РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

дата г. Самара 

Октябрьский районный суд г. Самары в составе: 

председательствующего судьи Гильманова Р.Р., 

при секретаре судебного заседания Ненашевой Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №... по иску Д.Е.Ю. к ООО «СтройКом», третьим лицам – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, ООО УК «Панорама», ООО «Панорама Инвест», о признании права собственности на нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Д.Е.Ю. обратилась в суд с вышеназванным исковым заявлением, в котором просит признать за ней право собственности на объект недвижимого имущества – нежилое помещение № №..., общей площадью *** кв.м., расположенное на *** этаже по адресу: адрес. В обоснование заявленных исковых требований указала, что дата ООО «Панорама Инвест» заключило с ООО «СтройКом» соглашение об инвестировании в строительстве № №..., предметом которого являлось инвестирование собственных денежных средств в строительство строящегося нежилого помещения №... в секции А проектной общей площадью *** кв.м., расположенного на *** этаже, входящего в состав дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, 2-х уровневым подземным паркингом и трансформаторной подстанцией по адресу: адрес, Новомайская, Челябинская (строительный адрес). дата между Д.Е.Ю. и ООО «Панорама Инвест» был заключен договор соинвестирования № №..., по которому истец инвестирует ООО «СтройКом» собственные денежные средства в строительство вышеназванного нежилого помещения. Д.Е.Ю. все обязательства по договору были исполнены, ею были профинансировано строительство жилого дома в размере *** руб. По завершении строительства дата между Д.Е.Ю. и ООО «СтройКом» был подписан акт приема-передачи недвижимого имущества, согласно которому ответчик передал, а истец принял в собственность нежилое помещение № №..., общей площадью 90,6 кв.м., соответствующую техническим характеристикам, представленным в справке и техническом паспорте, составленным ООО «Кадастрово-риэлторский центр «Спектр». Согласно справке ООО «СтройКом» от дата, нежилое помещение со строительным номером №... на *** этаже по результатам технической инвентаризации получило порядковый номер №... на техническом этаже. Нежилое помещение приобреталось истцом для личных нужд. Соглашение об инвестировании в строительстве № №... от дата и договор соинвестирования № №... от дата регистрацию в Управлении Росреестра по адрес не проходили. дата истцу было отказано в регистрации права собственности на спорное нежилое помещение.

В последующем стороной истца исковые требования были уточнены в части площади спорного нежилого помещения, просит признать за Д.Е.Ю. право собственности на объект недвижимого имущества – нежилое помещение № №..., общей площадью *** кв.м., расположенное на *** этаже по адресу: адрес. 

В судебном заседании представитель истца – Т.И.В. (брачная фамилия – ФИО1), действующая по доверенности от дата, уточненные исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Пояснила, что при постановке спорного нежилого помещения на кадастровый учет была допущена техническая ошибка в замерах площади и подготовлен кадастровый паспорт на площадь 90,6 кв.м., однако фактическая площадь переданного недвижимого имущества составляет *** кв.м. дата Д.Е.Ю. обратилась к ответчику с заявлением об устранении данной ошибки.

Представитель ООО «СтройКом» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил в материалы дела письменное заявление, в котором уточненные исковые требования признал в полном объеме, просил их удовлетворить, рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представители третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, ООО УК «Панорама», ООО «Панорама Инвест» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Выслушав представителя истца, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Согласно ч. 1 ст. 39 ГПК РФ ответчик вправе признать иск.

В соответствии с ч. 2 ст. 39 ГПК РФ суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц. 

В рассматриваемом споре суд не принимает признание исковых требований ответчиком, поскольку в противном случае это будет противоречить закону и повлечет нарушение прав и законных интересов других лиц.

Судом установлено, что дата ООО «Панорама Инвест» заключило с ООО «СтройКом» соглашение об инвестировании в строительстве № №..., предметом которого являлось инвестирование собственных денежных средств в строительство строящегося нежилого помещения №... в секции А проектной общей площадью *** кв.м., расположенного на *** этаже, входящего в состав дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, 2-х уровневым подземным паркингом и трансформаторной подстанцией по адресу: адрес, Новомайская, Челябинская (строительный адрес). /л.д. 8-13/

Согласно п. 2.1 соглашения стороны договорились, что предполагаемый объем инвестиций (цена соглашения) в строительство объекта составит *** руб., которые инвестор выплачивает застройщику в срок до дата. 

В соответствии с п. п. 3.1 и 3.2 соглашения осуществление инвестором полной оплаты по настоящему соглашению к установленному сроку (п. 2.2) в сумме, определенной в п. 2.1 настоящего соглашения, дает право инвестору на получение в собственность после окончания строительства объекта (части объекта), указанного в п. 1.1. При осуществлении инвестором полной оплат, инвестор может уступить свое право третьему лицу путем составления двухстороннего договора соинвестирования, с обязательным уведомлением застройщика в трехдневный срок с момента подписания соглашения об уступке своих прав. 

На запрос суда ответчиком был представлен акт взаимозачета №... от дата, согласно которому задолженность ООО «Панорама Инвест» перед ООО «СтройКом» по соглашению об инвестировании в строительство № №... от дата составляет *** руб., а задолженность ООО «СтройКом» перед ООО «Панорама Инвест» по договору №... от дата оказания услуг составляет *** руб. Взаимозачет производится на сумму *** руб. 

дата между Д.Е.Ю. и ООО «Панорама Инвест» был заключен договор соинвестирования № №..., по которому истец инвестирует ООО «СтройКом» собственные денежные средства в строительство строящегося нежилого помещения №...нп в секции *** проектной общей площадью *** кв.м., расположенного на №... этаже, входящего в состав дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, 2-х уровневым подземным паркингом и трансформаторной подстанцией по адресу: адрес, Новомайская, Челябинская (строительный адрес). /л.д. 14-20/

Сумма инвестиций по договору составляет *** руб., которая вносится в кассу инвестора.

Д.Е.Ю. обязательства по договору были исполнены, ею были внесены в кассу ООО «Панорама Инвест» денежные средства в общем размере *** руб., что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам №... от дата и №... от дата. /л.д. 21/

По завершении строительства дата между Д.Е.Ю. и ООО «СтройКом» был подписан акт приема-передачи недвижимого имущества, согласно которому ответчик передал, а истец принял в собственность нежилое помещение № №..., общей площадью *** кв.м., соответствующую техническим характеристикам, представленным в справке и техническом паспорте, составленным ООО «Кадастрово-риэлторский центр «Спектр». /л.д. 22/

Согласно справке ООО «СтройКом» от дата, нежилое помещение со строительным номером 19нп на 19 этаже по результатам технической инвентаризации получило порядковый номер №... на техническом этаже. /л.д. 23/

Исходя из пункта 2 статьи 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", вступившего в силу с 1 апреля 2005 года, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона.

В соответствии с положениями статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных указанным Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство.

Разрешение на строительство выдается уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, при размещении которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков.

Поскольку из п. 1.3 соглашения об инвестировании в строительство № А-19нп от дата следует, что разрешение на строительство было выдано дата, то есть в период действия Федерального закона от дата N 214-ФЗ, к спорным правоотношениям подлежал применению данный Закон. /л.д. 9/

В силу ч. 3 статьи 1 Федерального закона от дата N 214-ФЗ передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

Согласно пункту 2 статьи 2 Федерального закона от дата N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" настоящий Федеральный закон не распространяется на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Следовательно, законодательство разграничивает сферы действия законодательных актов об инвестиционной деятельности и о долевом строительстве.

Часть 3 статьи 1 Федерального закона от дата N 214-ФЗ в принципе не допускает передачу гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.

Анализ договора соинвестирования № А-19нп от дата, приводит суд к выводу, что между Д.Е.Ю. и ООО «Панорама Инвест» фактически заключена сделка по уступке прав требования по соглашению об инвестировании в строительство № А-19нп от дата, заключенному между юридическими лицами - ООО «Панорама Инвест» и ООО «СтройКом». 

При таком положении, заключенный дата между Д.Е.Ю. и ООО «Панорама Инвест» договор соинвестирования № А-19нп не соответствует действующему законодательству, поскольку передача гражданину прав путем уступки требования по договору, заключенному юридическими лицами, связанному с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирного дома, после исполнения которого у истца возникает право собственности на жилое помещение в строящемся доме, не допускается в силу закона.

Кроме того, как уже было указано судом выше, в качестве доказательств фактической оплаты (в форме зачета) ООО «Панорама Инвест» денежных средств в размере *** руб. в пользу ООО «СтройКом» по соглашению об инвестировании в строительство № №... от дата, суду представлен акт взаимозачета №... от дата, однако суду не представлены: договор №... от дата оказания услуг на сумму *** руб., заключенный между юридическими лицами, акт приема-передачи выполненных работ (услуг), счета на оплату выполненных работ, что не позволяет суду проверить законность взаимозачета.

Таким образом, материалами дела не подтверждено, что ООО «Панорама Инвест» выполнены обязательства п. 2.1 соглашения об инвестировании в строительство № А-19нп от дата в части инвестирования в строительство денежных средств в размере *** руб.

Кроме того, отказывая Д.Е.Ю. в удовлетворении исковых требований, суд исходит из следующего.

Из представленного в материалы дела стороной истца технического паспорта на здание – многоквартирный жилой дом по адресу: адрес, составленного ООО «Кадастрово-риэлторский центр «Спектр» дата следует, что обособленное нежилое помещение № н18, расположенное на техническом этаже секции А, относится к местам общего пользования, и состоит из 2-х помещений за №... и №..., коридора №..., санузла №... и подсобного помещения №..., итого – *** кв.м.

Из технического паспорта на нежилое помещение № №..., составленного дата ООО «Кадастрово-риэлторский центр «Спектр» следует, что названное нежилое помещение также состоит из 5 помещений основного и вспомогательного назначения.

Однако из технического паспорта на нежилое помещение № №..., составленного дата ООО «Консоль-Проект» следует, что спорное нежилое помещение состоит из 6 помещений основного назначения.

При этом, на плане технического этажа, выполненного ООО «Консоль-Проект», помещение №..., являющее собой коридор, отделено стеной от других помещений, тогда как в планах технического этажа, выполненных ООО «Кадастрово-риэлторский центр «Спектр» от дата и от дата, данной стены не имеется. 

Судом было осуществлено выездное судебное заседание по адресу места нахождения спорного нежилого помещения, в результате которого было установлено, что фактически стена между коридором №... и другими помещениями имеется, была установлена относительно недавно, о чем свидетельствуют следы работ. 

Таким образом, анализируя вышеназванные технические паспорта спорного нежилого помещения, суд приходит к выводу, что составные части данного объекта недвижимости в виде помещения №..., коридора №... являются местами общего пользования, исходя из их технических характеристик и вспомогательного назначения, т.к. они представляют собой общий вход на технический этаж и общий коридор, через который осуществляется доступ в другие нежилые помещения, в том числе в котельную, лифтовую, эвакуационный выход с этажа и здания, следовательно, они предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном жилом доме и входят в состав общего имущества дома.

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 289 ГК РФ). Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, в многоквартирном доме к общему относится все имущество, не выделенное в натуре, не имеющее титульного собственника и предназначенное для содержания, обслуживания и доступа к помещениям.

Состав общего имущества определен в п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491.

Согласно пп. "а" п. 2 Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

По смыслу приведенных выше норм права отнесение помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признание их самостоятельными объектами недвижимости обусловлено их предназначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 40 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установлено, что в силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ, части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем.

Нормы части 4 статьи 37 ЖК РФ фиксируют запрет собственнику помещения в многоквартирном доме на осуществление выдела в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество МКД, а также на отчуждение своей доли в праве общей собственности на общее имущество МКД и совершение иных действий, влекущих за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Аналогичная норма также закреплена в части 2 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации 

Таким образом, возникновение права общей долевой собственности на общее имущество МКД, а также вытекающих из положений жилищного законодательства обязанностей неразрывно связано с возникновением права собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме.

В этой связи доля в праве собственности на общее имущество МКД не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок или самостоятельно переходить от одного лица к другому. Указанные права не могут рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав.

Из нормативного содержания части 1 статьи 38 ЖК РФ следует, что переход доли в праве общей собственности на общее имущество МКД возможен только при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме и только приобретателю такого помещения.

При этом возникновение рассматриваемого права на долю в праве общей собственности не зависит от воли приобретателя помещения в многоквартирном доме.

На основании вышеизложенного следует правомерный вывод о том, что доля в праве собственности на общее имущество МКД следует судьбе права собственности на расположенное в нем жилое или нежилое помещение и не может существовать отдельно от него.

Указанные нормы также свидетельствуют о невозможности самостоятельной регистрации права собственности на отдельные элементы общего имущества МКД.

Изъятие из имущественного комплекса многоквартирного дома, являющегося сложным инженерным сооружением, отдельных составных частей, способно привести к нарушению требований ЖК РФ к надлежащему содержанию общего имущества МКД, обеспечивающему соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома, доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, надлежащую эксплуатацию важнейших конструктивных и технических элементов здания, необходимых для соблюдения постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в таком доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.

В соответствии с положениями статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений по делу.

В данном случае, в нарушение положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, истец не представил суду доказательств того, что нежилое помещение, на которое Д.Е.Ю. просит суд признать за нею право собственности, не предназначено для обслуживания и удовлетворения общих нужд собственников МКД. При этом то обстоятельство, что истец уже использует данное нежилое помещение по своему усмотрению, об обратном не свидетельствует.

Более того, согласно положениям статьи 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Таким образом, правом принятия решений о пользовании и владении общим имуществом в многоквартирном доме согласно нормам гражданского и жилищного законодательства наделено общее собрание собственников помещений, которое является единственным полномочным органом, наделенным по закону правом принятия решений по вопросам передачи в пользование и владение общим имуществом в многоквартирном доме.

В данном случае истцом согласие собственников помещений МКД для получения в собственность рассматриваемого нежилого помещения получено не было.

В случае передачи Д.Е.Ю. права собственности на места общего пользования это будет нарушать права других собственников помещений МКД в силу закона.

Учитывая функциональное назначение нежилого помещения, испрашиваемого истцом в собственность, суд пришел к выводу, что оно предназначено для обслуживания всего МКД и неразрывно связано с жизнеобеспечением здания.

Следовательно, рассматриваемое нежилое помещение по своей природе может являться только объектом права общей долевой собственности и не может выступать в качестве самостоятельного объекта гражданских прав, способных участвовать в гражданско-правовом обороте.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданско-процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований Д.Е.Ю. к ООО «СтройКом», третьим лицам – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, ООО УК «Панорама», ООО «Панорама Инвест», о признании права собственности на нежилое помещение.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд г. Самары в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательном виде.

Решение в окончательном виде изготовлено дата.

Судья: подпись Р.Р. Гильманов

Копия верна:

Судья: Р.Р. Гильманов

Секретарь: