Дело № 2-484/2020

УИД - 65RS0005-02-2020-000374-11

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

16 ноября 2020 года г. Корсаков

Корсаковский городской суд Сахалинской области в составе:

председательствующего судьи Баяновой А.С.

при секретаре Баталовой А.Л.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры.

В обоснование искового заявления указано, что в 1994 году между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной в 

<

адрес>, принадлежащей ФИО2 Одновременно с этим, между сторонами была достигнута договоренность о том, что ответчик будет на безвозмездной основе временно проживать в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>, принадлежащей истцу, при этом все расходы по оплате коммунальных платежей будет также нести истец. Поскольку действующее на тот момент законодательство запрещало гражданину иметь с собственности больше одной квартиры, в целях недопущения отчуждения второго объекта недвижимости, 24 августа 1994 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. В обеспечение указанного соглашения ответчик осталась зарегистрированной по месту постоянного жительства – в квартире в г. Южно-Сахалинске. При этом истец указывает, что денежные средства по договору купли-продажи квартиры в г. Корсакове ответчиком ей не передавались, данная квартира не была передана по акту приема-передачи, поскольку договор был подписан в качестве гарантии безвозмездного проживания в ней ФИО2 Кроме того, между сторонами также была договоренность, согласно которой ответчик обязалась не регистрироваться по месту постоянного жительства в г. Корсакове, а также не регистрировать за собой данное жилое помещение в Бюро технической инвентаризации. Таким образом, ответчик только проживала в спорном объекте недвижимости, при этом оплата за содержание жилья, включая текущий и капитальный ремонт производилась истцом. В Бюро технической инвентаризации квартира также числилась за истцом. Впоследствии ФИО2 освободила спорную квартиру и убыла в неизвестном для истца направлении. После этого, будучи фактическим собственником квартиры, истец зарегистрировала свое право собственности в Едином государственном реестре недвижимости, факт регистрации ответчиком оспорен не был. Истец указывает, что поскольку договор купли-продажи квартиры, расположенной в г. Корсакове, был подписан в целях, не связанных с фактическим переходом права собственности к ФИО2, он не полежал исполнению. В частности, денежные средства ответчиком переданы не были, последняя не несла расходов на содержание спорного жилого помещения, регистрацию права собственности, а также самого договора купли-продажи не произвела, данные о собственнике в управляющих организациях не сменила, квартиру освободила, государственную регистрацию права собственности истца в отношении спорной квартиры не оспорила. Полагает, что из поведения и действий сторон очевидно, что договор исполнен не был, его исполнение намерениями сторон фактически не предусматривалось, переход права собственности в отношении спорного жилого помещения не произошел, квартира в собственность ответчика передана не была как и не была ею принята, в связи с чем полагает, что договор купли продажи спорной квартиры является незаключенным. На основании вышеизложенного, просит признать незаключенным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> от 24 августа 1994 года, между ФИО1 и ФИО2

В предварительном судебном заседании 02 июня 2020 года судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика привлечены З., И. и ООО «Глобалснаб».

В судебном заседании 08 июля 2020 года судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика привлечена Ж.

В судебном заседании 30 ментября 2020 года судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика привлечена нотариус К.

В ходе рассмотрения дела третьи лица З. и И. исключены из числа участников процесса.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовала.

Представитель истца Б. в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивает. Полагает, что основным признаком заключения имущественной сделки является передача денежных средств за приобретенную квартиру, между тем ответчиком истцу денежные средства по договору купли-продажи не передавались. Отмечает, что нотариусом К. не подтвержден факт передачи денежных средств по сделке. Кроме того считает, что представленные платежные документы по оплате коммунальных услуг подтверждают факт содержания ФИО1 своего жилья. При этом ФИО2 бросила квартиру без согласования с владельцем ФИО1 и убыла в неизвестном направлении что, по его мнению, свидетельствует о нежелании исполнять договор. Положения Гражданского кодекса РСФСР и РФ содержат в себе нормы, обязывающие владельца имущества содержать и защищать свои права на имущество, однако сама ФИО2 за все время, действий по защите своего мнимого права на имущество не предпринимала. Кроме того, законность регистрации ФИО1 права собственности на спорную квартиру в установленном порядке не оспорено.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась судом по последнему известному месту жительства по адресу: 

<

адрес>, между тем, ответчик судебные извещения не получает. Согласно сведениям отдела адресно-справочной работы УВМ УМВД России по Сахалинской области ФИО2 зарегистрированной либо снятой с регистрационного учета по месту жительства (пребывания) не значится. Решением Южно-Сахалинского городского суда от 10 декабря 2019 года ФИО2 признана безвестно отсутствующей с 01 января 2000 года.

При таком положении, поскольку место жительства ФИО2 неизвестно, ей в соответствии со статьей 50 Гражданского процессуального кодекса РФ судом в качестве представителя назначен адвокат.

Представитель ответчика – адвокат Дутенгефнер И.Г. в судебном заседании просил в удовлетворении исковых требований отказать. Полагает, что доказательств в обоснование заявленного требования, стороной истца не представлено.

Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика Ж. в судебном заседании с исковым заявлением не согласилась. Просила в его удовлетворении отказать.

Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика нотариус К. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовала.

Руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя истца Б., представителя ответчика Дутенгефнера И.Г., третьего лица Ж., суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно статье 4 Гражданского кодекса РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса.

Согласно статье 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 13 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 года № 443-1 «О собственности в РСФСР» гражданин, имеющий в собственности квартиру, жилой дом, дачу, гараж, иные помещения и строения, вправе распоряжаться этим имуществом по своему усмотрению: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ними иные сделки, не противоречащие закону.

Статьей 53 Гражданского кодекса РСФСР установлено, что сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать юридические последствия, является недействительной.

В силу статьи 160 Гражданского кодекса РСФСР договор считается заключенным, когда между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным его пунктам.

Существенными являются те пункты договора, которые признаны такими по закону или необходимы для договоров данного вида, а также все те пункты, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенными условиями для договора купли-продажи объекта недвижимости являются условия о предмете купли-продажи и цене.

В силу статьи 237 Гражданского кодекса РСФСР (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) по договору купли - продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.

В соответствии со статьей 47 Гражданского кодекса РСФСР нотариальное удостоверение сделок обязательно лишь в случаях, указанных в законе. Несоблюдение в этих случаях нотариальной формы влечет за собой недействительность сделки с последствиями, предусмотренными частью второй статьи 48 настоящего Кодекса.

Согласно статьи 135 Гражданского кодекса РСФСР право собственности (право оперативного управления) у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает в момент регистрации.

Из материалов дела следует, что 24 августа 1994 года между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры. Данный договор, 24 августа 1994 года удостоверен нотариусом Корсаковского нотариального округа Сахалинской области К. Согласно указанному договору ФИО2 приобрела за 2 539 718 рублей у собственника ФИО1 однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

...> кв. м., в том числе жилой площадью – 

<

...> кв.м. 

Согласно пункту 3 договора, за проданную квартиру истцом денежные средства получены в полном объеме на момент подписания договора. 

Кроме того, в договоре указано, что он подлежит регистрации в бюро технической инвентаризации г. Корсакова.

Из представленных Управлением Росреестра по Сахалинской области копий реестровых дел в отношении спорного недвижимого имущества следует, что истцом, на основании дубликата договора на передачу квартир в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, выданного ФИО1 08 сентября 2014 года, в ЕГРН зарегистрировано право собственности на указанную квартиру, о чем было выдано соответствующее свидетельство о государственной регистрации права № от 02 февраля 2015 года. 

В последующем, 14 января 2016 года, истец заключила договор купли-продажи спорной квартиры с З., которая в свою очередь продала данный объект недвижимости И., о чем в реестровых делах имеются соответствующие сведения. 

07 апреля 2016 года на основании совместного заявления И. и ФИО1, как представителя ООО «Глобалснаб», право собственности на спорный объект недвижимости было зарегистрировано за ООО «Глобалснаб». 

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 04 июня 2020 года собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> является ООО «Глобалснаб» (собственность № от ДД.ММ.ГГГГ).

06 декабря 2019 года на основании заявления Ж. в отношении ФИО1 следователем СО ОМВД России по Корсаковскому городскому округу В. возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 Уголовного Кодекса РФ. В настоящее время обвинение ФИО1 не предъявлено. 

По данному факту была опрошена заявитель Ж., которая пояснила, что в течение года она разыскивала свою мать ФИО2 и в ходе сбора информации о ней, ей стало известно что в собственности ФИО2 находится квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>. Данную квартиру ее мать приобрела в 1996 году по договору купли-продажи. По имеющейся у Ж. информации, ФИО1 зная что ФИО2 пропала, в 2015 году обратилась в Корсаковский городской суд с исковым заявлением о выселении проживающих в спорной квартире лиц. Решением Корсаковского городского суда в удовлетворении иска ФИО1 отказано, поскольку последняя не является собственником квартиры и не имеет право действовать от имени собственника.

В ходе расследования уголовного дела были отобрано объяснение у Г., из которого следует, что в примерно в 1992 году он продал за 2 500 000 рублей принадлежащую ему квартиру в г. Южно-Сахалинске. В тот момент он проживал совместно с сожительницей ФИО2 В этом же году ими была приобретена квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>. После приобретения квартиры ФИО2 пообещала зарегистрировать их в квартире и оформить право собственности на двоих. Произвела ли она какие-либо действия для оформления права собственности на спорную квартиру, Г. пояснить затруднился. Показал, что в настоящий момент в данной квартире проживает он.

В ходе рассмотрения настоящего дела представитель истца Б. пояснил, что намерения продавать квартиру у истца не было. Денежные средства от ФИО2 за указанную квартиру ФИО1 не получала, несла расходы по оплате коммунальных услуг в спорном жилом помещении. Право собственности на квартиру было зарегистрировано за истцом в установленном порядке и никем не оспорено.

Решением Корсаковского городского суда от 17 марта 2016 года, вступившим в законную силу, по гражданскому делу № в удовлетворении иска ФИО1 к Г., Д. о выселении из жилого помещения, взыскании задолженности по коммунальным платежам, судебных расходов, отказано.

Согласно пункту 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского процессуального кодекса РФ после вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут вновь заявлять в суде те же исковые требования, на том же основании, а также оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения.

Таким образом, в силу приведенных выше положений статей 61 и 209 Гражданского процессуального кодекса РФ, обеспечивающих непротиворечивость судебных постановлений и не допускающих принятие взаимоисключающих судебных актов, после вступления в силу решения суда должны быть учтены установленные обстоятельства.

В ходе рассмотрения вышеуказанного гражданского дела № судом установлено, что ФИО2 является титульным владельцем спорной квартиры, независимо от регистрации в органе БТИ Горисполкома Совета народных депутатов г. Корсакова договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Также в ходе рассмотрения дела № ФИО1 поясняла суду, что действительно продала спорную квартиру ФИО2, а последняя продала ей свою квартиру в г. Южно-Сахалинске, однако это не являлось фактически договором мены. 

Согласно статье 8 Федерального закона от 30 ноября 1994 года № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ» до введения в действие закона о регистрации юридических лиц и закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации юридических лиц и регистрации недвижимого имущества и сделок с ним

Пунктом 1 статьи 239 Гражданского кодекса РСФСР установлено, что договор купли - продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета народных депутатов.

Последствий в виде недействительности сделки купли-продажи жилого помещения или признании ее незаключенной в связи с отсутствием регистрации сделки, указанными правовыми нормами Гражданского кодекса РСФСР не установлено.

Согласно сведениям, представленным ГБУ «Сахалинский центр государственной кадастровой оценки» в соответствии с данными, содержащимися в учетно-технической документации по состоянию на 19 февраля 1999 года, за ФИО2 зарегистрировано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> на основании договору купли-продажи квартиры № от 24 августа 1994 года, о чем в книге регистрации имеется запись № от 24 августа 1994 года.

В ходе рассмотрения настоящего дела, привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица нотариус К. показала, что момент заключения договора купли-продажи спорной квартиры она не помнит, поскольку с момента заключения договора прошло много времени. При этом пояснила, что в 1994 году составления акта приема-передачи не требовалось. В зависимости от пояснений сторон сделки о том, были ли переданы денежные средства или нет, ставилась соответствующая пометка в договоре купли-продажи. В данном случае в договоре указано, что денежные средства продавец получила, а значит, при удостоверении договора купли-продажи сомнений в данном факте у нотариуса не возникло. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что подписав указанный договор лично, истец ФИО1 подтвердила, что согласно пункта 3 договора купли-продажи обязательства сторон по оплате имущества исполнены до подписания настоящего договора, в связи с чем, утверждения истца о том, что денежные средства ей не передавались, являются безосновательными.

Тот факт, что у ФИО2 отсутствуют какие-либо банковские счета, не может служить объективным основанием для вывода о безденежности сделки. 

Кроме того, в материалах дела имеется договор купли-продажи, заключенный 23 августа 1994 года (за день до заключения спорной сделки) между ФИО2 и ФИО1, по условиям которого ФИО2 продает, а ФИО1 покупает принадлежащую ФИО2 квартиру по адресу: 

<

адрес> за 700 000 рублей. Указанные денежные средства получены ФИО2 от ФИО1 в полном объеме на момент подписания настоящего договора.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса РФ).

В силу пункта 1 статьи 69 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Поскольку договор купли-продажи между ФИО1 и ФИО2 заключен до принятия Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а ФИО2 совершены необходимые действия по регистрации сделки, и она является титульным владельцем спорной квартиры, тот факт, что последней не внесены сведения в ЕГРН о праве собственности, не может служить основанием для лишения ее права собственности на жилое помещение.

Доказательств обратного, как того требует статья 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, стороной истца не представлено.

Тот факт, что ФИО1 несла расходы по оплате коммунальных услуг также не может служить основанием для признания договора купли-продажи незаключенным, поскольку из представленных доказательств следует, что о наличие задолженности по коммунальным платежам истец узнала после того, как с ее счетов были произведены удержания по исполнительным документам. Указанный факт сводится лишь к тому, что в ресурсоснабжающие организации не было своевременно заявлено о смене собственника. Доказательств того, что истец регулярно, на протяжении длительного периода несла расходы по оплате коммунальных услуг, суду не представлено. 

Кроме того, исходя из выписки ЕГРН, с 11 мая 2016 года собственником спорной квартиры является ООО «Глобалснаб», однако в представленных расширенных выписках из лицевого счета МУП «РКЦ» в качестве собственника квартиры также указана ФИО1 В настоящий момент у собственника имеется задолженность по оплате коммунальных услуг.

Разрешая настоящий спор, оценив при этом представленные сторонами доказательства, применяя положения статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу о том, что между истцом и ответчиком было достигнуто согласие по всем существенным условиям договора купли-продажи спорной квартиры, что прямо усматривается из содержания договора, договор заключен в соответствии с требованиями закона, исполнен в полном объеме, в связи с чем законных оснований для удовлетворения заявленных истцом требований не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры, оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Сахалинский областной суд через Корсаковский городской суд Сахалинской области в течение месяца после принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий А.С. Баянова

Мотивированное решение составлено 20 ноября 2020 года