Решение

 в окончательной форме изготовлено 18.03.2019

(с учетом выходных дней)

Дело 2-134/19

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 марта 2019 года город Мурманск

Ленинский районный суд города Мурманска в составе:

председательствующего судьи Шумиловой Т.Н.,

при секретаре Евлеевой А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску публичного акционерного общества «Банк «Санкт-Петербург» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Публичное акционерное общество «Банк «Санкт-Петербург» (далее по тексту ПАО Банк «Санкт-Петербург», Банк) обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование заявленных требований указано, что 15 февраля 2017 года между ПАО «Банк«Санкт-Петербург» и ответчиком заключен кредитный договор № о предоставлении кредита на приобретение квартиры в сумме 5 666 000 рублей с окончательным сроком погашения обязательств 15 февраля 2037 года, под 11,5 % годовых. Погашение кредита и процентов, начисленных за пользование кредитом, определено путем уплаты аннуитетного платежа в соответствии с графиком платежей; при нарушении порядка уплаты предусмотрено начисление пени на непогашенную задолженность из расчета 10 % годовых.

В качестве обеспечения исполнения ответчиком кредитных обязательств Банку в залог переданы имущественные права (требования) по договору долевого строительства № от 15 февраля 2017 года, на объект недвижимости – 

<

данные изъяты> квартиру № общей площадью 

<

данные изъяты>, находящуюся по адресу: 

<

данные изъяты>. Цена договора долевого участия составила 

<

данные изъяты>. Оплата договора долевого участия в размере 

<

данные изъяты> была внесена ответчиком за счет собственных средств и за счет средств, предоставленных ПАО «Банк «Санкт-Петербург», в размере 5 666 000 рублей.

Поскольку с марта 2017 года заемщик нарушает сроки погашения кредита, установленные графиком платежей, должным образом не исполняет обязательства по кредитному договору, 30 июля 2018 года ответчику было направлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, которые до настоящего времени заемщиком не исполнены. На 21 сентября 2018 года задолженность по кредитному договору составила 5 938 994 рубля 37 копеек, из которых: 5 595 116 рублей 14 копеек – задолженность по основному долгу, 334 866 рублей 14 копеек – задолженность по процентам, 1 291 рубль 99 копеек – пени по кредиту, 7 720 рублей 30 копеек – пени по процентам.

Просит взыскать с ФИО1 в пользу ПАО Банк «Санкт-Петербург» задолженность по кредитному договору № от 15 февраля 2017 года в сумме 5 938 994 рубля 37 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 37895 рублей, а также обратить взыскание на принадлежащий ответчику по договору № долевого участия в строительстве от 15.02.2017 предмет ипотеки – имущественное право (право требования) на объект недвижимого имущества – 

<

данные изъяты> квартиру № общей площадью 

<

данные изъяты>, находящуюся по адресу: 

<

данные изъяты>, путем её продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость недвижимого имущества в размере 6 667 007 рублей.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил требования просил взыскать с ФИО1 в пользу ПАО Банк «Санкт-Петербург» задолженность по кредитному договору в размере 6 139 260 рублей 62 копейки, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 38896 рублей, обратить взыскание на предмет ипотеки – имущественное право (право требования) на объект недвижимого имущества – 

<

данные изъяты> квартиру № общей площадью 

<

данные изъяты>, находящуюся по адресу: 

<

данные изъяты>, путем её продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость недвижимого имущества в размере 6 667 007 рублей, определить способ продажи заложенного имущества с публичных торгов, установить начальную продажную цену в размере 6 080 000 рублей, что составляет 80% от стоимости определенной в отчете об оценке в сумме 7 600 000 рублей.

11 января 2019 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО2

Представитель истца в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, не возражал против рассмотрения дела в порядке заочного производства.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, каких либо возражений по существу спора не представил.

Третье лицо ФИО2 в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомила.

Третье лицо ООО «Анна-Мария» своего представителя в суд не направило, о рассмотрении дела извещено надлежащим образом. 

Исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по кредитному договору банк или кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно статье 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором

В силу статей 330, 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Судом установлено, что 15 февраля 2017 года между ПАО «Банк «Санкт-Петербург» и ответчиком заключен кредитный договор № о предоставлении кредита на приобретение квартиры в размере 5 666 000 рублей с окончательным сроком погашения обязательств 15 февраля 2037 года под 11,5 % годовых.

По условиям кредитного договора Банком ФИО1 предоставлен целевой кредит в указанной сумме для приобретения в его собственность 

<

данные изъяты> квартиры, распложенной по адресу: 

<

данные изъяты>, строительный №, расположенного на 2 этаже в корпусе №, общей проектной площадью (с учетом холодных помещений) 

<

данные изъяты>, путем участия в строительстве объекта недвижимости по договору № долевого участия в строительстве от 15.02.2017, заключенного между ООО «Анна-Мария» и заемщиком. 

Договором предусмотрена оплата приобретаемого объекта с использованием кредитных средств и возникновение в силу закона залога прав требования из данного договора в пользу Кредитора, а также ипотеки объекта после окончания строительства и оформления его в собственность (2.2.2).

Величина средств, подлежащих уплате по договору долевого участия в строительстве, на дату заключения кредитного договора составила 

<

данные изъяты> (2.2.3). Пунктом 2.3 Договора процентная ставка на дату заключения договора установлена в размере 11,5 % годовых (л.д. 14-23). 

Порядок выдачи кредита определен путем единовременного направления денежных средств на счет с последующим перечислением средств кредита и собственных средств заемщика в сумме обязательного первого взноса (

<

данные изъяты>) на основании заявления на открытие аккредитива заемщика (п.3.1) на аккредитивный счет, открытый заемщиком у кредитора, для расчетов со строительной компанией за объект.

Погашение кредита и уплата процентов за пользование кредитом производится ежемесячно 15 числа каждого оплачиваемого календарного месяца кредитования. 

Пунктом 2.8 Договора установлено обеспечение обязательств заемщика по кредитному договору в виде залога имущественных прав (право требования) из Договора принадлежащих Заемщику, возникающий в силу закона при государственной регистрации Договора, т.е. удостоверяемая закладной ипотека (залог) объекта, возникающая в силу закона (пункт 2.8.2).

Также условиями договора по пункту 5.1 заемщик обязуется: возвратить полученные в соответствии с кредитным договором денежные средства в полном объеме и уплатить все проценты за их использование в соответствии с условиями Кредитного договора, в течение трех рабочих дней после осуществления государственной регистрации Договора предоставить его копию, содержащую отметки о государственной регистрации Договора и залога права требования в силу закона в пользу кредитора (пункт 5.1.3.2), в течение пяти календарных дней с момента подписания акта приема-передачи объекта/иного документа, подтверждающего передачу объекта заемщику, предоставить его копию заверенную строительной компанией, подтверждающую передачу Объекта заемщику. 

Пунктом 5.1.4 Договора, заемщик обязан предоставлять по требованию кредитора любые сведения и документы, необходимые для контроля за выполнением условий Кредитного договора, в любой момент до полного выполнения всех обязательств по кредитному договору в том числе – акт приема-передачи объекта/иного документа, подтверждающий передачу объекта заемщику; договор содержащий регистрационные записи о государственной регистрации права собственности на Объект и ипотеку Объекта в силу закона в пользу кредитора.

В случае не возникновения ипотеки в силу закона на объект в пользу кредитора, заемщик в течение 10 дней обязан заключить договор об ипотеке Объекта и передать его, закладную и все необходимые документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, а также осуществить все действия, необходимые для осуществления государственной регистрации ипотеки (залога) Объекта и выдачи закладной (пункт 5.1.20).

Договор о кредитовании подписан ФИО1 15 февраля 2017 года, во исполнение его условий, ПАО «Банк «Санкт-Петербург» в тот же день, 15 февраля 2017 года произвел перевод денежных средств в сумме 5 666 000 рублей на счет по договору участия в долевом строительстве № от 15 февраля 2017 года (л.д.37).

Материалами дела подтверждается, что Банком при заключении и оформлении договора кредитования было получено нотариальное согласие супруги ответчика – ФИО2 на совершение указанной сделки, в котором ей были разъяснены правовые последствия в случае обращения взыскания на заложенную квартиру (л.д. 175). 

Согласно договору участия в долевом строительстве № от 15 февраля 2017 года заключенного между ООО «Анна-Мария» и ФИО1 объектом долевого строительства, в соответствии с проектной документацией, является 

<

данные изъяты> квартира, строительный №, расположенная на 2 этаже многоквартирного дома, корпус №, общей проектной площадью (с учетом холодных помещений) 

<

данные изъяты>. Срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию определен – 4 квартал 2017 года. 

После окончания строительства и получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, застройщик передает участнику долевого строительства объект долевого строительства по акту приема-передачи, в течение трех месяцев со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но не позднее 31 марта 2017 года, при условии оплаты участником долевого строительства в полном объеме цены договора (пункт 1.5).

Пунктом 1.7 договора долевого участия в строительстве определено, что в соответствии со ст.77 ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости) от 16.07.1998 года №102-ФЗ объект долевого строительства считается находящимся в залоге у ПАО «Банк «Санкт-Петербург» в силу закона с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства. Права банка как залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству с момента государственной регистрации прав собственности Участника долевого строительства на объект долевого строительства удостоверяется закладной по правилам главы III ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости) от 16.07.1998 года № 102-ФЗ.

С момента государственной регистрации Договора, права требования Участника долевого строительства, вытекающие из Договора, в силу п.5.ст.5. ст.11 и ст.77 ФЗ «Об ипотеке», считаются находящимися в залоге (ипотеке) у банка. При регистрации Договора одновременно подлежит государственной регистрации обременение прав требования Участника долевого строительства, вытекающих из Договора в виде залога (ипотеки), возникающие на основании закона. Залог прав требований действует до момента государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства (п.1.8).

Пунктом 2 договора установлено, что цена, уплачиваемая участниками долевого строительства, является фиксированной и составляет 

<

данные изъяты>. Также определено, что ФИО1 оплачивает строительство квартиры за счет собственных средств в размере 

<

данные изъяты>, и за счет кредитных средств в размере 5 666 000 руб. представленных участнику долевого строительства кредитным Банком. Залогодержателем по данному договору является ПАО «Банк «Санкт-Петербург», филиал «Европейский».

Договор долевого строительства зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Калининградской области 07 марта 217 года, в тот же день произведена государственная регистрация обременения прав требования Участника долевого строительства и установлена ипотека в силу закона, что подтверждается представленными в материалы дела копиями документов (л.д.29).

Материалами дела подтверждается, что 24 октября 2017 года застройщиком ООО «Анна-Мария» получено разрешение на ввод здания в эксплуатацию, которым дом № по 

<

адрес> в г. Калининграде введен в эксплуатацию, квартирам присвоены фактические номера, совпадающие со строительными. Ключи от квартиры № в количестве 13 штук переданы ФИО1, что подтверждается актом приемки-передачи от 08 ноября 2017 года (л.д.84). С этого момента у ответчика, в силу закона возникло обязательство оформить закладную и ипотеку в силу закона на объект завершенного строительства.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по предоставлению Банку сведений о факте передачи квартиры, 25 июня 2018 года истец направил в адрес ответчика уведомление о необходимости в срок до 31 июля 2018 года исполнить данное им обязательство по предоставлению и оформлению закладной на объект недвижимости (л.д.30).

Ответчик в добровольном порядке в установленный срок не выполнил данное им Банку обязательство, выплату денежных средств в счет погашения ипотечного кредита производил с нарушением условий договора.

30 июля 2018 года Банк по причине неисполнения ФИО1 уведомления Банка, направил в его адрес требование о полном и досрочном погашении задолженности по кредитному договору, которое до настоящего времени ответчик не исполнил. 

Принимая во внимание, что ответчик нарушил условия кредитного договора, у Банка возникло право требования возврата выданных денежных средств.

Представленными доказательствами подтвержден факт приобретения ответчиком ФИО1 жилого помещения за счет денежных средств, предоставленных Банком по кредитному договору. 

Обстоятельства заключения кредитного договора и договора долевого строительства, их условия, а также получение кредитных денежных средств ответчиком не оспорены, как и нарушение ответчиком обязательства об оформлении закладной на объект указанного имущества, оплате кредита, доказательств обратного суду не представлено.

Как следует из расчёта задолженности, свои обязательства по возврату денежных средств ФИО1 исполнял ненадлежащим образом, допускал просрочку платежей, в связи с чем по состоянию на 16 января 2019 года образовалась задолженность по кредитному договору в сумме 6 139 260 рублей 62 копейки, в том числе основной долг 5 595 116 рублей 14 копеек, просроченные проценты – 520 118 рублей 99 копеек, пени по кредиту – 3145 рублей 08 копеек, пени по процентам – 20 880 рублей 41 копейка.

Уточненный расчет задолженности, представленный истцом, принимается судом, поскольку он составлен исходя из условий кредитного договора, ответчиком не оспорен, доказательств уплаты долга по кредитному договору суду не представлено.

Оснований для уменьшения размера пени в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не усматривает, полагая, что неустойка соразмерна последствиям нарушенного обязательства.

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по кредитному договору от 15 февраля 2017 года являются обоснованными. 

Разрешая требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно пункту 1 статьи 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" определено, что правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки (пункт 2 статьи 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

В силу статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости (пункт 1). К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора (пункт 2).

Из приведенных положений не следует, что правила о возникновении ипотеки в силу закона не применяются к ипотеке прав требования участника долевого строительства, вытекающих из соответствующего договора, действие всех положений Закона об ипотеке, в том числе и положений статьи 77, распространяется на залог прав требования участника долевого строительства.

Таким образом, право требования может быть предметом залога, более того, является предметом залога, а соответственно, именно на право требования может быть обращено взыскание, а не на жилое помещение, которое в силу установленных обстоятельств, фактически еще не существует.

Предметом залога является зарегистрированное в установленном законом порядке право требования Банка по договору участия в долевом строительстве, на это право может быть обращено взыскание.

Из материалов дела следует, что дом № по 

<

адрес> в г.Калининграде введен в эксплуатацию 24 октября 2017 года, между тем право собственности ответчика на объект с условным номером № не зарегистрировано.

ФИО1 не оформил надлежащим образом право собственности на спорный объект недвижимости, вместе с тем из материалов дела следует, что ответчик подписал акт приемки-передачи объекта, получил комплект ключей (л.д. 84). 

По условиям договора право требования действует до момента государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства (пункт 1.8).

Привлечение оценщика для определения начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества обязательно при обращении взыскания на: права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (пункт 10 статьи 59 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Исходя из положений подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. 

Согласно представленному истцом отчету об оценке рыночной стоимости прав требования на оформление квартиры в собственность от 11 января 2019 года № от 11 января 2019 года, составленному ООО «Петербургская оценочная компания», рыночная стоимость объекта оценки – квартиры, распложенной по адресу: 

<

данные изъяты>, установлена в размере 7 600 000 рублей.

Суд принимает в качестве доказательства размера рыночной стоимости предмета залога представленный отчет, поскольку оснований сомневаться в выводах оценщика и его квалификации у суда не имеется. Указанный отчет составлен лицом, имеющим право на осуществление оценочной деятельности. Ответчик указанный расчет не оспорил, собственного отчета не представил, о несогласии с рыночной стоимостью не заявлял.

Предусмотренных пунктом 1 статьи 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" оснований для отказа в обращении взыскания судом не установлено.

Начальная продажная цена, устанавливается судом в размере 80 % стоимости имущества в размере 6 080 000 рублей (7 600 000 рублей*80%).

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось судебное решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

В силу статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к судебным расходам относятся расходы по уплате государственной пошлины.

При подаче иска в суд Банк уплатил государственную пошлину в размере 38 896 рублей за требования имущественного характера и 6000 рублей за требования неимущественного характера по обращению взыскания.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199, 233-235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования публичного акционерного общества «Банк «Санкт-Петербург» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество – удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 пользу публичного акционерного общества «Банк «Санкт-Петербург» задолженность по кредитному договору № от 15 февраля 2017 в сумме 6 139 260 рублей 62 копейки, расходы по уплате государственной пошлины в размере 44896 рублей, а всего 6184156 рублей 62 копейки.

Обратить взыскание на предмет ипотеки – имущественное право (право требования) на объект недвижимого имущества - 

<

данные изъяты> квартиру № общей площадью 

<

данные изъяты>, находящуюся по адресу: 

<

данные изъяты>, принадлежащую согласно договору № долевого участия в строительстве от 15 февраля 2017 года ФИО1, путем продажи с публичных торгов.

Определить начальную продажную стоимость указанного заложенного имущества в размере 6080 000 рублей.

Разъяснить ответчику, что он вправе подать в суд, вынесший заочное решение, заявление об отмене этого решения в течение семи дней со дня вручения копии решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами в Мурманский областной суд через Ленинский районный суд города Мурманска в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Т.Н. Шумилова