___

Дело № 2а-9260/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Якутск 28 октября 2025 года 

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Макарова М.В., при секретаре Руфовой В.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по иску ФИО1 к Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации г. Якутска о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Административный истец обратилась в суд к административному ответчику с данным иском, указав, что 06.06.2025 г. истец обратилась с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ____, площадью ___ кв.м.. Ответчик в своем письме №-ДИиЗО от 25.06.2025 г. отказал истцу в связи с тем, что земельный участок используется не по целевому назначению, предыдущий договор аренды земельного участка расторгнут на основании уведомления о прекращении договора аренды земельного участка от 03.03.2025 г. в связи с окончанием срока действия договора, задолженностью по арендной плате и нецелевым использованием земельного участка. С данным отказом истец не согласна, указав, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства – ленточный бетонный фундамент, у истца имеется право на однократное заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства. Уведомление о расторжении договора аренды земельного участка направлено не по тому адресу, уведомление не соответствует нормам закона, действующего на момент заключения договора. Задолженность по арендной плате была погашена до подачи заявления о заключении нового договора аренды земельного участка. Ссылаясь на нормы действующего законодательства, истец просит признать незаконным вышеуказанное решение ответчика №-ДИиЗО от 25.06.2025 г. об отказе истцу в заключении нового договора аренды земельного участка и обязать ответчика рассмотреть заявление истца в соответствии с действующим законодательством.

Истец, надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте судебного заседания, не явилась. С учетом мнения сторон, суд считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель административного истца ФИО3 исковые требования в судебном заседании поддержал в полном объеме и просит удовлетворить. В период короновируса не могла использовать земельный участок и построить жилой дом, намерена завершить строительство дома. Задолженности по арендной плате не имеется.

Представитель административного ответчика и заинтересованного лица Окружной администрации г. Якутска ФИО4 считает исковые требования не обоснованными, а отказ законным. 

Изучив материалы дела, выслушав пояснения сторон, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ч.1 ст.218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи.

Судом установлено, что 08.07.2015 г. распоряжением заместителя главы городского округа «город Якутск» № зр ФИО2 был продлен срок аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью ___ кв.м., расположенный по адресу: ____, для использования под индивидуальный жилой дом. 

Договор аренды, действовавший до указанного продления, сторонами не предоставлен. Однако во взаимосвязи с пп.1 п.8 ст.39.8 Земельного кодекса РФ суд приходит к выводу о том, что минимальный срок предоставления указанного земельного участка в аренду составлял 3 года, и был предоставлен до 01.03.2015 г.

09.07.2015 г. между Департаментом имущественных и земельных отношений Окружной администрации г. Якутска и ФИО2 был заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка № для использования под индивидуальный жилой дом сроком с 09.07.2015 г. по 09.07.2020 г..

27.08.2019 г. между ФИО2, ФИО1 и Департаментом имущественных и земельных отношений Окружной администрации г. Якутска был заключен договор № о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно которого право аренды и иные права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка с кадастровым номером № № от 09.07.2015 г., перешли истцу. 

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, высказанной в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25, при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем по крайней мере полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы; по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

Из представленного суду технического паспорта объекта незавершенного строительства от 20.10.2017 г., заказанного ФИО2, следует, что объект незавершенного строительства представляет собой бетонный фундамент, назначение жилое, расположен на земельном участке с кадастровым номером с кадастровым номером №. Учитывая, что строящееся здание находится в регионе со сложными климатическими особенностями, степень готовности составляет 30%. Технический план подготовлен кадастровым инженером ФИО6, членом ___.

Факт нахождения указанного объекта незавершенного строительства подтверждается актом осмотра земельного участка МКУ «Агентство земельных отношений» городского округа «город Якутск» № от ____, где на фото № фототаблицы с геолокацией видно, расположение бетонного фундамента. Также данное обстоятельство подтверждается представленными фотографиями со стороны истца и спутниковыми снимками участка разных годов, начиная с мая 2012 года. Оснований не доверять указанным доказательствам у суда не имеется.

Как видно, объект незавершенного строительства возведен на земельном участке на законных основаниях в период действия договора аренды земельного участка.

Согласно п.2.1 договора аренды земельного участка № срок действия договора был установлен по 09.07.2020 г..

В силу ч. 6 ст. 19 Федеральный закон от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» до 01.03.2021 г. арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Закона №68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ; 2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды; 3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства РФ при использовании такого земельного участка.

Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 названной статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ не применяются (часть 7 статьи 19 Закона №98-ФЗ).

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (часть 8 статьи 19 Закона №98-ФЗ).

По смыслу приведенных нормативных положений на арендодателя в силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ возлагается обязанность заключения соглашения к договору аренды земельного участка, предусматривающего увеличение срока его действия, при наличии совокупности условий, установленных частью 6 статьи 19 Закона №98-ФЗ (в редакции Закона №166-ФЗ).

Указом Главы Республики Саха (Якутия) от 17.03.2020 №1055 был введен режим повышенной готовности на территории Республики Саха (Якутия) и мерах по противодействию распространению новой коронавирусной инфекции (COVID-19), который неоднократно продлевался Указами Главы Республики Саха (Якутия).

Указом Главы РС(Я) от 27.04.2020 №1143 «Об утверждении правил поведения, обязательных для исполнения гражданами и организациями при введении режима повышенной готовности в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) на территории Республики Саха (Якутия)» были введены ограничения в отношении граждан по передвижению, необходимости соблюдения режима самоизоляции.

Указанные обстоятельства явились препятствием для завершения истцом строительства жилого дома. Нормы Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» позволяли истцу продлить срок действия договора аренды земельного участка в результате введения режима повышенной готовности (чрезвычайной ситуации) на территории Республики Саха (Якутия).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Сторона, которой Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса).

Пунктом 2 статьи 621 указанного Кодекса установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса).

В таком случае согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В данном случае, после окончания действий договора аренды земельного участка № от 09.07.2015 г., действовавшего по 09.07.2020 г., арендодатель каких-либо возражений не направлял истцу, что свидетельствует о возобновлении договора аренды на тех же условиях.

Согласно п.6.1 указанного договора аренды земельного участка арендодатель имеет право досрочно в судебном порядке расторгнуть договор в определенных случаях, однако в судебном порядке арендодатель не обращался в суд.

Согласно п.6.4 договора, договор может быть расторгнут также в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

03.03.2025 г. Департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации г. Якутска, в период действий договора аренды земельного участка № от 09.07.2015 г., который в силу п.2 ст.621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях, направил в адрес истца уведомление №/ДИиЗО о прекращении договора аренды, сославшись на окончание действия договора, нецелевым использованием и задолженностью по арендной плате.

В данном случае, как было указано, арендодателем после 09.07.2020 г. возражений по поводу продления срока действия договора не заявлено, факт нецелевого использования ничем не подтвержден. До 03.03.2025 г. доказательств обследования спорного земельного участка со стороны ответчика не представлено. Представленные акты МКУ «Агентство земельных отношений» городского округа «город Якутск» № от 06.06.2025 г. и № от 27.10.2025 г. о нецелевом использовании истцом земельного участка не свидетельствуют. 

Из пункта 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

По выставленному счету от 23.04.2025 г. истцом 20.05.2025 г. произведена оплата арендной платы в размере 25 000 руб., на настоящее время задолженность погашена.

С иском о расторжении договора аренды земельного участка по данному основанию или по другим основаниям арендодатель не обращался.

04.06.2025 г. через Центр «Мои документы» истец обратилась с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером №.

25.06.2025 г. ответчик в своем письме №/ДИиЗО отказал истцу в заключении нового договора аренды без проведения торгов в связи с отсутствием оснований, предусмотренных подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, сославшись на акт обследования земельного участка МКУ «Агентство земельных отношений» городского округа «город Якутск» № от 06.06.2025 г., согласно которого было установлено, что земельный участок не освоен, не огорожен, на земельном участке объекты капитального строительства отсутствуют, следовательно, земельный участок используется не по целевому назначению.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Из содержания подпункта 10 пункта 2, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта его собственнику в случае, если уполномоченным органом в течение шести со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В данном случае, как было выше указано, истцом не реализовано право на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства. Наличие объекта незавершенного строительства переданного прежним арендатором истцу на спорном земельном участке судом установлено. 

Под нецелевым использованием земельного участка понимается фактическое использование земельных участков в целях, не соответствующих целевому назначению, установленному при предоставлении земельного участка землепользователю. В данном случае, факта нецелевого использования земельного участка со стороны истца не имеется. Из актов МКУ «Агентство земельных отношений» городского округа «город Якутск» № от 06.06.2025 г. и № от 27.10.2025 г. видно, что земельный участок имеет ограждение, на нем расположены металлические балки, имеется объект незавершенного строительства – бетонный фундамент жилого дома. На дату подачи заявления задолженность по арендной плате погашена. С иском об изъятии объекта незавершенного строительства орган местного самоуправления в суд не обращался.

При таких обстоятельствах, оспариваемый отказ нельзя признать законным. Следовательно, истец имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов.

Оценивая все представленные доказательства в совокупности по правилам ст.84 КАС РФ, суд считает исковые требования о признании оспариваемого решения незаконным подлежащими удовлетворению, а нарушенные права истца подлежат восстановлению путем повторного рассмотрения заявления истца о предоставлении земельного участка в аренду.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Отказ Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации г. Якутска №/ДИиЗО от 25 июня 2025 года ФИО1 в заключении договора аренды земельного участка признать незаконным.

Обязать Департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации г. Якутска повторно рассмотреть заявление ФИО1 от 05 июня 2025 года за вх.№-ДИЗО/25 о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером №. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Саха (Якутия) в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: ___ М.В. Макаров

___

___