Дело № 2-3918/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 ноября 2017 года город Барнаул

Индустриальный районный суд города Барнаула Алтайского края в составе: 

председательствующего судьи Тэрри Н.Н.,

при секретаре Шефинг О.В.,

с участием истца ФИО1, ее представителя ФИО2, 

ответчика ФИО3, его представителя ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора аренды, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в Индустриальный районный суд города Барнаула с исковым заявлением к ответчику ФИО3 о расторжении договора аренды с правом выкупа жилого помещения от 05.06.2014, взыскании денежных средств в размере 40 000 рублей.

В обоснование заявленных требований указала, что 05.06.2014 между ней и ответчиком заключен договор аренды с правом выкупа жилого помещения – комнаты *** по 

<

адрес>. По условиям договора размер арендной платы составляет 5000 рублей в месяц. С декабря 2016г. по настоящее время арендатор обязанность по внесению арендных платежей не исполняет, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 40 000 рублей. В адрес ФИО3 направлено письмо с требованием о погашении задолженности по арендной плате и предложением расторгнуть договор аренды, однако, конверт им не получен и возвращен обратно истцу.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Определением суда от 02.11.2017 в порядке ст. 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица привлечено публичное акционерное общество «Сбербанк России».

Определением суда от 16.11.2017 производство по делу в части требования о взыскании денежных средств в размере 40 000 рублей прекращено, в связи с отказом истца от иска в указанной части.

В судебном заседании истец ФИО1, ее представитель ФИО2 настаивали на удовлетворении заявленных требований, уточнили основание иска, пояснили, что ответчиком с декабря 2016г. обязанность по внесению платежей, предусмотренных в п. 5.2 договора не исполняется, что является основанием к расторжению договора аренды. Истец ФИО1 указала, что поскольку ответчику негде было жить, а реализовать комнату очень сложно, ими принято решение о заключении вышеуказанного договора. Ответчику было известно о том, что комната находится в ипотеке. 

Ответчик ФИО3 возражал против удовлетворения заявленных требований, пояснил, что в квартире проживает до сих пор, поскольку ему некуда идти, выплачивать истцу денежные средства прекратил, так не было возможности из-за потери работы, кроме того истцу было заплачено намного больше. О том, что имеется кредитный договор, ему было известно. 

Представитель ответчика ФИО4 с исковыми требованиями не согласилась, пояснила, что ответчик исполнял обязательства по договору аренды до тех пор, пока ему не стало известно, что комната находится в ипотеке. Договор между сторонами не заключен, поскольку не прошел государственную регистрацию. Намерений зарегистрировать договор у истца изначально не было, так как комната является предметом залога по кредитному договору с ПАО «Сбербанк России», договор является недействительным. 

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.

Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд рассмотрел настоящий спор в отсутствие представителя третьего лица. 

Выслушав участников процесса, исследовав и проанализировав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца, исходя из следующего.

В соответствии со ст. ст. 1, 8, 9 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является договор и иные сделки, предусмотренные законом, а также, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе, они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора. 

Согласно п.2 ст.307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают, в том числе из договоров.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателем по договору аренды может выступать собственник имущества, а также уполномоченное законом или собственником лицо.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (статья 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п.3 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст.550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В судебном заседании установлено, что истец ФИО1 является собственником жилого помещения – комнаты ***, расположенной по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о ГРП (л.д.26).

Согласно материалам регистрационного дела право собственности на указанное недвижимое имущество зарегистрировано за ФИО1 на основании договора купли-продажи квартиры с одновременным обременением ипотекой в силу закона *** от 10.04.2012, заключенным между ФИО1 и ДАННЫЕ ФИО5

Комната приобретена истцом за счет собственных денежных средств, а также за счет кредитных средств, полученных в ОАО «Сбербанк России» (в настоящее время ПАО «Сбербанк России) на основании кредитного договора №*** от 10.04.2012. Срок кредитования - 240 месяцев с даты фактического предоставления (с 10.04.2012).

В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по кредитному договору *** от 10.04.2012 ФИО1 предоставила ОАО «Сбербанк России» обеспечение в виде залога вышеуказанной комнаты. 

Кроме того, в материалах дела имеется согласие на кредит в **** от 12.02.2014 ***, согласно которому ФИО1 предоставлен кредит в размере 192 700 рублей сроком до 12.02.2019 под 21,8% годовых.

Также судом установлено, что 05.06.2014 между ФИО1 (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) подписан договор аренды с правом выкупа жилого помещения - комнаты *** по 

<

адрес>, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в срочное возмездное владение и пользование квартиру, находящуюся в собственности, с правом последующего выкупа. Договор согласован сроком на 5 лет, с 05.06.2014 по 06.06.2019 (п. 1.5 договора аренды).

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п.1 ст. 624 ГК РФ).

Согласно п.1.2 договора, выкупная стоимость квартиры на момент заключения договора аренды с правом выкупа по состоянию на 05.06.2014 составляет 810 000 рублей, с учетом исполнения всех условий предварительного договора от 30.05.2014.

По условиям договора, за указанное жилое помещение арендатор вносит арендную плату за пользование им ежемесячно в размере 5 000 рублей не позднее 15-го числа текущего месяца на счет арендодателя. Общая сумма в размере 84 841 руб. 53 коп.(пункт 5.1)

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что платежи в счет выкупа за указанное жилое помещение арендатор перечисляет ежемесячно в размере 6127 руб. 03 коп., в срок до 15 числа каждого месяца до полного погашения кредитного договора *** от 10.04.2012. Сумма в размере 5993 руб. 99 коп. – до полного погашения по договору *** от 12.02.2014 с оплатой 15-го числа каждого месяца.

В судебном заседании сторона истца не оспаривала факт оплаты ответчиком суммы аренды в размере 84 841 руб. 53 коп. в полном объеме, что также подтверждается представленными в материалы дела графиком оплаты и распиской, а также осуществления ответчиком платежей в счет выкупа помещения согласно утвержденным графикам платежей. Кроме того, 30.05.2014 ответчиком выплачены 50 000 рублей в виде задатка за комнату, получение которых оформлено в виде расписки, составленной истцом.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Исходя из буквального толкования условий договора, суд приходит к выводу о том, что воля сторон была направлена именно на заключение договора аренды с последующим выкупом ответчиком жилого помещения, принадлежащего на праве собственности истцу.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указывает на ненадлежащее исполнение ФИО3 принятых по договору обязательств, а именно невнесение платежей в счет выкупа за указанное жилое помещение, предусмотренных п.5.2 договора аренды, что по ее мнению, является достаточным основанием для расторжения заключенного между ними договора.

В силу ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Обязательный досудебный порядок истцом соблюден.

Вместе с тем, из позиции стороны ответчика следует, что между сторонами договор аренды с правом выкупа жилого помещения фактически не был заключен, поскольку договор не прошел государственную регистрацию. 

Данный довод суд находит заслуживающим внимание, по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества является обязательной в силу закона, исполнение данной обязанности возложено законодателем на стороны по договору.

В пункте 9.4 договора аренды стороны установили, что договор вступает в законную силу с момента его государственной регистрации.

Исследовав материалы регистрационного дела на спорную комнату, отказной материал №442-17 по заявлению ФИО3, в котором находится подлинник договора аренды, выслушав пояснения сторон, суд приходит к выводу о том, что договор аренды с правом выкупа жилого помещения в установленном законом порядке не прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по АК, в связи с чем, не смотря на соблюдение письменной формы договора, а также исполнения его условий сторонами на протяжении длительного периода времени, договор является незаключенным.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что фактически между истцом и ответчиком договор аренды с правом выкупа жилого помещения заключен не был, правовых оснований для удовлетворения требований истца о его расторжении не имеется. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора аренды оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Индустриальный районный суд города Барнаула. 

Решение в окончательной форме изготовлено 21 ноября 2017 года.

Судья Н.Н. Тэрри