Дело № 2-494/2023 

УИД 55RS0038-01-2023-000539-55

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 августа 2023 г. р.п. Черлак

Черлакский районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Куликаевой К.А., при секретарях Каретниковой А.М., Лозовой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об обязании заключить основной договор купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 об обязании заключить основной договор купли-продажи квартиры. В обоснование истец указал, что 23.06.2022 между ним и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

№>, в соответствии с которым истец выступал покупателем, а ФИО2 продавцом. Предельный срок заключения основного договора предусмотрен 01.09.2022. Расчет за квартиру произведен в соответствии с предварительным договором купли-продажи, однако до настоящего времени продавец уклоняется от заключения основного договора.

Истец просит обязать ФИО2 заключить с ним основной договор купли-продажи квартиры общей площадью 42,90 м2, расположенной по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

№>.

Истец ФИО1 в судебном заседании участие не принимал, при этом был надлежащим образом извещен о дате и времени судебного заседания.

Представитель истца ФИО3, действующий по доверенности, будучи надлежащим образом извещенным, в судебное заседание не явился, ранее в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, указанным в исковом заявлении, просил их удовлетворить. 

Ответчик ФИО2, действующая за себя и своих несовершеннолетних детей МАА., БСД., будучи надлежащим образом извещенной, в судебное заседание не явилась.

Представитель ответчика ФИО4, действующий по доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал по доводам, указанным в возражениях, из которых следует, что истец пропустил срок для предъявления требования о понуждении к заключению основного договора в соответствии со ст. 429 ГК РФ. Просил применить последствия пропуска истцом срока исковой давности (л.д.60-62).

Третье лицо ФИО5 в судебном заседании участие не принимала, при этом была надлежащим образом извещена о дате и времени судебного заседания, возражений не представила. 

Представитель третьего лица АО КБ «Русский Народный Банк», будучи надлежащим образом извещенным, в судебное заседание не явился, возражений не представил.

Исследовав материалы гражданского дела, суд пришел к следующему:

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст.445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что 23.06.2022 между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым стороны обязуются в срок не позднее 

<

ДД.ММ.ГГГГ> заключить основной договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателю квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

№> (л.д. 10-11). При этом все действия, связанные с покупкой недвижимости ФИО1 осуществлял через представителя ФИО3 на основании доверенности (л.д. 23). Полномочия последнего, связанные с приобретением на имя ФИО1 жилого помещения отражены в согласии (л.д. 20).

Согласно п. 1.3 предварительного договора, основной договор стороны обязуются заключить после снятия в установленном законом порядке обременения с квартиры в виде ипотеки, зарегистрированной на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.06.2019, кредитного договора 

<

***> от 20.06.2019, заключенного между АО Коммерческий банк «Русский народный банк» и ФИО2, а также после заключения соглашения о выделении несовершеннолетним детям МАА., 

<

ДД.ММ.ГГГГ> года рождения, БСД., 

<

ДД.ММ.ГГГГ> года рождения, по 1/20 доле в праве общей долевой собственности в квартире с учетом использования на ее покупку средств материнского (семейного) капитала, государственной регистрации права собственности на несовершеннолетних, получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки с имуществом несовершеннолетних, не позднее 01.09.2022.

В соответствии с п. 2.2 предварительного договора цена квартиры составила 1 800 000 рублей.

Пунктом 2.3 указанного договора определено, что 1 400 000 рублей ФИО1 оплачивает ФИО2 в момент заключения настоящего договора в качестве аванса путем перечисления на расчетный счет продавца, открытый в АО Коммерческий банк «Русский народный банк» для окончательного расчета по кредитному договору 

<

***> от 20.06.2019, заключенному между АО Коммерческий банк «Русский народный банк» и ФИО2; а 400 000 рублей ФИО1 оплачивает ФИО2 в момент заключения основного договора.

В предварительном договоре имеется запись о получении ФИО2 денежных средств в размере 1 400 000 рублей, что подтверждается ее подписью. Договор также подписан сторонами. 

При разрешении дела суд также установил, что 23.06.2022 представитель истца ФИО3 открыл в ПАО «АК БАРС» БАНК счет 

<

№>, перечислил на него денежные средства в размере 1 382 500 рублей, а также распорядился, чтобы данные денежные средства были перечислены на счет ФИО2 в Банк АО КБ «РУСНАРБАНК», что подтверждается выпиской по заявлением на открытие банковского счета, лицевому счету вклада, приходным кассовым ордером, заявлением о перечислении денежных средств (л.д. 12-18).

Факт получения денежных средств в указанной сумме стороной ответчика и ее представителем в ходе судебного разбирательства не оспаривался.

Кроме того из дела следует, что исходя из представленной расписки, ФИО3 передал 14.06.2022, а также 23.06.2022 третьему лицу ФИО5 аванс за продаваемую квартиру в общей сумме 400 000 рублей (л.д.19). 

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, истец указал, что до настоящего времени основной договор купли-продажи между сторонами не заключен, вместе с тем денежные средства в счет оплаты имущества переданы ответчику и третьему лицу. выступающей посредником между ним и ответчиком. 

Вместе с тем суд принимает во внимание следующее:

Согласно п. 27 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (п. 5 ст.429 ГК РФ).

Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 26.10.2021 № 2227-О, п. 6 ст. 429 ГК РФ, связывающий прекращение обязательств, предусмотренных предварительным договором, с истечением срока, в течение которого стороны должны заключить основной договор, отвечает существу отношений, возникающих из предварительного договора, корреспондирует абзацу первому п. 3 ст. 425 того же Кодекса, согласно которому законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (Определение Конституционного Суда РФ от 29.01.2015 № 214-О). Данная норма направлена на обеспечение определенности в правоотношениях сторон предварительного договора и стабильности гражданского оборота (Определение Конституционного Суда РФ от 24.04.2018 № 987-О).

Кроме того, приведенное положение ст. 429 ГК РФ в системной связи с абз. 1 п. 2 ст. 435 того же Кодекса имеет целью поддержание баланса интересов сторон предварительного договора. Предложение стороны предварительного договора заключить основной договор порождает юридически значимые последствия только в случае, если о выраженной контрагентом в надлежащей форме воле (о волеизъявлении) на заключение указанного договора такому адресату стало известно (или должно было стать известным) в период действия предварительного договора. При этом п. 6 ст. 429 названного Кодекса не препятствует понуждению к заключению основного договора после истечения срока действия предварительного договора, если предложение о заключении основного договора сделано в установленном порядке в предусмотренный предварительным договором или законом срок.

В п. 28 Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 указано, что несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Любое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство, либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше положений закона, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

По смыслу приведенного нормативного регулирования надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами активных действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно, в частности, в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Применительно к рассматриваемому гражданскому правовому случаю, суд при разрешении спора установил, что изначально ФИО2 по договору купли-продажи от 20.06.2019 приобрела у КВИ спорную квартиру за счет кредитных средств, а также за счет материнского капитала. Залогодержателем в соответствии с закладной, является АО КБ «РУСНАРБАНК» (л.д. 63-65, 86-89).

Соглашением от 07.07.2022 определены доли в праве собственности на приобретенную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>: ФИО2 – 15/18, ФИО6, МАА., ФИО7 – по 1/18 (л.д. 90).

Согласно выписке из ЕГРН от 21.06.2023, собственниками квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

№>, являются в разных долях ФИО2, ФИО6, 

<

ДД.ММ.ГГГГ> года рождения, ФИО7 и ФИО8 Ограничение прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрировано (л.д. 29-34).

Согласно свидетельству о заключении брака II-КН 

<

№> от 

<

ДД.ММ.ГГГГ>, ФИО6 в связи с заключением брака 23.09.2022 сменила фамилию на Филоненко (л.д. 106). 

Также суд принял во внимание, что Приказом Комитета по образованию администрации Черлакского муниципального района № 434 от 22.09.2022 ФИО5, ФИО2 действительно было разрешено совершать сделку купли-продажи спорной квартиры, долями в праве собственности на которую владеют несовершеннолетние дети ФИО2, но с условием того, что несовершеннолетним детям одновременно будут выделены по 1/10 доли каждому в другом жилом помещении (л.д.21-22). 

Анализируя условия заключенного предварительного договора купли-продажи квартиры от 23.06.2023, суд установил, что в нем предусмотрен максимальный срок для заключения основного договора - 01.09.2022.

В судебном заседании опровергнуто не было, что после заключения предварительного договора купли-продажи жилого помещения, ответчику были выданы ключи, он проживает в спорном помещении. При этом расходы, в том числе на оплату коммунальных услуг не несет, поскольку переход права собственности не осуществлен.

Вместе с тем, из дела следует, что до установленного в договоре срока, доли несовершеннолетним в ином жилом помещении ФИО2 не выделены. Согласно ответу Комитета по образованию администрации Черлакского муниципального района от 26.06.2023, указанный приказ № 434 от 22.09.2022 не исполнен (л.д. 42).

Согласно ответу МП ОМВД России по Черлакскому району от 22.06.2023, ФИО2, 

<

ДД.ММ.ГГГГ> года рождения, зарегистрирована по месту жительства по адресу: 

<

адрес> 12.01.2016 по настоящее время (л.д. 41).

В судебном заседании ФИО3 пояснил, что с ФИО2 связь не поддерживал, все договоренности были через ФИО5, которая одновременно выступала как риелтор; с его слов, он неоднократно к ней обращался за заключением основного договора купли-продажи, но ФИО5 ссылалась на наличие обстоятельств, препятствующих сделке, просила подождать.

Таким образом, как достоверно установлено судом, и следует из материалов дела, до указанной в предварительном договоре купли-продажи квартиры даты, равно, как и до настоящего времени, основной договор заключен не был. При этом материалы дела не содержат достоверных сведений о том, что какая-либо из сторон либо обе стороны по предварительному договору в пределах срока его действия совершали действия, направленные на заключение основного договора купли-продажи недвижимости.

Сведений о том, что стороны заключали дополнительное соглашение и/или в ином порядке определили бы иной срок для исполнения требований, материалы дела не содержат.

Несмотря на то, что представитель истца фактически вселился в спорную квартиру, ни ФИО1, ни ФИО2, самостоятельно либо посредством своих представителей до даты направления настоящего искового заявления не предпринимали меры к заключению основного договора купли-продажи, ни одна из сторон не направляла друг другу предложение об этом; с требованиями о понуждении к заключению основного договора не обращалась. Указанное в своей совокупности безусловно свидетельствует об утрате интереса обеих сторон в заключении основного договора и прекращении обязательств по предварительному договору. 

Рассматривая заявление ответчика о применении к требованиям истца последствий пропуска им срока исковой давности, суд исходит из следующего.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст.445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п. п. 1, 2 ст. 199 ГК РФ). 

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения. 

Как следует из материалов дела, срок, установленный предварительным договором купли-продажи недвижимости для заключения основного договора, истек 01.09.2022. Следовательно, со 02.09.2022 истец узнал о нарушении своего права.

Истец же в лице своего ФИО2 только 26.05.2023, согласно штемпелю на почтовом конверте, то есть с пропуском срока исковой давности (л.д. 24).

При указанных обстоятельствах, поскольку срок исковой давности по требованию ФИО1 к ФИО2 об обязании заключить основной договор купли-продажи квартиры истек, и представитель ответчика просил о применении последствий пропуска такого срока, оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 суд не усматривает.

Кроме того суд обращает внимание, что стороной продавца в предварительном договоре выступила только ФИО2, представляя интересы свои и своих несовершеннолетних детей БСД. и МАА. При этом при заключении сделки стороны не учли, что одним из сособственников спорной квартиры является ФИО10, которая на момент заключения предварительного договора являлась совершеннолетней. Учитывая изложенное, последняя могла самостоятельно представлять свои интересы, однако в предварительном договоре стороной не являлась, и впоследствии согласия на продажу квартиры на указанных условиях не давала.

При таком положении дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

С учетом заявленного в ходе судебного заседания ходатайства о разрешении вопроса об отмене наложенных в качестве обеспечения иска мер, суд полагает, что обеспечительные меры, принятые определением Черлакского районного суда Омской области от 18.07.2023 в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области осуществлять регистрационные действия в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

№>, принадлежащей на праве общей долевой собственности ФИО2, ФИО7, ФИО8 и ФИО6, при оставлении исковых требований без удовлетворения подлежат отмене по вступлению в законную силу судебного акта, в соответствии со ст. 144 ГПК РФ.

Руководствуясь положениями ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 об обязании заключить основной договор купли-продажи квартиры отказать.

Обеспечительные меры, принятые определением судьи Черлакского районного суда Омской области от 18 июля 2023 года в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области осуществлять регистрационные действия в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

№>, принадлежащей на праве общей долевой собственности ФИО2, ФИО7, ФИО8 и ФИО6, со дня вступления решения суда в законную силу отменить.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Омский областной суд через Черлакский районный суд Омской области в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья Куликаева К.А. 

Мотивированное решение изготовлено 21 августа 2023 года.