УИД 61OS0000-01-2024-000271-48

дело № 3а-278/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Ростов-на-Дону 2 октября 2024 г.

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «РУСПВХ» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 17 января 2024 г. № ОРС-61/2023/001706 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «РУСПВХ» (далее также Общество) обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером .... Полагая, что кадастровая стоимость объекта, утвержденная постановлением министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее Минимущество Ростовской области) от 11 ноября 2022 г. № П-7, превышает рыночную стоимость, Общество обратилось в государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также ГБУ, бюджетное учреждение) с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости, представив отчет об оценке. Решением ГБУ от 17 января 2024 г. № ОРС-61/2023/001706 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости. По мнению административного истца, данное решение является необоснованным, нарушает права Общества как плательщика арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости.

Административный истец просил суд признать незаконным решение ГБУ от 17 января 2024 г. и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке по состоянию на 11 сентября 2023 г., - 62 875 000 рублей.

После уточнения требований в части, касающейся размера рыночной стоимости, ООО «РУСПВХ» просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка в сумме 85 925 000 рублей, определенной по результатам повторной судебной экспертизы.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ГБУ, в качестве заинтересованных лиц – Минимущество Ростовской области, ППК «Роскадастр», Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, ООО «РосИлл», ФИО1, ФИО2

На стадии подготовки дела к судебному разбирательству ГБУ представило письменные возражения, в которых просило отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая, что оспариваемое решение является законным и обоснованным, а допущенные при составлении отчета об оценке недостатки не позволяют определить на его основании рыночную стоимость.

Аналогичные доводы изложены в возражениях Минимущества Ростовской области.

В отзыве ППК «Роскадастр» выводы по существу спора оставлены на усмотрение суда.

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в возражениях на административное исковое заявление просил отказать в удовлетворении административного иска, указывая, что снижение кадастровой стоимости земельного участка повлечет уменьшение доход местного бюджета.

От иных лиц, участвующих в деле, отзывы, ходатайства в суд не поступали.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, и их представители не явились.

Представители административного истца, ГБУ, Минимущества Ростовской области, Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону направили в суд заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, доказательства уважительности причин неявки не представили, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 КАС РФ 25 сентября 2024 г. суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки и при оспаривании её результатов, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ).

На основании постановления Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 г. № 1186 с 1 января 2023 г. на территории Ростовской области для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 22.1 указанного Федерального закона кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных названной статьей).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Такое заявление может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к заявлению отчете об оценке (части 5, 7 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ). 

В соответствии с частью 11 той же статьи в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение вправе принять решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка от 21 декабря 2000 г. № 20088, дополнительного соглашения от 3 марта 2020 г. № 5/1 к договору аренды, заключенного с Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, ООО «РУСПВХ» является одним из арендаторов земельного участка с кадастровым номером ... площадью 15 235 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации производственных, складских, административных помещений, местоположение ....

Согласно информации, представленной Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, арендаторами вышеуказанного земельного участка также являются ФИО2, ФИО1, ООО «Рос-Илл».

Применяемая с 1 января 2023 г. кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 г. № П-7 по состоянию на 1 января 2022 г. в сумме 166 130 057,5 рублей.

Размер кадастровой стоимости затрагивает права административного истца, поскольку из неё по условиям дополнительного соглашения от 3 марта 2020 г. № 5/1 к договору аренды исчисляется арендная плата за землю, в связи с чем Общество вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости в порядке и по основаниям, установленным законом.

22 декабря 2023 г. в ГБУ поступило заявление ООО «РУСПВХ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. С заявлением в ГБУ представлен отчет от 20 ноября 2023 г. № 167/23 об оценке земельного участка, выполненный оценщиком ООО «Квалитет. Оценочная компания» ..., в котором рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 11 сентября 2023 г. в размере 62 875 000 рублей.

17 января 2024 г. ГБУ приняло решение № ОРС-61/2023/001706 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости на основании названного отчета об оценке. 

7 марта 2024 г., то есть с соблюдением трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ, административный истец обратился в суд с административным иском об оспаривании решения ГБУ.

Проверяя законность принятия оспариваемого решения, суд отмечает, что оно вынесено уполномоченным органом в пределах предоставленной ему компетенции, с соблюдением порядка принятия, что не оспаривалось административным истцом.

В обоснование решения бюджетным учреждением указано на нарушение оценщиком при составлении отчета статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200,: пунктов 1, 2 Федерального стандарта оценки «Виды стоимости (ФСО II)», подп. 8 пункта 3 Федерального стандарта оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», подп. 2 пункта 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», подп. 2, 3 пункта 2, подп. 4 пункта 7, пункта 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», а также пунктов 5, 11, подп. «б», «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611.

В числе выявленных нарушений ГБУ указало на то, что в анализе рынка недвижимости оценщиком не представлены основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта; информация об использованных в расчетах объектах-аналогах, полученная из внешних источников, представлена в виде ссылок и копий документов, не позволяющих определить дату появления (публикации) или подготовки информации; при указании вида стоимости, подлежащей оценке, отсутствуют предпосылки стоимости исходя из цели оценки; отсутствует информация о проведении осмотра, не указаны причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также отсутствуют сведения о допущениях и ограничениях, связанных с непроведением осмотра; существенная информация, полученная из внешних источников, не подтверждена надлежащим образом; при проведении анализа в рамках сравнительного подхода использован объект-аналог № 1, не сопоставимый с объектом оценки по виду объекта недвижимости и по виду разрешенного использования, однако корректировки по данным факторам не проведены; понять логику и объем проведенного исследования невозможно, отсутствует подтверждающий расчет зависимости цены от изменения площади, а также анализ рыночных данных, подтверждающих указанную зависимость; согласно тексту объявления объект-аналог № 4 предложен к срочной продаже, однако корректировка на условия продажи не произведена; по ряду позиций отчет вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование.

В решении ГБУ сделан вывод о том, что выявленные нарушения, выразившиеся в нарушении процесса оценки, использования объектов-аналогов, применении корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Характер выявленных нарушений не позволяет сделать вывод о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

В целях проверки доводов административного истца о соответствии отчета об оценке предъявляемым требованиям и об отсутствии оснований для принятия ГБУ оспариваемого решения, а также для проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка, судом по ходатайству административного истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России.

В заключении эксперта названной экспертной организации ... от 3 июня 2024 г. № 1553/10-4-24 сделан вывод о том, что при составлении отчета об оценке от 20 ноября 2023 г. № 167/23 допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности (статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки (подп. 2 пункта 3 ФСО IV, подп. 2, 4 пункта 9 ФСО V, подп. 1, 2, 3 пункта 2, подп. 12 пункта 7, пункта 8 ФСО VI, пунктов 11б, 11в, 11д, 22б, 22в, 22д, 22е ФСО № 7), влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, в том числе перечисленные в решении ГБУ от 17 января 2024 г.

Эксперт указал, что отчет допускает неоднозначное толкование, вводит пользователей в заблуждение; приведенные в выборке объекты-аналоги не сопоставимы с оцениваемым объектом по ценообразующим факторам; не в полном объеме учтен объем и качество информации в отношении объектов, принятых в качестве объектов-аналогов; сравнение объекта оценки с объектами-аналогами проведено не по всем ценообразующим факторам, оказывающим влияние на оценку земельных участков, относящихся к сегменту рынка промышленных земельных участков; полученные величины удельной стоимости по объектам-аналогам № 1, № 2 и № 4 превышают коэффициент вариации, что говорит о неоднородности информации и невозможности оценки объекта оценки на основе средневзвешенного значения скорректированных стоимостей объектов-аналогов.

Относительно выводов эксперта по данному вопросу возражения, замечания от лиц, участвующих в деле, не поступили.

Заключение эксперта ... по этому вопросу содержит подробное описание проведенного экспертом исследования, основано на корректном применении и толковании положений законодательства об оценочной деятельности. Основания для сомнений в обоснованности выводов судебного эксперта по данному вопросу у суда отсутствуют.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что содержание отчета об оценке от 20 ноября 2023 г. не позволяет объективно установить рыночную стоимость объекта и при рассмотрении заявления ООО «РУСПВХ» у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке. Оспариваемое административным истцом решение ГБУ не повлекло необоснованное ущемление охраняемых законом прав и интересов Общества. Следовательно, основания для удовлетворения требований административного истца о признании решения ГБУ от 17 января 2024 г. незаконным отсутствуют (статья 227 КАС РФ).

Из взаимосвязанных положений пункта 3 части 1 статьи 248, части 3.1 статьи 249 КАС РФ следует, что независимо от результата рассмотрения требования об оспаривании решения бюджетного учреждения, суд должен разрешить вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости), если такое требование было заявлено административным истцом.

Рыночная стоимость земельного участка по состоянию 11 сентября 2023 г. определена экспертом ... в заключении от 3 июня 2024 г. № 1553/10-4-24 в размере 85 148 415 рублей.

ГБУ представлены возражения на указанное заключение эксперта в части, касающейся вывода о рыночной стоимости земельного участка. 

Дополнительные письменные пояснения эксперта ... не позволили устранить возникшие сомнения в обоснованности вывода эксперта по вопросу о рыночной стоимости объекта, в связи с чем по этому вопросу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Экспертное бюро» ...

Рыночная стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей по состоянию 11 сентября 2023 г. определена экспертом ... в заключении от 4 сентября 2024 г. № 1238-Э/2024 в размере 85 925 000 рублей.

Относительно заключения эксперта ... возражения, замечания лицами, участвующим в деле, не представлены. 

Оба заключения судебных экспертиз соответствуют требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, составлены экспертами, отвечающими необходимым квалификационным требованиям, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. 

Оценивая выводы экспертов по вопросу о рыночной стоимости объекта, суд признает, что заключение повторной судебной экспертизы, составленное экспертом ..., является более аргументированным и убедительным. Оно содержит подробное описание проведенного анализа рынка недвижимости в соответствующем сегменте, понятный лицу, не участвовавшему в процессе оценке, механизм и принципы процесса отбора экспертом аналогов. Заключение повторной экспертизы основано на корректном применении и толковании положений законодательства об оценочной деятельности. В качестве объектов-аналогов эксперт ... отобрала 3 земельных участков, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы в её экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов. Применение корректировок по отличающимся параметрам, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом. 

Заключение эксперта ... вызвало сомнения в корректности подбора аналогов и применения к их ценам поправок.

При изложенных обстоятельствах суд считает возможным положить в основу своего решения вывод о рыночной стоимости объекта, содержащийся в заключении повторной судебной экспертизы. 

Довод представителя Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону о том, что изменение кадастровой стоимости земельного участка приведёт к сокращению поступающих арендных платежей в местный бюджет судом отклоняется, поскольку возможность пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости не ставится законом в зависимость от уровня наполняемости местного бюджета.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из того, что в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения ГБУ отказано, и в соответствии со статьей 111 КАС РФ, пунктом 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 расходы, в том числе связанные с проведением судебных экспертиз, в полном объеме должны быть возложены на административного истца.

Тот факт, что в основу решения суда одно из экспертных заключений положено частично, а второе – в полном объеме, не является основанием для отказа в оплате услуг по составлению другого заключения эксперта

ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости экспертизы, на сумму 106 920 рублей. 

ООО «Экспертное бюро» представило в суд экономическое обоснование стоимости экспертизы, на сумму 55 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертными учреждениями обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названные суммы находятся в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе. 

В обеспечение расходов на проведение первой из проведенных по делу экспертиз ООО «РУСПВХ» на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, зачислило 106 920 рублей. Сумма подлежит перечислению на счет ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России. Оплата экспертных услуг ООО «Экспертное бюро» дополнительно взыскивается с административного истца. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «РУСПВХ» удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью «РУСПВХ» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 17 января 2024 г. № ОРС-61/2023/001706.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 15 235 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации производственных, складских, административных помещений, местоположение ..., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 11 сентября 2023 г. – 85 925 000 рублей.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости считать 22 декабря 2023 г. 

Судебные расходы возложить на административного истца.

За счет денежных средств, поступивших от общества с ограниченной ответственностью «РУСПВХ» в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-278/2024, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, оплату за проведенную судебную экспертизу на счет федерального бюджетного учреждения Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации 106 920 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РУСПВХ» в пользу на счет общества с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга» 55 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.

Судья О.А. Руднева