Дело 3а-252/2020

42OS0000-01-2020-000202-84

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Кемеровский областной суд

в составе председательствующего судьи Копыловой Е.В.,

при секретаре Косик Н.И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово

«11» сентября 2020 года

административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. 

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником 

<

данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 5 015 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под промышленные предприятия, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 01 августа 2014 года составляет 19 143 909,95 рублей.

Однако согласно отчету оценщика ИП ФИО9. № 42/56-2020 от 23 апреля 2020 года рыночная стоимость объекта недвижимости на дату оценки 01 августа 2014 года ниже определенной кадастровой стоимости и составляет 1 233 000 руб. 

В связи с этим, ссылаясь на нормы Земельного кодекса РФ, Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. 

Представитель административного истца ФИО2, действующий на основании доверенности, представивший диплом о наличии высшего юридического образования, в судебном заседании заявленные требования поддержал.

Административные ответчики ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области - Кузбассу, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу, Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса, заинтересованные лица администрация г. Новокузнецка, ФИО3 в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

В письменных возражениях Управление Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу и ФГБУ «ФКП Росреестра» (филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области - Кузбассу) указали на то, что не являются административными ответчиками по делу, не оспаривают право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, просят рассмотреть дело в отсутствие своих представителей.

Иные лица, участвующие деле, возражений по административному иску не представили.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, допросив эксперта, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п.1).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п.5).

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ (в ред. Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ), рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (п.1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. 

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения (п.2).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (п.3).

Таким образом, Земельным кодексом РФ предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Согласно ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ), кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, установленных настоящей статьей (ч. 4).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости (ч. 5). 

В силу ч. 4 ст. 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно абзацу пятому части 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником 

<

данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 5 015 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под промышленные предприятия, расположенного по адресу: 

<

адрес> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 07 апреля 2020 года (т.1, л.д. 8-23).

Из указанной выписки видно, что данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 04 октября 2011 года. 

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 07 апреля 2020 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 31 декабря 2015 года, определенная по состоянию на 01 августа 2014 года, составляет 19 143 909,95 руб. (т.1, л.д. 24).

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как собственника земельного участка, являющегося плательщиком земельного налога, налоговая база по которому рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, он вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости.

В суд с настоящим административным исковым заявлением ФИО1 обратился 30 апреля 2020 года, о чем свидетельствует почтовый конверт (т.1, л.д. 71).

Из представленного административным истцом отчета № 42/56-2020 от 23 апреля 2020 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленного оценщиком ФИО10 следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5 015 кв.м, по состоянию на 01 августа 2014 года составляет 1 233 000 руб. (т.1, л.д. 25-67).

Определением Кемеровского областного суда от 18 июня 2020 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 августа 2014 года.

Согласно заключению судебной экспертизы № 75/20 от 21 августа 2020 года, составленному экспертом ФИО11. (ООО «Оценочное бюро «Актив»), рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 августа 2014 года составляет 3 145 000 руб. (т. 2, л.д. 5-58).

Оценивая указанное заключение эксперта о рыночной стоимости объекта недвижимости, суд исходит из того, что оно по своему содержанию соответствует требованиям ч. 2 ст. 82 КАС РФ, содержит подробное описание и результаты проведенных исследований, в нем указаны используемые стандарты оценки, выводы эксперта мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. Рыночная стоимость земельного участка определена сравнительным подходом с применением метода сравнения продаж, отказ от применения затратного и доходного подходов обоснован. Для расчета рыночной стоимости участка экспертом использованы объекты-аналоги, соответствующие объекту оценки по основным характеристикам. Приведены сведения об источниках полученной информации об аналогах объекта оценки. 

Допрошенная в судебном заседании в качестве эксперта ФИО12. полностью подтвердила выводы о рыночной стоимости объекта недвижимости, сделанные ей в отчете, дав подробные пояснения о проведенных исследованиях, использованных источниках информации об объектах-аналогах, по которым состоялись сделки купли-продажи за анализируемый период времени, о примененных расчетах при определении рыночной стоимости объекта оценки. 

Суд не может согласиться с позицией представителя административного истца о том, что эксперт необоснованно не применил понижающую корректировку на наличие ж/д ветки на территории объектов-аналогов №№ 3 и 4, что, по его мнению, привело к завышению итоговой рыночной стоимости объекта оценки. Как следует из показаний эксперта, оснований для применения данной корректировки не имелось, поскольку на территории объектов-аналогов железнодорожная ветка отсутствует; доказательств обратного материалы дела не содержат. Ссылка представителя истца на отчет ООО «Инфо-Консалт» № ОН/203.4-12-09-2016-12 данное обстоятельство также не подтверждает.

Вопреки доводам стороны административного истца действующее законодательство в области оценочной деятельности не содержит запрета на использование в качестве объектов-аналогов объектов недвижимости, являющихся предметами сделок со схожим субъектным составом. Отобранные экспертом объекты-аналоги №№ 3 и 4 являются самостоятельными предметами сделок, по результатам которых заключены самостоятельные договоры купли-продажи; указанные аналоги имеют различную площадь, отличаются по цене удельного показателя. 

Более того, как следует из пояснений эксперта и материалов судебной оценочной экспертизы, объекты-аналоги №№ 3 и 4 относительно объектов-аналогов №№ 1 и 2 наиболее соотносимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам (дата сделки, местоположение, площадь), в связи с чем данные аналоги обоснованно использованы экспертом для целей определения рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего истцу.

После применения корректировок (на дату сделки, на местоположение) экспертом скорректированным ценам аналогов были приданы веса в соответствии со степенью схожести каждого аналога оцениваемому объекту. Данная процедура выполнена с применением математического способа расчета весовых коэффициентов, для чего экспертом рассчитан параметр, обратный удельному весу суммы корректировок по каждому аналогу в общей сумме корректировок аналогов. Каких-либо нарушений в указанной части экспертом не допущено.

Учитывая изложенное, снований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы не имеется. 

Принимая во внимание, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что представленное заключение эксперта об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Учитывая, что выводы оценщика ФИО13. в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка опровергаются заключением судебной экспертизы, которое соответствует требованиям относимости и допустимости, представленный административным истцом отчет не может быть принят в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости спорного объекта, а рыночная стоимость земельного участка должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Административными ответчиками, в том числе Комитетом по управлению государственным имуществом Кузбасса – органом, утвердившим результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области, не представлено заслуживающих внимания возражений, подтвержденных доказательствами, относительно величины установленной оценщиком в отчете рыночной стоимости спорного земельного участка.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка ниже его кадастровой стоимости, в связи с чем административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с ч. 2 ст. 247 КАС РФ, к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу и ФГБУ «ФКП Росреестра» о том, что данные лица не являются надлежащими ответчиками по делу, противоречат приведенным положениям закона и не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца, которые основаны на законе. 

При таких обстоятельствах требования ФИО1 подлежат удовлетворению частично.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Требования ФИО1 удовлетворить частично. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5 015 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под промышленные предприятия, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости 3 145 000 руб., определенной по состоянию на 01 августа 2014 года.

Дата обращения ФИО1 в Кемеровский областной суд с настоящим административным исковым заявлением – 30 апреля 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кемеровский областной суд.

Председательствующий Е.В. Копылова 

Решение в окончательной форме принято 14 сентября 2020 года.