Дело № 

Решение

 

Именем Российской Федерации

19 июня 2023 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

Председательствующего судьи Евангелевской Л.В.

при секретаре ФИО7

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО4 к ФИО5 о расторжении договора аренды. 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась с указанным иском в суд, в обоснование указав, что между ФИО5, (далее - Ответчик) и Индивидуальным предпринимателем ФИО4 (далее - Истец) заключен Договор аренды нежилого помещения №-№ от ДД.ММ.ГГГГ (далее - Договор). Стороны определили, что арендодатель передает нежилое помещение (литер А) по адресу: 

<

адрес>. 

<

адрес>, 2 этаж общей площадью 222,1 кв.м (далее - нежилое помещение) в аренду в использование под офис. При наступлении низких температур, Истец обнаружил скрытый недостаток, включающийся в том, что в нежилом помещении не поддерживается температура нормальная для цели, определенной договором от ДД.ММ.ГГГГ Истец заключил договор № на проведение экспертного исследования нежилого помещения с ООО «ЮЦЭИ» для составления заключения специалистом по вопросу: «Имеются ли нарушения в офисных помещениях (КН №), арендуемых по договору аренды №-№ от ДД.ММ.ГГГГ действующих требований, строительных, санитарных и противопожарных нормативов, создающих угрозу для жизни и здоровья находящихся людей в помещениях, расположенных в южной части второго этажа здания литер «А», расположенного по адресу

<

адрес>». В выводе заключения по результатам исследования от ДД.ММ.ГГГГ № указано: в офисных помещениях, расположенных на втором этаже здания (КН №) по адресу; 

<

адрес>, арендуемых по договору аренды №-ДС-22 от ДД.ММ.ГГГГ выявлены нарушения:

СП №. «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха» пп. 7.1.1,7.1.3, 7.1.4, 7.1.5,ДД.ММ.ГГГГ, 7.2.8;

-СП № «Проектирование, монтаж и эксплуатация систем внутренней канализации из полипропиленовых труб», пп. 4.8, 4.10, 4.13;

-СП № «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» пп. 4.2.6, 4.2.9, 4.3.3, 4.3.4, 4.З.5.;

-СП № «Системы противопожарной защиты. Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и системами пожарной сигнализации. Требования пожарной безопасности» п. 4.12, таблица 1;

-СП № «Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Требования пожарной безопасности» п.3, п.4, п.5, п.6 таблица 1, п.7 таблица 2;

-требований статьи 12 «Требования доступности зданий и сооружений для инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения» Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений».

Перечисленные нарушения нормативных документов (Сводов правил) приводят к нарушению Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»:

-статьи 8 «Требования пожарной безопасности»;

-статьи 10 «Требования безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях»;

-делают невозможным гарантированное соблюдение требований ГОСТ № Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях»;

-также приводят к несоблюдению статьи 53. «Пути эвакуации людей при пожаре», статьи 83 «Требования к системам автоматического пожаротушения и системам пожарной сигнализации», статьи 84 «Требования пожарной безопасности к системам оповещения людей о пожаре и управления эвакуацией людей в зданиях и сооружениях» Федерального закона "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" от ДД.ММ.ГГГГ -УП23-ФЗ.

Выявленные нарушения создают опасность для жизни и здоровья пребывающих в офисных помещениях людей.

При заключении Договора Истец не мог обнаружить недостатки нежилого помещения, перечисленные в заключении специалиста, так как не обладает специализированными познаниями в области пожарной безопасности и в области требований к системам вентиляции.

Истец направил Ответчику проект дополнительного соглашения к Договору о расторжении и досудебную претензию ДД.ММ.ГГГГ, которые получены Ответчиком ДД.ММ.ГГГГ По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г. ответ на претензию и предложение расторгнуть Договор от Ответчика не поступал.

С ДД.ММ.ГГГГ Истец не пользуется нежилым помещением. ДД.ММ.ГГГГ заключением специалиста подтверждено, что использование нежилого помещения опасно для жизни и здоровья пребывающих в нем людей. Истец не может использовать нежилое помещение в соответствии с целевым назначением.

На основании изложенного, истец просит суд признать расторгнутым договор аренды нежилого помещения №-№ от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ.

Истец в судебное заседание не явился, извещен.

Представитель истца, ФИО1, на основании доверенности № 

<

адрес>6 от ДД.ММ.ГГГГ, доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебное заседание явилась, требования поддержала, просила иск удовлетворить.

Ответчик не явился, извещен.

Представители ответчика ФИО8 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, участвовал в судебном заседании до перерыва, после перерыва не явился, направил письменный отзыв, согласно которому, просит в иске отказать, ссылаясь на следующее.

На момент заключения спорного договора Истцом производился неоднократный осмотр арендуемого помещения, в помещении имелись первичные средства тушения пожара - огнетушители и пожарный ручной инвентарь, помещение оснащено автоматической пожарной сигнализацией, гак же на этажах здания находился план эвакуации, в здании имеется дополнительный эвакуационный выход. Никаких претензий относительно отсутствия в арендуемом помещении сооружений для инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения, либо каких-то замечании о несоответствии норм пожарной безопасности, у Истца не имелось. Из материалов дела следует, что помещение передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Данный документ не содержит указаний па наличие у арендатора претензий к состоянию и качеству передаваемого нежилого помещения, что свидетельствует о передаче нежилого помещения в исправном, годном к эксплуатации состоянии, удовлетворяющем Истца. При этом Истцом не представлено доказательства проведения замеров параметров микроклимата в арендуемых помещениях с фиксацией каких-либо отклонений от норм. Так же в процессе пользования арендуемым помещением в холодное время года в адрес Ответчика не поступало каких-либо жалоб со стороны Истца относительно несоответствия температурного режима.

На основании изложенного, просит в иске отказать. 

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, суд приходит к следующему.

По договору аренды, арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также имеет место встречное исполнение обязательств, по которому у арендатора возникает обязанность по внесению арендных платежей после исполнения арендодателем обязательства по предоставлению объекта найма во временное владение и пользование или во временное пользование.

Одной из основных обязанностей арендодателя по договору аренды является передача арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО2 (арендодатель) и ИП ФИО4 (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения №-ДС-22, согласно которому Ответчик предоставил Истцу в аренду нежилое помещение (литер А) общей площадью 222,1 кв. м, расположенное но адресу: 

<

адрес>, 2 этаж.

Договор аренды был заключен сроком на 3 года с момента передачи его Истцу.

По условиям договора аренды помещение сдано арендатору в целях размещения офиса (п. 1.1. договора). Согласно п. 3.2.1 договора аренды, арендатор обязан использовать помещение в соответствии с целью, определенной в п. 1.1 договора.

Таким образом, судом установлено, что договор аренды нежилого помещения ДД.ММ.ГГГГ был целевым- для использования под офис.

По акту приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ помещение передано арендатору.

Согласно пункту 2.2. договора аренды, договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

Согласно п. 4 абз. 1 ст. 620 ГК РФ в случаях, когда арендуемое имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования, договор его аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендатора.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В абзаце втором указанной нормы законодатель предусмотрел, что при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.В пункте 2 статьи 612 ГК РФ указано, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Истцом утверждается, что в процессе эксплуатации нежилого помещения были выявлены недостатки, препятствующие дельнейшему использованию его по назначению.

Истец заключил договор № на проведение экспертного исследования нежилого помещения с ООО «ЮЦЭИ» для составления заключения.

Отвечая на поставленный вопрос-имеются ли нарушения в офисных помещениях (КН №), арендуемых по договору аренды №-№ от ДД.ММ.ГГГГ действующих требований, строительных, санитарных и противопожарных нормативов, создающих угрозу для жизни и здоровья находящихся людей в помещениях, расположенных в южной части второго этажа здания литер «А», расположенного по адресу: 

<

...>, экспертом были сделаны следующие выводы.

в офисных помещениях, расположенных на втором этаже здания (КН №) по адресу; 

<

адрес>, арендуемых по договору аренды №-№ от ДД.ММ.ГГГГ выявлены нарушения:

СП №. «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха» пп. 7.1.1,7.1.3, 7.1.4, 7.1.5,ДД.ММ.ГГГГ, 7.2.8;

-СП № «Проектирование, монтаж и эксплуатация систем внутренней канализации из полипропиленовых труб», пп. 4.8, 4.10, 4.13;

-СП № «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» пп. 4.2.6, 4.2.9, 4.3.3, 4.3.4, 4.З.5.;

-СП № «Системы противопожарной защиты. Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и системами пожарной сигнализации. Требования пожарной безопасности» п. 4.12, таблица 1;

-СП № «Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Требования пожарной безопасности» п.3, п.4, п.5, п.6 таблица 1, п.7 таблица 2;

-требований статьи 12 «Требования доступности зданий и сооружений для инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения» Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений».

Перечисленные нарушения нормативных документов (Сводов правил) приводят к нарушению Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»:

-статьи 8 «Требования пожарной безопасности»;

-статьи 10 «Требования безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях»;

-делают невозможным гарантированное соблюдение требований ГОСТ 30494-2011 Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях»;

-также приводят к несоблюдению статьи 53. «Пути эвакуации людей при пожаре», статьи 83 «Требования к системам автоматического пожаротушения и системам пожарной сигнализации», статьи 84 «Требования пожарной безопасности к системам оповещения людей о пожаре и управления эвакуацией людей в зданиях и сооружениях» Федерального закона "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" от ДД.ММ.ГГГГ -УП23-ФЗ.

Выявленные нарушения создают опасность для жизни и здоровья пребывающих в офисных помещениях людей.

Оценивая заключение эксперта, в соответствии со статьей 86 ГПК РФ, суд полагает возможным принять его в качестве обоснования выводов суда, поскольку оно выполнено специалистом, имеющим опыт в исследуемой сфере, совершено с осмотром объекта исследования, заявлений о недостоверности исследования от сторон не поступило.

Таким образом, судом установлено, что арендуемое истцом помещение не соответствует требованиям, предъявляемым к нежилым помещениям для использования в качестве офиса.

Вопреки доводам ответчика о том, что арендатор мог увидеть недостатки при приемке арендуемого помещения. Однако, только эксперт может определить соответствие вентиляции в помещении действующим нормативам. Как установил эксперт, в помещениях №№,№ имеется вытяжная вентиляция. Приточная вентиляция отсутствует. В остальных помещениях отсутствует и вытяжная и приточная вентиляция полностью. Это не достаточно, для нахождения и работы в таких помещениях людей. Приток воздуха можно организовать только через створку окна Однако, при таком проветривании в холодное время года помещения значительно охлаждаются холодным воздухом, что приводит к остыванию помещений и значительно понижает температуру ниже допустимой, для офисных помещений 2-й категории. Также, в предтуалетной №, помещениях туалета № и 11 вытяжная и приточная канализация отсутствует. Все это нарушает действующие санитарные нормы и делает невозможным нахождение в указанных помещениях. 

В части недостатков противопожарной безопасности, при условии, что меры противопожарной защиты, как то: дымовые пожарные извещатели, ручные пожарные извещатели, световые табло (эвакуационные знаки), звуковые оповещатели, суд полагает, что указанные мероприятия может обеспечить арендатор, если иное не предусмотрено договором. Однако, в части отсутствия второго эвакуационного выхода, указанное нарушение не устранимо. 

При этом, суд учитывает, что п. 3.1.4 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что арендодатель обязан поддерживать нежилое помещение в надлежащем состоянии, нести расходы на содержание общего имущества, своевременно проводить капитальный ремонт нежилого помещения.

Однако, предложений по устранению имеющихся недостатков помещения, либо оплате их устранения, при получении претензии от арендодателя не поступило. 

Учитывая, что договор аренды целевого характера, истец имеет требовать досрочного расторжения договора в соответствии со ст. 620 ГК РФ.

Истец направил ответчику досудебную претензию с приложениями, которые получены Ответчиком ДД.ММ.ГГГГ 

Согласно описи вложения, ДД.ММ.ГГГГ ответчику была направлена претензия, соглашение о расторжении договора в 3 экземплярах и акт приема-передачи помещения в трех экземплярах.

Согласно претензии, истец освободил арендуемое помещение ДД.ММ.ГГГГ.

Претензия осталась без удовлетворения.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Вместе с тем согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 37 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Поскольку истец ДД.ММ.ГГГГ полностью освободил арендованный объект и вывез все имущество, и направил акт приема-передачи помещения ответчику, а ответчик уклонился от приемки объекта аренды, договор можно считать расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования – удовлетворить.

Считать расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ договор аренды №-№ от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения (литер А) расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 222,1 м2, заключенный между ФИО3 и ИП ФИО4. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья