Дело № 2-478/18

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

04 июля 2018 года г. Владикавказ 

Промышленный районный суд г. Владикавказ Республики Северная Осетия-Алания в составе:

председательствующего судьи Аликова В.Р.,

при секретаре судебного заседания Куловой И.Ч. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью "Азимут-М" о признании предварительного договора купли продажи состоявшимся, взыскании задолженности, пени за просрочку обязательства, 

установил:

ФИО1 обратился с иском к ООО «...» о признании предварительного договора купли продажи ... от ... объекта недвижимости – 72-х квартирный многоквартирный жилой дом (кадастровый ...), расположенный по адресу: ...

<

...>, позиция 10 – состоявшимся, взыскании с ООО «...» в пользу ФИО1 задолженность в размере ... рублей, взыскании с ООО «...» в пользу ФИО1 пени за просрочку обязательства в размере ... рублей 76 коп. 

В порядке статьи 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истец заявил ходатайство о привлечении к участию в деле на стороне истца - ООО Трест «...». Определением Промышленного районного суда ... от ... ходатайство удовлетворено.

В судебное заседание представитель ФИО1 – ФИО2, действующая на основании доверенности №...3 от ..., надлежаще извещенная о дне и времени судебного слушания, не явилась. Однако, на ранее состоявшемся судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО2 исковые требования поддержала и пояснила, что в соответствии с условиями заключенного между сторонами предварительного договора купли- продажи объекта недвижимости – 72-х квартирный многоквартирный жилой дом (кадастровый ...), расположенный по адресу: ...

<

...>, позиция 10, за цену указанную в п.3.1 договора составляющую ... рублей.

По смыслу заключенного между сторонами договора следует, что продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора указанное имущество. Из оспариваемого предварительного договора, стороны не предусмотрели обязанность заключить в будущем на предусмотренных сторонами условиях основной договор о продаже имущества.

Из предварительного договора купли-продажи (за ... от 17.11.2016г.) усматривается, что продаже подлежит индивидуально-определенный объект, а также его стоимость. Сторонами подписан акт приема - передачи предмета договора (подтверждается Актом приема-передачи от 17.11.216г.), а также частично оплачен (подтверждается расходными ордерами). На этом основании представитель истца считает, что заключенный между сторонами договор, поименованный предварительным, не является таковым по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При подписании договора и передачи объекта Ответчик уплатил Истцу сумму в размере ... рублей, задолженность в сумме ... рублей, должна была быть погашена до 25.03.2017г.

В настоящее время ООО «...» не выполнены условия договора в полном объеме и не соблюден порядок расчетов. Из цены договора, Ответчиком выплачена сумма в размере ... (пятнадцать миллионов семьсот пятьдесят тысяч) рублей.

По условиям договора изложенным в п. 6.1. Договора за нарушение Покупателем сроков уплаты цены договора, Продавец вправе потребовать от Покупателя уплаты пени в размере 1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

29.12.2017г., Ответчику была направлена претензия с просьбой об оплате суммы долга по договору, требования по которой до настоящего времени добровольно не удовлетворены.

В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

В силу пп. 1, 2 и 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор надлежит квалифицировать как договор купли- продажи вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из такого договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 ГК РФ.

В силу статьи 23.1 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" в случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать: передачи оплаченного товара в установленный им новый срок; возврата суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом. При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара.

В силу ст. 487 ГК РФ, в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В силу ч.2, 3 ст. 487 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

В силу ч.4 ст. 488 ГК РФ, в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

При этом представитель истца считает, что расчет стоимости пени в соответствии с п. 6.1 Договора: с 25.04.2017г., по 25.01.2018г., - 270 дней * 741 930рублей составил 200 321 100 рублей

Расчет стоимости пени в силу ст. 395 ГК РФ составил ... рублей.

Истец, надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного заседания, в суд не явился, о причинах неявки суду не сообщил. Гражданское дело рассмотрено по правилам ст. 167 ГПК РФ в отсутствие истца, с учетом мнения сторон.

В судебном заседании представители ООО "...", ФИО3, действующая на основании доверенности ... от 09.01.2018г. и ФИО4, действующий на основании доверенности ... от ... исковые требования не признали. 

При этом представитель ФИО3 пояснила, что в 2016 году между ФИО1 и ООО "..." был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества без номера, с открытой датой, согласно которому гр. ФИО1, как Продавец обязуется передать ООО «...» (Покупателю) незавершенный строительством объект - 72-х квартирный жилой дом, степенью готовности 30%, расположенный по адресу: РСО-Алания, ...

<

...>, позиция, 10, кадастровый номер объекта – ..., а ООО «...» принять и оплатить данный объект.

Истец ФИО1, в исковом заявлении указывает, что данный договор не является предварительным, а основным. В обоснование иска прикладывает к заявлению предварительный договор купли-продажи ... от 17.11.2018г., с актом приема-передачи объекта от 17.11.2016г., ксерокопию Выписки из ЕГРН от ..., удостоверенную главным специалистом – экспертом отдела регистрации прав на объекты недвижимости нежилого назначения Управления Росреестра по КБР – ФИО5, согласно которой с ... гр. ФИО1 является собственником объекта, переданного ему ООО Трест «...» по Акту приема -передачи от 30.12.2015г. 

Суду представлен также Протокол ... от ... с Актом приема-передачи имущества от 31.08.2016г., согласно которого ООО Трест «...» передает гр. ФИО1, как участнику Общества в счет частичного погашения задолженности по выплате дивидендов недвижимое имущество, расположенное по адресу: РСО-Алания, ...32 микрорайон (позиция 10) и принадлежащее ООО Трест «...» на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от ..., серия ..., балансовая стоимость которого составляет ... руб. 96 коп.

Истец, утверждая, что предварительный договор от ...г. является основным, должен указать на существенные условия основного договора, как того требует положения ст. 554 ГК РФ, Если предварительный договор содержит неполные или недостоверные сведения, то он не может быть признан заключенным.

Согласно п. 8.3. названного предварительного договора, договор составлен в 3-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон. Номер и дата в договоре и Акте приема-передачи объекта имеются только на экземпляре истца, в экземпляре ответчика данные реквизиты отсутствуют, что свидетельствует о том, что данные реквизиты проставлены истцом самостоятельно, без участия ООО «...».

Ответчик критически относится к данным документам, т.к. заключая ... договор субаренды ... земельного участка с кадастровым номером ... на котором расположен незавершенный строительством многоквартирный жилой дом, ООО Трест «...» указан как собственник объекта. Данный факт подтверждается многочисленной перепиской ООО Трест «....» с компетентными органами, где указывают себя собственником объекта.

Как указано в п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ... ... «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”, статья 8.1 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.) Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.

Согласно ст. 8.1. ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. Истцом не представлен документ, нотариально удостоверенный, подтверждающий согласие соучредителя ООО Трест «...» ФИО6 на отчуждение объекта в пользу ФИО1

Из ксерокопии Выписки из ЕГРН от 22... года, представленной истцом следует, что по состоянию на ... правообладателем незавершенного строительством объекта по ..., мрн 31-32, позиция 10, кад. ..., является ФИО1, основанием для возникновения права является Акт приема-передачи имущества от ....

Ни истец, ни его представитель ФИО2, не представили суду оригинал Выписки из ЕГРН от .... Истцом представлен Протокол ... внеочередного общего собрания участников ООО Трест «...» от 29.08.2016г. с Актом приема-передачи вышеназванного объекта от Общества ФИО1 Однако данные документы требуют нотариального удостоверения, а, следовательно, не могут являться надлежащим доказательством.

ООО «...» дважды обратилось в Управление Росреестра по РСО-Алания о предоставлении выписки о правообладателях объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ....

Согласно выписки из ЕГРН от ...г. ... и от ...г.... правообладателем незавершенного строительством объекта в ..., мрн 31-32, позиция 10, кадастровый ... является ООО Трест «Ай-Би-Си Промстрой» ..., что также подтверждает ничтожность предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости ... от ....

В период с марта по декабрь 2017 года ООО «...» по просьбе истца оплатил все долги, имевшиеся у ООО Трест «...» ..., а также выплатил ФИО1 ... руб. наличными денежными средствами. Передачу денежных средств ООО «...» прекратило после того, как по указанию ФИО1 были переданы деньги родственнику ФИО1 – ФИО7, а также ООО Трест «...» ... не стал признавать затраты, произведенные «...» по оплате задолженности ООО Трест «...» ... за подключение коммуникаций в размере ... руб., задолженности ООО Трест «...» ... перед гр. ФИО8, по безвозмездной передаче 4-х квартир и прочие долги. 

Руководство «... неоднократно предлагало ООО Трест «....», как титульному владельцу, заключить договор купли-продажи объекта, однако предложение оставалось без ответа и удовлетворения и лишь ... исх. ... от ООО Трест «....» ... в адрес ООО «...» поступило письмо за подписью председателя Совета Директоров ФИО1 (истца по иску) с категорическим отказом. В данном письме ФИО1 подтверждает факт принадлежности ООО Трест «...» ... объекта незавершенного строительства, являющегося предметом продажи по предварительному договору купли-продажи. 

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Права на имущество, подлежащее государственной регистрации возникает с момента государственной регистрации на него ( п.2 ст. 8 ГК РФ). В силу ст. 2 Закона о государственной регистрации, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. 

И только законный владелец (титульный) вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность других лиц.

Исходя из этого, если право собственности продавца на объект недвижимости на момент подписания договора купли-продажи не было зарегистрировано в установленном законом порядке, то это является нарушением ст. 209 ГК РФ. Следовательно, не являясь собственником недвижимого имущества, продавец – ФИО1 не имел права им распоряжаться, поскольку недвижимое имущество, право собственности на которое не зарегистрировано, до момента такой регистрации не является объектом гражданских прав и не может быть предметом обязательства.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество.

В договоре купли-продажи согласно ст. 554 ГК РФ должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

ФИО1, заключая предварительный договор купли-продажи с ООО «...М» в 2016 году, а затем, категорически отказавшись от подписания основного договора, умышленно ввел в заблуждение ООО «...» и безосновательно обогатился на сумму в 17 миллионов рублей.

ООО «...» считает несостоятельной ссылку истца на тот факт, что ответчик, оплатив ... рублей истцу, тем самым одобрил будущую сделку между ФИО1 и ООО «....».

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действуя в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

ООО «...» считает, что истец злоупотребляет правом на защиту, отказавшись от подписания основного договора купли-продажи объекта, заведомо планируя в будущем изъятие объекта в свою пользу, строительство которого не мог осуществить на протяжении 10-ти лет. В настоящий момент ответчиком выстроен 9-ти этажный дом с мансардой, в доме монтируются лифты, проводится благоустройство двора.

В судебном заседании представитель ООО «...» ФИО4 полностью поддержал доводы, изложенные представителем ФИО3, указав, что исковые требования истца необоснованны и не подлежат удовлетворению.

В судебное заседание представитель третьего лица- ООО Трест «...» надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного заседания, в суд не явился, о причинах неявки суду не сообщил. Гражданское дело рассмотрено по правилам ст. 167 ГПК РФ в отсутствие представителятретьего лица.

Выслушав объяснения представителей сторон, проверив и изучив материалы гражданского дела, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, установив юридически значимые обстоятельства по делу, суд находит исковые требования ФИО1 незаконными и необоснованными, а потому не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Гражданским кодексом РФ установлены основания приобретения права собственности на имущество, которое имеет собственника. 

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, имеющее собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статья 219 ГК РФ устанавливает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество.

В договоре купли-продажи согласно ст. 554 ГК РФ должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

Материалами дела установлено следующее.

Из предварительного договора ... от ... усматривается, что продавец ФИО1 обязуется передать в собственность покупателя ООО «...», а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество - 72-х квартирный многоквартирный жилой дом (кадастровый ...), расположенный по адресу: ...

<

...>, позиция 10. При этом согласно указанного договора отсутствуют сведения, указывающие на принадлежность объекта недвижимости 72-х квартирный многоквартирный жилой дом (кадастровый ...), расположенный по адресу: ...

<

...>, позиция 10, продавцу ФИО1 (акт приема –передачи имущества к договору прилагается). 

Также, согласно предварительного договора ... от ... объект недвижимости 72-х квартирный многоквартирный жилой дом (кадастровый ...), расположенный по адресу: ...

<

...>, позиция 10, расположен на земельном участке площадью 0,3800 га, кадастровый .... При этом согласно указанного договора, отсутствуют сведения, указывающие на принадлежность земельного участка, площадью 0,3800 га, кадастровый ..., продавцу ФИО1 

Из копии выписки из ЕГРП от ... усматривается, что по состоянию на ... правообладателем незавершенного строительством объекта по ..., мрн 31-32, позиция 10, кад. ..., является ФИО1, основанием для возникновения права является Акт приема-передачи имущества от 30.12.2015г.

При этом суд принимает во внимание, что согласно ст. 8.1. ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В отношении недвижимого имущества законом установлено, что государственная регистрация прав на это имущество является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на данное имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в силу закона признается доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (части 3 и 5 ст.1 действующего в настоящее время Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", пункт 1 статьи 2 действовавшего ранее Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

С учетом вышеуказанных норм, суд критически относится к представленной стороной истца копией выписки из ЕГРП от ..., поскольку регистрация права собственности ФИО1 на незавершенный строительством объект по ..., мрн 31-32, позиция 10, кад. ..., состоялась лишь ..., при условии заключения сторонами оспариваемого предварительного договора - ..., при этом также суду не представлен, в нарушении положений ч. 5 ст. 67 ГПК РФ оригинал данного документа. 

Также суд, с учетом требований п. 1 ст. 131 ГК РФ, частей 3, 5 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" критически относится к представленным стороной истца суду: протоколу ... внеочередного общего собрания участников ООО Трест «...» от 29.08.2016 года, согласно которого ООО Трест «...» передает гр. ФИО1, как участнику Общества в счет частичного погашения задолженности по выплате дивидендов недвижимое имущество, расположенное по адресу: РСО-Алания, ...32 микрорайон (позиция 10) и принадлежащее ООО Трест «...» на праве собственности, и акту приема передачи от 31.08.2016 года, прилагающемуся к протоколу.

При этом суду представлены выписки из Управления Росреестра по РСО-Алания о правообладателях на объект незавершенного строительства с кадастровым номером ....

Согласно выпискам из ЕГРН и сделок с ним от 11.01.2018г. ... и от 05.03.2018г.... правообладателем незавершенного строительством объекта в ..., мрн 31-32, позиция 10, кад. ... является ООО Трест «...» ....

Таким образом, судом установлено, что согласно сведениям ЕГРП ООО Трест «...» является собственником объекта незавершенного строительства кадастровый ... расположенного по адресу: ...

<

...>, позиция 10.

Земельный участок с кадастровым номером ..., общей площадью 3800 кв.м., на котором расположен данный объект, предоставлен ООО Трест «...» в аренду на основании постановления АМС г. Владикавказ ... от ... по договору ... от 07.12.2015. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

В соответствии с требованиями п. 2 ст. 429 и ст. 550 ГК РФ основной договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключен на условиях предварительного договора, а предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества должен заключаться в форме, предусмотренной для основного договора (т.е. в письменной форме), и содержать существенные условия основного договора.

Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны обязательные данные, позволяющие определенно указать недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре (неполные или недостоверные данные) условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. При этом данные о собственнике недвижимости относятся к существенным условиям. 

В оспариваемом предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества ...от 17.11.2016г. сторонами не отражены существенные условия договора, позволяющие точно установить собственника объекта продажи, земельный участок, на котором расположен объект, условия перехода права собственности (аренды) на земельный участок, расположенный под объектом недвижимости, в связи с чем, следует признать предварительный договор купли-продажи ничтожной сделкой, как не соответствующей требованиям ст. 168 ГК РФ. 

В судебном заседании были проверены доводы представителей ответчика о том, что в предварительном договоре ...от ...г. не отражены все существенные условия, необходимые для заключения основного договора купли-продажи.

Суду представлены выписки из Управления Росреестра по РСО-Алания о правообладателях на объект незавершенного строительства с кадастровым номером ....Согласно выпискам из ЕГРН и сделок с ним от 11.01.2018г. ... и от 05.03.2018г.... правообладателем незавершенного строительством объекта в ..., мрн 31-32, позиция 10, кад. ... является ООО Трест «...» ....

Принимая во внимание указанные выше обстоятельства, а также то, что заключенный истцом и ответчиком в 2016 году предварительный договор не соответствовал требованиям ст. 429, 432, 434 ГК РФ, при этом истец уклонялся от заключения договора купли-продажи, суд находит иск ФИО1 о признании договора состоявшимся и взысканию долга и пени не подлежащим удовлетворению.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о ничтожности предварительного договора по мотиву отсутствия в предварительном договоре данных, предусмотренных ст. 554 ГК РФ, которые бы позволили определить собственника объекта недвижимости, подлежащего передаче покупателю, что в свою очередь нарушает положения п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 429, ст. 554 ГК РФ. 

Также суд, с учетом установленных обстоятельств, приходит к выводу, что истец уклоняется от подписания основного договора купли-продажи объекта, при этом введя в заблуждение ООО «...» при заключении Предварительного договора ... купли-продажи недвижимого имущества от .... 

В соответствии с п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действуя в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В связи с чем, суд, считает, несостоятельной ссылку истца на тот факт, что ответчик, оплатив .... рублей истцу, одобрил будущую сделку между ФИО1 и ООО «...», поскольку ответчик был введен в заблуждение истцом при заключении оспариваемого предварительного договора, предметом которого выступал объект недвижимости, являвшийся на момент заключения договора, собственностью не ФИО1, а иного лица, которым являлся ООО Трест «...» ....

Таким образом, судом достоверно установлено, что Предварительный договор ... купли-продажи недвижимого имущества от ... не содержит данных, подтверждающих право собственности гр. ФИО1 на объект, а также право на земельный участок с кадастровым номером ..., следовательно, истец, на момент заключения оспариваемого договора не обладал правом на продажу объекта строительства на момент заключения договора, в связи с чем, договор ... от ... не может являться основным, а довод стороны истца о признании Предварительного договора ... купли-продажи недвижимого имущества от ..., основным, суд считает несостоятельным, поскольку предварительный договор – это соглашение о намерениях в будущем заключить основной договор на заранее определенных условиях (сроки, цена, порядок расчетов и т.п.).

Если намерения не исполняются в заданный договором срок, то предварительный договор купли-продажи теряет свою юридическую силу. Продавцом по предварительному договору купли-продажи недвижимости может быть только собственник отчуждаемого имущества. Если продавец по предварительному договору купли-продажи на момент его заключения не обладал правом собственности на отчуждаемое имущество, то предварительный договор купли-продажи является ничтожной сделкой – не порождающей правовых последствий (ст. 167 ГК РФ). 

Таким образом, установленные обстоятельства не дают оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 к ООО «...» о признании предварительного договора купли-продажи за ... от ... объекта недвижимого имущества – 72 квартирный жилой дом кадастровый ..., расположенного по адресу: РСО-Алания, ...32 микрорайон (позиция 10), заключенного между ФИО1 и ООО «....», состоявшимся, а также подлежат оставлению без удовлетворения производные от требования о признании предварительного договора купли-продажи за ... от ... состоявшимся, требования о взыскании с ООО «... в его пользу стоимости долга в размере ... рублей, пени за просрочку обязательства в размере 5 ... рублей, поскольку суд признал предварительный договор купли-продажи за ... от ... объекта недвижимого имущества – 72 квартирный жилой дом кадастровый ..., расположенного по адресу: РСО-Алания, ...32 микрорайон (позиция 10), ничтожным.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью "... признании предварительного договора купли продажи ... от ... объекта недвижимости – 72-х квартирный многоквартирный жилой дом (кадастровый ...), расположенный по адресу: ...

<

...>, позиция 10 – состоявшимся, взыскании с ООО «... в пользу ФИО1 задолженность в размере ... рублей, взыскании с ООО «... в пользу ФИО1 пени за просрочку обязательства в размере ... рублей 76 копеек, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РСО-Алания в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья В.Р. Аликов