Дело № 2-25/2025 

***

***

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 сентября 2025 года город Кола

Кольский районный суд Мурманской области в составе

председательствующего судьи Ватанского С.С., 

при секретаре судебного заседания Пашковой О.А.,

при участии:

представителя истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску ФИО5,

представителей ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску ФИО6, ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО8 к обществу с ограниченной ответственностью «Экологический центр» о понуждении к исполнению договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств, по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Экологический центр» к ФИО8 о расторжении договора, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО8 обратилась в суд с иском к ООО «Экологический центр» о понуждении к исполнению договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств. 

В обосновании заявленных требований указала, что *** между ФИО8 (продавец) и ООО «Экологический центр» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить следующее недвижимое имущество:

- объект незавершенного строительства, назначение нежилое, кадастровый номер №, расположенный по адрес***, площадью ***.;

- сооружение угледробилка с галереей, кадастровый номер №, расположенное по адрес***, площадью ***.;

- здание мастерской РСЦ, назначение нежилое, кадастровый номер №, расположенное по адрес***, площадью ***.;

- объект незавершенного строительства, назначение нежилое, кадастровый номер №, расположенного по адрес***, площадью ***.;

- объект незавершенного строительства, назначение сооружение, кадастровый номер №, расположенный по адрес***, площадь застройки ***.;

- сооружение Водонапорная башня, назначение сооружение, кадастровый номер №, расположенное по адрес***, площадью ***, площадь застройки ***

Пунктами 3.1, 3.2 указанного договора продавец обязался передать покупателю недвижимое имущество в срок до ***, а покупатель оплатить стоимость имущества в размере 9 785 754 рубля 19 копеек, не позднее 10 рабочих дней с момента подписания сторонами договора.

*** стороны заключили соглашение о задатке, по условиям которого ответчик перечислил на счет истца 300 000 рублей.

Поскольку ответчиком принятые на себя обязательства исполнены не были, истец *** направила в адрес ООО «Экологический центр» претензию с требованием об исполнении обязательств в натуре, которая оставлена ответчиком без внимания.

*** ФИО8 направила ответчику уведомление о приостановлении процесса передачи объекта недвижимости ввиду нарушения сроков оплаты покупателем. 

Поскольку вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют об уклонении ответчика от исполнения обязательств по договору купли-продажи недвижимости от *** просит суд обязать ответчика исполнить обязательства по приему у истца недвижимого имущества, являющегося предметом договора купли-продажи недвижимости от ***, в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу; в случае неисполнения решения суда в части приема недвижимого имущества являющегося предметом договора купли-продажи недвижимости от *** в установленный срок, взыскать с ответчика судебную неустойку в размере 5 000 рублей в день за каждый день просрочки; взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по оплате стоимости недвижимого имущества, являющегося предметом договора купли-продажи недвижимости от *** в сумме 9 485 754 рубля 19 копеек; взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за нарушение срока оплаты недвижимого имущества, являющегося предметом договора купли-продажи недвижимости от *** за период с *** по *** в сумме 1 565 149 рублей 44 копейки с последующим начислением с *** до момента фактического исполнения обязательств по ставке 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Ответчик ООО «Экологический центр» при рассмотрении дела предъявил встречное исковое заявление указав в обоснование, что считает договор купли-продажи недвижимости от *** ничтожным в силу нарушения ФИО8 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и незаключённым в силу нарушения ей же статьи 554 ГК РФ, поскольку подписанного двумя сторонами оригинала указанного документа в природе не существует, само недвижимое имущество разрушено, выполненная после заключения договора привязка к земельному участку является условной в силу невозможности определения тождества остатков разрушенных зданий и предмета договора. С учетом изложенного, просил расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от ***, заключенный между ФИО8 и ООО «Экологический центр».

Определением суда от *** встречное исковое заявление ООО «Экологический центр» к ФИО8 принято к производству Кольского районного суда Мурманской области.

Определением суда от ***, занесённым в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений адрес***.

Истец по первоначальному иску и ответчика по встречному иску ФИО8 (далее – истец по первоначальному иску) о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, участие в судебном заседании не принимала, воспользовалась правом на ведение дела через своего представителя.

Представитель истца по первоначальному иску ФИО8 – ФИО5 в судебном заседании поддержала заявленные ее доверителем исковые требования по доводам, изложенным в иске, просила удовлетворить их в полном объеме. С заявленными встречными исковыми требованиями ООО «Экологический центр» не согласилась, просила в удовлетворении встречных исковых требований отказать. Указала, что спорный договор купли-продажи был подписан сторонами путем направления ФИО8 через представителя ФИО9 посредством электронной почты в ООО «Экологический центр» на адрес ***, а затем с этого же адреса электронной почты был возвращен с подписью и печатью ООО «Экологический центр», после чего обществом перечислены на счет ФИО8 денежные средства в размере 300 000 рублей. При этом, до заключения договора купли-продажи недвижимого имущества ФИО8 передала покупателю необходимую информацию о состоянии объектов недвижимости, передала технические паспорта на все объекты недвижимости, в которых указаны сведения в том числе о степени износа объектов недвижимости. Кроме того, вопреки доводам ООО «Экологический центр», предмет договора конкретно определен, поскольку в договоре купли-продажи недвижимости от *** приведено полное описание отчуждаемых объектов недвижимости, указаны их кадастровые номера, координаты местоположения объектов на местности, также установлены в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН). Вопреки доводам эксперта, изложенным в заключении от ***, объекты недвижимости подлежат ремонту и могут быть восстановлены с учетом целей их использования и изменения функционального назначения в условиях существующей реальности.

Представители ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску ООО «Экологический центр» (далее – ответчик по первоначальному иску) ФИО6, ФИО7 с исковыми требованиями не согласились, поддержали доводы и требования встречного искового заявления. Также пояснили, что заключением экспертов установлено, что пять из шести объектов уничтожены и наступила их гибель, что является основанием для вывода о прекращении права собственности истца, поскольку гибель исключает гражданский оборот объекта недвижимости и возникновение на него права собственности. ФИО8, направляя документы на электронную почту и составляя условия договора, нигде не указала на факт гибели пяти объектов. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее – Управление Росреестра по области) в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен судом надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела без участия представителя, разрешение исковых требований оставил на усмотрение суда. Из представленного письменного отзыва следует, что в ЕГРН имеются следующие записи о государственном учете и государственной регистрации прав в отношении спорных объектов недвижимости: 

- объект незавершенного строительства, площадью ***, степень готовности объекта 1 %, проектируемое назначение – нежилое, кадастровый номер №, адрес***

- сооружение, площадью *** с наименованием – угледробилка с галереей, год завершения строительства ***, кадастровый номер №, адрес***

- здание, площадью ***, с наименованием – здание мастерской РСЦ, год завершения строительства ***, назначение нежилое, кадастровый номер №, адрес***

- объект незавершенного строительства, площадью *** с наименованием – цементный склад, проектируемое назначение нежилое, степень готовности объекта 99 %, кадастровый номер №, адрес***

- объект незавершенного строительства, площадью ***., с наименованием – кузнечное отделение РСЦ, проектируемое назначение –сооружение, степень готовности объекта 99 %, кадастровый номер №, адрес***

- сооружение, с наименованием водонапорная башня, назначение – сооружение, год завершения строительства ***, площадью ***, площадью застройки ***, кадастровый номер №, адрес***

*** и *** на основании соглашения об отступном от *** зарегистрировано право собственности ФИО8 на указанные объекты недвижимости.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требования, относительно предмета спора, Министерства имущественных отношений Мурманской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, до начала судебного заседания представил отзыв на исковое заявление, согласно которому обращает внимание на то, что материалы рассматриваемого дела не могут свидетельствовать о добросовестности владения истца по первоначальному иску спорными объектами недвижимости, поскольку они расположены на землях, государственная собственность на которые не разграничена. Доказательств предоставления истцу в пользование земельных участков под спорными объектами не имеется. С учетом изложенного, Министерство просит рассмотреть дело без участия своего представителя, разрешение заявленных требований оставляет на усмотрение суда. 

Суд, заслушав стороны, допросив свидетеля, опросив эксперта и специалиста, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. 

В соответствии с частью 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Пунктом 2 статьи 1 ГК РФ предусмотрено, что физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). (пункт 1 статьи 454 ГК РФ).

Согласно статьи 455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимость по договору продажи, переходит к покупателю после государственной регистрации (статья 551 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО8 на основании соглашения об отступном от *** принадлежат следующие объекты недвижимого имущества: объект незавершенного строительства, площадью ***, степень готовности объекта 1 %, проектируемое назначение – нежилое, кадастровый номер №, адрес***; сооружение, площадью ***, с наименованием – угледробилка с галереей, год завершения строительства ***, кадастровый номер №, адрес***; здание, площадью ***, с наименованием – здание мастерской РСЦ, год завершения строительства ***, назначение нежилое, кадастровый номер №, адрес***; объект незавершенного строительства, площадью ***, с наименованием – цементный склад, проектируемое назначение нежилое, степень готовности объекта 99 %, кадастровый номер №, адрес***; объект незавершенного строительства, площадью ***, с наименованием – кузнечное отделение РСЦ, проектируемое назначение –сооружение, степень готовности объекта 99 %, кадастровый номер №, адрес***; сооружение, с наименованием водонапорная башня, назначение – сооружение, год завершения строительства ***, площадью ***, площадью застройки ***, кадастровый номер №, адрес*** Данные обстоятельства не оспаривались сторонами в судебном заседании и подтверждается выписками из ЕГРН об объектах недвижимости (т. 1 л.д. 37-60).

*** между ФИО8 (продавец) и ООО «Экологический Центр» в лице директора ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости (здания, сооружения, нежилого помещения), в соответствии с условиями которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель – принять и оплатить следующее недвижимое имущество: объект незавершенного строительства, назначение нежилое, кадастровый номер №, расположенный по адрес***, площадью ***, стоимостью 1 600 000 рублей; сооружение угледробилка с галереей, кадастровый номер №, расположенное по адрес***, площадью ***, стоимостью 1 600 000 рублей; здание мастерской РСЦ, назначение нежилое, кадастровый номер №, расположенное по адрес***, площадью ***, стоимостью 1 600 000 рублей; объект незавершенного строительства, назначение нежилое, кадастровый номер №, расположенного по адрес***, площадью ***, стоимостью 1 600 000 рублей; объект незавершенного строительства, назначение сооружение, кадастровый номер №, расположенный по адрес***, площадь застройки ***., стоимостью 1 600 000 рублей; сооружение Водонапорная башня, назначение сооружение, кадастровый номер №, расположенное по адрес***, площадью ***., площадь застройки ***, стоимостью 1 785 754 рубля 19 копеек (пункт 1.1 договора) (т. 1 л.д. 33).

Согласно пункта 3.1 указанного договора общая стоимость объектов составила 9 785 754,19 руб. 

В силу пункта 7.2 договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным законодательством. 

В целях обеспечения исполнения покупателем своих обязательств по оплате по договору купли-продажи недвижимого имущества *** между ФИО8 (продавец) и ООО «Экологический Центр» в лице директора ФИО1 (покупатель) заключено соглашение о задатке по договору купли-продажи нежилых объектов недвижимости, в соответствии с условиями которого покупатель причисляет на расчетный счет продавца денежную сумму в размере 300 000 рублей в качестве задатка. В соответствии пунктом 3 указанного договора если за неисполнение договора ответственен покупатель, задаток остается у продавца. Во исполнение данного договора, *** ООО «Экологический центр» перечислило на счет ФИО8 300 000 рублей, что подтверждается платежным поручением №.

Согласно разъяснениям, приведенным в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ).

Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац 2 пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой.

Несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 ГК РФ) не свидетельствует о том, что договор не был заключен. В этом случае последствия несоблюдения формы договора определяются в соответствии со специальными правилами о последствиях несоблюдения формы отдельных видов договоров, а при их отсутствии - общими правилами о последствиях несоблюдения формы договора и формы сделки (статья 162, пункт 3 статьи 163, статья 165 ГК РФ).

Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ). 

При заключении договора путем обмена документами для целей признания предложения офертой не требуется наличия подписи оферента, если обстоятельства, в которых сделана оферта, позволяют достоверно установить направившее ее лицо (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

Как следует из пояснений представителя истца по первоначальному иску в судебном заседании и материалов дела договор купли-продажи недвижимости (здания, сооружения, нежилого помещения) от *** был подписан сторонами в виде одного документа, направлен ФИО8 через своего представителя ФИО9 посредством электронной почты ООО «Экологический центр» ***, а затем с этого же адреса электронной почты возвращен с подписью и печатью ООО «Экологический центр». После чего, ООО «Экологический центр» перечислил на счет ФИО8 денежные средства в сумме 300 000 рублей. Адрес электронной почты *** указан среди прочих принадлежащих ООО «Экологический центр» адресов в сведениях, полученных с использованием сервис ***

Само по себе неподписание договора в оригинале (отсутствие «живого документа») не свидетельствует о несоблюдении формы сделки, так как именно ответчик по первоначальному иску уклонился от подписания оригинала договора и его государственной регистрации, не явившись в назначенный день подачи документов для государственной регистрации.

Следует отметить, что в судебном заседании *** представитель ответчика по первоначальному иску подтвердил, что ООО «Экологический центр» имело намерение приобрести перечисленные в первоначальном иске объекты недвижимости, в связи с чем договор купли-продажи недвижимости от *** был подписан единоличным исполнительным органом ФИО1 и направлен истцу.

Таким образом, вопреки доводам ответчика по первоначальному иску, договор купли-продажи недвижимости (здания, сооружения, нежилого помещения) от *** считается заключенным, поскольку договор был заключен в письменной форме, между сторонами в надлежащей форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, со стороны ООО «Экологический центр» были совершены действия по акцепту оферты, направленные на исполнение договора (внесение задатка). 

Согласно статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно абзацу 2 пункту 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что обязательство по оплате оставшейся стоимости недвижимого имущества в размере 9 485 754 рубля 19 копеек ООО «Экологический центр» исполнены не были, направленное ФИО8 *** в адрес ООО «Экологический центр» претензия, содержащая требование выплатить сумму неустойки за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательства по договору в размере 1 081 375 рублей 98 копеек, исполнить в натуре обязательство по договору от ***, которая оставлена без ответа и удовлетворения.

ООО «Экологический центр», обосновывая свои действия по неуплате полной стоимости приобретенного имущества ссылался на фактическое отсутствие приобретенных объектов недвижимого имущества и представил заключение № кадастрового инженера ФИО2, согласно выводам которого водонапорная башня с кадастровым номером № имеет износ 75-80%. Бак водонапорной башни рассчитан примерно на 100 куб.метров воды, а это 100 тонн. Такой вес в данном состоянии водонапорная башня не выдержит, нужно проводить ее капитальную реконструкцию, если это возможно после ее обследования экспертной организацией. Гараж для автопогрузчика с кадастровым номером №, здание мастерской РСЦ с кадастровым номером №, угледробилка с галереей с кадастровым номером №, цементный склад (фундамент) с кадастровым номером № – восстановлению не подлежат. На территории бывшего ОАО «Комбинат стройматериалов «Кола» также существовали другие объекты, по результатам исследования сохранившихся объектов на данной территории нет.

Для определения существенных обстоятельств по делу судом назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза спорных объектов недвижимости. 

Их заключения эксперта № от *** следует, что степень физического износа «Водонапорной башни» кадастровый номер № на момент натурных осмотров составляет 71%; степень физического износа конструкции фундамента и стен «Гаража для автопогрузчика» кадастровый номер № на момент натурных осмотров составляет 58%; степень физического износа фундамента и стен «Кузнечного отделения» кадастровый номер № на момент натурных осмотров составляет 71%; степень физического износа «Здания мастерской РСЦ» кадастровый номер № на момент натурных осмотров составляет 76%; степень физического износа «Угледробилки с галереей» кадастровый номер № на момент натурных осмотров составляет 79%; степень физического износа «Цементный склад (фундамент)» кадастровый номер № на момент осмотров составляет 71%.

Фактическая площадь по наружному обмеру (застройки) (32 кв.м) «Водонапорной башни» с кадастровым номером № соответствует площади по наружному обмеру (застройки) (32 кв.м), указанной в договоре купли-продажи недвижимости от ***. Фактическая площадь по внутреннему обмеру (17,95 кв.м) «Водонапорной башни» с кадастровым номером № не соответствует площади по внутреннему обмеру (24,8 кв.м), указанной в договоре купли-продажи недвижимости от ***. 

Вероятные площади объектов: у «Гаража для автопогрузчика» кадастровый номер №; «Кузнечного отделения (фундамент)» кадастровый номер №; «Здания мастерской РСЦ» кадастровый номер №; «Угледробилки с галереей» кадастровый номер №; «Цементного склада (фундамент)» кадастровый номер №, указанные в договоре купли-продажи недвижимости (здания, сооружения, нежилого помещения) от *** не соответствуют площадям, указанным в «Схеме расположения объектов», выполненной специалистом-геодезистом.

Эксперты пришли к выводу, что объект «Водонапорная башня» с кадастровым номером № не соответствует требованиям механической безопасности, предъявляемым к зданиям, строениям, сооружениям согласно статьи 7 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»; пункту 4.1 Общие положения СП 56.13330.2021. «Свод правил. Производственные здания. СНиП 31-03-2001», не соответствует требованиям пожарной безопасности: статьи 8 «Требования пожарной безопасности» Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»; статьи 5 «Обеспечение пожарной безопасности объектов защиты» Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»; пункту 6.2 «Требования пожарной безопасности» СП 56.13330.2021 «Свод правил. Производственные здания. СНиП 31-03-2001». 

К объектам незавершенного строительства «Гараж для автопогрузчика», кадастровый номер № и «Кузнечное отделение (фундамент)», кадастровый номер № нормативно-технические требования не предъявляются. 

Объект «Здание мастерской РСЦ» с кадастровым номером № не соответствует требованиям механической безопасности, предъявляемым к зданиям, строениям, сооружениям согласно статьи 7 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»; пункту 4.1 Общие положения СП 56.13330.2021. «Свод правил. Производственные здания. СНиП 31-03-2001», не соответствует требованиям пожарной безопасности: статьи 8 «Требования пожарной безопасности» Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений»; статьи 5 «Обеспечение пожарной безопасности объектов защиты» Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»; пункту 6.2 «Требования пожарной безопасности» СП 56.13330.2021 «Свод правил. Производственные здания. СНиП 31-03-2001». 

Объект «Угледробилка с галереей» с кадастровым номером № не соответствует требованиями механической безопасности, предъявляемым к зданиям, строениям, сооружениям согласно статьи 7 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», пункту 4.1 Общие положения СП 56.13330.2021. «Свод правил. Производственные здания. СНиП 31-03-2001», не соответствует требованиям пожарной безопасности, а именно статьи 8 «Требования пожарной безопасности» Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»; статьи 5 «Обеспечение пожарной безопасности объектов защиты» Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», пункту 6.2 «Требования пожарной безопасности» СП 56.13330.2021 «Свод правил. Производственные здания. СНиП 31-03-2001». 

Объекту незавершенного строительства «Цементный склад (фундамент)» кадастровый номер № нормативно-технические требования не предъявляются.

Кроме того, согласно выводам экспертов, «Водонапорная башня» с кадастровым номером № имеет повреждения и находится в аварийном состоянии. Для ответа о возможности устранения выявленных повреждений необходимо детальное обследование «Водонапорной башни» с привлечением строительной организации, имеющей лицензию на соответствующие виды работ для определения возможности её приведения в исправное техническое состояние. 

Строительные конструкции (фундамент и стены) «Гаража для автопогрузчика», кадастровый номер № имеют повреждения в виде разрушения и не пригодны для дальнейшего восстановления.

Строительные конструкции (фундамент и стены) «Кузнечного отделения», кадастровый номер № имеют повреждения в виде разрушения и не пригодны для дальнейшего восстановления. 

Строительные конструкции «Здания мастерской РСЦ», кадастровый номер № имеют повреждения в виде разрушения и не пригодны для дальнейшего восстановления. 

Строительные конструкции «Угледробилки с галереей», кадастровый номер № имеют повреждения в виде разрушения и не пригодны для дальнейшего восстановления. 

Строительные конструкции «Цементного склада (фундамент)», кадастровый номер № имеют повреждения в виде разрушения и не пригодны для дальнейшего восстановления.

Не согласившись с указанным заключением судебной экспертизы, представителем ФИО8 представлена рецензия №, выполненная строительным экспертом ФИО3, согласно которой эксперт ФИО3 пришла к выводу о том, что заключение № от *** составлено с нарушением СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», выводы являются недостоверными, необъективными.

Данное утверждение обосновано тем, что заключение судебной строительно-технической экспертизы не содержит ни одной схемы, ведомости дефектов повреждений с фиксацией их мест и характера. Не установлено наличие аварийных участков. Не произведены инженерно-геологические исследования, по результатам которых может потребоваться не только восстановление и ремонт строительных конструкций, но и укрепление оснований и фундаментов. 

При расчёте степени износа конструкций водонапорной башни не учтено фактическое состояние объекта, не отмечены разрушения и трещины в фундаменте, что также являлось бы признаком физического износа.

Гараж для автопогрузчика, как и здание мастерской РСЦ, угледробилка с галереей фундаменты кузнечного отделения, цементного склада, завалены строительным мусором, и по определению экспертов имеют некоторую степень физического износа. Фактически, расчёт степени износа производился только на основании характеристик, указанных в имеющихся документах, без учёта фактического состояния конструкций. Фундаменты сооружений экспертами не осмотрены, и выводы сделаны на основе даты постройки, но фактическое состояние растворного заполнения и состояния самой бутобетонной кладки, просадки фундаментных частей, разрушения и трещины в оценке степени износа не учтены, что является нарушением процесса оценки физического износа.

Методы подсчета физического износа сооружений экспертами применены для эксплуатирующихся зданий и не могут быть учтены в оценке состояния разрушенных, поврежденных и незавершенных строительством зданий сооружений.

Также экспертами не было проведено обследование мрачности и остаточной прочности железобетонных конструкций ударно волновым методом или способом «на отрыв», что является одним из важнейших пунктов обследований зданий и сооружений при определении степени износе пригодности ремонтно-восстановительным работам, как и геодезическое обследование вертикальности существующих конструкций, что напрямую влияет на целесообразность капитального ремонта. 

При определении площади объектов геодезическими методами сохранившиеся конструкции не расчищены, определение площади производилось крайне приблизительного, о чем свидетельствует отсутствие геодезических схем в приложениях к заключению экспертов.

Такое определение площадей некорректно, не является точным, выводы не могут быть сделаны при определении приблизительной площади. Требовалось расчистить объект и определить площадь точно.

Кроме того, экспертами не исследован вопрос о статусе эксплуатации объектов: выведен ли из эксплуатации объект в связи с критической степенью повреждения, или находится в эксплуатации согласно техническим документам. 

Ссылаясь на указанные обстоятельства как на порок проведенной по делу судебной экспертизы, представитель ФИО8 указала на необходимость назначения повторной судебной экспертизы с постановкой перед экспертом тех же вопросов и дополнительной судебной экспертизы с постановкой перед экспертом вопроса, имелись ли в натуре на *** объекты, являющиеся предметом договора купли-продажи недвижимости от ***.

Опрошенная в качестве специалиста ФИО3 в судебном заседании выводы, изложенные в рецензии № поддержала. 

Вместе с тем, опрошенная в судебном заседании эксперт ФИО4, будучи предупреждённая судом об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, на обоснованности выводов, изложенных в подготовленном экспертном заключении № от *** настаивала. Пояснила, что приблизительный расчет площади пяти объектов обусловлен не только наличием мусора, но и отсутствием стен. При этом эксперт отметила, что присутствовавшая при производстве осмотра спорных объектов недвижимости представитель истца по первоначальному иску, сама не смогла определить местоположение данных объектов, в связи с чем эксперту, с разрешения суда, пришлось привлекать специалистов в области геодезии, чтобы по имеющимся материалам дела установить данные строения. Кроме того, присутствующим представителям истца указывалось на наличие строительного мусора, меры к расчистке завалов ими не принимались.

Суд, проанализировав обстоятельства рассматриваемого дела, и представленные доказательства, пояснения эксперта в судебном заседании, принимает в качестве допустимого доказательства вышеуказанное заключение судебной экспертизы № от ***, признавая его соответствующим требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», поскольку оно содержит подробное описание проведенного исследования, даны конкретные ответы на поставленные судом вопросы, оно не допускает неоднозначного толкования, не вводит в заблуждение, является достоверным и допустимым доказательством, оснований сомневаться в достоверности выводов указанного экспертного заключения суд не усматривает. 

Не доверять выводам эксперта, у суда оснований не имеется. Экспертное заключение мотивированное и обоснованное, соответственно, оценивается судом в качестве относимого и допустимого доказательства по делу, и согласуется с другими имеющимися в деле доказательствами. 

При этом доводы представителя истца о пороке судебной экспертизы со ссылкой на подготовленную ФИО8 рецензию, суд находит несостоятельными.

Иных доказательств, ставящих под сомнение использованные методы исследования, выводы экспертов, сторонами в судебном заседании не представлено. Вопреки доводам стороны ответчика, в силу положений статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы судом не установлено. 

При указанных обстоятельствах, суд полагает возможным принять в основу решения указанное заключение эксперта, как относимое, допустимое и достоверное доказательство.

Существенным условием всех сделок с недвижимым имуществом является его предмет, который подразумевает данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (статья 554 ГК РФ). 

Гражданское законодательство определяет недвижимое имущество как то, что прочно связано с землей, а именно объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Из смысла пункта 1 статьи 130 ГК РФ и части 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» следует, что объект недвижимости должен отвечать следующим критериям: прочность (неразрывность) его связи с землей; невозможность его перемещения; несоразмерность ущерба его назначению (т.е. к таким объектам относятся земля, здания, сооружения, леса, многолетние насаждения и др. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно). Отсутствие какого-либо из указанных критериев исключает возможность признания объекта недвижимой вещью.

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2024 № А73-513/2023).

Одним из оснований прекращения права собственности, в том числе на недвижимость, в силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ является гибель или уничтожение этого имущества.

В случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающих возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 08.04.2025 № 18-КГ24-338-К4).

Таким образом суд приходит к выводу, что объекты недвижимости: гараж для автопогрузчика, кадастровый номер №; кузнечное отделение (фундамент), кадастровый номер №; здание мастерской РСЦ, кадастровый номер №; угледробилка с галереей, кадастровый номер №; цементный склад (фундамент), кадастровый номер № утратили свойства объекта гражданских прав, так как существующие строения не обладают свойствами объектов капитального строительства, не могут быть использованы по назначению в результате разрушения, физического износа, исключает их эксплуатацию. 

Доказательств, свидетельствующих об обратном, что здания были восстановлены и фактически существуют как объекты недвижимости, в материалы дела не представлено.

Кроме того, судебные эксперты пришли к выводу о том, что «Водонапорная башня» с кадастровым номером № имеет повреждения и находится в аварийном состоянии, не соответствует требованиям пожарной безопасности, а также требованиям механической безопасности, предъявляемым к зданиям, строениям, сооружениям, степень физического износа составляет 71%. Для возможности устранения выявленных повреждений необходимо детальное обследование с привлечением строительной организации, имеющей соответствующую лицензию для определения возможности её приведения в исправное техническое состояние.

Указанное по мнению суда свидетельствует о наличии существенных недостатков данного товара, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, что в силу статьи 557, пункта 2 статьи 475 ГК РФ также предусматривает право покупателя отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Доказательств того, что ООО «Экологический центр» знало о наличии указанных существенных недостатков и согласилось принять объекты недвижимости, суду не представлено. Показания свидетеля ФИО9 об обратном не свидетельствует, поскольку последний указал на то, что об осведомленности покупателя относительно состояния объектов недвижимости, ему стало исходя из анализа услышанного разговора представителя ООО «Экологический центр», то есть фактически основаны на предположении. Представленные же в адрес ООО «Экологический центр» технические паспорта и технические планы спорных объектов недвижимости не содержат сведений об их разрушении и физическом износе на момент заключения *** договора купли-продажи недвижимости (здания, сооружения, нежилого помещения). При этом суд отмечает, что согласно показаниям эксперта ФИО4, представители истца по первоначальному иску при визуальном осмотре спорных объектов недвижимости не смогли указать их место положение, что по мнению суда вызывает обоснованное сомнение в возможности продемонстрировать покупателю данные строения на местности, в том числе их состояние и степень износа.

Указывая на осведомленность представителей ООО «Экологический центр» о наличии недостатков спорных объектов недвижимости и согласие принять объекты недвижимости в имеющемся виде, а также на необоснованный отказ в дальнейшем от исполнения обязательств по договору купли-продажи от ***, сторона истца по первоначальному иску фактически ссылается на недобросовестность общества как стороны сделки.

Как следует из разъяснений, изложенных в третьем и четвертом абзацах пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3 статьи 1 ГК РФ). В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Таким образом, на сторону истца по первоначальному иску, заявившую о недобросовестности ответчика, возложена обязанность предоставления доказательств того, что другая сторона в сделки действовала недобросовестно, то есть, совершая сделку, знала или должна была знать о фактическом состоянии приобретаемого недвижимого имущества, однако впоследствии в нарушение условий договора отказалась от его принятия и дальнейшей оплаты.

Вместе с тем, вопреки положениям статьи 56 ГК РФ таких доказательств суду не представлено. 

При этом суд отмечает, что согласно пункту 1.3 договора купли-продажи недвижимости (здания, сооружения, нежилого помещения) ***, одновременно с объектами передаются документы, относящиеся недвижимому имуществу: технические паспорта 6 шт. на указанные в пункте 1.1 настоящего договора объекты недвижимости. Пунктом 2.1.1. продавец обязался передать покупателю объекты недвижимости указанные в пункте 1.1. настоящего договора по акту приема передачи в срок до *** включительно. Обязательство продавца передать объекты покупателю считаются исполненными после передачи имущества покупателю и подписания сторонами акта приема-передачи. В свою очередь пунктом 2.2.2. этого же договора предусмотрена обязанность покупателя перед подписанием акта приема-передачи осмотреть объекты и проверить их состояние.

Как следует из пояснений представителя ответчика по первоначальному иску, после заключения спорного договора купли-продажи и перед его регистрацией в Управлении Росреестра по области, представители ООО «Экологический центр» осмотрели приобретаемые объекты недвижимости и установив их несоответствие условиям договора, в одностороннем порядке отказались от исполнения договора.

Таким образом суд приходит к выводу, что, осмотрев приобретаемые объекты недвижимости после подписания договора купли-продажи от *** и до принятия объектов недвижимости на основании акта приема-передачи, ответчик по первоначальному иску действовал добросовестно, в рамках обязанности, возложенной на него пунктом 2.2.2 договора. Тогда, как риск случайной гибели или случайного повреждения объектов, переходит к покупателю после передачи объекта и подписания сторонами акта приема-передачи (пункт 2.5. договора).

При таких обстоятельствах, руководствуясь вышеприведенными нормами закона, а также оценив представленные доказательства, как в обоснование первоначальных и встречных требований, так и возражений на них по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что на момент заключения *** договора купли-продажи недвижимости (здания, сооружения, нежилого помещения), передаваемые покупателю объекты недвижимого имущества не соответствовали условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, в связи с чем требования истца по первоначальному иску ФИО8 к ООО «Экологический центр» о возложении обязанности по приему недвижимого имущества, являющегося предметом договора купли-продажи недвижимости от ***, а также неустойки и судебного штрафа, удовлетворению не подлежат.

В свою очередь, поскольку к моменту заключения оспариваемого договора купли-продажи, ряд зданий был разрушен и не мог выступать в качестве объекта продажи, а также имел существенные недостатки, которые не устранимы без несоразмерных расходов или затрат времени, суд считает заявленные ООО «Экологический центр» встречные требования о расторжении оспариваемого договора обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Определением суда от *** приняты меры обеспечения первоначального иска в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу совершать любые регистрационные действия в отношении здания склада, площадью ***, с кадастровым номером №, и железнодорожного тупика, площадью ***, с кадастровым номером №, расположенных по адрес***, до рассмотрения дела по существу и вступления решения суда в законную силу.

В силу части 3 статьи 144 ГПК РФ в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Оснований для вынесения определения об отмене мер по обеспечению иска одновременно с принятием настоящего решения, суд не усматривает.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО8 *** к обществу с ограниченной ответственностью «Экологический центр» *** о понуждении к исполнению обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества – отказать. 

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Экологический центр» к ФИО8 о расторжении договора купли-продажи – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости (здания, сооружения, нежилого помещения), заключенный *** между ФИО8 и обществом с ограниченной ответственностью «Экологический центр».

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Мурманский областной суд через Кольский районный суд Мурманской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья *** С.С. Ватанский