Дело № 2-1864/17

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Славянск-на-Кубани 15 декабря 2017 года

Славянский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Тараненко И.С.,

при ведении протокола секретарём судебного заседания Пашинской А.А.,

с участием представителя истца ФИО1 - ФИО2, представителя ответчика ФИО3 - ФИО4.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО3 о реальном разделе жилого дома в натуре между собственниками,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о реальном разделе жилого дома в натуре между собственниками, в котором указала, что на основании свидетельства о праве на наследство по закону ей принадлежит 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 97,9 кв.м., и 2/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 722 кв.м., с кадастровым номером (...), расположенные по адресу: (...). Собственником 1/3 долей в указанном недвижимом имуществе является ФИО3 Между сторонами возникают споры о порядке пользования и владения домом, соглашение не достигнуто. Просит разделить в натуре между собственниками земельный участок и жилой дом по адресу: (...).

Представитель истца ФИО1 - ФИО2 в судебном заседании просил разделить дом и земельный участок в соответствии с вариантом №2, предложенным экспертом, поскольку вариант №1 предусматривает долевую собственность на земельный участок, а истец обратилась в суд как раз для того, чтоб прекратить долевую собственность. Кроме того, по уплате налога для многоквартирного жилого дома повышенная налоговая ставка она в разы выше, чем для ИЖС. Просил взыскать с ответчика половину стоимости экспертизы.

Представитель ответчика ФИО3 - ФИО4 в судебном заседании возражал против раздела по варианту № 2, просил суд произвести раздел по варианту № 1. Пояснил, что земельный участок его доверителям не нужен, они не против долевой собственности на него. Возражал против возложения оплаты экспертизы на обе стороны. Не согласился с тем, что два септика, имеющиеся на участке, не были включены в экспертизу.

Эксперт К.Л.В. в судебном заседании 11.12.17 пояснила, что при первом варианте раздела жилой дом переводится в статус многоквартирного, а по жилищному законодательству земля под многоквартирным домом это общедолевая собственность. Стороны должны будут организовать ТСЖ и все вопросы решать через управляющую компанию коллективно с учетом доли стороны ответчика. По второму варианту будет раздел участка, но он будет также с обременением для прохода, заезда, подвода коммуникаций. 

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

В соответствие ст. 254 ГК РФ раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество.

Судом установлено, что ФИО1 на основании свидетельства о праве на наследство по закону (...)5 от 10.07.2013 является собственником 2/3 долей в праве общей долевой собственности земельного участка, площадью 722 кв.м., с кадастровым номером (...) и жилого дома, площадью 79,1 кв.м., расположенных по адресу: (...). Право собственности ФИО1 на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, о чём выдано свидетельство о государственной регистрации права (...) от 25.07.2013.Право собственности ФИО1 на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, о чём выдано свидетельство о государственной регистрации права (...) от (...).

Собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности земельного участка, площадью 722 кв.м., с кадастровым номером (...) и жилого дома, площадью 79,1 кв.м., расположенных по адресу: (...), является ФИО3, на основании свидетельства о праве на наследство по закону (...)4 от (...). Право собственности ФИО3 на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, о чём выдано свидетельство о государственной регистрации права (...) от (...). Право собственности ФИО3 на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, о чём выдано свидетельство о государственной регистрации права (...) от 25.07.2013.

Истцом было заявлено ходатайство о проведении строительно-технической экспертизы для определения возможности произвести реальный раздел дома и земельного участка. Указанное ходатайство судом удовлетворено. В соответствии с заключением, составленным экспертом К.Л.В., эксперт пришла к выводу, что, Учитывая конструктивные и объемо-планировочные характеристики жилого дома, его техническое состояние, эксперт пришел к выводу, что произвести реальный раздел жилого жома в строгом соответствии с идеальными долями сторон (по 1/2 доле) без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений, т.е без существенного ухудшения технического состояния жилого дома, превращения в результате переоборудования жилых помещений в нежилые (п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31.07.1981 г. № 4 в ред. От 06.02.2007) невозможно. 

Итоговая величина рыночной стоимости объекта экспертизы - жилого дома с хозяйственными постройками, общей площадью 97,9 кв.м. с земельным участком, площадью 722 кв.м., расположенного по адресу: Россия, (...), по состоянию на 27.11.2017 составляет (без учета округления), без НДС: 2 730 014 рублей.

Предложила два варианта раздела. ВАРИАНТ№ 1 реального раздела жилого дома составлен с минимальным отклонением от идеальной доли с определением порядка пользования общим земельным участком. ВАРИАНТ№ 2 реального раздела жилого дома составлен с минимальным отклонением от идеальной доли и реального раздела земельного участка с отклонением от идеальной доли.

Определяя применимый к рассматриваемому спору вариант раздела недвижимого имущества, суд исходит из того, что истец обратился в суд для того, что выделить свою долю в имуществе в натуре, а вариант №1 предполагает долевую собственность земельного участка. В судебном заседании представитель истца настаивал на том, чтобы разделить недвижимость по варианту №2, чтобы у сторон больше не возникало споров о порядке пользования.

Согласно Постановлению Пленума Верховного суда Российской Федерации № 4 от 10.06.1980, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

С учетом изложенных обстоятельств, суд полагает разумным и справедливым разделить совместное имущество истца и ответчика по определенному экспертом варианту раздела №2.

Согласно Приказу Министерства экономического развития РФ от 01 марта 2016 г. № 90 “Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения”, площадь этажа жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен. 

При подсчете площадей помещений экспертом был учтен п.9 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации № 90 от 01.03.2016 года вступившего в силу с 01.01.2017 года приложения № 2, в котором сказано: «Площадь этажа жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен. В площадь этажа включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа…». То есть в общую площадь жилого дома входит площадь внутренних перегородок жилого дома, а также не учтенные ранее в Едином государственном реестре недвижимости площади веранд - лит.а1 и лит.а3: 20,5 кв.м. и 6,8 кв.м. соответственно. 

Жилой дом блокированной жилой застройки (условно блок № 1) будет состоять из комнат: 

-№ 2 жилая комната площадью 11,1 кв.м., 

-№ 3 жилая комната площадью 15,4 кв.м.,

-№ 8 кухня-прихожая площадью 13,2 кв.м. 

-№ 9 ванная площадью 5,6 кв.м. 

Итого - общая площадь составит 45,3 кв.м.,

Итого - общая площадь (согласно Приказу №90 от 01.03.2016г.) составит 48,5 кв.м.

в том числе жилая площадь 26,5 кв.м., что составляет 48,5/135,6=0,36 или 36/100 доли в праве общей долевой собственности. 

Жилой дом блокированной жилой застройки (условно блок № 2) будет состоять из комнат: 

-№ 1 кухня площадью 12,2 кв.м., 

-№ 7 кладовая площадью 4,5 кв.м., 

-№ 5 коридор площадью 9,7 кв.м., 

-№ 6 жилая комната площадью 11,1 кв.м.,

-№ 4 жилая комната площадью 15,1 кв.м.,

-№ 10 веранда площадью 20,5 кв.м.

-№ 11 веранда площадью 6,8 кв.м.

Итого - общая площадь 79,9кв.м.,

Итого - общая площадь (согласно Приказу №90 от 01.03.2016г.) составит 87,1 кв.м.,

в том числе жилая площадь 26,2 кв.м., что составляет 87,1/135,6=0,64 или 64/100 доли в праве общей долевой собственности. 

Вариант №2 возможен лишь при образовании жилого дома в два жилых дома (блокированной жилой застройки), внесения сведений в Единый государственный реестре недвижимости по общей площади общего дома с учетом площади неучтенных пристроек лит.а1 и лит.а3 + площадь перегородок составляющей: 140,1 кв.м., выполнении рядя строительно-монтажных работ, изменения вида разрешенного использования земельного участка с индивидуального жилищного строительства на разрешенный вид: блокированная жилая застройка, установления границ земельного участка с требованиями земельного законодательства (данная конфигурация порядка пользования возможна, при установлении границ по границам зафиксированным на момент осмотра). 

Экспертом был разработан вариант раздела земельного участка на 2 обособленных, обремененных частным сервитутом земельных участка.

Вариант №2 предполагает раздел земельного участка площадью 723 кв.м. (по результатам геодезической съемки) с кадастровым номером (...) с отклонением от идеальных долей: 2/3 доли в праве общей долевой собственности принадлежит ФИО1, 1/3 доли в праве общей долевой собственности принадлежит ФИО3 

В результате реализации данного варианта раздела земельного участка, образуются два самостоятельных земельных участка, а также на участок, выделяемый блокированному жилому дому (условно блок № 2) предлагается наложить обременение в виде частного сервитута для прохода, проезда и технического обеспечения образуемого земельного участка к жилому дому (блоку № 1), общей площадью 86 кв.м., поскольку рассматриваемый земельный участок с кадастровым номером (...) в своей фасадной части имеет узкий заезд, и не имеется технической и физической возможности раздела по своему фасаду. 

Градостроительным кодексом РФ, ч. 4 ст. 41 которого устанавливает, что в случае, если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляется разделение земельного участка на несколько земельных участков, размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков. Градостроительные регламенты устанавливаются правилами землепользования и застройки, подлежащими утверждению органами местного самоуправления, в Славянском городском поселении минимальные и максимальные установлены решением сессией Совета муниципального образования Славянский район от 28.12.2016 года, минимальный размер утверждённый для нашего вида разрешенного использование составляет 300 кв.м. Таким образом, учитывая вышеизложенное, эксперт пришел к выводу о технической возможности раздела земельного участка. Экспертом был произведен расчет площадей земельных участков, приходящихся на идеальные доли: На 2/3 доли ФИО1 приходится: 723 : 3 х 2 = 482 кв.м. На 1/3 доли ФИО3 приходится: 723 : 3 = 241 кв.м. Таким образом, видим, что на долю ФИО3 приходится на 59 кв.м. меньше, чем положено по ПЗЗ г. Славянска-на-Кубани, действующими на момент производства экспертизы. Экспертом предложено увеличить долю ФИО3 на 59 кв.м. (расчет: 300 - 241 = 59) для возможности реализации раздела общего земельного участка и произвести расчет компенсации за земельный участок. Расчет компенсации за отклонение реальной доли от идеальной будет произведен ниже по тексту. Площадь целого земельного участка: 723 кв.м. На 2/3 доли ФИО1 приходится: 723 : 3 х 2 = 482 кв.м. На 1/3 доли ФИО3 приходится: 723 : 3 = 241 кв.м. Площадь участка общего пользования: 86 кв.м. Земельный участок №1 мерой 300 кв.м. (с увеличением идеальной доли) - предлагается выделить в собственность жилому дому блоку №1, данный участок выделен зеленым цветом на схеме раздела земельного участка (Приложение№8).

Земельный участок №2 мерой 423 кв.м. - (с уменьшением идеальной доли) - предлагается выделить в собственность жилому дому блоку №2, данный участок выделен желтым цветом на схеме раздела земельного участка (Приложение№8).

Земельный участок №3 мерой 86 кв.м, данный участок выделен штриховкой на схеме раздела земельного участка - предлагается выделить в качестве частного сервитута для общего пользования двором и заездом. (Приложение№8). Данный вариант №2 раздела земельного участка предложен экспертом в Приложении №8 на странице 160 данного заключения.

Сторона ответчика возражала против выделения им в собственность земельного участка свыше полагающейся им доли в праве общей долевой собственности, однако суд приходит к выводу о возможности увеличить долю ФИО3 на 59 кв.м. для возможности реализации раздела общего земельного участка, с расчетом компенсации за земельный участок, учитывая, что истец добровольно уменьшил сумму взыскания за компенсацию на 25 000 рублей, а также тот факт, что лишь при применении указанного варианта возможен реальный раздел земельного участка. 

При реализации Варианта 2 реального раздела домовладения на дома блокированной жилой застройки - жилые блоки, расположенного по адресу: Россия, (...), реальные доли сособственников отличаются от идеальных:

Жилой блок №1 - идеальная доля 1/3, реальная доля 36/100;

Жилой блок №2 - идеальная доля 2/3, реальная доля 64/100.

Согласно указанному варианту экспертом предусмотрены компенсации за отклонение реальной доли от идеальной и передачу в пользование хозяйственных построек на выделяемых участках. Компенсация за отклонение реальной доли от идеальной в пользу блокированного жилого дома (условно блока №2) по Варианту 2 составляет: 36 554 рубля.

Поскольку при разделе земельного участка по данному варианту реальные доли также отличаются от идеальных, экспертом предусмотрен расчет компенсации. Так как ФИО3 предложено выделить 300 кв.м. земельного участка, вместо 241 кв.м. Стоимость 1 кв.м. земельного участка, рассчитанная экспертом, составляет 1825,95 руб. Компенсация за земельный участок, подлежащая взысканию со ФИО3 в пользу ФИО1, составляет 107 7314 рублей, за вычетом 25 000 рублей, на которые сторона истца добровольно согласилась снизить размер компенсации, взысканию с ответчика в пользу истца подлежит82 731 рубль.

Для реализации Варианта № 2 раздела жилого дома на жилые блоки необходимо выполнить работы по переоборудованию жилого дома. Для жилого блока № 1: 

- заложить оконный проем между комнатами № 8 и № 10 в лит. а и а1,

- произвести обрезку системы отопления от квартиры № 2 и оборудовать самостоятельную систему отопления,

- устроить отдельную систему электроснабжения,

- устройство отдельной системы газоснабжения, для существующих газовых приборов,

- устройство отдельной системы водоснабжения,

- устройство отдельной системы отопления,

- устройство отдельной системы водоотведения с устройством нового септика.

- необходимо выполнить перегородку на чердаке из негорючего ГКЛ для создания отдельных жилых блоков отделяющих друг друга.

Для жилого блока № 2:

- заложить дверной проем между комнатами № 5 и № 3 в лит. А.,

- заложить дверной проем между комнатами № 2 и № 5 в лит. А.,

- заложить окно в комнате № 1,

- демонтаж входа в погреб путем закладки дверного проема в погреб и засыпкой образовавшейся ямы,

- реконструкция существующей системы водоснабжения с установкой душевой кабины и унитаза,

- устройство отдельной системы отопления от существующей газовой с установкой двухконтурного котла,

- устройство отдельной системы электроснабжения от существующей сети.

Стоимость работ по варианту № 2 реального раздела жилого дома составит для жилого блока № 1: Общестроительные работы: 19 264 рубля; Система отопления: 19 974 рубля; Система электроснабжения 58 158 рублей; Система газоснабжения: 25 144 рубля; Система водоснабжения: 60 785 рублей; Система канализации: 57 191 рубль; Стоимость перегородки на чердаке: 69 604 рубля. Итого общая стоимость по переоборудованию жилого дома ориентировочно для квартиры № 1 составляет: 19 264 + 19 974 + 58 158 + 60 785 + 25 144 + 57 191 + 69 604 = 310 120 рублей.

При выборе Варианта 2 раздела жилого дома, стоимость работ и материалов составит для жилого блока №2: Общестроительные работы 44 664 рубля; Система отопления: 88 920 рублей; Система электроснабжения: 29 142 рубля; Система водоснабжения: 31 278 рублей; Итого общая стоимость по переоборудованию жилого дома ориентировочно для жилого блока №2 составляет: 44 664 + 88920 + 29 142 + 31 278 = 194 004 рубля.

Расчет компенсаций за выполнение работ по изоляции жилых блоков при выборе варианта № 2: Общая стоимость по переоборудованию жилого дома ориентировочно для жилого блока № 1 составляет: 19 264 + 19 974 + 58 158 + 60 785 + 25 144 + 57 191 + 69 604 = 310 120 рублей.

Общая стоимость по переоборудованию жилого дома ориентировочно для жилого блока №2 составляет: 44 664 + 88920 + 29 142 + 31 278 = 194 004 рубля. Компенсация при выборе сторонами Варианта № 2 раздела жилого дома составит: (310 120 - 194 004) / 3 = 38 705 рублей. Таким образом, компенсация за выполнение работ по изоляции жилых блоков в пользу ФИО3 составит 38 705 рублей.

К доводам истца о том, что эксперт должен был включит в расчёты существующий септик, поскольку уборная литер Г12 была включена, не смотря на то, что отсутствует в технической документации, суд относится критически, поскольку, согласно информационному письму эксперта К.Л.В., она не имела технической возможности произвести замеры технических характеристик сооружения, сооружение отсутствует в технической документации. Стоимость строительно-монтажных работ по устройству новой системы водоотведения с устройством нового септика была просчитана стороне, что увеличила рыночную стоимость его доли. Уборная литер Г12 была включена в стоимость, так как ответчик настоял на её замерах и расчётах, эта постройка была возведена в 2016 году силами и материалами ответчика. (т.1 л.д. 273).

Истцом заявлено ходатайство о взыскании 50% стоимости за проведённую экспертизу с ответчика.

Согласно квитанции от 16.11.17 истцом оплачена судебная экспертиза в размере 25 000 рублей, суд считает возможным удовлетворить требования истца в данной части, взыскав с ответчика 12 500 рублей в счёт оплаты половины стоимости а составление экспертного заключения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО3 о реальном разделе жилого дома в натуре между собственниками - удовлетворить.

Произвести реальный раздел жилого дома с кадастровым номером (...), расположенного по адресу: (...), в соответствии с вариантом раздела № 2.

Признать право собственности за ФИО3, (...) года рождения, на жилой дом блокированной жилой застройки (условно блок № 1) состоящий из комнат: 

-№ 2 жилая комната площадью 11,1 кв.м., 

-№ 3 жилая комната площадью 15,4 кв.м.,

-№ 8 кухня-прихожая площадью 13,2 кв.м. 

-№ 9 ванная площадью 5,6 кв.м. 

общей площадью 45,3 кв.м.,

общей площадью (согласно Приказу №90 от 01.03.2016г.) - 48,5 кв.м.,

в том числе жилой площадью 26,5 кв.м., что составляет 48,5/135,6=0,36 или 36/100 доли в праве общей долевой собственности. 

Признать право собственности за ФИО1, (...) года рождения, на жилой дом блокированной жилой застройки (условно блок № 2) состоящий из комнат: 

-№ 1 кухня площадью 12,2 кв.м., 

-№ 7 кладовая площадью 4,5 кв.м., 

-№ 5 коридор площадью 9,7 кв.м., 

-№ 6 жилая комната площадью 11,1 кв.м.,

-№ 4 жилая комната площадью 15,1 кв.м.,

-№ 10 веранда площадью 20,5 кв.м.

-№ 11 веранда площадью 6,8 кв.м.

общей площадью - 79,9кв.м.,

общей площадью (согласно Приказу №90 от 01.03.2016г.) - 87,1 кв.м.,

в том числе жилой площадью 26,2 кв.м., что составляет 87,1/135,6=0,64 или 64/100 доли в праве общей долевой собственности. 

Обязать ФИО3 выполнить следующие работы по изоляции жилых домов блокированной жилой застройки: 

- заложить оконный проем между комнатами № 8 и № 10 в лит. а и а1; произвести обрезку системы отопления от квартиры № 2 и оборудовать самостоятельную систему отопления; устроить отдельную систему электроснабжения; устройство отдельной системы газоснабжения, для существующих газовых приборов; устройство отдельной системы водоснабжения; устройство отдельной системы отопления; устройство отдельной системы водоотведения с устройством нового септика; необходимо выполнить перегородку на чердаке из негорючего ГКЛ для создания отдельных жилых блоков отделяющих друг друга.

Обязать ФИО1 выполнить следующие работы по изоляции жилых домов блокированной жилой застройки: 

- заложить дверной проем между комнатами № 5 и № 3 в лит. А.; заложить дверной проем между комнатами № 2 и № 5 в лит. А.; заложить окно в комнате № 1; демонтаж входа в погреб путем закладки дверного проема в погреб и засыпкой образовавшейся ямы; реконструкция существующей системы водоснабжения с установкой душевой кабины и унитаза; устройство отдельной системы отопления от существующей газовой с установкой двухконтурного котла; устройство отдельной системы электроснабжения от существующей сети.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 36 554 (тридцать шесть тысяч пятьсот пятьдесят четыре) рубля в счёт компенсации разницы в стоимости долей и 82 731 рубль в счёт компенсации за земельный участок.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 компенсацию за выполнение работ по изоляции жилых блоков в размере 38 705 (тридцать восемь тысяч семьсот пять) рублей.

Прекратить право собственности ФИО3, (...) года рождения, на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером (...), расположенный по адресу: (...).

Прекратить право собственности ФИО1,(...), на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером с кадастровым номером (...), расположенный по адресу: (...).

Произвести реальный раздел земельного участка с кадастровым номером (...), расположенного по адресу: (...), в соответствии с вариантом раздела № 2.

Признать за ФИО3, (...) года рождения, право собственности на земельный участок № 1 площадью 300 кв.м., согласно схеме раздела земельного участка по варианту № 2 (приложение №8).

Признать за ФИО1,(...) года рождения, право собственности на земельный участок № 2 площадью 423 кв.м., согласно схеме раздела земельного участка по варианту № 2 (приложение №8).

Наложить сервитут на земельный участок площадью 86 кв.м., согласно схеме раздела земельного участка по варианту № 2 (приложение №8).

Прекратить право собственности ФИО3, (...) года рождения, на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером (...), расположенный по адресу: (...).

Прекратить право собственности ФИО1,(...) года рождения, на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером (...), расположенный по адресу: (...).

Взыскать сФИО3 в пользу ФИО1 12 500 рублей в счёт оплаты половины стоимости экспертизы.

Решение является основанием для постановки объектов недвижимости на кадастровый учёт.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Славянский городской суд в течение месяца со дня вынесения.

Копия верна:

Согласовано: судья Тараненко И.С.