УИД: 23RS0058-01-2019-004207-76

Дело № 2-2703/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«20» ноября 2019 года г. Сочи

Хостинский районный суд Краснодарского края в составе:

Председательствующего Клименко И.Г.

При секретаре Реутской М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по исковому заявлению ФИО5 к ФИО6 о взыскании денежных средств, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО6 о взыскании в свою пользу денежных средств в размере 400 000 рублей.

В обосновании своих требований истец указала, что между ней и ответчиком возникли правоотношения, основанные на предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ей было выплачено ответчику 400 000 рублей за приобретаемое в будущем жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, помещение № общей площадью № кв.м. Основной договор купли-продажи небыл заключён по вине ответчика, так как ФИО6 не имел права продавать данное жилое помещение, так как часть его принадлежит его несовершеннолетним детям и супруге, от расторжения заключённого предварительного договора отказался, перестал выходить на связь, никакого контакта с ним не было, в результате чего у ФИО6 возникло неосновательное обогащение, поскольку он получил денежные средства в отсутствии сделки и оснований для их получения.

Истец ФИО5 и её представитель по доверенности ФИО7 доводы иска поддержали, просили его удовлетворить в полном объёме.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явился. О времени и месте судебного заседания был уведомлен надлежащим образом. Представитель ответчика по доверенности – адвокат Браилко М.А. сообщил, что ответчику известно о времени и месте судебного заседания, и он желает участвовать в деле через своего представителя.

В связи сизложенным и руководствуясь ст. ст. 48, 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии ответчика.

Представитель ответчика ФИО6 – Браилко М.А. возражал против иска, в его удовлетворении просил отказать в полном объёме.

Возражая против удовлетворения заявленных требований указал, что ФИО6 заключая предварительный договор купли-продажи обладал правом на заключение основного договора купли-продажи, при его заключении действовал от имени своих малолетних детей и супруги. 

Для этих целей ФИО6 и его супруга ФИО8 обратились с заявлением в управление по вопросам семьи и детства администрации города Сочи с заявлением о разрешении продажи 3/5 долей жилого помещения, на что получили согласие.

ФИО9 же не исполнила принятые на себя обязательства по заключению основного договора купли-продажи, в одностороннем порядке отказалась от его исполнения, уклонившись от принятых на себя обязательств.

При этом не уведомила его об отказе заключить основной договор купли-продажи и о причинах такого отказа, тогда как обязанность по выполнению ФИО9 принятых в соответствии с п. 4.4. договора истекла 01 июля 2019 гола, то есть за пределами установленного договором срока, в связи основной договор купли-продажи не был заключен по вине истца.

ФИО6, не смотря на нарушения истцом порядка оплаты, прождал до истечения срока, установленного предварительным договором, то есть до 30 августа 2019 года, после чего через 9 дней, а именно 09 сентября 2019 года продал принадлежащее ему и членам его семьи помещение ФИО10 по цене 3 000 000 рублей.

Выслушав участников судебного заседания, изучив материалы дела, суд находит, что исковые требования ФИО5 к ФИО6 о взыскании 400 000 не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания свох требований и возражений.

Из ч. 2 ст. 195 ГПК РФ следует, что суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами 31 мая 2019 года между ФИО6 как продавцом и ФИО5 заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения общей площадью № кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, помещение №. (далее – Объект).

В соответствии с п.1.3. договора стороны приняли на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи не позднее 30 августа 2019 года.

Согласно п.1.4. договора цена объекта составляет 2 950 000 рублей, включая сумму обеспечения обязательств.

В соответствии с п. 4.1. расчёт между сторонами производится следующим образом: в качестве задатка Покупатель вносит продавцу сумму обеспечения обязательств в размере 250 000 рублей.

Как установлено из пояснения сторон и ими не опровергается в момент подписания предварительного договора купли-продажи ими была достигнута договорённость об увеличении суммы задатка до 400 000 рублей.

Данные денежные средства переданы истцом ответчику, о чём последний написал расписки.

В соответствии с пунктом 4.3. предварительного договора в случае неисполнения покупателем в установленный договором срок своих обязательств по заключению основного договора и всех своих обязательств, оговоренных договором, связанных с заключением основного договора и расчёта с продавцом, сумма обеспечения обязательств остаётся у продавца.

В соответствии с пунктами 4.4. и 4.5. договора сумма в размере 2 450 000 рублей оплачивается покупателем в срок до 30.06.2019 года.

Приказом департамента образования мэрии города Ярославля № от 22.05.2019 года

Истец и её представитель в судебном заседании пояснили, что для целей заключения и исполнения предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 обратилась в ПАО Банк ВТБ за получением ипотечного кредита, однако, Банк в выдаче кредита отказал.

По причине отказа банка в проведении ипотечной сделки истец не смогла исполнить свои обязательства по предварительному договору.

Истец полагает, что Банк отказал в проведении ипотечной сделки, так как помещение, являвшееся предметом предварительного договора между ней и ответчиком было арестовано, а ФИО6 ввёл её в заблуждение, заверив в отсутствии ареста отчуждаемого помещения.

В обоснование своего довода истец указывает на письмо Банка ВТБ от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому банк сообщает о наличии обременения на объекте недвижимости, 

На вопрос суда, обращалась ли ФИО9 в банк за разъяснением причин отказа самостоятельно, последняя ответила отрицательно.

Суд критически относится к данному доказательству, так как находящееся в материалах дела письмо от ДД.ММ.ГГГГ за подписью начальника Центра ипотечного кредитования ОО «Гостиный двор» в г. Ярославле Банка ВТБ, адресовано не ФИО9, а гражданину ФИО12

Кроме того, в материалах дела содержится другое письмо Банка ВТБ, датированное ДД.ММ.ГГГГ, до есть за 4 дня до отказа в проведении ипотечной сделки, из которого следует, что ФИО5 намеревается приобрести не жилое помещение, принадлежащее ответчику, а другое - рассоложенное по адресу: адрес

Кроме того, истцом в материалы дела представлена выписка из ЕГРН на объект недвижимости, рассоложенный по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, согласно которой ограничение прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрированы.

На вопрос суда, почему истец полагает, что объект недвижимости находился под арестом, последняя указала, что расценила письмо банка на имя ФИО12, в котором указано на наличие обременений, как на арест.

Также истец и её представитель полагают, что ФИО13 не имел права распоряжаться жилым помещением, так как последнему принадлежит только 1\5 в праве собственности на данное жиле помещение, а оставшиеся 3-5 – его несовершеннолетним детям и 1/5 его супруге, которые самостоятельного волеизъявления на продажу принадлежащей им недвижимости не производили.

При этом на вопрос суда, знала ли ФИО16 о том, что продаваемое помещение находится в общедолевой собственности ответчика на момент заключения предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ последняя ответила положительно и сообщила суду, что данное помещение она сама отыскала посредством сети интернет, обратилась к риэлтору для ведения преговоров к собственнику. Затем совместно с риэлтором и ФИО6 осмотрела продаваемое жилое помещение, а самим ФИО6 ей были преданы выписка из ЕГРН на жилое помещение, из которой следует, что оно находится общей долевой собственности его, его малолетних детей и супруги. Также ей был передан и приказ управления по вопросам семьи и детства администрации 

<

адрес>, согласно которому ФИО6 было разрешено продать жилое помещениерассоложенное по адресу: 

<

адрес>, помещение 14,15.

Представитель ответчика по доверенности Браилко М.А., возражая против удовлетворения заявленных требований указал, что ФИО6 заключая предварительный договор купли-продажи обладал правом на заключение основного договора купли-продажи, при его заключении действовал от имени своих малолетних детей и супруги.

Для этих целей ФИО6 и его супруга ФИО8 обратились с заявлением в управление по вопросам семьи и детства администрации города Сочи с заявлением о разрешении продажи 3/5 долей жилого помещения, на что получили согласие.

ФИО9 же не исполнила принятые на себя обязательства по заключению основного договора купли-продажи, в одностороннем порядке отказалась от его исполнения, уклонившись от принятых на себя обязательств.

При этом не уведомила его об отказе заключить основной договор купли-продажи и о причинах такого отказа,тогда как обязанность по выполнению ФИО9 принятых в соответствии с п. 4.4. договора истекла ДД.ММ.ГГГГ гола, то есть за пределами установленного договором срока, в связи основной договор купли-продажи не был заключен по вине истца.

ФИО6, не смотря на нарушения истцом порядка оплаты, прождал до истечения срока, установленного предварительным договором, то есть до ДД.ММ.ГГГГ, после чего через 9 дней, а именно ДД.ММ.ГГГГ продал принадлежащее ему и членам его семьи помещение ФИО10 по цене 3 000 000 рублей.

В материалах дела содержится следующее.

Приказ департамента образования мэрии города Ярославля № от ДД.ММ.ГГГГ « О купле-продаже и передаче в залог жилого помещения ФИО17, из которого следует, что рассмотрев заявление несовершеннолетнего ФИО21 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, действующего от своего имени и с согласия матери ФИО5 и отца ФИО15, разрешено ФИО22 продажу 4/9долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> последующим приобретением в срок до ДД.ММ.ГГГГ жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, пом. №, где несовершеннолетнему ФИО1 будет выделено 26/27 долей в праве общей долевой собственности

То есть ФИО20 изначально намеревался приобретать помещение, отличное от указанного в предварительном договоре купли-продажи.

Спустя 15 дней департамента образования мэрии 

<

адрес> № уже от 07 июня 2019 года было внесено изменение в приказ от 23 мая 2019 года, и ФИО14 было разрешено продавать принадлежащее ему имущество с последующим приобретением в срок до 01.08.2019 года жилого помещения уже рассоложенного по адресу: 

<

адрес>, помещение № то есть помещения, являющегося предметом предварительного договора купли-продажи от 31 мая 2019 года между истцом и ответчиком.

Через 28 дней с момента указанного приказом департамента образования мэрии города Ярославля № от 05 июля 2019 года были вновь внесены изменения в приказ № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ФИО14 было разрешено продавать принадлежащее ему недвижимое имущество с последующим приобретением в срок до 12.08.2019 года жилого помещения, но уже рассоложенного по адресу: 

<

адрес>ёва, 

<

адрес>, пом. №, то есть помещения отличного от помещения указанного в предварительном договоре купли-продажи, заключённого между истцом и ответчиком.

На основании договора купли-продажи ФИО5 приобрела жилое помещение расположенное по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, пом. №

В материалы дела истцом представлено уведомление на имя ответчика об одностороннем отказе от исполнения условий предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в котором отсутствует дата его составления, а также не представлено доказательств его направления ответчику.

На вопрос суда о том, когда было составлено уведомление об одностороннем отказе и кем, последняя, пояснила, что его составлял её представитель ФИО19 после того, как она к нему обратилась, то есть после наступления срока исполнения ей обязательств по предварительному договору.

Ответчиком в материалы дела представлен приказ управления по вопросам семьи и детства администрации города Сочи от 22 апреля 2019 года №, которым ФИО6 и ФИО11 разрешена продажа 3/5 долей жилого помещения, находящегося по адресу: 

<

адрес>, помещения №, принадлежащих (по 1/5 доле каждому) малолетним ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

В материалы дела представлен также договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного ФИО23, нотариусом Сочинского нотариального округа и зарегистрированного в реестре №-н/23-2019-6-332 из которого следует, что ответчик ФИО6, действующий от себя лично и как законный представитель своих несовершеннолетних детей и ФИО11 продали, ФИО18 купил жилое помещение, находящегося по адресу: 

<

адрес>, помещения №

Из данных приказа, а также незначительного промежутка времени, прошедшего с ДД.ММ.ГГГГ - конечной для заключения основного договора купли-продажи, до момента продажи ответчиком продажи принадлежащего ему и членам его семьи жилого помещения ДД.ММ.ГГГГ, суд делает вывод о намерении ответчика исполнить условия предварительного договора купли-продажи и согласии на это иных участников общей долевой собственности – членов его семьи.

В соответствии со ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 ГК РФ.

По смыслу ст. 37 ГК РФ родители несовершеннолетних детей не вправе совершать сделку по отчуждению имущества своих малолетних детей без предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Как указано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, которые являются предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора. Договор также можно заключить в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (п. 2 ст. 455 ГК РФ).

По общему правилу на момент заключения предварительного договора у стороны может не быть возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, которые являются предметом будущего договора. 

Заключение предварительного договора передачи имущества направлено на то, чтобы юридически связать стороны еще до появления у контрагента права на необходимую для исполнения вещь. Таким образом, в установленный в предварительном договоре срок будет восполнено отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

Как установлено в судебном заседании для этих целей ФИО6 и его супруга ФИО11 обратились с заявлением в управлениепо вопросам семьи и детства администрации города Сочи с заявлением о разрешении продажи 3/5 долей жилого помещения.

В соответствии с п. 2.2.2. ответчик обязался подготовить и предоставить документы, необходимые для исполнения предварительного договора.

Согласно п. 2.2.4. ФИО6 принял на себя обязательство обеспечить участие остальных дольщиков Объекта в исполнении предварительного договора.

Доказательств недобросовестно поведения ФИО6, отказа его от заключения основного договора купли-продажи, а также доказательств невозможности продажи последним жилого помещения уже рассоложенного по адресу: 

<

адрес>, помещение №, истцом суду не предоставлено.

Отказ Банка в предоставлении истцу ипотечного кредитования, в качестве основания расторжения в предварительном договоре сторонами не предусмотрен. 

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем требования о расторжении предварительного договора от 31 мая 2019 года не заявлялось.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны по правилам п. 2 указанной статьи могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Согласно п. 3 названной статьи стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Исходя из положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что между истцом и ответчиком было достигнуто соглашение о задатке в размере 400 000 рублей, а волеизъявление было направлено на заключение предварительного договора купли-продажи с возложением ответственности друг на друга за его неисполнение, 

В договоре между истцом и ответчиком прямо предусмотрено, что в соответствии с п. 4.3. договора от 31 мая 2019 года в случае неисполнения покупателем в установленный договором срок своих обязательств по заключению основного договора и всех своих обязательств, оговоренных настоящим договором, связанных с заключением Основного договора и расчётом с продавцом, сумма обеспечения обязательств остаётся у Продавца.

Письменная форма соглашения о задатке соблюдена, так же в нем оговорены условия получения и возврата задатка, установленные статьей 380 ГК РФ.

Как следует из объяснения участников судебного заседания и подтверждается материалами дела не заключение основного договора произошло по причинам:

-не внесения истцом денежных средв в порядке и сроки, установленных договором – до 30 августа 2019 года;

- неправомерным одностороннем отказом истца от исполнения предварительного договора, связанным с приобретением ей другого объекта недвижимости.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (часть 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные частью 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из того, что Гражданский Кодекс РФ не исключает возможность обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применении при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК РФ.

Сумма 400 000 рублей в данном случае обеспечивала возникшее из предварительного договора обязательство покупателя ФИО5 перед ФИО6 заключить основной договор купли-продажи конкретного жилого помещения на согласованных условиях в определенный срок.

При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила бы внесенная им сумма (задаток) в случае его заключения.

Таким образом, задаток выполнял платежную функцию. 

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Как указано в определении Верховного Суда РФ от 08.09.2015 N 38-КГ15-7 (Судебная коллегия по гражданским делам) какая-либо из сторон или обе стороны могут нарушить условия предварительного договора в результате как виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса к его заключению.

Исходя из смысла приведенных законоположений виновность нарушающих условия предварительного договора действий, которые повлекли незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных исковых требований ФИО5 к ФИО6 о взыскании денежных средств – отказать. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд г.Сочи в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме, то есть 27 ноября 2019 года.

Судья: Клименко И.Г.

На момент публикации решение не вступило в законную силу