Дело № 3а-466/2020

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации 

20 февраля 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Тягай А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании объединенное административное дело по административным исковым заявлениям общества с ограниченной ответственностью «Торгово-Логистический комплекс» и ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Торгово-Логистический комплекс» и ФИО1 (далее - административные истцы) обратились в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости: земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.метров, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 

<

данные изъяты> кв.метров и с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, категория земель земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, для строительства и размещения торгово-логистического комплекса, расположенных по адресу: 

<

данные изъяты> и просили установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года.

Представители административных истцов в судебном заседании в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) представили уточненное административное исковое заявление, в котором просили определить рыночную стоимость объектов недвижимости в размере, определенном судебной оценочной экспертизой.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) в судебном заседании представил письменные объяснения, в которых, выразив несогласие с экспертным заключением, полгая его ненадлежащим доказательством в виду допущения нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, ходатайствовал о вызов эксперта. 

Иные лица, (Управление Федеральной службы кадастра и картографии по Московской области, администрация городского округа Балашиха Московской области, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки») участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили, возражений относительно заключения экспертизы не представили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела обществу с ограниченной ответственностью «Торгово-Логистический комплекс» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 

<

данные изъяты> кв. метров категория земель земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, для строительства и размещения торгово-логистического комплекса, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты> в отношении которого установлена кадастровая стоимость в размере 

<

данные изъяты> рублей;

В долевой собственности у общества с ограниченной ответственностью «Торгово-Логистический комплекс» и ФИО1 находится земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 

<

данные изъяты> кв. метров, категория земель земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, для строительства и размещения торгово-логистического комплекса, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты> в отношении которого установлена кадастровая стоимость в размере 

<

данные изъяты> рублей.

По мнению административных истцов, кадастровая стоимость объектов недвижимости превышает их рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на них обязанности по уплате налогов в завышенном размере.

В обоснование требования административные истцы представили отчеты, подготовленные оценщиком ООО «Блиц сервис», согласно которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена в размере 

<

данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Определением Московского областного суда была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Финансовый-Консалтинг» ФИО2.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы №02/01/20 от 10 января 2020 года, в ходе рассмотрения отчетов об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объектов, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчетов требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки. 

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчетов оценщика (стр.6-9 заключения эксперта). 

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленные отчетами оценщика рыночные стоимости объектов недвижимости не могут быть признаны достоверными, поскольку при составлении отчетов оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости. В указанной части заключение стороной административного истца и ответчика сомнению не подвергалось.

Экспертом определена рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на дату кадастровой оценки -01 января 2018 года земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 

<

данные изъяты> рублей и земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 

<

данные изъяты> рублей.

По результатам ознакомления с экспертным заключением административный ответчик подверг его сомнению, указав на выявление нарушений в части отказа эксперта от применения доходного подхода при проведении экспертизы и применении единственного подхода к оценке – сравнительного.

Кроме того, по мнению представителя административного ответчика эксперт необоснованно применил корректировку на торг к объекту аналогу №3, что привело к недостоверности итоговой стоимости.

Так же эксперт некорректно использовал данные о величине инфляции в РФ в качестве основания для корректировок на рыночные условия в рамках сравнительного подхода. Полагает, темпы инфляции и рост/падение стоимости недвижимости могут иметь разноверкторную направленность. В результате, по мнению представителя Министерства имущественных отношений Московской области экспертом были нарушены требования ФСО №3.

Разрешая возникши спор суд, исходит из следующего. 

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ). 

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, а именно: содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки. 

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения). 

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке и пришел к выводу о целесообразности применения для определения стоимости земельных участков метода корректировок в составе сравнительного подход.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведены в заключении. 

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения 

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении. 

Доводы представителя административного ответчика о том, что заключение эксперта ФИО2 является недопустимым доказательством, являются надуманными, противоречат содержанию экспертного заключения, подробный анализ которого приведен в настоящем решении.

Административным ответчиком не представлено суду никаких доказательств иной рыночной стоимости объектов недвижимости, все возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО2, имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы. 

Вопреки доводам представителя административного ответчика о необоснованности отказа эксперта от использования затратного и доходного подходов, оценщик вправе самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (п.25 Федерального стандарта оценки «Подходы к оценке» (ФСО №7). Так экспертом в экспертном заключении приведено описание выбранных методов оценки, позволяющее понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранных методов объектам недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Доводы представителя Министерства имущественных отношений Московской области относительно необоснованности использования корректировок на торг на объект аналог №3, ввиду того, что указанный аналог предлагается на продажу аукционным домом, является несостоятельным, поскольку из текста объявления (стр.38 экспертного заключения) прямо следует, что возможна доаукционная продажа объекта недвижимости.

Что касается довода административного ответчика о некорректном использовании экспертом данных о величине инфляции в РФ в качестве основания для корректировок на рыночные условия в рамках сравнительного подхода, экспертом на стр.46-47 заключения указано, что корректировка определялась на основании официальных данных об уровне инфляции в России в 2016-2018 гг. по месяцам. На дату проведения исследования в открытых источниках экспертом не было выявлено аналитических данных о среднегодовом росте стоимости земельных участков в даты, близкие к датам публикации объявлений и дате проведения исследования. Эксперт счел возможным в данном случае использовать данные о величине инфляции в РФ в качестве корректировок на рыночные условия, поскольку инфляция – это устойчивый рост общего уровня цен на товары и услуги. Расчет проводился согласно сайту http://уровень-инфляции.рф/. Калькулятор инфляции рассчитывает уровень инфляции с начала первого месяца по конец второго месяца. Поскольку дата предложения объектов аналогов №1, №2, №3 относится ко второй половине месяца, то экспертом при определении корректировки на рыночные условия задан для данных объектов период от начала месяца, в котором объект аналог выставлен на продажу, до конца января 2018 года, тем самым нивелируя период от даты предложения до даты исследования. Кроме того на стр.47 экспертного заключения представлены скриншоты с сайта с расчетной величиной инфляции с даты подачи объявления до даты проведения исследования.

В настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований согласиться с позицией административного ответчика поскольку все возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО2, имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

Принимая во внимание изложенное выше суд счел ходатайство представителя административного ответчика о вызове эксперта ФИО2 в судебное заседание для дачи пояснений необоснованным. 

Ходатайств о проведении повторной судебной экспертизы лица, участвующие в деле, не заявляли, а поводы для ее назначения по инициативе суда отсутствуют.

Учитывая изложенное выше, а также исходя из того, что экспертное заключение изучено и исследовано в судебном заседании с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административным истцам на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административных истцов с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости следует считать 11 ноября 2019 года.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 177,178 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административные исковые заявления общества с ограниченной ответственностью «Торгово-Логистический комплекс» и ФИО1, поданные в Московский областной суд 11 ноября 2019 года удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.метров, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, категория земель земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, для строительства и размещения торгово-логистического комплекса, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной стоимости определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 

<

данные изъяты> рублей;

земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.метров, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, категория земель земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения,, для строительства и размещения торгово-логистического комплекса, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной стоимости определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 25 февраля 2020 года.

Судья М.Ю. Елизарова