Дело № 3а-189/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Пермь 11 июля 2018 года 

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Хрусталевой Л.Е.,

при секретаре Волосатовой А.О.,

с участием представителя административного истца Департамента имущественных отношений администрации г. Перми ФИО1, представителя административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, Комиссии по рассмотрению споров об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю ФИО2, заинтересованного лица ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Департамента имущественных отношений администрации г. Перми об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю от 13 февраля 2018 года № 199,

у с т а н о в и л:

Департамент имущественных отношений администрации г. Перми обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточненного искового заявления просит признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее - Комиссия) от 13 февраля 2018 года № 199 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **, расположенного по адресу: 

<

...>, равной рыночной стоимости в размере 54899550 руб. по состоянию на 22 июня 2012 года и исключить установленную данным решением кадастровую стоимость объекта недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости. В обоснование заявленных требований указал, что отчёт об оценке № 7897 от 24 января 2018 года, на основании которого принято оспариваемое решение Комиссии, не соответствует по форме и содержанию требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) и федеральным стандартам оценки.

В судебном заседании представитель Департамента имущественных отношений администрации г. Перми ФИО1 административные исковые требования поддержала и дала пояснения в пределах доводов, изложенных в административном исковом заявлении.

Представитель Комиссии и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее также – административный ответчик) ФИО2 возражала против удовлетворения административного иска по основаниям, изложенным в письменном отзыве и письменном дополнении к отзыву. 

Заинтересованное лицо ФИО3 с заявленными административными исковыми требованиями не согласился, просил отказать административному истцу в удовлетворении административного иска.

Заинтересованное лицо ФИО4, будучи извещенным о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Заслушав объяснения участвующих в судебном заседании лиц, исследовав имеющиеся в административном деле документы, материалы дела № 11/31, заслушав показания свидетеля Т., суд приходит к выводу о том, что административные исковые требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 данного Кодекса.

По смыслу части 1 статьи 218, статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд принимает решение об удовлетворении требований об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего при одновременном наличии двух условий: противоречии оспариваемого решения (действий, бездействий) закону и нарушении прав и законных интересов административного истца.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО3 является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на 1-этажный универсальный магазин, назначение: нежилое, общей площадью 2222 кв.м., имеющий кадастровый номер **, расположенный по адресу: 

<

...>. Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером ** утверждена постановлением Правительства Пермского края от 28 декабря 2012 года № 1588-л «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края» в размере 72078386,29 руб. по состоянию на 22 июня 2012 года. 

В соответствии со статьями 15, 399 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц является местным налогом, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с Налоговым кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 402 НК РФ.

Изменение размера налога на имущество для ФИО3 возможно путем оспаривания кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости. Воспользовавшись своим правом, ФИО3 26 января 2018 г. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю. 

Решением указанной Комиссии от 13 февраля 2018 года № 199 заявление ФИО3 удовлетворено, кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена в размере рыночной стоимости - 54899550,00 рублей по состоянию на 22 июня 2012 года, что не противоречит требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности. Комиссией установлено, что отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от установленной кадастровой стоимости составляет 24 %; оформление и содержание отчёта об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчёта об оценке, к описанию в отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что надлежащих доказательств нарушения требований нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия, порядок принятия решения Комиссией, а также несоответствия оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения и опровергающих выводы профессионального оценщика, административным истцом не представлено.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Порядок). Согласно пунктам 1 и 2 Порядка комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии - при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа Росреестра.

В Пермском крае на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26 октября 2012 № П/485 создана Комиссия по рассмотрению споров об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в составе 4 человек. Принятыми впоследствии приказами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в состав комиссии были внесены изменения относительно ее персонального состава, численный состав комиссии остался прежним. 

Из предоставленных суду административными ответчиками доказательств следует, что заинтересованным лицом ФИО3 при обращении в комиссию был предоставлен полный пакет документов, установленный абзацами 18 - 25 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

При рассмотрении заявления ФИО3 заседание комиссии являлось правомочным, на нем присутствовало не менее половины ее членов, решение принято большинством голосов (пункты 10, 12 Порядка).

Представитель Департамента имущественных отношений администрации г. Перми принимал участие в заседании Комиссии по рассмотрению споров об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю. 

В соответствии с пунктом 20 Порядка и статьи 11 Закона об оценочной деятельности, комиссией проверено содержание и оформление отчета об оценке на соответствие его требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Изучив отчет об оценке от 24 января 2018 года № 7897, составленный оценщиком ООО «Промпроект-Оценка», суд приходит к выводу, что отчет об оценке, явившийся предметом исследования Комиссии 13.02.2018 и приложенный заинтересованным лицом к заявлению об изменении кадастровой стоимости нежилых помещений, отвечает требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. 

Из содержания отчета, подготовленного оценщиком М., следует, что исследование проводилось с применением затратного подхода, поскольку объект оценки представляет собой объект капитального строительства (ОКС), это здание без земельного участка. В то время как на рынке предложений к продаже объекты представлены как единые, то есть отдельно стоящие здания с земельными участками. При этом рынок ОКСов не развит. С целью определения затрат для воспроизводства (замещения) объекта оценки с учетом износа, оценщик взял затраты на замещение, применив метод сравнительной единицы с использованием данных сборника КО-Инвест «Общественные здания», взяв стоимость затрат на возведение новых аналогичных объектов, определил величину износа, уменьшив стоимость на сумму износа для получения стоимости затрат на замещение (воспроизводство) объекта оценки (с учетом предпринимательской прибыли).

Применив соответствующие строительные нормы (СНиП) и формулы расчета затрат, с учетом прибыли предпринимателя, корректировок на различие в площади здания, регионально-климатические условия, на сейсмичность, оценщиком определена стоимость затрат на замещение на дату оценки, которая составила 55566 350 рублей. Данную сумму оценщик уменьшил на сумму износа (1,2%) и определил стоимость объекта оценки. Оценщиком стоимость земельного участка в данном случае не учитывалась, что не свидетельствует о нарушении пункта 24 ФСО № 7. 

Ссылка административного истца на то, что оценщик неверно применил сведения по объекту-аналогу, который не сопоставим с объектом оценки, судом отклоняется. Как было указано выше, оценщиком применен метод сравнительной единицы с использованием данных сборника КО-Инвест «Общественные здания». Выбор объекта по справочнику для расчета стоимости объекта оценки, имеющего сопоставимые свойства, произведен оценщиком обоснованно. Ввиду того, что преобладающим материалом стен здания являются сталь и железобетон, правомерно отнес объект оценки к наиболее близкому классу конструктивной системы – КС-6. Цокольный этаж объекта оценки не является техническим этажом, используется с назначением всего здания в целом, таким образом, оценщик обоснованно сделал вывод, что цокольный этаж является полноценным этажом и не привел корректировку на наличие цокольного этажа. Применение коэффициента на различие в условиях сейсмичности объекта оценки и сравнительной единицы является обоснованным в соответствии со справочником оценщика КО-Инвест Общественные здания 2011, стр. 274.

Выбор объекта-аналога оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, объект оценки и объект-аналог имеют один класс конструктивной системы, а также аналогичные объемно-планировочные и функциональные параметры. Объект оценки относится к классу Standart и расчет рыночной стоимости в отчете ведется именно данного класса. Как следует из пояснений исполнительного директора ООО «Промпроект-Оценка» Т. на страницах 65, 67 в таблицах 4-2 и 4-3 Отчета об оценке оценщиком допущена опечатка в указании кода - аналога, вместо О3.09.018 следовало указать О3.09.019. При этом данная опечатка не влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости, следовательно, расчеты оценщика корректны, нарушений пункта 5 ФСО №3 в данном случае не усматривается. 

Раздел «Анализ рынка коммерческой недвижимости» вопреки доводам жалобы в Отчете об оценке имеется. Объект капитального строительства является специализированным (объект имеет высоту потолков более 4 метров, витражное остекление, материал стен – сэндвич-панели, объемно-планировочное решение отличается от стандартных объектов, представленных на рынке), при этом следует отметить, что рынок подобных объектов на территории г. Перми по состоянию на дату оценки - 22 июня 2012 года отсутствовал. На странице 48 Отчета об оценке, оценщиком приведено суждение о возможных границах рыночной стоимости оценки (с учетом стоимости прав на земельный участок). 

Этапы оценки объекта капитального строительства также вопреки доводам административного ответчика подробно описаны на странице 55 Отчета об оценке. 

Суд приходит к выводу, что содержание Отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости нежилого помещения, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость нежилого помещения, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Оснований для признания незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю от 13 февраля 2018 года № 199 судом не установлено. Каких-либо фактов, которые не были проверены и не учтены Комиссией при рассмотрении заявления ФИО3 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, но имели бы правовое значение для принятия оспариваемого решения, влияли на его законность, либо опровергали выводы Комиссии, административным истцом не приведено. Оснований для удовлетворения административного иска не имеется, в связи с чем в удовлетворении административного искового заявления Департамента имущественных отношений администрации г. Перми о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю от 13 февраля 2018 года № 199, исключении установленной данным решением кадастровой стоимости объекта недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости, следует отказать. 

Руководствуясь статьями 175 - 180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении административного искового заявления Департамента имущественных отношений администрации г. Перми о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю от 13 февраля 2018 года № 199, исключении установленной данным решением кадастровой стоимости объекта недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости, отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме – 13 июля 2018 года.

Судья- подпись-