УИД 61OS0000-01-2024-001400-56

дело № 3а-16/2025 (3а-563/2024)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Ростов-на-Дону 20 марта 2025 г.

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Мистраль» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 13 августа 2024 г. № ОРС-61/2024/000793 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Мистраль» (далее также Общество) обратилось в суд с административным иском, ссылаясь на то, что является собственником земельного участка с кадастровым номером .... Полагая, что кадастровая стоимость объекта превышает рыночную стоимость, Общество подало в государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также ГБУ, бюджетное учреждение) заявление об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости, представив отчет об оценке. Решением ГБУ от 13 августа 2024 г. № ОРС-61/2024/000793 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости. По мнению административного истца, данное решение является необоснованным, нарушает права Общества как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости.

Административный истец просил суд признать незаконным решение ГБУ от 13 августа 2024 г. и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке по состоянию на 20 июня 2024 г., - 7 768 000 рублей.

После уточнения требований в части, касающейся размера рыночной стоимости, ООО «Мистраль» просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка, определенной по результатам судебной экспертизы, в размере 37 730 588 рублей.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ГБУ, в качестве заинтересованных лиц – Минимущество Ростовской области, ППК «Роскадастр», администрация г. Ростова-на-Дону. 

На стадии подготовки дела к судебному разбирательству ГБУ представило письменные возражения, в которых просило отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая, что оспариваемое решение является законным и обоснованным, а допущенные при составлении отчета об оценке недостатки не позволяют определить на его основании рыночную стоимость.

Аналогичные доводы изложены в возражениях Минимущества Ростовской области. 

В отзыве ППК «Роскадастр» выводы по существу спора оставлены на усмотрение суда.

От администрации г. Ростова-на-Дону отзывы, ходатайства в суд не поступали.

Представители административного истца, ГБУ, Минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» просили суд о рассмотрении дела в их отсутствие.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, и их представители не явились.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, доказательства уважительности причин неявки не представили, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 КАС РФ 20 марта 2025 г. суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки и при оспаривании её результатов, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ).

На основании постановления Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 г. № 1186 с 1 января 2023 г. на территории Ростовской области для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 22.1 указанного Федерального закона кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных названной статьей).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Такое заявление может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к заявлению отчете об оценке (части 5, 7 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ). 

В соответствии с частью 11 той же статьи в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение вправе принять решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Судом установлено, что ООО «Мистраль» является собственником земельного участка с кадастровым номером ... площадью 4 564 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации складских помещений; Деловое управление (объекты управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности), расположенного по адресу: ....

Применяемая с 1 января 2023 г. кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 г. № П-7 по состоянию на 1 января 2022 г. в сумме 48 828 045,28 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка оказывает влияние на объем прав и обязанностей Общества как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости земельного участка (статьи 388-390 Налогового кодекса Российской Федерации), в связи с чем административный истец вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости в порядке, установленном законом. 

17 июля 2024 г. в ГБУ поступило заявление ООО «Мистраль» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. С заявлением в ГБУ представлен отчет 25 июня 2024 г. № 37/24 об оценке земельного участка, выполненный оценщиком ООО «Квалитет. Оценочная компания» ..., в котором рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 20 июня 2024 г. в размере 7 768 000 рублей.

13 августа 2024 г. ГБУ приняло решение № ОРС-61/2024/000793 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости на основании названного отчета об оценке. 

15 октября 2024 г., то есть с соблюдением трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ, административный истец направил в суд административное исковое заявление об оспаривании решения ГБУ.

Проверяя законность принятия оспариваемого решения, суд отмечает, что оно вынесено уполномоченным органом в пределах предоставленной ему компетенции, с соблюдением порядка принятия, подписано руководителем бюджетного учреждения, что не оспаривалось административным истцом.

В обоснование решения бюджетным учреждением указано на нарушение оценщиком при составлении отчета статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200: пунктов 1, 2 Федерального стандарта оценки «Виды стоимости (ФСО II)», подп. 8 пункта 3 Федерального стандарта оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», подп. 3 пункта 7, подп. 2 пункта 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», подп. 2, 3 пункта 2, подп. 4 пункта 7, пункта 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», а также пункта 5, подп. «б» пункта 11, подп. «б», «в», «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611.

В числе выявленных нарушений ГБУ указало на то, что в отчете в анализе рынка недвижимости не представлены основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта; оценщиком расширена территория исследования рынка недвижимости до нескольких муниципальных образований без обоснования схожести экономических характеристик выбранных территорий с местоположением оцениваемого объекта; не указаны предпосылки стоимости исходя из цели оценки; отсутствует информация о проведении осмотра, не указаны причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также отсутствуют сведения о допущениях и ограничениях, связанных с непроведением осмотра; сведения о рельефе земельного участка с указанием характеристики «ровный», не имеют какого-либо обоснования; оценщик относит объект оценки и объекты-аналоги к категории – производственно-складские зоны города, при этом, картографический или иной анализ территорий не представлен; отчет допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение: представленный анализ рынка земельных участков не соответствует действительности и не отображает реальную ценовую ситуацию на рыке земельных участков под индустриальную застройку в г. Ростове-на-Дону; оценщик указал, что провел анализ цен предложений незастроенных земельных участков, расположенных в различных районах областного центра, однако при переходе по ссылке, представленной в таблице 7.3.1, информация о характеристиках объекта-аналога в строке № 6 свидетельствует о наличии на данном земельном участке строения; приведенный расчет взвешенных цен не подтверждается представленными в расчетной таблице 8.2.3.3.4 значениями; при расчете рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода использованы объекты-аналоги, не сопоставимые с объектом оценки по скорректированным элементам сравнения. Согласно объявлениям объект-аналог № 3 находится в долгосрочной аренде, на нем находится строение, объект-аналог № 4 расположен в Мясниковском районе. Корректирующие коэффициенты по данным различиям в расчетах отсутствуют; отсутствует обоснование применения оценщиком лишь части доступных объектов-аналогов на рынке; разница в площади объектов-аналогов и объекта оценки составляет более 70 %, значительное различие в характеристиках объектов-аналогов и объекта оценки влечет за собой высокий процент корректировки и несоответствие цены в сопоставлении с другими предложениями на рынке, доступными для анализа.

В решении ГБУ сделан вывод о том, что выявленные нарушения оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Характер выявленных нарушений не позволяет сделать вывод о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

В целях проверки доводов административного истца о соответствии отчета об оценке предъявляемым требованиям и об отсутствии оснований для принятия ГБУ оспариваемого решения, а также для проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка, судом по ходатайству представителя административного истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России

В заключении эксперта названного учреждения ... от 26 февраля 2025 г. № 6100/10-4-24 сделан вывод о том, что при составлении отчета об оценке от 25 июня 2024 г. № 37/24 допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности (статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки – подп. 2 пункта 3 ФСО IV, подп. 2, 4 пункта 9 ФСО V, подп. 2, 3 пункта 2, подп. 3, 4, 10, 12 пункта 7, пункта 8 ФСО VI, пунктов 11б, 11в, 11д, 22б, 22д ФСО № 7), влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Нарушения, перечисленные в решении ГБУ от 13 августа 2024 г., экспертом подтверждены.

Эксперт также указал, что в отчете недостоверно приведены качественные характеристики объекта оценки; интернет-страницы, приведенные в отношении объявлений о продаже земельных участков, принятых в качестве объектов-аналогов № 1, № 2, не активны, при этом в таблице 7.3.1 отсутствуют сведения о дате размещения объявления. В таблице 8.2.3.3.4 дата указана дата предложения объекта-аналога № 1 – 2 апреля 2024 г., в скриншоте объявления о продаже этого объекта указана дата публикации объявления – 11 апреля 2023 г., при этом корректировка на период экспозиции не введена; анализ рынка недвижимости проведен с несопоставимыми объектами производственного назначения без анализа возможности их использования для коммерческой застройки, как у объекта оценки, а также объектов, имеющих застройку и расположенных за пределами г. Ростова-на-Дону, без приведения сведений о других предложениях на рынке по объектам, наиболее сопоставимым с объектом оценки; отсутствует корректировка на наличие строений для объекта-аналога № 3; в отношении объекта-аналога № 4, расположен в Мясниковском районе, оценщик в таблице указал, что объект-аналог расположен в г. Ростове-на-Дону, соответствующая корректировка на местоположение не была введена; в расчете отсутствуют корректировки на расположение по красной линии улиц, наличие транспортной доступности, качество подъездных путей, форму, рельеф; принятые объекты-аналоги кратно отличаются от объекта оценки по площади.

Рыночная стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей по состоянию 20 июня 2024 г. определена экспертом ... в размере 37 730 588 рублей.

Относительно выводов эксперта возражения, замечания от лиц, участвующих в деле, не поступили.

Оценивая заключение эксперта, суд отмечает, что оно соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, составлено экспертом, отвечающим необходимым квалификационным требованиям, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит описание проведенного исследования по каждому из поставленных судом вопросов, основано на корректном применении и толковании положений законодательства об оценочной деятельности. Основания для сомнений в обоснованности выводов судебного эксперта у суда отсутствуют.

Величина рыночной стоимости рассчитана экспертом на основе сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал участки, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта, подтвержденным представленными документами. Сведения об объекте проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов. Применение корректировок по отличающимся параметрам, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что содержание отчета об оценке не позволяет объективно установить рыночную стоимость объекта и при рассмотрении заявления ООО «Мистраль» у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке. Оспариваемое административным истцом решение ГБУ не повлекло необоснованное ущемление охраняемых законом прав и интересов ООО «Мистраль». Следовательно, основания для удовлетворения требований административного истца о признании решения ГБУ от 13 августа 2024 г. незаконным отсутствуют (статья 227 КАС РФ).

Из взаимосвязанных положений пункта 3 части 1 статьи 248, части 3.1 статьи 249 КАС РФ следует, что независимо от результата рассмотрения требования об оспаривании решения бюджетного учреждения, суд должен разрешить вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости), если такое требование было заявлено административным истцом.

При изложенных выше обстоятельствах суд считает возможным положить в основу своего решения выводы судебного эксперта о рыночной стоимости объекта.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из того, что в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения ГБУ отказано, в связи с чем решение не может считаться принятым против административного ответчика. Следовательно, в соответствии со статьей 111 КАС РФ, пунктом 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 расходы, в том числе связанные с проведением судебной экспертизы, в полном объеме должны быть возложены на административного истца.

ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости экспертизы на сумму 95 040 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе. 

В обеспечение расходов на проведение экспертизы ООО «Мистраль» на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, зачислило 95040 рублей (платежное поручение от 15 ноября 2024 г. № 1081). Денежные средства должны быть перечислены экспертной организации в счет оплаты за проведенную экспертизу.

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Мистраль» удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью «Мистраль» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 13 августа 2024 г. № ОРС-61/2024/000793.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 4 564 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации складских помещений; деловое управление (объекты управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности), расположенного по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 20 июня 2024 г. – 37 730 588 рублей.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости считать 17 июля 2024 г.

Судебные расходы возложить на административного истца.

За счет денежных средств, поступивших от общества с ограниченной ответственностью «Мистраль» в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-563/2024, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет федерального бюджетного учреждения Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 95 040 (девяносто пять тысяч сорок) рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.

Судья О.А. Руднева