Дело № 2-3/19

Решение

именем Российской Федерации

16 января 2019 года село Пестрецы 

Пестречинский районный суд Республики Татарстан в составе: председательствующего судьи Алексеева И.Г.,

с участием истца ФИО1, ее представителей ФИО2 и ФИО3,

ответчика ФИО4, его представителя ФИО5 и ФИО6,

при секретаре Денисовой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 о признании договора купли-продажи 1/3 доли земельного участка, договора реального раздела земельного участка, зарегистрированного права собственности на жилой дом и земельный участок недействительными, взыскании оплаченной суммы по договору купли-продажи 1/3 доли земельного участка и компенсации морального вреда,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском в вышеизложенной формулировке в обоснование указав, что между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: РТ, 

<

адрес>. Расчет был произведен в полном объеме. Однако, в период оформления договора ответчик умолчал, что в пределах границ земельного участка проложены сети холодного водоснабжения, а в марте 2018 года узнала, что водопровод проходит непосредственно под жилым домом. О подобном обременении она не знала. Считает, что ответчик ее тем самым обманул, поскольку водопроводная труба проложена не по ГОСТ и не соответствует СанПиН и СН и П, чем нарушены ее права на полноценное владение, пользование и распоряжение своим имуществом.

В судебном заседании истцовая сторона требования иска поддержала по изложенным в нем основаниям и просила вернуть уплаченную по договорам сумму за земельный участок и постройку в размере 3 900 000 рублей, а также компенсировать моральный вред в размере 100 000 рублей. 

Ответная сторона требования иска не признала по основаниям подробно изложенным в письменных возражениях, дополнив при этом, что все существенные условия договора сторонами были соблюдены, договор заключен по обоюдному согласию сторон и обстоятельства, на которые ссылается истец, а именно, наличие трубопровода под домом, были известны истцу еще до заключения договора, поскольку он наглядно виден в подвальном помещении. Дом был достроен истицей и в последующем за собой зарегистрировала на него право собственности. Более того, отвод холодного водоснабжения, проложенный под домом, был перенесен до заключения договора купли-продажи земельного участка, заглушен и в настоящее время проходит в обход жилого дома по забору. 

Представитель третьего лица ООО «Теплострой» ФИО7 в судебное заседание не явился, однако ранее в судебных заседаниях в удовлетворении иска возражал, поскольку центральный водопровод холодного водоснабжения проходит по 

<

адрес>, а через участок истца проходит отвод к жилым домам. Действительно отвод холодного водоснабжения ранее проходил по диагонали участка истца непосредственно под домом, однако он по заявлению ФИО4 был перенесен в обход спорного земельного участка, а отвод водопровода проходящий под домом заглушен и является не действующим.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по РТ в судебное заседание также не явился, согласно представленному ходатайству просил рассмотреть гражданское дело в их отсутствие.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО8 полностью подтвердила выводы, изложенные в заключении и дополнила, что проходящий близ жилого дома водопровод опасности для жизни и здоровья проживающих в нем граждан не несет.

Выслушав участников процесса. допросив эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу положений ч. 2 ст.и 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Часть 2 ст. 554 ГК РФ устанавливает, что при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а договор считается незаключенным.

Пунктом 1 ст. 168 ГК РФ установлено, что, а исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи 1/3 доли земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес> условиям договора указанное имущество оценено сторонами и продано за 2 000 000 рублей, которые получены продавцом от покупателя до подписания настоящего договора.

Так, на странице 2 договора, содержащей подпись истца, в договоре прямо указано, что сторонами договора являются продавец и покупатель. В пункте 6 договора, находящегося на 2 листе, указано, что покупатель после регистрации права собственности становится собственником доли вышеуказанной недвижимости.

Данный договор заключен в простой письменной форме и в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован регистрирующим органом. 

Также ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено соглашение к вышеуказанному договору, согласно которому общий земельный участок будет в дальнейшем размежеван, на земельном участке находится бревенчатый жилой дом, беседка и навес на два автомобиля. Цену земельного участка стороны определили в 2 200 000 рублей, построек на участке в 1 700 000 рублей. Расчет произведен полностью, что подтверждается расписками от ДД.ММ.ГГГГ о получении ФИО4 от ФИО1 денежной суммы в размере 3 800 000 рублей. 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО9 был заключен договор реального раздела земельного участка с кадастровым номером 16:33:050102:10, в результате которого данный земельный участок был размежеван на два земельных участка:

- в собственность ФИО1 перешел земельный участок с кадастровым номером №, площадью 817 кв.м., адрес: РТ, 

<

адрес> А (свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, дело правоустанавливающих документов открытое ДД.ММ.ГГГГ);

- в собственность ФИО4 перешел земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1939 кв.м., адрес: РТ, 

<

адрес> (сведения об основных характеристиках объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ).

ДД.ММ.ГГГГ на основании вышеуказанных договоров за ФИО1 в установленном законом порядке было зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 16№ 

ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 в упрощенном порядке было зарегистрировано право собственности на жилой дом, с присвоением кадастрового номера №свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, дело правоустанавливающих документов открытое ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно п. 2 ст. 420 ГК РФ к договорам применяются правила о двух и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 ГК РФ.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Как разъяснено в п. 99 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I ГК РФ» сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п. 2 ст. 179 ГК РФ).

Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (п. 2 ст. 179 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки (п. 2 ст. 179 ГК РФ).

Таким образом, определяющим фактором для признания сделки недействительной, как заключенной под влиянием обмана, является установление судом обстоятельств, на которые ссылается потерпевшая сторона в обоснование заявленных требований.

В обоснование исковых требований истцовая сторона ссылается на то, что ответчик при заключении оспариваемых договоров умолчал о том, что в пределах границ спорного земельного участка проложены сети холодного водоснабжения, истец не знала до заключения сделки, что имеется подобное обременение, которое не зарегистрировано и до настоящего времени, а сети располагаются непосредственно под домом, о чем она узнала лишь в марте 2018 года. 

Применительно к настоящему спору, для признания сделки недействительной по указанному основанию, истец должен представить доказательства того, что до сведения истца намеренно не была доведена информация о юридически значимых обстоятельствах, повлиявших на ее волеизъявление по заключению оспариваемой сделки.

В рамках данного гражданского дела была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено экспертам АО «БТИ РТ», в заключении которой № эксперт указал, что принимая во внимание, что канализационный колодец и трубопровод, проложенный вдоль жилого дома, возведены после начала строительства дома, в том числе труба эксплуатируется, а также принимая во внимание, что трубопровод, проложенный под жилым домом не эксплуатируется (заглушен), расположение жилого дома на земельном участке соответствуют градостроительным, санитарным нормам и правилам.

Экспертами также сделан вывод, что не представилось возможным установить, эксплуатируются ли данные трубопроводы и являются ли они центральными.

Анализируя имеющиеся доказательства суд исходит из того, что оспариваемый договор соответствует всем требованиям гражданского законодательства, заключен в письменной форме, подписан сторонами, в установленном законом порядке зарегистрирован. Спустя пять месяцев после заключения данного договора, сторонами был произведен реальный раздел земельного участка. 

Также в судебном заседании установлено, что расположенный на спорном земельном участке жилой дом достраивала уже сама истица и ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировала на него право собственности. 

Данное обстоятельство также подтверждается имеющимися в деле кадастровым и техническим паспортами, согласно которым дом введен в эксплуатацию и построен в 2015 году.

Законность постройки также подтверждается ранее выданному ФИО4 акту выбора участка под строительство № от ДД.ММ.ГГГГ и разрешению на строительство от ДД.ММ.ГГГГ, со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.

О том, что под домом проходит водопровод холодного водоснабжения истец не знать не могла, поскольку жилой дом вводился в эксплуатацию именно ею самой. 

Более того, ответчик до заключения договора купли-продажи 1/3 доли земельного участка совершил действия по переносу отвода холодного водоснабжения в обход жилого дома по забору, что подтверждается справкой ООО «Теплострой» № от ДД.ММ.ГГГГ, актом выполненных работ к техническим условиям № от ДД.ММ.ГГГГ, техническими условиями, заключением судебной экспертизы №, о чем также подтвердил в судебном заседании представитель третьего лица ООО «Теплострой» ФИО7

Таким образом, в материалах дела отсутствуют и истцовой стороной не предоставлены удовлетворяющие требованиям закона об относимости, допустимости (ст. 59, 60 ГПК РФ) доказательства, подтверждающие заключение оспариваемых сделок ввиду намеренного умолчания об обстоятельствах, о которых другая сторона сделки - ФИО4, должен был сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям договора.

Изложенные как в исковом заявлении, так и в судебном заседании доводы истца и ее представителей не могут служить бесспорным доказательством обманных действий со стороны ФИО4 при заключении договора купли-продажи 1/3 доли земельного участка ДД.ММ.ГГГГ, а также умысла последнего на совершение обмана. 

По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

В оспариваемом договоре содержатся все данные, позволяющие установить объект недвижимости и его местоположение, которые соответствуют сведениям Единого государственного реестра недвижимости и позволяют установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

В силу указанного договора стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить настоящий договор.

Оценивая содержание договора, суд приходит к выводу о согласованности сторонами существенных условий договора купли-продажи недвижимости.

В ходе судебного разбирательства ответчик не отрицал тот факт, что был намерен произвести отчуждение спорного имущества истцу, и его воля при совершении сделки была направлена к прекращению права собственности и возникновению указанного права у истца. Доказательств того, что ФИО4 совершил какие-либо действия, которые привели к обману истца и повлияли на ее волю на совершение сделки, не имеется и суду не представлено. 

Истец самостоятельно подписала договор купли-продажи спорного имущества, непосредственно осуществляла необходимые для продавца действия в Управлении Росреестра по РТ, связанные с регистрацией договора и перехода права, в связи с чем, оснований полагать, что заключение сделки имело место под влиянием обмана со стороны ответчика, не имеется.

Оспариваемый договор не содержит каких-либо условий относительно коммуникаций на отчуждаемом участке, в этой связи данный факт не может служить существенным условием договора купли-продажи, свидетельствующим о наличии заблуждения относительно природы сделки и предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

В связи с чем, суд приходит к выводу о недоказанности обмана, наличие которого могло бы послужить основанием для признания недействительным договора купли-продажи 1/3 доли земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, доказательств того, что сделка была заключена под влиянием обмана или истец была введена в заблуждение относительно характера сделки, суду не представлено.

Также, суд считает необходимым отметить, что лишь прохождение отвода холодного водоснабжения близ жилого дома и по земельному участку истца не могут служить в данном случае основанием для признания оспариваемых договоров недействительными.

Более того, как указала допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО8 проложенный близ жилого дома водопровод опасности для жизни и здоровья проживающих в нем граждан не несет.

Таким образом, суд считает исковые требования ФИО1 о признании договоров купли-продажи 1/3 доли земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и реального раздела земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ не подлежащими удовлетворению.

В связи с отказом в удовлетворении основных требований иска о признании договора купли-продажи 1/3 доли земельного участка и договора реального раздела земельного участка недействительными, требования иска о признании зарегистрированного права собственности на жилой дом и земельный участок недействительными, взыскании оплаченной суммы по договору купли-продажи 1/3 доли земельного участка и компенсации морального вреда также не подлежат удовлетворению, поскольку являются производными от вышеуказанных основных требований.

Рассматривая заявление ответчика изложенное в возражении на исковом заявлении от ДД.ММ.ГГГГ, о пропуске истцом срока исковой давности суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п. 2 ст. 181 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Договоры купли-продажи 1/3 доли земельного участка и реального раздела земельного участка были заключены между сторонами ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, соответственно.

Как и указывалось выше, в обоснование исковых требований истцовая сторона ссылается на то, что ответчик при заключении оспариваемых договоров умолчал о том, что в пределах границ спорного земельного участка проложены сети холодного водоснабжения, о чем истец узнала лишь в марте 2018 года.

По мнению суда, данное утверждение не может быть признано состоятельным в силу изложенных выше обстоятельств, при которых истец не могла не знать о наличии спорного отвода холодного водоснабжения проходящего по земельному участку истца при заключении оспариваемых договоров, а также при вводе ею жилого дома в 2015 году в эксплуатацию.

Поэтому, исчисляя начало течения срока исковой давности с учетом требований ст. 181, 201 ГК РФ - не позже 2015 года, суд находит, что с учетом обращения в суд с настоящим иском лишь ДД.ММ.ГГГГ истцом пропущен срок исковой давности по требованию о признании недействительными договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и договора реального раздела земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, что также является основанием для отказа в иске.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

решил:

ФИО1 в иске к ФИО4 о признании договора купли-продажи 1/3 доли земельного участка, договора реального раздела земельного участка, зарегистрированного права собственности на жилой дом и земельный участок недействительными, взыскании оплаченной суммы по договору купли-продажи 1/3 доли земельного участка и компенсации морального вреда, отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Татарстан через районный суд в течение одного месяца со дня изготовления его в окончательной форме.

Председательствующий: