Дело №2-1032/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 июля 2018 года. г. Новошахтинск

Новошахтинский районный суд Ростовской области

в составе:

председательствующего судьи Ленивко Е.А.

при секретаре Фисенко О.А.,

с участием представителя истца ФИО1, действующей на основании доверенности №2 от 11.04.2018,

представителя ответчика адвоката Веригиной Н.Н., действующей на основании ордера ..... от 17.07.2018, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО "Строитель" к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры с отсрочкой платежа и взыскании убытков, 

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с иском к ответчику, в котором просит признать договор ..... купли-продажи квартиры с отсрочкой платежа от 30.10.2017 расторгнутым с даты вынесения судом решения. Обязать ФИО2 вернуть ООО «Строитель» жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. Взыскать с ответчика в пользу истца ООО «Строитель»: 47545 руб. - сумма упущенной выгоды за период с 30.10.2017 по 03.05.2018; 42429,60 руб. - проценты в порядке п.1 ст. 395 ГК РФ за период с 16.11.2017 по 03.05.2018; 42429,60 руб. - проценты в порядке ст.317.1 ГК РФ за период с 16.11.2017 по 03.05.2018, 35000 руб. - затраты по договору оказания услуг ..... от 23.10.2017; 22000 руб. - затраты по оплате государственной пошлины за перерегистрацию права собственности; 50000 руб. - судебные издержки по оплате услуг представителя; 4988 руб. – государственная пошлина за подачу настоящего заявления, проценты в порядке п.1 ст. 395 и ст. 317.1 ГК РФ за период с 16.11.2017 по день фактической оплаты взысканной суммы. В обоснование своих требований истец указал, что между ООО «Строитель», продавцом, и ФИО2, ххх года рождения, покупателем, 30 октября 2017 года был заключен договор №..... купли-продажи квартиры с отсрочкой платежа, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель обязался осуществить оплату и принять жилое помещение в соответствии с условиями настоящего договора. Жилое помещение - квартира, расположено по адресу: 

<

адрес> (п. 1.2 договора). Указанная квартира принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи квартиры, серия ..... от 17.10.2017. Право собственности на указанную квартиру зарегистрировано на продавца в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 19.10.2017, о чем сделана запись регистрации ...... Цена договора составила 1195200 руб. (п.2.1 договора). Сумму, указанную в подпункте 2.1 настоящего договора, равную 1195200 руб., покупатель обязался оплатить за счет собственных средств не позднее 15.11.2017. Согласно п. 2.3 обязательство покупателя по расчетам с продавцом считаются исполненными с даты фактического зачисления денежных средств, указанных в подпункте 2.2 настоящего договора на счет продавца. По настоящий день покупателем не исполнены условия договора, денежные средства на расчетный счет ООО «Строитель» не поступили. В связи с существенным нарушением условий договора покупателем, 02 февраля 2018 года истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия с требованием в добровольном порядке разрешить вопрос об оплате долга или о расторжении договорных отношений. Досудебное предупреждение от 02.02.2018 возвращено отделением почтовой связи с отметкой «истек срок хранения». Ответ на досудебное предупреждение от ответчика не поступил, меры по урегулированию возникшего вопроса не приняты. В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок. Согласно п. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Статья 309 ГК РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Отношения сторон возникли из договора ..... купли-продажи квартиры с отсрочкой платежа от 30 октября 2017 г. и регламентированы главой 30 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Согласно п.п. 1,2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1). при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Согласно п.3.2. договора настоящий договор имеет силу передаточного акта и обязательство продавца (ООО «Строитель») по передаче квартиры считается исполненным с момента подписания сторонами настоящего договора, т.е. моментом передачи квартиры от продавца к покупателю является 30.10.2017 (дата подписания договора сторонами). Истец, передав объект недвижимого имущества ответчику, рассчитывал получить определенную условиями договора сумму, но не получил, поскольку ответчик не произвел оплату по договору. В п. 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», установлено, что в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. В соответствии со ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является возмещение убытков. Статьей 15 ГК РФ предусмотрено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества, а также неполученный доход, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Статьей 393 ГК РФ установлена обязанность должника возместить убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. В соответствии с п. 3.12 договора в случае не поступления в срок, указанный в п. 2.2 настоящего договора, денежных средств за квартиру в полном объеме на счет продавца, продавец вправе предъявить настоящий договор ко взысканию, в порядке, установленном законодательством РФ, или расторгнуть в одностороннем порядке настоящий договор, как неисполненный покупателем, при этом продавец вправе отнести на покупателя все убытки, возникшие с расторжением неисполненного договора. Кроме того, задаток, уплаченный за квартиру, в таком случае возврату не подлежит. За период с 30.10.2017 по 03.05.2018 размер упущенной истцом выгоды составил 47545 руб., а именно: средняя месячная стоимость аренды однокомнатной квартиры в г. Новошахтинске составляет 7700 руб., что в среднем составляет 257 руб. в день. Период упущенной выгоды составил 185 дней. Из чего: 257 х 185 = 47545 руб. Частью 1 ст. 395 ГК РФ предусмотрена ответственность за неисполнение денежного обязательства, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Кроме того, в соответствии со статьей 317.1. ГК РФ подлежат уплате проценты по денежному обязательству. Согласно представленным расчетам, сумма процентов, по правилам ст. 395 ГК РФ за период с 16.11.2017 по 03.05.2018 составила 42429,60 руб.; сумма процентов, установленных нормой ст. 317.1 ГК РФ, за период с 16.11.2017 по 03.05.2018 составила 42429,60 руб.. Кроме того, для оформления и проведения сделки купли-продажи спорной квартиры истцом с ООО «Строитель +» был заключен договор оказания услуг ..... от 23.10.2017. В соответствии с условиями п. 3.1 договора оказания услуг ..... от 23.10.2017 истцом на расчетный счет ООО «Строитель +» платежным поручением ..... от 28.04.2018 была перечислена сумма, в размере 35000 руб. Более того, для восстановления нарушенных законных прав и интересов истца, путем перерегистрации права собственности на 

<

адрес> многоквартирного 

<

адрес> в г. Новошахтинске, в соответствии с п. 22 ст. 333.33 НК РФ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, подлежит уплате государственная пошлина в размере 22000 руб. На основании изложенного, просит исковые требования удовлетворить.

Затем истец уточнил исковые требования и просит расторгнуть договор ..... купли-продажи квартиры с отсрочкой платежа от 30.10.2017, заключенный между ООО «Строитель» и ФИО2. Прекратить зарегистрированное право собственности ФИО2 на 

<

адрес>, общей площадью 32,3 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>. Признать за ООО «Строитель» право собственности на 

<

адрес>, общей площадью 32,3 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>. Признать ограничение права: ипотека в силу закона, зарегистрированное в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 07.11.2017 ..... в пользу ООО «Строитель» прекращенным. Взыскать с ответчика в пользу истца ООО «Строитель»: 47545 руб. - сумма упущенной выгоды за период с 30.10.2017 по 03.05.2018; 42429,60 руб. - проценты в порядке п.1 ст. 395 ГК РФ за период с 16.11.2017 по 03.05.2018; 42429,60 руб. - проценты в порядке ст. 317.1 ГК РФ за период с 16.11.2017 по 03.05.2018; 35000 руб. - затраты по договору оказания услуг ..... от 23.10.2017; 22000 руб. - затраты по оплате госпошлины за перерегистрацию права

собственности; 50000 руб. - судебные издержки по оплате услуг представителя; 16988 руб. - госпошлина за подачу искового заявления; проценты в порядке п. 1 ст. 395 и ст. 317.1 ГК РФ за период с 04.05.2018 по день фактической оплаты взысканной суммы.

В судебном заседании представитель истца уточненные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнительно пояснила, что в отношении данной квартиры было размещено объявление о продаже, но ООО «Строитель» также сдает квартиры в аренду. Эта квартира была выставлена только на продажу. Просит иск удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, повестки направленные в её адрес по месту регистрации, совпадающему с указанным ею в договоре адресом, неоднократно возвращены в адрес суда за истечением срока хранения, согласно акту управляющей компании по данному дому, ответчик по месту регистрации с момента регистрации и по настоящее время не проживает. Дело рассмотрено в отсутствие ответчика в порядке ст. 119 ГПК РФ.

Представитель ответчика адвокат Веригиной Н.Н., действующая на основании ордера в порядке ст. 50 ГПК РФ, в судебном заседании исковые требования не признала, поскольку место нахождения ответчика и её позиция ей неизвестны, а также пояснила, что по требованиям истца в части расторжения договора ..... купли-продажи квартиры с отсрочкой платежа от 30.10.2017, заключенного между ООО «Строитель» и ФИО2, прекращении зарегистрированного права собственности ФИО2 на 

<

адрес>, общей площадью 32,3 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, признании за ООО «Строитель» права собственности на 

<

адрес>, общей площадью 32,3 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, признании ограничения права: ипотека в силу закона, зарегистрированное в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 07.11.2017 ..... в пользу ООО «Строитель» прекращенным просит вынести решение на усмотрение суда по представленным доказательствам. Считает, что досудебный порядок в части требований о расторжении договора истцом соблюден. В части требований о взыскании с ответчика в пользу истца ООО «Строитель» суммы упущенной выгоды за период с 30.10.2017 по 03.05.2018 в размере 47545 руб., т.е. с даты заключения договора и по дату обращения с настоящим иском в суд, просит отказать, поскольку при предъявлении таких требований должен быть доказан факт, размер и причинно-следственная связь между действиями ответчика и возникновением упущенной выгоды. Однако доказательств этому не представлено, предложений о сдаче именно этой квартиры в аренду не было. Доказательств наличия других претендентов и отказ в заключении договора в связи с заключением оспариваемого договора купли-продажи не представлено. В части требований, заявленных истцом в соответствии со ст. 395 ГК РФ она также просит в удовлетворении иска отказать в полном объеме, поскольку основание – это взыскание процента за пользование денежными средствами за время пользования по день уплаты денежных средств кредитору. В данном случае взыскание денежных средств не производится, последствием заявленных исковых требований о расторжении договора является возврат квартиры. Оснований для взыскания сумм по ст. 317.1 ГК РФ также не имеется по тем же основаниям, кроме того, они могут быть взысканы по основаниям, предусмотренным законом либо договором. Однако ни законом, ни договором взыскание процентов по ст. 317.1 ГК РФ по сделкам купли-продажи не предусмотрено, на что также указано в разъяснениях, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств". В части требований о взыскании с ответчика в пользу истца 35000 руб. в качестве затрат по договору оказания услуг ..... от 23.10.2017 также просит отказать, поскольку у данной организации нет такого вида деятельности. В договоре содержится указание на консультирование ФИО2, но ни представлено доказательств того, что она уполномочивала истца совершать от её имени данные действия. Кроме того, данные организации, заключившие этот договор, являются афилированными лицами, находятся по одному и тому же адресу, имеют одного и того же учредителя, общеизвестным является и тот факт, что и руководители являются отцом и сыном. Кроме того, указанная в договоре сумма является чрезмерно завышенной. В МФЦ эти же услуги составляют 2100 руб., в агентствах недвижимости - 5000 руб. В части затрат в размере 22000 руб. по оплате государственной пошлины за перерегистрацию права собственности она просит вынести решение на усмотрение суда, так как такая сумма государственной пошлины за совершение этих действий предусмотрена и истец вынужден будет её оплатить. В части требований о взыскании 50000 руб. в качестве судебных издержек по оплате услуг представителя, она также просит отказать, поскольку данная организация также не имеет такого вида деятельности, соответственно не могла оказывать данные услуги. Штатное расписание истца не утверждено его директором, отсутствует его подпись и печать. Кроме того, заявленная сумма, исходя из сложившейся судебной практики, является чрезмерно завышенной. Государственную пошлину просит определить пропорционально удовлетворенным требованиям.

Выслушав пояснения представителей сторон, проверив и изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

В силу п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Как предусмотрено п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В соответствии со ст. 19 указанного Федерального закона ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Исходя из положений п. 1 ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, продавец недвижимости может требовать расторжения договора купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке в связи с неоплатой стоимости недвижимости покупателем только в том случае, если такая возможность предусмотрена договором, заключенным между сторонами.

Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

В силу положений ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

В судебном заседании установлено, что 30 октября 2017 года между ООО «Строитель», в лице директора Г.Р.Ш., продавцом, и ФИО2, покупателем, был заключен договор ..... купли-продажи квартиры с отсрочкой платежа, по которому продавец принял на себя обязательство передать в собственность покупателя, а покупатель приняла на себя обязательство осуществить оплату и принять жилое помещение: квартиру, общей площадью 32,3 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с условиями настоящего договора. Цена договора составляет 1195200 руб., которую покупатель обязуется оплатить за счет собственных средств не позднее 15.11.2017. Обязательство покупателя по расчетам с продавцом будет считаться исполненным с даты фактического зачисления денежных средств на счет продавца. Настоящий договор имеет силу передаточного акта и обязательство продавца по передаче квартиры считается исполненным с момента подписания сторонами настоящего договора (п.3.2. договора). Продавец на момент подписания настоящего договора передал покупателю квартиру в состоянии пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроенную, отвечающую санитарным и техническим требованиям, а также передал относящуюся к квартире техническую документацию. С момента передачи квартиры к покупателю, указанная квартира считается находящейся в залоге у продавца в силу закона до полной оплаты её стоимости для обеспечения исполнения покупателем обязанности по оплате. Стороны ознакомлены с положениями ст. 395 ГК РФ. Расходы по заключению настоящего договора каждая сторона несет самостоятельно. Согласно п.3.12 договора в случае не поступления в срок, указанный в п.2.2. настоящего договора, денежных средств за квартиру в полном объеме на счет продавца, продавец вправе предъявить настоящий договор к взысканию, в порядке, установленном законодательством РФ, или расторгнуть в одностороннем порядке настоящий договор, как неисполненный покупателем, при этом продавец вправе отнести на покупателя все убытки, возникшие в расторжением неисполненного договора.

Согласно выписке из ЕГРН от 13.06.2018 на основании данного договора был зарегистрирован переход права собственности от продавца к покупателю ФИО2 07.11.2017 с существующим ограничением (обременением) права: ипотека в силу закона, о чем сделана запись регистрации: ...... Ипотека в силу закона зарегистрирована 07.11.2017, о чем сделана запись регистрации: ..... с установлением срока ограничения (обременения) права с 07.11.2017 года до полной оплаты стоимости по договору, в пользу ООО «Строитель».

По утверждению истца оплата по договору не произведена ответчиком до настоящего времени в полном объеме, доказательств обратного материалы дела не содержат и ответчиком и его представителем суду не представлено, в связи с чем истцом в адрес ответчика, указанного в договоре, 02.02.2018 была направлена претензия с требованием либо оплаты суммы по договору с возмещением процентов и убытков, либо о его расторжении в течение 3 рабочих дней с момента получения претензии.

Данная претензия была возвращена почтой в адрес истца с отметкой об истечении срока хранения.

В соответствии с положениями ст. 165.1. ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что предусмотренный ст. 452 ГК РФ, порядок расторжения договора истцом был соблюден, и с учетом вышеуказанных норм ГК РФ, в том числе и положений ст. 489 ГК РФ, истец, как продавец, в связи с неоплатой стоимости продаваемой квартиры покупателем в порядке, установленном договором купли-продажи, что является существенным нарушением условий договора, вправе с учетом положений п. 3.12 договора купли-продажи, требовать его расторжения и, как следствие, прекращения зарегистрированного права собственности ответчика и признания права собственности за ним на спорную квартиру.

В связи с расторжением договора купли-продажи утрачиваются и основания для сохранения ипотеки.

С учетом вышеизложенного, суд полагает исковые требования в данной части удовлетворить в полном объеме.

В соответствии со ст.393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения.

При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.

В силу положений ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Истцом заявлены также к ответчику требования о взыскании с последнего в его пользу убытков, заключающихся в том, что им была утрачена возможность сдачи данной квартиры в аренду, а также в том, что в связи с расторжением договора купли-продажи и необходимостью регистрации перехода права собственности, он должен будет понести расходы по оплате государственной пошлины в размере 22000 руб. 

Поскольку требования истца о расторжении договора купли-продажи с применением соответствующих последствий его расторжения удовлетворены, а размер государственной пошлины за госрегистрацию прав на недвижимость, их ограничений (обременений) и договоров об ее отчуждении составляет для организаций 22 000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ), которые истец вынужден будет понести для восстановления своего права, то исковые требования в данной части также подлежат удовлетворению. 

При этом суд полагает возможным удовлетворить частично и требования истца в части взыскания с ответчика в его пользу упущенной выгоды, исходя из стоимости арендной платы за аналогичную квартиру согласно представленным истцом документам в размере 7000 руб. в месяц, но за период с 06.03.2018 по истребуемый истцом период 03.05.2018, т.е. 2 месяца в размере 14000 руб., поскольку согласно представленным документам обращение по поводу аренды однокомнатной квартиры, и именно в данном доме, к истцу имело место 06.03.2018, с требованием о расторжении договора истец обратился к ответчику 02.02.2018, которое было возвращено в адрес истца за истечением срока хранения, таким образом, при удовлетворении претензии истца ответчиком в указанный им срок, истец имел бы возможность заключить договор аренды данной квартиры и получить за неё арендную плату. Доказательств, подтверждающих возможность извлечения им упущенной выгоды за период с 30.10.2017 и по 05.03.2018, истцом суду не представлено, тем более при принятии на себя покупателем обязанности оплатить цену по договору купли-продажи в срок до 15.11.2017. 

В соответствии со ст. 317.1 ГК РФ в случаях, когда законом или договором предусмотрено, что на сумму денежного обязательства за период пользования денежными средствами подлежат начислению проценты, размер процентов определяется действовавшей в соответствующие периоды ключевой ставкой Банка России (законные проценты), если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Согласно п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", в отличие от процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, проценты, установленные статьей 317.1 ГК РФ, не являются мерой ответственности, а представляют собой плату за пользование денежными средствами. В связи с этим при разрешении споров о взыскании процентов суду необходимо установить, является требование истца об уплате процентов требованием платы за пользование денежными средствами (статья 317.1 ГК РФ) либо требование заявлено о применении ответственности за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства (статья 395 ГК РФ). Начисление с начала просрочки процентов по статье 395 ГК РФ не влияет на начисление процентов по статье 317.1 ГК РФ.

Поскольку в данном случае истцом не заявлены требования о взыскании с ответчика в его пользу денежных средств, составляющих стоимость квартиры, а заявлены требования о расторжении договора купли-продажи, и ни законом, ни договором в таком случае не предусмотрена возможность взыскания с покупателя процентов в соответствии с положениями ст. 395 и ст. 317.1 ГК РФ, то оснований для удовлетворения требований истца в данной части у суда не имеется. 

Оснований для удовлетворения требований истца в части взыскания с ответчика в его пользу расходов в размере 35000 руб., оплаченных им в соответствии с договором оказания услуг ..... от 23.10.2017, заключенным между ООО «Строитель» в лице директора Г.Р.Ш., заказчика, и ООО «Строитель+» в лице директора Г.Ш.А., исполнителя, у суда не имеется, поскольку доказательств того, что ФИО2 передавала продавцу ООО «Строитель» полномочия на заключение в её интересах данного договора на оказание ей услуг по консультированию и подготовке документов суду не представлено. Доказательств того, что такие услуги были ей оказаны не имеется. При этом в п.3.10 договора купли-продажи указано на то, что расходы по заключению настоящего договора каждая из сторон несет самостоятельно.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй ст. 96 ГПК РФ.

В силу положений п. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, расходы на оплату услуг представителя.

Поскольку требования истца удовлетворены частично, то суд, с учетом положений ст. 98 ГПК РФ полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца понесенные им судебные расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 8708 руб. 98 коп., которые подтверждены платежными поручениями ..... от 28.04.2018 на сумму 4988 руб. и ..... от 21.05.2018 на сумму 12000 руб.

Оснований для удовлетворения требований истца в части взыскания с ответчика в его пользу судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 50000 руб. у суда не имеется, поскольку доказательств объективно подтверждающих их несение истцом суду не представлено. Представленные копии договора на оказание услуг по представительству от 28.04.2018, заключенного между ООО «Строитель», заказчиком, и ООО «Строитель+», исполнителем, счета ..... от 28.04.2018 на сумму 50000 руб., платежного поручения ..... от 28.04.2018 на эту же сумму, копия доверенности ..... от 11.04.2018, выданная ООО «Строитель» ФИО1, представлявшей интересы истца в настоящем гражданском деле, а также копия штатного расписания от 28.12.2017, не утвержденного его руководителем, не могут быть приняты в качестве таких доказательств, так как в совокупности не подтверждают несение расходов на оплату услуг именно данного представителя. Кроме того, согласно выписке из ЕГРЮЛ в отношении ООО «Строитель+» такой вид деятельности как оказание услуг по представительству отсутствует.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор ..... купли-продажи с отсрочкой платежа 

<

адрес>, общей площадью 32,2 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, от 30.10.2017, заключенный между ООО «Строитель» и ФИО2. 

Прекратить зарегистрированное право собственности ФИО2 на 

<

адрес>, общей площадью 32,3 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>. 

Признать за ООО «Строитель» право собственности на 

<

адрес>, общей площадью 32,3 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>. 

Признать ограничение права: ипотека в силу закона, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.11.2017 ..... в пользу ООО «Строитель» прекращенным. 

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Строитель» упущенную выгоду в размере 14000 руб., убытки в размере 22000 руб., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 8708 руб. 98 коп., а всего 44708 руб. 98 коп.

В остальной части в удовлетворении иска отказать. 

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новошахтинский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья 

Решение изготовлено 24.07.2018.