Дело № 2-3255/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Липецк 26 ноября 2018 г.

Правобережный районный суд г. Липецка в составе:

председательствующего Коровкиной А.В.

при секретаре Брежневой А.Ю., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Строймастер» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда,

установил:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «Строймастер» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда. В обоснование заявленных требований истцы указывают, что 16 марта 2016 г. заключили с ответчиком договор участия в долевом строительстве № 47/в, предметом которого является четырехкомнатная квартира № (номер условный, строительный) в пятом подъезде на седьмом этаже общей проектной площадью 108,71 кв.м., жилой площадью 64,93 кв.м. в многоквартирном жилом здании с подземной автостоянкой, магазинами по 

<

адрес>. Объект долевого строительства приобретался истцами в общую долевую собственность: ФИО2 – 4/5 долей, ФИО3 – 1/5 доли. Согласно п. 2.1 договора цена квартиры составила 4 430 000 рублей и была оплачена истцами. В соответствии с п. 3.1.1 договора ответчик обязуется своими силами либо с привлечением других лиц построить дом и ввести его в эксплуатацию в третьем квартале 2018 г. либо ранее установленного срока, в силу п. 3.12 договора в течение четырех месяцев со дня ввода в эксплуатацию ответчик обязуется передать истцам по акту приема-передачи объект, о чем письменно извещает истцов путем направления заказного письма. Ссылаясь на то, что разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию было получено ответчиком 31 января 2018 г., объект долевого строительства должен был быть передан истцам не позднее 31 мая 2018 г., однако был фактически передан 28 сентября 2018 г., истцы просят взыскать с ООО «Строймастер» пропорционально их долям неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи участникам долевого строительства объекта долевого строительства, рассчитанную в соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» за период с 1 июня 2018 г. по 28 сентября 2018 г. в размере 257 826 рублей, компенсацию морального вреда в размере 60 000 рублей и штраф. 

Истец ФИО1 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал, истец ФИО2 судебное заседание покинула. 

Представитель ответчика ООО «Строймастер» по доверенности ФИО4 иск не признала, указывая, что со стороны ответчика отсутствует факт нарушения обязательств по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок, разрешение на ввод в эксплуатацию дома 

<

адрес> получено ООО «Строймастер» 31 января 2018 г., то есть значительно раньше запланированного срока (третий квартал 2018 г. – 30 сентября 2018 г.). По мнению представителя ответчика, четырехмесячный срок передачи квартиры подлежит исчислению с предполагаемой даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, то есть с 30 сентября 2018 г. Поскольку квартира передана истцам по акту приема-передачи 28 сентября 2018 г., то установленный договором срок застройщиком не нарушен. При этом впервые о готовности объекта к передаче истцам ООО «Строймастер» сообщило в июне 2018 г., 27 июня 2018 г. истцы осмотрели квартиру, но акт не подписали, истцы намеренно затягивали срок передачи квартиры путем направления в адрес ответчика с июня 2018 г. по сентябрь 2018 г. нескольких одинаковых претензий с указанием на одни и те же недостатки, несмотря на то, что имеющиеся недостатки были устранены после получения первой из них. Кроме того, истцами была допущена просрочка оплаты объекта долевого строительства. В случае установления вины ответчика в неисполнении обязательства по договору участия в долевом строительстве представитель ответчика просила суд применить положения ст. 333 ГК Российской Федерации, снизив размер взыскиваемых сумм до разумных пределов.

Выслушав объяснения истца ФИО1, представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему. 

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, по смыслу Закона об участии в долевом строительстве, застройщик передает объект долевого строительства после ввода в эксплуатацию созданного объекта недвижимости (многоквартирного дома).

Согласно п. 2 ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать указание на срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, который является существенным условием договора. 

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

На основании ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно ч. 3 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1). Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).

Как указано в части 3 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Таким образом, по смыслу статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, именно получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства, нарушение которого влечет за собой ответственность, предусмотренную Законом об участии в долевом строительстве.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г., в случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), – с другой.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве).

Из материалов дела следует, что 16 марта 2016 г. между ООО «Строймастер» (застройщик) и ФИО2, ФИО1 (участники долевого строительства) заключен договор долевого участия в строительстве № 47/в, предметом которого и объектом долевого строительства является четырехкомнатная квартира № (номер условный, строительный), в пятом подъезде на седьмом этаже, общей площадью (проектной) 108,71 кв.м., жилой – 64,93 кв.м., в том числе площадью лоджии 1 4,5 кв.м., площадью лоджии 2 1,44 кв.м., в многоэтажном многоквартирном жилом здании с подземной автостоянкой, магазинами по 

<

адрес>. Объект долевого строительства приобретался истцами в общую долевую собственность: ФИО2 – 4/5 долей, ФИО3 – 1/5 доли.

Цена договора согласно п. 2.1 является фиксированной и составляет 4 430 000 рублей, не подлежит изменению в случае отклонения данных натурного обмера от проектных площадей объекта в большую или меньшую сторону. 

Согласно п. 2.2 договора оплата будет производиться следующим образом: 886 000 рублей передаются застройщику в течение трех календарных дней после государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, 506 286 рублей выплачиваются застройщику до 15 июня 2016 г., 506 286 рублей – до 15 сентября 2016 г., 506 286 рублей – до 15 декабря 2016 г., 506 286 рублей – 15 марта 2017 г., 506 286 рублей – до 15 июня 2017 г., 506 286 рублей – до 15 сентября 2017 г., 506 284 рубля – до 15 декабря 2017 г. 

В силу п. 3.1.1 договора застройщик обязуется своими силами либо с привлечением других лиц построить дом и в порядке, установленном градостроительным законодательством, получить разрешение на ввод в эксплуатацию в третьем квартале 2018 г. либо ранее установленного срока. Согласно п. 3.1.2 договора в течение четырех месяцев со дня ввода в эксплуатацию застройщик обязуется передать участникам долевого строительства по акту приема-передачи объект, о чем письменно извещает участников долевого строительства путем направления заказного письма по адресу, указанному участникам долевого строительства в реквизитах данного договора. 

Строительство объекта производится согласно проектно-технической документации и условиям договора о предмете, качество работ соответствует обязательным требованиям технических и градостроительных регламентов (п. 3.1.3). 

Обязательства застройщика считаются выполненными в полном объеме с момента подписания сторонами настоящего договора акта приема-передачи на объект (п. 3.1.7).

Согласно п.п. 3.2.1-3.2.3 участники долевого строительства обязуются уплатить цену договора строго на условиях и в сроки, указанные в разделе 2 настоящего договора; после выполнения застройщиком своих обязательств в течение срока, указанного в разделе 3.1 договора, полностью осмотреть объект и принять его по акту приема-передачи; подписать акт приема-передачи в течение 10 дней с момента извещения их застройщиком о готовности сдачи объекта либо письменно уведомить застройщика об отказе в подписании акта и причинах такого отказа. 

В случае, если объект построен застройщиком с отступлением от условий договора и (или) предусмотренных обязательных требований, приведшим к ухудшению его качества, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для использования по прямому назначению, участники долевого строительства вправе требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок (п. 4.1.2).

31 января 2018 г. Департаментом градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка выдано разрешение № на ввод в эксплуатацию многоэтажного многоквартирного жилого здания с подземной автостоянкой, магазинами по 

<

адрес>. 

28 июня 2018 г. истцы обратились к ответчику с письменным заявлением, в котором указали: «27 июня 2018 г. нами после получения по телефону приглашения об осмотре квартиры был осуществлен выезд в целях осмотра четырехкомнатной квартиры № (номер условный, строительный) в пятом подъезде на седьмом этаже общей площадью (проектная) 108,71 кв.м. в многоэтажном многоквартирном жилом здании с подземной автостоянкой, магазинами по строительному адресу: 

<

адрес>, и последующего подписания акта приема-передачи квартиры в соответствии с условиями заключенного между нами и ООО «Строймастер» 16 марта 2016 г. договора долевого участия в строительстве № 47/в.

В ходе осмотра были обнаружены недостатки и нарушения СНиП, ГОСТ и пунктов заключенного с нами Договора долевого участия в строительстве № 47/в от 16 марта 2016 г. (далее – ДДУ), а именно:

- отсутствует тяга вентиляции на кухне и в обоих санузлах – грубейшее нарушение СНиП, прошу обеспечить наличие тяги в системе вентиляции;

- частично отсутствует штукатурка на стенах в жилых комнатах (комнаты площадью 12,8 кв.м. и 13,8 кв.м.) и коридоре – нарушение п. 1.2. ДДУ, должны быть оштукатурены все стены;

- в обоих санузлах отсутствует слой гидроизоляции стяжки пола – грубейшее нарушение СНиП, стяжка в санузлах должна укладываться на слой гидроизоляции, прошу выполнить гидроизоляцию;

- в санузле площадью 5,28 кв.м., выпуск канализации имеет диаметр 50 мм, который не предназначен для установки унитаза – нарушение ДДУ, в соответствии с прилагаемой планировкой к ДДУ в данном санузле предусмотрена установка ванны, умывальника и унитаза, прошу установить выпуск, предусмотренный для установки унитаза;

- в жилой комнате площадью 17,9 кв.м. повреждена облицовка откоса окна – сквозное отверстие нарушение ГОСТ, прошу установить облицовку откоса без повреждений;

- в жилой комнате площадью 12,8 кв.м. повреждена облицовка откоса окна – глубокие царапины – нарушение ГОСТ, прошу установить облицовку откоса без повреждений;

- в жилой комнате площадью 12,8 кв.м. повреждена облицовка откоса двери в лоджию – сквозное отверстие; дверь в лоджию поцарапана, дверь не имеет жесткости и болтается, дверь не отрегулирована и при закрывании цепляет дверной проем, ручка двери разболтана и плохо работает – нарушение ГОСТ, прошу полностью заменить дверной блок и установить облицовку откоса без повреждений;

- в жилой комнате площадью 20,3 кв.м. левая ручка окна разболтана и плохо работает – нарушение ГОСТ, прошу заменить ручку;

- во всех комнатах подоконники вздуты вверх к центру – нарушение ГОСТ, прошу установить подоконники по уровню и без вздутий.

- радиаторы отопления закреплены на двух кронштейнах на стенах – нарушение СНиП, крепление должно быть выполнено не менее чем на 3 кронштейнах на стенах.

Согласно договору долевого участия в строительстве № 47/в от 16 марта 2016 г., заключенного между нами и ООО «Строймастер», принятие квартиры осуществляется по акту приема-передачи при условии выполнения застройщиком всех обязательств по договору участия в долевом строительстве, в том числе выполнения всех видов работ, а также устранения замечаний по качеству выполненных работ.

Предлагаем Вам устранить недостатки, изложенные выше.

После уведомления нас об устранении указанных недостатков выражаем готовность повторно осмотреть квартиру и при отсутствии замечаний подписать акт приема-передачи согласно условиям договора долевого участия в строительстве № 47/в от 16 марта 2016 г.

Кроме того, между нами и ООО «Строймастер» 16 марта 2016 г. заключен договор долевого участия в строительстве № 7/а, предметом которого является подземная автостоянка № общей площадью 14,31 кв.м. Просим Вас сообщить нам сроки передачи указанной подземной автостоянки». Указанное письмо было получено ответчиком 2 июля 2018 г. 

27 июля 2018 г. на указанное заявление истцов ООО «Строймастер» был дан ответ за № 387, согласно которому: «Вами в ходе осмотра квартиры 

<

адрес> были выданы следующие замечания:

1) Отсутствует тяга вентиляции на кухне и в обоих санузлах –грубейшее нарушение СНиП, прошу обеспечить наличие тяги в системе вентиляции (Вентиляция в квартире присутствует, пластиковые окна и двери при проверке вами вентиляции были закрыты, соответственно, не было естественного притока воздуха. СНиП 41-01-2003).

2) Частично отсутствует штукатурка на стенах в жилых комнатах (комнаты площадью 12,8 кв.м. и 13,8 кв.м.) и коридоре – нарушение п. 1.2. ДДУ – должны быть оштукатурены все стены: В соответствии с ДДУ застройщик обязан выполнять работы согласно проекту «Многоэтажного многоквартирного жилого здания с подземной автостоянкой, магазинами по 

<

адрес>» раздел проекта: 184-14-АР 38 лист – п. 7 Монолитные стены, колонны, ригели не оштукатуриваются.

3) В жилой комнате площадью 17,9 кв.м. повреждена облицовка откоса окна – сквозное отверстие – нарушение ГОСТ, прошу установить облицовку откоса без повреждений (замечание устранено).

4) В жилой комнате площадью 12,8 кв.м. повреждена облицовка откоса окна – глубокие царапины – нарушение ГОСТ, прошу установить облицовку откоса без повреждений (замечание устранено, откос заменен).

5) В жилой комнате площадью 12,8 кв.м. повреждена облицовка откоса двери в лоджию – сквозное отверстие; дверь в лоджию поцарапана, дверь не имеет жесткости и болтается, дверь не отрегулирована и при закрывании цепляет дверной проем, ручка двери разболтана и плохо работает – нарушение ГОСТ, прошу полностью заменить дверной блок и установить облицовку откоса без повреждений (откос двери заменен, дверь отрегулирована и произведена замена дверной ручки).

6) В жилой комнате площадью 20,3 кв.м. левая ручка окна разболтана и плохо работает – нарушение ГОСТ – прошу заменить ручку (замечание устранено, ручка заменена).

7) Во всех комнатах подоконники вздуты вверх к центру – нарушение ГОСТ, прошу установить подоконники по уровню и без вздутий (замечание устранено, подоконники перемонтированы).

8) Радиаторы отопления закреплены на двух кронштейнах на стенах –нарушение СНиП, крепление должно быть выполнено не менее чем на 3 кронштейнах на стенах: все радиаторы закреплены на 3 кронштейна.

9) В санузле площадью 5,28 кв.м. выпуск канализации имеет диаметр 50 мм, который не предназначен для установки унитаза – нарушение ДДУ, в соответствии с прилагаемой планировкой к ДДУ в данном санузле предусмотрена установка ванны, умывальника и унитаза, прошу установить выпуск, предусмотренный для установки унитаза: в соответствии с ДДУ застройщик обязан выполнять работы согласно проекту, выпуск канализации выполнен в соответствии с проектом «Многоэтажного многоквартирного жилого здания с подземной автостоянкой, магазинами по 

<

адрес>», раздел проекта: 184-14-ВК, лист 21.

10) В обоих санузлах отсутствует слой гидроизоляции стяжки пола – грубейшее нарушение СНиП, стяжка в санузлах должна укладываться на слой гидроизоляции, прошу выполнить гидроизоляцию: в соответствии с проектом «Многоэтажного многоквартирного жилого здания с подземной автостоянкой, магазинами по 

<

адрес>», раздел проекта: 184-14-АР, гидроизоляция полов в санузлах не предусмотрена.

Просим Вас прийти па повторный осмотр квартиры № 270 и принять».

3 августа 2018 г. истцы обратились к ответчику с заявлением, в котором указали, что на их заявление от 27 июля 2018 г. был направлен ответ об устранении ряда недостатков, однако «не устранены следующие повреждения: 

- частично отсутствует штукатурка на стенах в жилых комнатах (комнаты площадью 12,8 кв.м. и 13,8 кв.м.) и коридоре – нарушение п. 1.2. ДДУ, должны быть оштукатурены все стены, при этом в ДДУ не указано, что не подлежат оштукатуриванию монолитные стены, колонны и ригели;

- в обоих санузлах отсутствует слой гидроизоляции стяжки пола – грубейшее нарушение СНиП 2.03.13-88 «Полы», согласно которым в помещениях с высокой и средней интенсивностью воздействия жидкостей на пол, к которым относятся санузлы и ванные комнаты, стяжка в санузлах должна укладываться на слой гидроизоляции, просим выполнить гидроизоляцию согласно СНиП;

- в санузле площадью 5,28 кв.м. выпуск канализации имеет диаметр 50 мм, который не предназначен для установки унитаза – нарушение ДДУ, в соответствии с прилагаемой планировкой к ДДУ в данном санузле предусмотрена установка ванны, умывальника и унитаза, просим установить выпуск, предусмотренный для установки унитаза;

в жилой комнате площадью 12,8 кв.м. повреждена облицовка откоса двери в лоджию – сквозное отверстие; дверь в лоджию поцарапана, дверь не имеет жесткости и болтается, дверь не отрегулирована и при закрывании цепляет дверной проем, ручка двери разболтана и плохо работает – нарушение ГОСТ, просим полностью заменить дверной блок и установить облицовку откоса без повреждений.

Указанные выше нарушения являются грубейшим нарушениями СНиП и условий договора долевого участия в строительстве № 47/в от 16 марта 2016 г., заключенного между нами и ООО «Строймастер».

Повторно просим Вас устранить данные нарушения.

После уведомления нас об устранении вышеуказанных недостатков выражаем готовность повторно осмотреть квартиру и при отсутствии замечаний подписать акт приема передачи согласно условиям договора долевого участия в строительстве № 47/в от 16 марта 2016 г.

Также повторно просим Вас сообщить нам сроки передачи подземной автостоянки в соответствии с заключенным между нами и ООО «Строймастер» 16 марта 2016 г. договором долевого участия в строительстве № 7/а, предметом которого является подземная автостоянка № общей площадью 14,31 кв.м.».

Заявление истцов получено ответчиком 6 августа 2018 г.

20 августа 2018 г. истцы обратились к ответчику с заявлением, согласно которому: «Между нами, ФИО1 и ФИО2 (далее – участники), и ООО «Строймастер» 16 марта 2016 г. были заключены договор долевого участия в строительстве № 47/в (далее – договор 1), предметом которого является четырехкомнатная квартира № (номер условный, строительный) в пятом подъезде на седьмом этаже общей площадью (проектная) 108,71 кв.м. в многоэтажном многоквартирном жилом здании с подземной автостоянкой, магазинами по строительному адресу: 

<

адрес> и договор долевого участия в строительстве № 7/а (далее – Договор 2), предметом которого является подземная автостоянка № общей площадью (проектная) 14,31 кв.м. в многоэтажном многоквартирном жилом здании с подземной автостоянкой, магазинами по строительному адресу: 

<

адрес>.

С нашей стороны обязательства в части оплаты предмета договора 1 и договора 2 выполнены своевременно и в полном объеме.

Со стороны ООО «Строймастер» нарушен п. 3.1.2. договора 1 и п. 3.1.2. Договора 2.Согласно п. 3.1.2. договора 1 и договора 2 ООО «Строймастер» обязан в течение четырех месяцев со дня ввода дома в эксплуатацию передать участникам долевого строительства по акту приема-передачи объект долевого строительства.

Акт приема-передачи по договору 1 не подписан по причине выявленных нами недостатков в ходе осмотра квартиры 27 июня 2018 г. и неустранения до текущего момента ООО «Строймастер» всех недостатков, перечисленных нами в письме б/н от 28 июня 2018 г.

Акт приема-передачи по договору 2 не подписан по причине того, что мы не располагаем никакой информацией о готовности подземной автостоянки №, ООО «Строймастер» нам информацию никаким образом не доводило.

По нашему мнению, нарушение сроков передачи допущено в связи с тем, что дом введен в эксплуатацию 31 января 2018 г. (согласно данным официального сайта Департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка дом введен в эксплуатацию 31 января 2018 г. на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №).

Соответственно, ООО «Строймастер» обязано было передать нам квартиру в соответствии с п. 3.1.2. договора 1 и подземную автостоянку в соответствии с п. 3.1.2. договора 2 не позднее 31 мая 2018 г.

В соответствии с договором 1 и договором 2, а также в соответствии со статьей 6 Федерального закона РФ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30 декабря 2004 г. предлагаем вам в добровольном порядке:

1. Уплатить неустойку за нарушение сроков передачи квартиры по договору 1 в размере 196 987 рублей 33 копейки.

2. Уплатить неустойку за нарушение сроков передачи подземной автостоянки по договору 2 в размере 29 792 рубля 67 копеек.

В случае непередачи квартиры по договору 1 и подземной автостоянки по договору 2 по акту приема-передачи до 1 сентября 2018 г. сумма неустойки подлежит пересчету в большем размере.

Кроме того, в связи с наличием недостатков, выявленных в ходе осмотра квартиры и неустранения ООО «Строймастер» данных недостатков до текущего времени, а именно:

- частично отсутствует штукатурка на стенах в жилых комнатах (комнаты площадью 12,8 кв.м. и 13,8 кв.м.) и коридоре – нарушение п. 1.2. договора 1;

- в обоих санузлах отсутствует слой гидроизоляции стяжки пола – грубейшее нарушение СНиП 2.03.13-88 «Полы», согласно которым в помещениях с высокой и средней интенсивностью воздействия жидкостей на пол, к которым относятся санузлы и ванные комнаты, стяжка в санузлах должна укладываться на слой гидроизоляции;

- в санузле площадью 5,28 кв.м. выпуск канализации имеет диаметр 50 мм, который не предназначен для установки унитаза – нарушение договора 1, в соответствии с прилагаемой планировкой к договору 1 в данном санузле предусмотрена установка ванны, умывальника и унитаза, выпуск должен иметь диаметр 110 мм;

- в жилой комнате площадью 12.8 кв.м. повреждена облицовка откоса двери в лоджию – сквозное отверстие; дверь в лоджию поцарапана, дверь не имеет жесткости и болтается, дверь не отрегулирована и при закрывании цепляет дверной проем, ручка двери разболтана и плохо работает – нарушение ГОСТ.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона РФ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30 декабря 2004 г. предлагаем Вам снизить стоимость договора 1 до 4 405 000 (четыре миллиона четыреста пять тысяч) рублей и вернуть нам излишне уплаченную сумму в размере 25 000 (двадцать пять тысяч) рублей».

Претензия истцов была получена ответчиком 24 августа 2018 г.

В ответ на претензию истцов от 20 августа 2018 г. ООО «Строймастер» в письме от 27 августа 2018 г. за № 435 сообщило, что «Вами в ходе осмотра в ходе осмотра квартиры 

<

адрес> были выданы следующие замечания:

1) Частично отсутствует штукатурка на стенах в жилых комнатах (комнаты площадью 12,8 кв.м. и 13,8 кв.м.) и коридоре – нарушение п. 1.2. ДДУ, должны быть оштукатурены все стены: Согласно проекту «Многоэтажного многоквартирного жилого здания с подземной автостоянкой, магазинами по 

<

адрес>» раздел проекта: 184-14-АР, 38 лист – п.7 Монолитные стены, колонны, ригели не оштукатуриваются.

2) В жилой комнате площадью 12,8 кв.м. повреждена облицовка откоса окна – глубокие царапины – нарушение ГОСТ, прошу установить облицовку откоса без повреждений (замечание устранено).

3) В санузле площадью 5,28 кв.м. выпуск канализации имеет диаметр 50 мм, который не предназначен для установки унитаза – нарушение ДДУ, в соответствии с прилагаемой планировкой к ДДУ в данном санузле предусмотрена установка ванны, умывальника и унитаза, прошу установить выпуск, предусмотренный для установки унитаза: выпуск канализации выполнен в соответствии с проектом «Многоэтажного многоквартирного жилого здания с подземной автостоянкой, магазинами по 

<

адрес>», раздел проекта: 184-14-ВК, лист 21.

4) В обоих санузлах отсутствует слой гидроизоляции стяжки пола – грубейшее нарушение СНиП, стяжка в санузлах должна укладываться на слой гидроизоляции, прошу выполнить гидроизоляцию: проектом «Многоэтажное многоквартирное жилое здание с подземной автостоянкой, магазинами по 

<

адрес>», раздел проекта: 184-14-АР, гидроизоляция полов в санузлах не предусмотрена.

5. По договорам долевого участи № 47/в от 16 марта 2016г. и № 7/а от 16 марта 2016 г. срок ввода дома в эксплуатацию – 3 квартал 2018 г., срок передачи – 4 месяца со дня ввода дома в эксплуатацию по договору долевого участия.

На сегодняшний день договорные обязательства ООО «Строймастер» не нарушены.

На основании вышеизложенного, уплату неустойки за нарушение сроков передачи квартиры и подземной автостоянки считаем необоснованной.

Приглашаем Вас в течение трех дней с момента получения данного уведомления осмотреть квартиру № и подземную автостоянку № и подписать акты приема-передачи».

28 сентября 2018 г. ООО «Строймастер» (застройщик) в лице генерального директора ФИО5 и ФИО2, ФИО1 (участники, долевики) подписан акт приема-передачи квартиры, согласно которому застройщик передал, а участники (долевики) приняли четырехкомнатную квартиру № Участники (долевики) приобретают квартиру в общую долевую собственность: ФИО2 приобретает 4/5 доли объекта на праве общей долевой собственности, ФИО1 приобретает 1/5 доли объекта на праве общей долевой собственности. Общая площадь квартиры: 103,0 кв.м., в т.ч. жилая: 64,8 кв.м. Квартира расположена на седьмом этаже в пятом подъезде по почтовому адресу: 

<

адрес> (строительный адрес: 

<

адрес>). Квартира оборудована горячим и холодным водоснабжением, канализацией, централизованным отоплением, электроосвещением. Техническое состояние жилого помещения пригодно для проживания, у участников (долевиков) претензий к выполненным работам нет. Стоимость квартиры оплачена полностью, стороны претензий друг к другу не имеют. Участники (долевики) ознакомлены с инструкцией по эксплуатации квартиры. Межквартирные лестничные клетки, лестницы, коридоры, технические подвалы, а также несущие и ограждающие конструкции, механическое, электрическое и иное оборудование, обслуживающее более одного участника» (долевика), передаются в общую долевую собственность собственников жилых помещений в многоквартирном доме на основании действующего законодательства Российской Федерации. С момента подписания настоящего акта ответственность за квартиру переходит к участникам (долевикам). Участники (долевики) обязуются нести расходы на содержание и коммунальные услуги с момента подписания настоящего акта. С момента подписания настоящего акта приема-передачи застройщик и участники (долевики) претензий друг к другу не имеют.

Акт приема-передачи от 28 октября 2018 г. содержит указание, что долевики принимают квартиру со следующими недостатками: 

- частично отсутствует штукатурка на стенах в жилых комнатах (комнаты площадью 12,8 кв.м. и 13,8 кв.м.) и коридоре – нарушение п. 1.2. договора;

- в обоих санузлах отсутствует слой гидроизоляции стяжки пола – грубейшее нарушение СНиП 2.03.13-88 «Полы», согласно которым в помещениях с высокой и средней интенсивностью воздействия жидкостей на пол, к которым относятся санузлы и ванной комнаты, стяжка в санузлах должна укладываться на слой гидроизоляции;

- в санузле площадью 5,28 кв.м. выпуск канализации имеет диаметр 50 мм, который предназначен для установки унитаза – нарушение договора, в соответствии с прилагаемой планировкой к договору в данном санузле предусмотрена установка ванны, умывальника и унитаза, выпуск должен иметь диаметр 110 мм. 

Согласно п. 1 ст. 431 ГК Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Принимая во внимание буквальное значение указанных в п.п. 3.1.1, 3.1.2 и приведенных выше условий договора долевого участия в строительстве № 47/в от 16 марта 2016 г., суд приходит к выводу, что объект долевого строительства должен был быть передан ответчиком истцам не позднее 31 мая 2018 г. Довод ответчика о том, что предельным сроком передачи объекта долевого строительства является 31 января 2019 г., не может быть принят во внимание, поскольку п. 3.1.2 установлена обязанность застройщика передать участникам долевого строительства по акту приема-передачи объект долевого строительства в течение четырех месяцев со дня ввода дома в эксплуатацию (то есть в данном случае с 31 января 2018 г.), а не со дня истечения предельного срока передачи объекта долевого строительства, определенного в п. 3.1.1 договора (30 сентября 2018 г.).

Кроме того, как указывалось выше, в силу ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ч. 1). Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 2).

Как указано в ч. 3 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Таким образом, по смыслу ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве, именно получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства, нарушение которого влечет за собой ответственность, предусмотренную Законом об участии в долевом строительстве.

Исчисление срока передачи объекта участникам долевого строительства с даты планируемого срока завершения строительства, не совпадавшей с датой получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, противоречит условиям заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве. 

Доводы ответчика о том, что четырехмесячный срок передачи квартиры, установленный п. 3.1.2 договора, подлежит исчислению с даты окончания планируемого ввода дома в эксплуатацию (третий квартал 2018 г.), а не с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (то есть с 31 января 2018 г.), как это предусмотрено договором и Законом об участии в долевом строительстве, основаны на ошибочном толковании норм права и условий договора.

Согласно ч.ч. 4-6 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Из объяснений сторон следует, что истцы – участники долевого строительства – были извещены ответчиком о завершении строительства многоквартирного дома в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче в двадцатых числах июня 2018 г. Полагая, что объект долевого строительства не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, истцы письмом от 28 июня 2018 г. потребовали безвозмездного устранения выявленных недостатков. В письме от 27 июля 2018 г., полученном 2 августа 2018 г., ответчик сообщил об устранении ряда выявленных недостатков, что истцами не оспаривалось. При этом ответчик указал, что отдельные замечания участников долевого строительства (впоследствии отраженные истцами в акте приема-передачи квартиры от 28 сентября 2018 г.) не соответствуют проектной документации на жилой дом. На какие-либо обстоятельства, свидетельствующие об уважительности причин непринятия объекта долевого строительства в период со 2 августа 2018 г. по 28 сентября 2018 г., истцы не ссылались. Пребывание истцов в отпуске к уважительным причинам непринятия объекта долевого строительства отнести нельзя. При наличии претензий относительно качества передаваемого объекта истцы были вправе изложить их акте приема-передачи, что и было ими сделано. 

Таким образом, суд полагает, что период просрочки должен исчисляться с 1 июня 2018 г. по 2 августа 2018 г. Кроме того, стоит отметить, что фактически квартира, являющаяся объектом долевого строительства, была передана истцам значительно ранее срока, на который они имели основание рассчитывать, исходя из условий заключенного сторонами договора. 

Размер ключевой ставки с 26 марта 2018 г. по 16 сентября 2018 г. составлял 7,25% (Информация Банка России от 23 марта 2018 г.), следовательно, расчет неустойки будет являться следующим: 4 430 000 рублей (стоимость объекта долевого строительства) х 7,25% (ключевая ставка в указанный период) / 300 х 63 (количество дней просрочки) х 2) = 110 871 рубль 36 копеек.

Основания для освобождения ООО «Строймастер» от обязательства по уплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства истцам за период с 1 июня 2018 г. по 2 августа 2018 г. отсутствуют.

Довод ответчика о просрочке истцами оплаты первого взноса по договору долевого участия в строительстве № 47/в от 16 марта 2016 г. на 2 (первый платеж в сумме 499 000 рублей совершен 26 марта 2016 г.) и 3 дня (второй платеж в сумме 440 000 рублей – 27 марта 2016 г.) соответственно не может повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований о взыскании неустойки, поскольку материалами дела подтверждается и ответчиком не оспорено, что общая цена договора (4 430 000 рублей) была истцами уплачена, просрочка внесения первого платежа в совокупности на три дня является незначительной.

Ответчиком заявлено о применении положений ст. 333 ГК Российской Федерации со ссылкой на несоразмерность исчисленной неустойки последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 333 ГК Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В абзаце втором пункта 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что применение статьи 333 ГК Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п.п. 3 и 4 ст. 1 ГК Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, выраженной Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 21 декабря 2000 г. № 277-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в статье 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Принимая во внимание приведенные выше норму права и её толкование, учитывая баланс интересов сторон, конкретные обстоятельства дела, поведение ответчика, которым строительство объекта долевого строительства окончено и квартира истцам передана, период просрочки, составляющий более трех месяцев, а также степень негативных последствий для истцов, наступивших в результате несвоевременного исполнения ответчиком своих обязательств, суд полагает неустойку в размере 110 871 рубль 36 копеек явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства и находит допустимым уменьшение размера взыскиваемой неустойки до 20 000 рублей. 

Суд полагает, что сумма неустойки в указанном размере отвечает требованиям разумности и справедливости, соразмерна последствиям нарушения обязательства. С учетом принадлежащих истцам долей в праве общей долевой собственности на квартиру, являющуюся объектом долевого строительства, в пользу ФИО2 подлежит взысканию неустойка в размере 16 000 рублей, в пользу ФИО1 – 4 000 рублей.

Поскольку судом с ответчика в пользу истцов взыскана неустойка, то есть установлено нарушение прав истцов как потребителей, с ответчика в силу положений ст. 15 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» подлежит взысканию компенсация морального вреда, размер которой судом с учетом обстоятельств дела определяется в 2 000 рублей в пользу каждого из истцов.

При удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей).

Штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной в пользу истца ФИО2 составляет 9 000 рублей ((16 000 рублей + 2 000 рублей) х 50%), в пользу истца ФИО1 – 3 000 рублей ((4 000 рублей + 2 000 рублей) х 50%).

Поскольку представителем ответчика заявлено о несоразмерности неустойки, разновидностью которой является и штраф, последствиям нарушенного обязательства, с учетом соблюдения баланса интересов сторон, суд находит подлежащей применению ст. 333 ГК Российской Федерации и приходит к выводу о том, что сумма штрафа также подлежат снижению: с ООО «Строймастер» в пользу ФИО2 подлежит взысканию штраф в размере 4 500 рублей, в пользу ФИО1 – 1 500 рублей. Суд считает, что именно такой размер штрафа соответствует установленным обстоятельствам дела, объему вины ответчика, и последствиям нарушенного обязательства. 

На основании ст. 103 ГПК Российской Федерации с ответчика в бюджет г. Липецка за рассмотрение иска в суде подлежит взысканию государственная пошлина, которая рассчитывается в соответствии со ст. 333.19 НК Российской Федерации в размере 1 400 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

решил:

взыскать с ООО «Строймастер» в пользу ФИО2 неустойку в размере 16 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 2 000 рублей, штраф в размере 4 500 рублей, а всего 22 500 рублей.

Взыскать с ООО «Строймастер» в пользу ФИО1 неустойку в размере 4 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 2 000 рублей, штраф в размере 1 500 рублей, а всего 7 500 рублей.

Взыскать с ООО «Строймастер» в бюджет города Липецка государственную пошлину в размере 1 400 рублей.

Решение может быть обжаловано в Липецкий областной суд через Правобережный районный суд г. Липецка в течение месяца после вынесения судом решения в окончательной форме.

Председательствующий 

Мотивированное решение составлено 30 ноября 2018 г.