Дело № 2-1701/2019

64RS0046-01-2019-001598-45

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 июня 2019 года г. Саратов

Ленинский районный суд г. Саратова в составе 

председательствующего судьи Майковой Н.Н., 

при секретаре Абасове Г.А., 

с участием представителя истца ФИО1

с участием ответчика ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом г.Саратова к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора аренды,

установил:

Администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2, ФИО4 о расторжении договора аренды земельного участка № 1 от 27.04.2011 года с кадастровым номером 64:48:040732:108, расположенного по адресу: 

<

...> Дачная, площадью 80 869 кв.м и обязать ФИО2 и ФИО3 возвратить указанный земельный участок.

Свои требования истец мотивирует тем, что между комитетом по управлению имуществом Саратовской области и Саратовской городской общественной организацией «Футбольный Клуб «Вымпел» заключен договор аренды № 1 от 27 апреля 2011 года земельного участка с кадастровым номером 64:48:040732:108, расположенного по адресу: 

<

...> Дачная, площадью 90 110 кв.м., для размещения объектов рекреационного и лечебно - оздоровительного назначения» (далее - договор аренды). Договор аренды заключен сроком на 49 лет.

Указанный земельный участок со 2.12.2010 года является собственностью Саратовской области о чем, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Договор аренды был заключен с арендатором на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области 15.04.2011 года № Т-14-р в соответствии со ст. 36 ЗК РФ ( в редакции, действовавшей в том период поскольку у Саратовской городской общественной организации «Футбольный Клуб «Вымпел» на основании договора о передачи в безвозмездное пользование имущества, являющегося областной собственностью, не закрепленного за государственными организациями на праве оперативного управления и хозяйственного ведения, от 06.08.2010 года № 56-1-б находились в безвозмездном пользовании следующие объекты недвижимости: -эксплуатационная скважина № 35 п/69, литер ХХ, глубиной 90м; -нежилое здание склада, литер 5, площадью 194 кв.м; -нежилое здание клуба-столовой, литеры 1,1а, площадью 1745 кв.м; -нежилое здание дачи №5, литер 14, площадью 123,6 кв.м; -нежилое здание будки артскважины, литер 27, площадью 4,8 кв.м;.

08.11.2011 года между комитетом и Саратовской городской общественной организации «Футбольный Клуб «Вымпел» заключено дополнительное соглашение к вышеуказанному договору, согласно которого Саратовская городскаяобщественная организация «Футбольный Клуб «Вымпел» осуществляла безвозмездное пользование только одним объектом недвижимости - нежилым зданием клуба-столовой, литер 1, 1а площадью 1745 кв.м., расположенным по адресу: 

<

...> Дачная, лагерь Лесной». Остальные объекты недвижимости возвращены комитету по акту прием-передачи от 08.11.2011 года.

Остальные объекты недвижимости списаны на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 11.11.2011 года № 809-р по причине физического износа,

Распоряжением комитета от 04.04.2014 года № Т-97-р земельный участок с кадастровым номером 64:48:040732:108, площадью 90 110 кв.м. был разделен, из него был образован земельный участок с кадастровым номером 64:48:040732:293, площадью 9 241 кв.м., на котором расположено нежилое здание клуба-столовой, литеры 1,1а, площадью 1745 кв.м.

Земельный участок с кадастровым номером 64:48:040732:108 сохранен в измененных границах, площадью 80 869 кв.м. В связи с чем к договору аренды заключено дополнительное соглашение № 1 от 02 июня 2014 года.

Однако с момента утраты арендатором прав на объекты недвижимости, расположенные на арендуемом земельном участке, арендатор не мог использовать данный земельный участок в соответствии с целями его предоставления.

В настоящее время согласно договору замены стороны в обязательстве от 10 июля 2018 года арендаторами по спорному договору аренды являются ФИО2 и ФИО3.

Однако переход прав аренды по спорному договору аренды земельного участка осуществлялся между арендаторами без передачи прав пользования расположенными на данном земельном участке объектами недвижимости.

Поскольку у ответчиков отсутствуют право на объекты недвижимости, расположенные на арендуемом земельном участке, такой земельный участок не может быть использован ими в соответствии с целями его представления.

При заключении договора аренды стороны исходили из того, что земельный участок предоставлялся для использования под объектами, принадлежащими арендатору земельного участка. Однако у ответчиков право на использование объектов, расположенном на арендуемом земельном участке, не имеется.

В настоящее время на спорном земельном участке объекты, для размещения которых изначального предоставлялся данный земельный участок, отсутствуют (списаны по причине физического износа)

Истец полагает, что обстоятельства из которых стороны исходили при заключении договора аренды, существенно изменились. В результате чего ответчики используют земельный участок не в соответствии с целевым назначением.

Поскольку у ответчиков нет прав на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, то в соответствии с ЗК РФ предоставление такого земельного участка ответчикам возможно исключительно по результатам проведения торгов ( 39.6 ЗК РФ).

У ответчиков возникло право аренды земельного участка с нарушением процедуры предоставления земельных участков, установленной Земельным кодексом РФ.

В адрес ответчиков комитетом по управлению имуществом Саратовской области была направлена претензия в порядке досудебного урегулирования спора о намерении расторгнуть договор аренды земельного участка от 27.04.2011 года № 1 (письмо от 26.07.2018 года № 4508, направлено ответчикам 30.07.2018 года) 

Представитель истца КУИ г.Саратова ФИО1 исковые требования поддержала и пояснила суду, что ответчик ФИО2 утверждает о возможности изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка и предпринимает меры к оформлению необходимых документов для строительства на спорном земельном участке объектов недвижимости, однако полагает, что строительство объектов недвижимости на спорном земельном участке невозможно. ЗК РФ установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей не связанных со строительством. Произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности (в данном случае земельный участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования). Переход прав аренды по спорному договору аренды земельного участка осуществляется между арендаторами без передачи прав пользования расположенным на данном земельном участке объектами недвижимости. Ответчики желают осуществить строительство объектов на спорном земельного участка, предполагается изменить целевое назначение и разрешенного использования спорного земельного участка с получением на это необходимых согласований и с соблюдением процедуры, установленной законом. В настоящее время на спорном земельном участке объекты для размещения которых предоставлялся земельный участок отсутствуют. Задолженности по оплате арендной платы ответчики не имеют. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился о дне слушания извещен надлежащим образом, причина неявки не известна.

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Комитета по градостроительству, архитектуре и капитальному строительству АМО « Город Саратов» в судебное заседание не явились о дне слушания извещены надлежащим образом(в том числе информация о дате, времени и месте рассмотрения дела размещена на интернет-сайте Ленинского районного суда г. Саратова)

Суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам и по следующим основаниям.

Согласно статье 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Статьей 85 ЗК РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч. ч. 1, 2 ст. 37ГрК РФ).

Согласно ст. 7 ЗК РФ возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в п. 4 ст. 37ГрК РФ, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Исходя из положений п. 1 ст. 41 ЗК РФ, арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные ст. 40 ЗК РФ, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

В соответствии с п.1 ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здание, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пунктом 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ установлен порядок расторжения договора, в соответствии с которым требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а приотсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Судом установлено, что27 апреля 2011 годамежду комитетом по управлению имуществом Саратовской области и Саратовской городской общественной организацией «Футбольный Клуб «Вымпел» заключен договор аренды № 1 земельного участка с кадастровым номером 64:48:040732:108, расположенного по адресу: 

<

...> Дачная, площадью 90 110 кв.м., для размещения объектов рекреационного и лечебно - оздоровительного назначения» (далее - договор аренды).

Договор аренды заключен сроком на 49 лет.

Указанный земельный участок со 2.12.2010 года является собственностью Саратовской области о чем, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Договор аренды был заключен с арендатором на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области 15.04.2011 года № Т-14-р в соответствии со ст. 36 ЗК РФ ( в редакции, действовавшей в том период поскольку у Саратовской городской общественной организации «Футбольный Клуб «Вымпел» на основании договора о передачи в безвозмездное пользование имущества, являющегося областной собственностью, не закрепленного за государственными организациями на праве оперативного управления и хозяйственного ведения, от 06.08.2010 года № 56-1-б находились в безвозмездном пользовании следующие объекты недвижимости:-эксплуатационная скважина № 35 п/69, литер ХХ, глубиной 90м;-нежилое здание склада, литер 5, площадью 194 кв.м;-нежилое здание клуба-столовой, литеры 1,1а, площадью 1745 кв.м;-нежилое здание дачи №5, литер 14, площадью 123,6 кв.м;-нежилое здание будки артскважины, литер 27, площадью 4,8 кв.м.

08.11.2011 года между комитетом и Саратовской городской общественной организации «Футбольный Клуб «Вымпел» заключено дополнительное соглашение к вышеуказанному договору, согласно которого Саратовская городская общественная организация «Футбольный Клуб «Вымпел» осуществляла безвозмездное пользование только одним объектом недвижимости - нежилым зданием клуба-столовой, литер 1, 1а площадью 1745 кв.м., расположенным по адресу: 

<

...> Дачная, лагерь «Лесной». Остальные объекты недвижимости возвращены комитету по акту прием-передачи от 08.11.2011 года.

Договор от 06.08.2010 года № 56-10/б был расторгнут комитетом в одностороннем порядке с 17.06.2012 года, нежилое здание клуба – столовой истребовано из владения Саратовской городской общественной организации «Футбольный Клуб «Вымпел», что подтверждается решением Арбитражного суда Саратовской области от05.12.2012 года, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2013 года.

Остальные объекты недвижимости списаны на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 11.11.2011 года № 809-р по причине их физического износа,

Распоряжением комитета от 04.04.2014 года № Т-97-р земельный участок с кадастровым номером 64:48:040732:108, площадью 90 110 кв.м. был разделен, из него был образован земельный участок с кадастровым номером 64:48:040732:293, площадью 9 241 кв.м., на котором расположено нежилое здание клуба-столовой, литеры 1,1а, площадью 1745 кв.м.

Земельный участок с кадастровым номером 64:48:040732:108 сохранен в измененных границах, площадью 80 869 кв.м. В связи с чем к договору аренды заключено дополнительное соглашение № 1 от 02 июня 2014 года.

Таким образом первоначальному арендатору соглашением от 02.06.2014 года истцом арендатору был предоставлен земельный участок заведомо для сторон свободным от застройки.

Согласно договору замены стороны в обязательстве от 23 июня 2014 года права и обязанности арендатора по договору аренды переданы ООО «Маулид и К».

В дальнейшем, на основании договора замены стороны в обязательстве от 30 октября 2014 года права и обязанности по спорному договору аренды перешли к ФИО5.

В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 25 ноября 2016 года права и обязанности арендатора по данному договору переданы ФИО6.

Согласно договору замены стороны в обязательстве от 05 апреля 2017 года права и обязанности арендатора по договору аренды принял на себя ФИО7.

В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 22 сентября 2017 года права и обязанности арендатора перешли к ФИО8.

Согласно договору замены стороны в обязательстве от 10 июля 2018 года арендаторами по спорному договору аренды являются ФИО2 и ФИО3.

Спорный земельный участок предоставлялся в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в тот период) для размещения объектов рекреационного и лечебно - оздоровительного назначения лицу, владеющему такими объектами, расположенными на данном земельном участке.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации арендаторы обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Согласно п.1.1 договора от 27.04.2011 года целью предоставления земельного участка является размещение объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

В соответствии с п. 5.2.2. договора от 27.04.2011 года арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Федеральным законом от 23.06.2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в законную силу с 01.03.2015 года, изменен порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Как следует из представленных суду документов земельный участок предоставлен в аренду до вступления изменений в силу вышеуказанных норм закона.

На запрос суда получен от Комитета по градостроительству и архитектуре ответ из которого следует, что согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов» утвержденными решением Саратовской городской Думы от 29.08.2008 года № 27-280 (фрагмента карты градостроительного зонирования), земельный участок с кадастровым номером 64:48:040732:108, расположен в границах территориальной зоны Ж 2 – зоны средне этажной жилой застройки. Виды разрешенного использования земельных участков в данной зоне являются (Согласно Правил) - универсальные открытые плоскостные физкультурно-спортивные сооружения (игровые площадки); здания и сооружения для занятий физкультурой и спортом без мест для зрителей (физкультурно-оздоровительные комплексы, спортивные комплексы, спортивные манежи, спортивные залы, бассейны, тренажерные залы, спортивные школы, тиры (в зданиях и помещениях); фитнес-клубы, спортивные, тренажерные залы- данные виды являются основными.

Таким образом, на день рассмотрения дела не имеется доказательств изменения ответчиками целей и вида разрешенного использования спорного земельного участка.

Планы ответчиков на осуществление строительства спортивных объектов в дальнейшем на спорном земельном участке не могут являться основанием для удовлетворения заявленных требований в настоящем судебном заседании.

Арендная плата ответчиками, по подтверждению представителя истца, оплачивается, задолженности за период использования земельного участка ответчиками, не имеется.

Суд приходит к выводу, что КУИ г.Саратова Администрация муниципального образования «Город Саратов» в соответствии с правилами статьи 56Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не доказало факт использования ответчиком земельного участка не в соответствии с целевым назначением.

При таких обстоятельствах основания для досрочного расторжения договора аренды земельного участка от 27.04.2011 г. № 1отсутствуют.

С учетом изложенного, требование о расторжении договора аренды удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом г.Саратова к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора арендыземельного участка № 1 от 27.04.2011 года с кадастровым номером 64:48:040732:108, расположенного по адресу: 

<

...> Дачная, площадью 80 869 кв.м и обязании возврата указанного земельный участка – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Саратовский областной суд через Ленинский районный суд г. Саратова в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья: