Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 мая 2018 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего-Судьи Родиной Т.А.

При секретаре Бамбуровой Т.А. 

рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело № 3а-1068/2018 по административному исковому заявлению ФИО2 об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области 

с участием представителя Управления Росреестра по Самарской области ФИО3,

у с т а н о в и л :

ФИО2 обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просила признать незаконным и отменить решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 9 февраля 2018 года № об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № и обязать комиссию осуществить пересмотр кадастровой стоимости земельного участка.

Свои требования ФИО2 мотивировала тем, что информация, содержащаяся в отчете об определении рыночной стоимости земельного участка, является достоверной, а выводы комиссии об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка являются необоснованными.

Административный истец в суд не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в направленном в суд заявлении просила рассмотреть дело в её отсутствие.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области ФИО3 заявленные требования не признала, сославшись на обоснованность позиции комиссии при принятии решения. 

Административные ответчики - комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, а также заинтересованные лица Администрация г.о. Сызрани, Министерство имущественных отношений Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований Управление Росреестра по Самарской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представили письменные отзывы, Администрация г.о. Сызрани – возражения.

Выслушав представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что административное исковое заявление ФИО2 подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Из материалов дела следует, что собственник земельного участка с кадастровым номером № ФИО2 обратилась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка.

Решением комиссии от 9 февраля 2018 года № заявление ФИО2 было отклонено.

Не согласившись с данным решением, административный истец 12 апреля 2018 года с соблюдением установленного частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации срока обратилась в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела. 

Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости регламентирован Порядком создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263.

Пунктом 20 указанного Порядка предусмотрено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение /если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций-оценщиков,- положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков/, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Исходя из приведенных норм закона, комиссия вправе отклонить заявление о пересмотре кадастровой стоимости только в случае несоответствия отчета об оценке требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности.

В комиссию был предоставлен отчет об оценке, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Федеральная лаборатория судебной экспертизы» от 31 октября 2017 года №, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2013 года определена в размере 2 927 000 руб. 

Отличие рыночной стоимости земельного участка, определённой указанным отчетом, от кадастровой стоимости, установленной Постановлением Правительства Самарской области от 13 ноября 2013 года № 610, составило более 30 %.

Отклоняя заявление ФИО2 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, комиссия указала, что на странице 65 оценщик указывает, что объект оценки относится к сегменту рынка недвижимости- земельные рынки Самарской области для размещения коммерческих объектов, а в дальнейшем на странице 65 отчета анализирует рынок земельных участков для строительства объектов коммерческого назначения, расположенных в городах областного подчинения с высоким потенциалом инвестиционного развития, исключив из исследования рынка значительное количество объектов-аналогов, расположенных в иных населенных пунктах Самарской области, что противоречит требованиям пункта 22 ФСО № 7.

Кроме того, по мнению комиссии, одним из правил отбора аналогов является их расположение в окружении административно-торговых, жилых объектов, однако же, в большинстве объявлений по объектам-аналогам информация по их ближайшему окружению отсутствует, в связи с этим отчет вводит в заблуждение – нарушен пункт 5 ФСО № 3.

Согласно подпункту «б» пункта 11 Федерального стандарта оценки № 7, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, при анализе рынка оценщик определяет сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Принимая во внимание разрешенное использование земельного участка- для столовой, фактическое расположение на земельном участке нежилых зданий шиномонтажной мастерской, оценщик сделал вывод о том, что объект оценки относится к сегменту рынка недвижимости –земельные рынка Самарской области для размещения коммерческих объектов недвижимости.

Критериями для отбора объектов-аналогов явились нахождение объектов недвижимости в собственности, отнесение объектов-аналогов к землям населенных пунктов, для размещения коммерческих объектов, расположение их в окружении административно-торговых, жилых объектов, то, что они свободны от улучшений, сопоставимы по площади, имеют в непосредственной близости инженерные коммуникации и расположены в городах областного подчинения с высоким потенциалом инвестиционного развития

По итогам мониторинга оценщиком выявлено 9 предложений о продаже земельных участков для строительства объектов коммерческого назначения, расположенные в г. Сызрани, г. Тольятти и г. Новокуйбышевске.

Анализируя социально-экономическое положение Самарской области, оценщик указал, что крупными городскими округами в Самарской области являются Самара, Тольятти, Сызрань и Новокуйбышевск, при этом город Сызрань занимает третье место по величине промышленного потенциала, приведя на странице 50 таблицу рейтинга городских округов Самарской области за 9 месяцев 2012 года.

Таким образом, подбор оценщиком объектов-аналогов с использованием сегмента рынка коммерческого назначения в городах областного подчинения с высоким потенциалом экономического развития, к которым отнесены г. Тольятти, г. Сызрань и г. Новокуйбышевск, не противоречат требованиям федеральных стандартов оценки.

Относительно замечания комиссии об отсутствии информации о ближайшем окружении объектов аналогов оценщик ФИО1 в своих письменных пояснениях указала, что информация о ближайшем окружении объектов-аналогов принята исходя из точного местоположения аналогов № 1, 2, 5 на карте городов Сызрани и Тольятти (Яндекс.Карты), для аналога № 4 - по результатам сопоставления данных карты г. Тольятти (Яндекс. Карты) и градостроительной карты г. Тольятти, для аналога № 4 - в ходе телефонного звонка по объявлению, что отражено под экранной копией объявления в приложении к отчету на странице 132. С учетом того, что объект оценки и объекты аналоги сопоставимы по данному параметру, корректировка по нему оценщиком не производилась.

В связи с изложенным суд приходит к выводу о том, что оценщиком соблюдены требования федеральных стандартов оценки при проведении исследования и составлении отчета, в связи с этим у комиссии не имелось оснований для отклонения заявления ФИО2 о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Доказательств в опровержение выводов, сделанных в отчете оценщика, соответствующих требованиям статей 60 – 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, сторонами по делу не представлено. О назначении судебной экспертизы стороны не ходатайствовали.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 результатом оспаривания решения Комиссии об отклонении заявления может являться признание решения Комиссии не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца. При этом в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что имеются основания для удовлетворения требований ФИО2 о признании не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим его права и законные интересы решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 9 февраля 2018 года № об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости.

Восстановительной мерой нарушенных прав административного истца является обязание комиссию устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления учреждения от 26 января 2018 года №.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьями 227-228 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р е ш и л :

Требования ФИО2 удовлетворить.

Признать несоответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права и законные интересы ФИО2 решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 9 февраля 2018 года №.

Обязать комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения ранее поданного ФИО2 заявления от 26 января 2018 года №.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.