского округа Нальчик о признании права собственности на самовольную постройку.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указал, что является правообладателем земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 899 кв.м., кадастровый номер: №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. На указанном земельном участке расположен принадлежащий истцу на праве собственности объект незавершенного строительства с кадастровым номером: №.

Указанный объект незавершенного строительства в настоящее время реконструирован, и представляет собой 7-ми этажное здание кафе-магазина с подвалом, назначение нежилое, общей площадью 3 856,4 кв.м., в том числе площадь подвала - 520 кв.м.

В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Вместе с тем, согласно этой же правовой норме, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, действующим законодательством РФ предусмотрено наличие ряда условий, при которых, на самовольную постройку может быть признано право собственности. К данным условиям относятся: наличие прав на земельный участок, на котором находится самовольная постройка; сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц; лицо, создавшее самовольную постройку, приняло надлежащие меры к ее легализации (постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»); сохранение постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

ФИО1 указывает, что им соблюдены указанные условия. Возведенный им объект недвижимости не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается заключением эксперта ООО «Нальчикское Проектное Бюро». Согласно выводам указанного заключения, строительство объекта недвижимости выполнено технически правильно и находится в пределах допустимого, соответствуя требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории РФ, прочность и устойчивость строения не нарушена, поэтому угрозу жизни и здоровью граждан возведенное строение не создает.

Истцом приняты надлежащие меры к легализации постройки, ФИО1 обращался в Местную администрацию г.о. Нальчик с заявлением по вопросу выдачи правоустанавливающих документов на возведенный объект недвижимости.

На основании изложенного, истец ФИО1 просит суд признать за ним право собственности на объект недвижимости: 6-ти этажное здание кафе-магазина с подвалом, назначение нежилое, площадь застройки - 530 кв.м., общая площадь - 3 856,4 кв.м., в том числе площадь подвала - 520 кв.м, количество этажей - 7, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

23.08.2018 года Местная администрация г.о. Нальчик обратилась в суд со встречным иском к ФИО1 о возложении обязанности привести объект капитального строительства в соответствие с разрешением на строительство.

В обоснование встречного иска указано, что 03.11.2010 года Местной администрацией г.о. Нальчик ФИО8. было выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства - двухэтажного здания магазина-кафе с подвалом, общей площадью 221,7 кв.м.

25.01.2013 года между ФИО7. и ФИО1 был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ФИО1 приобрел незавершенное строительством здание магазина-кафе с подвалом по 

<

адрес> в 

<

адрес>. Таким образом, в настоящий момент ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, площадью 899 кв.м. по 

<

адрес>. В 

<

адрес>.

В реестре договоров аренды земельных участков г.о. Нальчик числится договор аренды № от 24.06.2016 года на вышеуказанный земельный участок. Срок аренды до 23.06.2019 года.

Вместе с тем, в ходе проведения проверочных мероприятий сотрудниками управления муниципального контроля Местной администрации г.о. Нальчик выявлен факт отклонения от выданной проектно-разрешительной документации при строительстве объекта, что является нарушением, за которое предусмотрена административная ответственность по ст. 9.4 КоАП РФ. 

По вышеуказанному факту были направлены материалы в прокуратуру г. Нальчика с просьбой рассмотреть возможность привлечения ФИО1, как собственника незавершенного строительством объекта, к административной ответственности.

ФИО1 отклонившись от разрешенных параметров строительства, возвел шестиэтажное здание кафе-магазина с подвалом, общей площадью 3 856,4 кв.м., без полученного в установленном порядке разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства. Данный факт подтверждается также и исковым заявлением ФИО1

Тем самым ФИО1 нарушена ч. 6 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ, ст. 5 Федерального закона РФ от 30.12.2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», п. 1 ст. 20 «Закона об архитектурной деятельности РФ».

Кроме того, решением Нальчикского городского суда от 18.04.2014 года на ФИО1 возложена обязанность привести незавершенный строительством объект, на тот момент трехэтажное капитальное строение, в соответствие с проектной документацией и разрешением на строительство от 03.11.2010 года №.

На основании изложенного Местная администрация г.о. Нальчик просит суд обязать ФИО1 за свой счет привести объект капитального строительства 6-ти этажное здание с кафе-магазина с подвалом, назначение нежилое, площадью застройки 530 кв.м., общей площадью 3 856,4 кв.м., количество этажей -7, расположенный на земельном участке с кадастровым номером: №, по адресу: 

<

адрес>, в соответствие с выданным Местной администрацией г.о. Нальчик разрешением на строительство от 03.11.2010 года №, путем сноса 3, 4, 5 и 6 этажей.

Истец-ответчик ФИО1, будучи надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, от него поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, с участием его представителя ФИО2

Представитель истца-ответчика ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования ФИО1 поддержал, просил удовлетворить их по основаниям, изложенным в иске, в удовлетворении встречных исковых требований Местной администрации г.о. Нальчик просил отказать за необоснованностью. 

Представитель ответчика-истца Местной администрации г.о. Нальчик по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признала, просила отказать ему в иске за необоснованностью, встречные исковые требования просила удовлетворить по основаниям, изложенным во встречном иске. 

Суд, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, счел необходимым рассмотреть дела в отсутствие истца-ответчика ФИО1

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 и отказе в удовлетворении встречных исковых требований Местной администрации г.о. Нальчик по следующим основаниям.

Постановлением Местной администрации г.о. Нальчик № 937 от 08.05.2009 года ФИО9 был предоставлен на праве аренды, сроком до 01.05.2016 года земельный участок, площадью 900 кв.м., в 

<

адрес> по 

<

адрес> в 

<

адрес>. Этим же постановлением ФИО10 было разрешено проектирование здания магазина-кафе с благоустройством прилегающей территории.

03.11.2010 года Местной администрацией г.о. Нальчик ФИО11 было выдано разрешение № на строительство 2-этажного здания магазина-кафе с подвалом, площадью застройки - 153,4 кв.м., общей площадью 221,7 кв.м., срок действия разрешения - до 01.11.2011 года.

25.01.2013 года между ФИО12. (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ФИО1 приобрел у ФИО13. за 5 900 000 рублей незавершенное строительством здание магазина-кафе с подвалом (6 % готовности), площадью застройки 153,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>

26.01.2013 года ФИО1 было выдано свидетельство о государственной регистрации права серии № на незавершенное строительством здание магазина-кафе с подвалом (6 % готовности), площадь застройки 153,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>.

06.05.2016 года между МКУ «Управление земельных отношений Местной администрации г.о. Нальчик» и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 899 кв.м., кадастровый №, вид разрешенного использования: под магазин-кафе, срок аренды с 24.06.2016 года по 23.06.2019 года. Согласно п. 1.8. договора аренды, на земельном участке имеется незавершенное строительством здание кафе-магазина с подвалом.

ФИО1 проведена реконструкция указанного здания магазина-кафе с подвалом, в результате чего общая площадь магазина-кафе с подвалом составила 3 856,4 кв.м.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Реконструкция, согласно пункту 14 вышеуказанной нормы, - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

В силу части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольные постройки может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. 

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с разъяснениями, данными в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 года), в соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ, использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено, что истец-ответчик ФИО1 предпринимал меры к легализации самовольной реконструкции объекта капитального строительства, обратившись с этой целью в Местную администрацию г.о. Нальчик, однако 29.06.2018 года ему было отказано в положительном решении вопроса, в связи с отклонением от выданной проектно-разрешительной документации при строительстве объекта.

В соответствии с техническим отчетом о состоянии несущих элементов каркаса объекта капитального строительства на предмет дальнейшей безопасной эксплуатации, изготовленным ООО «Нальчикское проектное Бюро», техническое состояние конструкций построенного объекта - шестиэтажного здания кафе-магазина по адресу: 

<

адрес>, находится в удовлетворительном состоянии и полностью пригодно для его дальнейшей безопасной эксплуатации. Основные технико-экономические показатели: этажность здания - 6 (с учетом мансарды); площадь застройки - 530,0 кв.м.; общая площадь здания - 3 856,4 кв.м., в том числе подвала - 520 кв.м.; количество этажей - 7.

Указанный технический отчет изготовлен организацией, имеющей свидетельство № от 14.10.2015 года о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, в связи с чем, суд доверяет сделанному заключению, что спорная самовольная постройка не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

При таких обстоятельствах, оценивая вышеуказанный технический отчет по правилам ст. ст. 59, 60, 67 ГПК РФ, суд признает этот документ относимым, допустимым и достоверным доказательством и принимает его во внимание при вынесении решения по делу.

В соответствии с разъяснениями, данными в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года, при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции дано в пункте 14 статьи 1 ГсК РФ. Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГсК РФ, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»), однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.

При изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади.

Наличие решение Нальчикского городского суда КБР от 18.04.2014 года о возложении на ФИО1 обязанности привести незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: 

<

адрес> в соответствие с проектной документацией и разрешением на строительство от 03.11.2010 года №, не лишает ФИО1 права обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности на самовольную постройку. При рассмотрении дела по иску Местной администрации г.о. Нальчик к ФИО3, ФИО1 о возложении обязанности привести незавершенный строительством объект недвижимости в соответствие с проектной документацией и разрешением на строительство, ФИО1 со встречным иском о признании права собственности на самовольную постройку, не обращался. 

На основании изложенного, суд считает необходимым признать за ФИО1 право собственности на самовольную постройку - нежилое 7-ми этажное здание кафе-магазина, включая подвал, общей площадью 3 856,4 кв.м., в том числе площадь подвала - 520 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>.

В связи с удовлетворением иска ФИО1, исключающим возможность удовлетворения встречного иска, в удовлетворении встречного иска Местной администрации г.о. Нальчик суд считает необходимым отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить. 

Признать за ФИО1 право собственности на самовольную постройку - нежилое 7-ми этажное здание кафе-магазина, включая подвал, общей площадью 3 856,4 кв.м., в том числе площадь подвала - 520 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>.

В удовлетворении встречных исковых требований Местной администрации г.о. Нальчик к ФИО1 о возложении обязанности привести объект капитального строительства в соответствие с разрешением на строительство - отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР путем подачи апелляционной жалобы через Нальчикский городской суд КБР в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 10.09.2018 года.

Председательствующий: Огузов Р.М.