РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № 3а-93/2017

31 января 2017 года

г. Екатеринбург

Свердловский областной суд в составе:

председательствующего судьи Полевщиковой С.Н., 

при секретаре Соболевой Д.П., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-93/2017 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сельстройкомплект» 

к административным ответчикам: Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, с участием заинтересованных лиц: ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области; администрации Арамильского городского округа, 

об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:33:0101010:153 в размере его рыночной стоимости,

при участии в судебном заседании:

- от административного истца: представители ФИО1, действующая на основании доверенности от 14.12.2016 и ФИО2, действующая на основании доверенности от 01.01.2017;

- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области: представитель не явился;

- от Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области: представитель не явился; 

- от ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области: представитель не явился;

- от администрации Арамильского городского округа: представитель ФИО3, действующий на основании доверенности от 16.01.2016;

- свидетеля Л., 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Сельстройкомплект» (далее – административный истец) обратилось в Свердловский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:33:0101010:153, равной его рыночной стоимости в размере 26712322 руб. по состоянию на 01 января 2015 года, определенной независимым оценщиком ООО «Областной центр оценки» Л..

В обоснование заявленных требований административный истец указал о том, что является собственником земельного участка с кадастровым номером 66:33:0101010:153.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области от 16 ноября 2016 года заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:33:0101010:153 от 24 октября 2016 года было отклонено.

С учетом изложенного, административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления в судебном порядке кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.

В направленном в адрес суда отзыве представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области указал о том, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:33:0101010:153 утверждена Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 29.09.2015 № 2588 по состоянию на 01 января 2015 года.

Возражений относительно установления кадастровой стоимости указанного выше земельного участка в размере его рыночной стоимости не заявлено.

В направленном в адрес суда отзыве, представитель Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области не усматривает оснований для удовлетворения административного искового заявления, поскольку нарушений при внесении в государственный реестр сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка допущено не было.

В судебном заседании представители административного истца заявленные требования поддержали; заявили в суде ходатайство о допросе в качестве свидетеля - оценщика Л., явка которого обеспечена.

Представитель администрации Арамильского городского округа не возражал против допроса в судебном заседании в качестве свидетеля - оценщика Л..

Иные лица, участвующие в деле: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области представителей в настоящее судебное заседание не направили, о месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, и заблаговременно.

В силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей вышеуказанных лиц, участвующих в деле. 

Заслушав объяснения представителей административного истца и заинтересованного лица, показания свидетеля Л., исследовав и оценив, представленные сторонами письменные доказательства, отзывы лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Согласно пункту 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде в случае, если он затрагивает права и обязанности этих лиц.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении дела судом установлено следующее: административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером 66:33:0101010:153, общей площадью 42 134 кв.м., который относится к землям населенных пунктов, имеет разрешенное использование: для размещения производственной базы и подъездных путей и расположен по адресу: 

<

...>.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, в рамках проведения государственной кадастровой оценки, является дата, по состоянию на которую сформирован Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абз. 2 статьи 24.15 Федерального закона № 135-ФЗ).

В рассматриваемом случае, Перечень земельных участков для проведения государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области сформирован по состоянию на 01 января 2015 года и утвержден Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 29.09.2015 № 2588.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 января 2015 года в размере 42105192,22 руб.

Поскольку административный истец на дату обращения в суд являлся собственником указанного выше объекта недвижимости, соответственно размер кадастровой стоимости влияет на величину налоговых платежей, подлежащих уплате в бюджет.

Следовательно, результат определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:33:0101010:153 напрямую затрагивает права административного истца, который в силу вышеприведенных положений Федерального закона № 135-ФЗ вправе оспорить эти результаты в суде.

Для оспаривания юридическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в Комиссию является обязательным.

В подтверждение факта обращения в Комиссию о пересмотре кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области, административный истец представил решение Комиссии от 16 ноября 2016 года об отклонении его заявления от 24 октября 2016 года.

В соответствии с частью 1 ст. 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Распределяя бремя доказывания между сторонами, суд считает, что обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административные ответчики возражают против удовлетворения требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 66:33:0101010:153, административным истцом представлен Отчет об оценке от 18 октября 2016 года № 646-16/З, составленный оценщиком ООО «Областной центр оценки» Л., подтвержденный экспертным заключением от 23 ноября 2016 года Саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков, согласно которому, по состоянию на 01 января 2015 года рыночная стоимость спорного объекта недвижимости определена Оценщиком в размере 26712322 руб.

Административными ответчиками по существу не оспаривается рыночная стоимость земельного участка.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (ст. 1, 20 Федерального закона № 135-ФЗ).

Согласно разъяснениям, данным в п. 22 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 в целях устранения неясности положений отчета об оценке суд разрешает вопрос о вызове в качестве свидетеля оценщика, проводившего государственную кадастровую оценку и (или) составившего отчет о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также эксперта саморегулируемой организации оценщиков, давшего положительное заключение на соответствующий отчет.

В связи с возникшими у суда вопросами о соответствии представленного Отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности судом по настоящему делу был допрошен в качестве свидетеля - оценщик ООО «Областной центр оценки» Л..

Как пояснил оценщик Л., он провел оценку спорного земельного участка в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ, Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (далее - Минэкономразвития) от 20.05.2015 № 297; Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденным приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 № 298; Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), утвержденным приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 № 299; Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости» (ФСО № 4), утвержденным приказом Минэкономразвития от 22.10.2010 № 508; Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденным приказом Минэкономразвития от 25.09.2014 № 611.

Из содержания Отчета следует, что оценщик Л. обладает специальным образованием, является членом Саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков, в установленном законом порядке застрахована его ответственность и ответственность юридического лица.

В соответствии с требованиями п. 6 ФСО № 3, Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, а также директором юридического лица и скреплен печатью ООО «Областной центр оценки».

Одним из основных требований к отчету об оценке является положение п/п «и» п. 8 ФСО № 3: описание процесса оценки земельного участка в части применения подхода (подходов) к оценке. 

В Отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов; приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. 

При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода объектам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Согласно п. 4 ФСО № 3 Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

При составлении Отчета об оценке Оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Из пояснений свидетеля судом установлено, что выводы, изложенные в Отчете об оценке от 18 октября 2016 года № 646-16/З, соответствуют предмету исследования: в Отчете указана информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка (о площади, о виде разрешенного использования; о текущем использовании объекта оценки, о наиболее эффективном использовании), присутствует точное описание локального местоположения объекта оценки.

Представленный в материалы дела Отчет от 18 октября 2016 года № 646-16/З составлен на дату оценки – 01 января 2015 года.

В соответствии с п. 18 ФСО № 1 оценщиком исследовано социально-географическое положение Свердловской области и произведен анализ рынка земельных участков в Свердловской области на дату оценки. 

Как пояснил Л., оцениваемый объект оценки находится в Сысертском районе, г. Арамиль, пер. Речной, 1, имеет площадь 42133 кв.м., относится к категории земель: земли населенных пунктов; имеет разрешенное использование: для размещения производственной базы и подъездных путей; на участке расположены нежилые объекты; оцениваемый объект оценки расположен в зоне производственных объектов (П-2); на участке имеется электроснабжение, газоснабжение.

Приняв во внимание количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также его текущее использование: для размещения производственной базы и подъездных путей, совпадающее с разрешенным использованием и наиболее эффективным использованием, Оценщиком сделан вывод о том, что оцениваемый земельный участок относится к сегменту рынка производственно-складской застройки.

На дату оценки – 01 января 2015 года, исходя из сегмента рынка, к которому относится объект оценки, в Свердловской области Оценщиком был выявлен ряд предложений по продаже земли под производственно-складскую застройку.

Применяя сравнительный подход к оценке, и соответствующий ему метод оценки - сравнения продаж, Оценщик придерживался следующих правил отбора аналогов: земли населенных пунктов; земельные участки без улучшений; возможность установления местонахождения земельного участка и его идентификация на Публичной кадастровой карте; возможность застройки участка объектами производственно-складского назначения.

В рамках сравнительного подхода с применением метода продаж Оценщик выбрал три объекта-аналога, предложенных к продаже.

Из пояснения свидетеля следует, что все три объекта-аналога были им идентифицированы по публичной кадастровой карте; все объекты-аналоги находятся в одном сегменте рынка с объектом оценки.

Оценщиком точно установлено их местоположение, площадь, кадастровые номера, вид разрешенного использования.

Таким образом, Оценщиком в Отчете от 18 октября 2016 года № 646-16/З приведена максимально полная информация об объектах-аналогах, которая была доступна ему при оценке на дату в прошлом.

Исходя из ретроспективности оценки, Оценщиком применены корректировки.

Применение корректировок обуславливается необходимостью нивелировать те или иные отклоняющиеся признаки объектов-аналогов, как между собой, так и с объектом оценки.

При внесении корректировок Оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. 

Л. пояснил, что им введены корректировки на торг, на площадь, на местоположение, на коммуникации, на передаваемые права.

Отказ от проведения корректировок по другим аспектам в Отчете от 18 октября 2016 года № 646-16/З аргументирован и сомнений не вызывает.

В Отчете от 18 октября 2016 года № 646-16/З присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые Оценщиком сведения для обоснования размера корректировок.

Кроме того, в Отчете от 18 октября 2016 года № 646-16/З приведены пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Проверяя в судебном заседании правильность математического расчета итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, суд не нашел математических ошибок. 

Доводов о том, что Отчет от 18 октября 2016 года № 646-16/З составлен с нарушениями действующего законодательства об оценочной деятельности и обязательных стандартов оценки, поскольку при его составлении использовались неправильные исходные данные, применялись неверные методики и некорректно производилась рыночная оценка земельного участка с кадастровым номером 66:33:0101010:153, ни одним из лиц, участвующих в деле, в отзыве на иск не заявлено.

Согласно частям 1-4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. 

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. 

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. 

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. 

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, а другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Оценив представленный в дело Отчет от 18 октября 2016 года № 646-16/З, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Приведенные в Отчете от 18 октября 2016 года № 646-16/З выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

К Отчету от 18 октября 2016 года № 646-16/З приложены копии необходимых материалов и распечаток.

Допрошенный в ходе судебного разбирательства в качестве свидетеля - оценщик Л. дал дополнительные пояснения по существу проведенных исследований и высказанных в Отчете профессиональных суждений.

Данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность имеющегося в деле Отчета об оценке от 18 октября 2016 года № 646-16/З, вопреки положениям ч. 1 ст. 62, ч. 1 ст. 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, административными ответчиками не представлено.

Таким образом, ставить Отчет от 18 октября 2016 года № 646-16/З под сомнение у суда оснований не имеется, в связи с чем, суд расценивает представленный административным истцом Отчет как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:33:0101010:153.

С учетом изложенного, суд признает достоверной по состоянию на 01 января 2015 года величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:33:0101010:153 в размере 26712322 руб. 

Именно эта стоимость в силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 2 части 1 ст. 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации подлежит определению в качестве кадастровой по результатам рассмотрения настоящего спора. 

При таких обстоятельствах требование административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:33:0101010:153 в размере его рыночной стоимости 26712322 руб. по состоянию на 01 января 2015 года, подлежит удовлетворению.

Правила статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ предписывают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Датой внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, является 24 октября 2015 года.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка, является дата обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области с заявлением от 24 октября 2016 года.

С учетом изложенного, установленная настоящим решением кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:33:0101010:153, равная его рыночной стоимости, применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2016 года.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются в силу ч.2 п. 5 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступившие в законную силу судебные акты.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, дату внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН, дату начала применения кадастровой стоимости, в том числе в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с Порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости, который утвержден Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943.

Обратившись в суд с настоящим административным иском, административный истец реализовал свое право на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, в связи с чем, настоящее решение нельзя расценивать как принятое против административных ответчиков, поэтому все судебные расходы подлежат отнесению на административного истца.

Поскольку при подаче административного иска директором общества с ограниченной ответственностью «Сельстройкомплект» ФИО4 была уплачена государственная пошлина в размере 6000 руб., из бюджета в порядке ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации административному истцу подлежит возврату излишне уплаченная государственная пошлина в размере 4 000 руб.

Руководствуясь статьями 175-180, 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ст. ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Сельстройкомплект» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:33:0101010:153 по состоянию на 01 января 2015 года в размере его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить на период с 01 января 2016 года и до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:33:0101010:153, общей площадью 42 134 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, в размере его рыночной стоимости 26712322 (двадцать шесть миллионов семьсот двенадцать тысяч триста двадцать два) руб. 00 (ноль) копеек по состоянию на 01 января 2015 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 24 октября 2016 года.

Возвратить директору общества с ограниченной ответственностью «Сельстройкомплект» ФИО4 из местного бюджета ошибочно уплаченную чеком-ордером от 23.12.2016 государственную пошлину в размере 4 000 (четыре тысячи) руб. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 06 февраля 2017 года

Председательствующий судья С.Н. Полевщикова