91RS0004-01-2025-000082-32

Дело № 2-484

2025 года 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 сентября 2025 года Алуштинский городской суд Республики Крым суд в составе: председательствующего судьи - Реммер М.А., при секретаре - Гаевой Е.Я., с участием представителя истца – ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гор. Алушта гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации города Алушты Республики Крым, третье лицо – Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, о сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии, 

установил:

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к Администрации гор. Алушты РК, в котором просит сохранить нежилое помещение, расположенное по адресу: РК, 

<

адрес>, собственник – ФИО2, в перепланированном состоянии, с учетом раздела исходного помещения на три нежилых помещения: помещение 1 – площадью 58 кв.метров, помещение 2 – площадью 70,2 кв.метров, помещение 3 – площадью 100,9 кв.метров.

Исковые требования мотивированны тем, что ФИО2 является собственником нежилого помещения, площадью 174,4 кв.метров, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №. Истцом в указанном нежилом помещении была выполнена перепланировка, которая заключается в оборудовании помещения перегородками и разделе исходного объекта на три помещения. В результате подготовки технического плана выявлено, что сумма площади образуемых помещений, больше общей площади исходного помещения, которая содержится в ЕГРН. При обследовании помещения в результате перепланировки не затронуто несущих конструкций здания, разводки внутренних инженерных сетей остались прежними, не было изменений параметров здания, проведенная перепланировка соответствует требованиям действующих технических регламентов. Перепланировка и переустройство помещения не создают угрозы для жизни и здоровья людей.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал по тем же основаниям.

Представитель ответчика и представитель третьего лица в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, уважительности причин неявки в судебное заседание не представили. 

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, исследовав предоставленные сторонами доказательства, суд считает необходимым исковые требования оставить без удовлетворения по следующим основаниям. 

Право на судебную защиту провозглашено в части 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации, гарантирующей каждому судебную защиту его прав и свобод. Судебной защите подлежат любые права и свободы, в каком бы документе они ни были закреплены - в конституции, отраслевых законах, в других нормативных или локальных правовых актах. Это следует из смысла части 1 статьи 55 Конституции Российской Федерации, согласно которой сам факт перечисления в ней основных прав и свобод не должен толковаться как отрицание или умаление других общепризнанных прав и свобод человека и гражданина. Таким образом, право на судебную защиту имеет универсальный характер. В этом смысле часть 1 статья 46 Конституции Российской Федерации находится в полном соответствии с требованиями, сформулированными в статье 8 Всеобщей декларации прав человека: "Каждый человек имеет право на эффективное восстановление в правах компетентными национальными судами в случаях нарушения его прав, предоставленных ему конституцией или законом".

Согласно ст. 35 Конституции Российской Федерации, право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. 

Согласно п. 1 ст. 141.4 ГК Российской Федерации, помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.

Согласно п. 14 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Судом установлено, что ФИО2 является собственником нежилого помещения, площадью 174,4 кв.метров, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, что следует из договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10-11 том 1), выписки из ЕГРН (л.д.12-17,43-47 том 1), реестрового дела № (л.д.48-172 том 1), дела правоустанавливающих документов № (л.д.173-206 том 1).

Указанное нежилое помещение расположено в нежилом здании с кадастровым номером №

Из технического плана помещения от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.18-25) следует, в результате раздела исходного объекта недвижимости с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, образовано 3 помещения: площадью 58 кв.метров, площадью 70,2 кв.метров и площадью 100,9 кв.метров. 

ИП ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ составлено техническое заключение о состоянии несущих конструкций и возможности перепланировки, переустройства нежилого помещения-апартамента с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, с разделением на три нежилых помещения-апартамента (т.1 л.д.66-80), согласно которого, выполненные работы по перепланировке нежилого помещения соответствуют всем условиям, предусмотренным главой 3 ст. 22 ЖК Российской Федерации: - доступ к нежилым помещениям возможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям; - нежилые помещения не являются частью жилого помещения и не используются собственниками данного помещения в качестве места постоянного проживания; - право собственности на нежилое помещение не обременено правами третьих лиц; - нежилые помещения расположены на мансардном этаже здания, а помещения, расположенные под ним, не являются жилыми (апартаменты); в результате перепланировки не затронуты несущие конструкции здания, в котором расположено нежилое помещение, сохранены места прохождения стояков водоснабжения и водоотведения; не предусматривается изменение параметров здания (высоты, количества этажей, площади, объема), в котором расположено помещение; общая площадь помещений, образуемых в результате перепланировки/переустройства помещения с кадастровым номером №, составляет 229,1 кв.метров; проведенная перепланировка соответствует требованиям действующих технических регламентов. 

Согласно письма-ответа управления градостроительства и архитектуры Администрации гор. Алушты РК от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.211), ФИО2 в управление градостроительства и архитектуры Администрации гор. Алушты РК с заявлением о предоставлении муниципальной услуги «Согласование проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» не обращался. 

Согласно заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.3-34), фактический год произведенной реконструкции, переоборудования, перепланировки нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, кадастровый № год. Произведённая реконструкция, переоборудование, перепланирование нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, строительным нормам и правилам - с технической точки зрения соответствует. Отсутствует разрешение на реконструкцию, согласие совладельцев помещений на использование мест общего пользования, реконструкцию; требованиям санитарно-эпидемиологических норм, предъявляемым к нежилым помещениям - соответствует; противопожарным требованиям, в том числе по составу помещений, оборудованию входов, размерам подсобных помещений, высоте помещений, наличию естественного освещения, изоляции воздушного шума, устройству систем водоснабжения, канализации, отопления и вентиляции во внутридомовые системы, огнестойкости конструкций, планировочному решению и путям эвакуации – соответствует. Характеристики реконструированного, переоборудованного, перепланированного нежилого помещения, расположенного по адресу: РК, 

<

адрес> кадастровый №, техническим характеристикам объекта недвижимости - нежилое помещение - соответствуют. Конструкции стен перекрытий и перегородок нежилого помещения, расположенного по адресу: РК, 

<

адрес> кадастровый №, деформаций и трещин - не имеют. При реконструкции, переоборудовании, перепланировке нежилого помещения, расположенного по адресу: РК, 

<

адрес>, 

<

адрес>, кадастровый №, переоборудованию, демонтажу несущие конструкции здания с кадастровым номером № - не подвергались. В результате реконструкции, переоборудования, перепланировки нежилого помещения, расположенного по адресу: РК, 

<

адрес>, блок II, кадастровый №, увеличение (изменение) площади помещения произошло за счет следующего: В уровне мансардного этажа, в котором расположены исследуемые помещения выполнены работы по демонтажу: - демонтированы не несущие перегородки между помещениями на плане этажа до перепланировки, пронумерованы: № 1, № 2, № 3, № 4, № 5, № 6, № 7; - демонтированы и заложены дверные проемы в помещениях № 2 и № 4 (номера, которые указаны на плане этажа до перепланировки); - демонтирована легкая стальная тонкостенная конструкция ЛСТК наружной стены здания, отделяющая помещение № 4 от лоджии, помещение № 6; - демонтирована и перенесена лестница. В уровне мансардного этажа, в котором расположены исследуемые помещения выполнены работы по монтажу: - во всех помещениях оборудованы перегородки из газобетона толщиной 10-15 см с формированием трех дополнительных помещений; - за счет переноса лестницы и перепланировки помещений увеличена площадь нежилого помещения с кадастровым номером №. Так часть помещения, где ранее располагалась лестница - присоединено к вновь образованным помещениям с кадастровым номером №. Указанная лестница перенесена ниже и коридор общего пользования расширен за счет помещения № (номер на плане этажа до перепланировки) с кадастровым номером № - выполнены строительные работы по усилению узловых элементов; - выполнено устройство (перенос) ЛСТК на ограждающую, часть лоджии; - выполнено устройство санузлов с установкой санитарно-технического оборудования. Выполнен перерасчет площади помещения № 6 лоджии в соответствии с требованиями Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 октября 2020 года № П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания,…». По итогам пересчета площадь лоджии помещение № 6 составила 23,1 кв.метров, площадь помещения № 7 лоджии составила 15,8 кв.метров, что на 13 кв.метров больше сведений, о площади, содержащихся в ЕГРН, в результате чего общая площадь помещения с кадастровым номером № увеличится на 13 кв.метров и составила 184,4 кв.метров. Площадь с 187,4 кв.метров до фактической площади помещения с кадастровым номером №, на дату исследования – 229,1 кв.метров (41,7 кв.метров) увеличена за счет перераспределения помещения № 2 и части помещений общего пользования с увеличением площади исследуемых помещений за счет помещений общего пользования. При реконструкции, переоборудовании, перепланировке нежилого помещения, расположенного по адресу: РК, 

<

адрес>, кадастровый №, часть земельного участка, на котором расположено здание с кадастровым номером № - не занималось, объект исследования расположен в мансардном этаже. С технической точки зрения, реконструированное переоборудованное, перепланированное нежилое помещение, расположенное по адресу: РК, 

<

адрес>, кадастровый №, угрозу жизни и здоровью граждан - не создает, права других лиц - не нарушает.

В соответствии с ч. 2 ст. 25 ЖК Российской Федерации, перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.

Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда").

При этом, порядок действий и мероприятий, реализуемых при перепланировке, урегулирован главой 4 ЖК РФ исключительно в отношении помещений (жилых и нежилых), расположенных в многоквартирных домах, и не может применяться в отношении помещений, расположенных в нежилых зданиях.

Таким образом, судом не принимается во внимание довод истца о том, что требования законодательства к перепланировке нежилых помещений в нежилом здании применяются по аналогии как к жилым помещениям. 

Согласно п. 14 ст. 1 ГрК Российской Федерации, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Из уведомления о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав № № от ДД.ММ.ГГГГ выданного Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (л.д. 108-109 том 1)(не оспоренного в установленном законом порядке), следует, что согласно представленных документов, для осуществления действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав в отношении помещения, расположенного по адресу: РК, 

<

адрес> (в том числе данные документы содержат решение о разделе нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером № на 3 нежилых помещения (л.д. 101 том 1)), при образовании новых объектов недвижимого имущества включены в площадь места общего пользования, что противоречит действующему законодательству. 

Из уведомления о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ № № (л.д. 161-162 том 1)(не оспоренного в установленном законом порядке) следует, что заявитель обращается за государственной регистрацией права собственности в отношении помещений, образованных в результате раздела исходного объекта и в результате проверки его обращения и приложенных к нему: Технического плана, установлено, что для осуществления раздела нежилого помещения с кадастровым номером № была произведена реконструкция. 

При этом, судом не принимается во внимание довод истца о том, что в выписке из ЕГРН при постановке первичного объекта на кадастровый учет была допущена техническая ошибка в размещении лестничного марша, который был указан в границах помещения принадлежащего истцу, а фактически лестница была размещена в месте, в котором она указана в техническом плане кадастрового инженера после перепланировки помещения, поскольку суду, истцом не предоставлено доказательств действительного наличия в сведениях из ЕГРН на спорное нежилое помещение реестровой ошибки в понимании ч. 3 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", а также ее устранения в установленном законом порядке. 

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что фактически ФИО2 осуществлены самовольная реконструкция (исковые требования заявлены лишь о перепланировке) нежилого помещения в нежилом здании.

Исходя из определения реконструкции объекта капитального строительства (пункт 14 статьи 1 ГрК Российской Федерации) и определения понятия помещения (пункт 1 статьи 141.4 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 14 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений") изменение границ помещений, образование новых помещений из помещений, изменение внутренней планировки помещений, расположенных в нежилых зданиях и сооружениях, представляет собой реконструкцию части объекта капитального строительства - нежилого здания или сооружения, и подлежит реализации по правилам, установленным статьями 48, 49, 51 и 55 ГрК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 ГПК Российской Федерации, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом, истцом не предоставлено суду доказательств в подтверждение выполнения им требований ст. 48, 49, 51, 55 ГрК Российской Федерации при осуществлении реконструкции спорного нежилого помещения. 

Согласно п. 1 ст. 1 ГК Российской Федерации, гражданское законодательство основывается на … обеспечении восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. 

В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

По смыслу данной нормы процессуального права, подающее иск лицо должно обладать спорным материальным правом, о защите которого оно просит; выбор способа нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права; способ защиты права, избранный истцом, должен в результате применения восстанавливать это нарушенное право.

Таким образом, юридическое значение для осуществления судебной защиты, имеет установление факта нарушенного права истца, а также того обстоятельства, приведет ли избранный истцом способ защиты своего права к защите и восстановлению прав истца.

При этом, ФИО2 предъявлены исковые требования о сохранении нежилого помещения в нежилом здании в перепланируемом состоянии, а не в реконструированном виде.

Согласно ч. 1 ст. 290 ГК Российской Федерации, собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК Российской Федерации, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ (п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). 

Общее имущество в нежилом здании находится в долевой собственности всех собственников помещений в этом здании, владеть, пользоваться или распоряжаться им можно только по соглашению всех сособственников (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, ч. 1, 2 ст. 36 ЖК РФ, п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ). 

Согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, влекущей уменьшение размера общего имущества (п. 11 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023)). 

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной (абз. 3 п. 5 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке"). 

На основании изложенного, с учетом размера заявленных исковых требований и избранного ФИО2 способа защиты права – о сохранении нежилого помещения в нежилом здании в перепланируемом состоянии (суд по собственной инициативе не может выйти за пределы заявленных исковых требований (ч. 3 ст. 196 ГПК Российской Федерации)); осуществления ФИО2 реконструкции спорного нежилого помещения, с нарушением прав и интересов иных совладельцев нежилого здания – без получения согласия на реконструкцию всех собственников помещений в здании; не выполнении ФИО2 требований ст. 48, 49, 51, 55 ГрК Российской Федерации при осуществлении реконструкции спорного нежилого помещения, а тем самым, осуществления самовольной постройки, суд приходит к выводу о необоснованности заявленных исковых требований и тем самым об отказе в их удовлетворении судом в полном объеме. 

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса

Поскольку исковые требования оставлены без удовлетворения, судебные расходы понесенные истцом, подлежат оставлению на ее счет.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.11,12, 194-198 ГПК Российской Федерации, ст.ст. 25-29 ЖК Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО2 к Администрации города Алушты Республики Крым, третье лицо – Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, о сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Крым, через Алуштинский городской суд Республики Крым в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, в порядке предусмотренном ст.321 ГПК Российской Федерации.

Судья: 

Полный текст решения суда изготовлен 23 сентября 2025 года