Дело № 2-346/2025 78RS0010-01-2025-000512-10

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург 24 декабря 2025 года

Кронштадтский районный суд Санкт-Петербурга в составе

председательствующего судьи Севостьяновой С.Ю.,

при секретаре Килеп Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Экстраград» о возмещении расходов на устранение недостатков, неустойки, морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику указав, что 

<

ДД.ММ.ГГГГ> между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома 

<

данные изъяты>, по условиям которого ответчик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок построить жилой комплекс и после разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать истцу квартиру в срок не позднее 

<

ДД.ММ.ГГГГ> истцом был произведен осмотр объекта долевого строительства, в ходе которого были выявлены многочисленные существенные замечания к качеству передаваемого объекта. Согласно заключению специалиста 

<

№> от 

<

ДД.ММ.ГГГГ> стоимость устранения обнаруженных недостатков составляет 517 651 руб. 00 коп. 

<

ДД.ММ.ГГГГ> истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованиями уплаты расходов на устранение недостатков, однако, указанная претензия осталась без удовлетворения.

На основании изложенного, просил суд взыскать с ответчика стоимость устранения выявленных недостатков в размере 517 651 руб., неустойку за нарушение срока устранения недостатков в размере 48 555 руб. 57 коп., судебные расходы в размере 80 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., штраф.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, направил в суд своего представителя по доверенности ФИО2, который в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 в судебное заседание не явилась, представила возражения на исковое заявление, в которых просила отказать в удовлетворении исковых требованиях, однако в случае, признания судом требований истца обоснованными, просила суд при вынесении решения применить положения ст. 333 ГК РФ, взыскать стоимость расходов на устранение недостатков, неустойку в общей сумме не более 3% от цены договора долевого участия в соответствии с ч.4 ст. 10 ФЗ №214-ФЗ.

Суд, рассматривая требования о взыскании с ответчика неустойки за несвоевременную передачу объекта долевого строительства в размере 48 555 руб. 57 коп. исходит из следующего.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено, что 

<

ДД.ММ.ГГГГ> между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и после разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства по передаточному акту, объект долевого строительства - квартиру.

Цена договора участия в долевом строительстве в соответствии с п. 4.1 договора составила 4 176 660 руб. и была оплачена истцом в полном объеме.

Согласно п.3.3.2-3.3.3 договора, ответчик обязался построить дом и передать дольщику квартиру по акту приема-передачи не позднее 15.02.2024.

Как усматривается из Акта приема-передачи квартиры, обязательство по передаче квартиры ответчиком исполнено 12.04.2024.

Согласно акту об устранении замечаний в квартире от 19.04.2024, застройщик организовал осмотр, а участник долевого строительства произвел осмотр квартиры и оборудования, установленного в ней и установил, что они находятся в состоянии, пригодном к дальнейшему использованию и эксплуатации. Замечания зафиксированные ранее в акте осмотра квартиры и оборудования установленного в ней устранены застройщиком в полном объеме. Квартира оборудование, установленное в ней, находятся в состоянии, пригодном к дальнейшему использованию и эксплуатации.

Согласно заключению специалиста 

<

№> от 

<

ДД.ММ.ГГГГ> в квартире, принадлежащей истцу, выполненные ремонтно-технические работы нормативам в строительстве (ГОСТ, СП, СНиП, и пр.) не соответствуют. Причиной возникновения выявленных недостатков являются нарушения технологии выполнения строительных работ при отделке исследуемой квартиры.

<

ДД.ММ.ГГГГ> истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о возмещении расходов на устранение недостатков.

Ответчиком указанная претензия оставлена без удовлетворения.

Согласно п. 10.5 договора, стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору в порядке, предусмотренном ФЗ 214-ФЗ.

В соответствии с ч.6 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

В соответствии с ч.8 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

Согласно представленному истцом расчету, размер подлежащей ко взысканию с ответчика неустойки составляет 48 555 руб. 57 коп., из расчета: ((517 651 * 1/150 *21%) * 67).

<

ДД.ММ.ГГГГ> истец обратился к ответчику с претензий о выплате денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков в квартире.

Указанные обстоятельства сторонами в ходе рассмотрения дела не оспаривались.

Разрешая спор, суд исходит из того, что требования истца ответчиком (в период с 20.01.2025 по 28.03.2025) исполнены не были, приходит к выводу о том, что в силу ч. 6 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ истец вправе требовать от ответчика уплаты неустойки.

Однако, согласно абз.5 п.1 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" при определении размера подлежащих в соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" возмещению застройщиком участнику долевого строительства убытков, относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, не учитываются убытки, причиненные в период с 1 января 2025 года до 31 декабря 2025 года включительно, за исключением фактически понесенных участником долевого строительства расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

Суд, рассматривая требования о взыскании с ответчика расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 517 651 руб., исходит из следующего.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Судом установлено, что 

<

ДД.ММ.ГГГГ> между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и после разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства по передаточному акту, объект долевого строительства - квартиру.

Цена договора участия в долевом строительстве в соответствии с п. 4.1 договора составила 4 176 660 руб. и была оплачена истцом в полном объеме.

Согласно п.3.3.2-3.3.3 договора, ответчик обязался построить дом и передать дольщику квартиру по акту приема-передачи не позднее 15.02.2024.

Как усматривается из Акта приема-передачи квартиры, обязательство по передаче квартиры ответчиком исполнено 12.04.2024.

Согласно акту об устранении замечаний в квартире от 19.04.2024, застройщик организовал осмотр, а участник долевого строительства произвел осмотр квартиры и оборудования, установленного в ней и установил, что они находятся в состоянии, пригодном к дальнейшему использованию и эксплуатации. Замечания зафиксированные ранее в акте осмотра квартиры и оборудования установленного в ней устранены застройщиком в полном объеме. Квартира оборудование, установленное в ней, находятся в состоянии, пригодном к дальнейшему использованию и эксплуатации.

Согласно заключению специалиста 

<

№> от 

<

ДД.ММ.ГГГГ> в квартире, принадлежащей истцу, выполненные ремонтно-технические работы нормативам в строительстве (ГОСТ, СП, СНиП, и пр.) не соответствуют. Причиной возникновения выявленных недостатков являются нарушения технологии выполнения строительных работ при отделке исследуемой квартиры. Стоимость устранения выявленных дефектов составляет 517 651 руб. 00 коп.

30.12.2024 истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о возмещении расходов на устранение недостатков.

Указанные обстоятельства сторонами в ходе рассмотрения дела не оспаривались.

Согласно возражениям на исковое заявление от 15.12.2025, представитель ответчика ФИО3 обращает внимание суда на то, что застройщиком свои обязательства по устранению недостатков выполнены согласно акту от 19.04.2024.

Довод стороны ответчика о том, что в материалах дела имеются доказательства устранения ответчиком недостатков, суд признает несостоятельным, поскольку выявленные истцом недостатки были обнаружены после составления акта от 19.04.2024 (заключению специалиста 

<

№> от 

<

ДД.ММ.ГГГГ>), а на претензию истца от 30.12.2024 ответчик не отреагировал.

При определении размера стоимости устранения недостатков в отношении вышеуказанной квартиры, суд руководствуется заключением специалиста 

<

№> от 

<

ДД.ММ.ГГГГ>, поскольку оно подтверждает наличие в спорном объекте недостатков, вызванных действиями ответчика, каких либо иных доказательств, оспаривающих досудебное заключение представленное истцом, в материалы дела не представлено.

Таким образом, в ходе рассмотрения дела установлен факт передачи объекта долевого строительства истцу, качество которого не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, в связи с чем, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика расходов на устранение недостатков квартиры.

В силу ч.3 ст.10 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Однако, суд, принимая решение, также учитывает то, что Федеральным законом от 26.12.2024 № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в п. 4 ст. 10 Закона № 214-ФЗ, в соответствии с которыми при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

В соответствии с п. 5 ст. 6 Федерального закона от 26.12.2024 № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" положения ч. 4 ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Согласно разъяснениям Минстроя России от 28.03.2025 № 18103-НС/02 «О применении ч. 4 ст. 10 ФЗ N 214-ФЗ к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве», ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ связывает определение как факта ненадлежащего исполнения обязательств, так и размера уменьшения цены договора, возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, уплату неустойки (штрафов, пеней), процентов, возмещения убытков, связанных с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования, с принятием судом решения об удовлетворении требований участника долевого строительства.

Таким образом, решение суда о взыскании соответствующих денежных сумм влечет для сторон соответствующие права и корреспондирующие им обязанности.

Следовательно, по общему правилу, положения части 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до и после дня вступления в силу Федерального закона № 482-ФЗ, при разрешении судами дел после 1 января 2025 года, так как в соответствующих случаях удовлетворения исков, устанавливаемые судом права и обязанности будут возникать после указанной даты (с момента вступления решения суда в законную силу).

Суд, с учетом того, что уплата денежных средств в большем размере договором долевого участия не предусмотрена, приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства, штрафа в размере 3% от цены договора, что составляет 125 299 руб. 80 коп. (4 176 660 - цена договора/100 *3%).

Суд, рассматривая требования о взыскании с ответчика компенсации морального вреда, исходит из следующего.

При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.

В силу ст. 1101 ГК РФ размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина определяется основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Согласно п. 45 Постановления Пленума ВС РФ «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Обращаясь с требованиями о компенсации морального вреда, истец просил взыскать с ответчика в свою пользу такую компенсацию в размере 50 000 руб.

Учитывая изложенное, исходя из требований разумности и справедливости, с учётом установленного факта нарушения ответчиком прав истца как потребителя, период неисполнения ответчиком принятых на себя обязательств, суд считает возможным взыскать компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.

Также взысканию подлежат судебные расходы, понесенные истцом, а именно, расходы на проведение досудебной экспертизы в размере 30 000 руб., расходы на оказание юридических услуг в размере 50 000 руб., расходов на оплату услуг нотариуса в размере 2 500 руб., а всего 82 500 руб.

Вместе с тем, суд полагает необходимым обратить внимание на то, основное требование истца о возмещение расходов на устранение недостатков судом удовлетворено, снижение взыскиваемой суммы обусловлено принятием ч.4 ст. 10 Федерального закона №214-ФЗ, таким образом, с ответчика полагается возмещение судебных расходов в полном объеме.

При этом суд полагает необходимым указать в решении суда о представлении отсрочки исполнения решения суда в части взыскания штрафа и неустойки до 31.12.2025 включительно, с учетом положений п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Экстраград» о взыскании денежных средств - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Экстраград» (ИНН: 

<

***>) в пользу ФИО1 

<

данные изъяты> расходы на устранение ущерба, неустойку, в размере 125 299 руб. 80 коп., возмещение судебных расходов в размере 82 500 руб. 00 коп., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.

В остальной части исковых требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: С.Ю. Севостьянова

<

данные изъяты>