К делу №

УИД 23RS0№-93

Р Е Ш Е Н И Е

ИФИО1

<

адрес> 

« 11 » марта 2021 года 

Лазаревский районный суд 

<

адрес> края в составе:

судьи 

С.П. Богдановича, 

при секретаре 

ФИО6, 

с участием:

представителя истца ФИО2 

и третьего лица ФИО3 ФИО9,

действующего на основании доверенностей от 26.11.2020 года №-н/23-2020-4-141 и от ДД.ММ.ГГГГ №-н/23-2020-4-142,

представителя ответчика ФИО4 ФИО11, 

действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №-н/77-2021-1-511,

представителя ответчика ФИО5 ФИО10,

действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №-н/77-2020-1-3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО4 и ФИО5 о признании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома недействительным, применении последствий его недействительности и истребовании земельного участка и жилого дома из чужого незаконного владения, третье лицо: ФИО3,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО4 и ФИО5, в котором просит: 

• признать недействительным заключенный между ФИО2 и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи земельного участка и жилого дома;

• применить последствия недействительности сделки купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, восстановив в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности истца на являющееся предметом сделки имущество;

• истребовать земельный участок с кадастровым номером 23:49:0121003:1180 и жилой дом с кадастровым номером 23:49:0121003:1383 из незаконного владения ФИО5 

В обоснование заявленных требований истец указала, что ФИО4 обратилась к ней от имени ФИО7, действуя на основании нотариально удостоверенной доверенности, для приобретения принадлежащего ФИО2 домовладения по пер. Огородному, 11/77 в 

<

адрес>. При этом ФИО4 попросила оформить сделку купли-продажи с ней, мотивируя сложностью оформления таковой на имя иностранного гражданина. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО4 заключен спорный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, который был зарегистрирован в установленном законом порядке. При этом стоимость приобретаемого по договору имущества ФИО4 не оплатила, тем самым незаконно обогатилась. В последующем ФИО4 совершила сделку купли-продажи с ответчиком ФИО5, основания для регистрации которой органом реестра отсутствовали, поскольку, по мнению истца, ФИО4 не является надлежащей стороной договора купли-продажи домовладения, принадлежащего ФИО2 по праву собственности. Истец полагает, что первоначальная сделка купли-продажи совершена в обход закона с противоправной целью, а совершенная ответчиками сделка является ничтожной как совершенная лицом, не имеющим права отчуждать не принадлежащее ему имущество, что является основанием для признания договора недействительным по установленным ст. 168 ГК РФ и ст. 10 ГК РФ основаниям, а также для предъявления виндикационного иска. 

Определением судьи Лазаревского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3

Истец ФИО2, ответчики ФИО4 и ФИО5, третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела были уведомлены надлежащим образом. О причинах неявки суду не сообщили. Их представители, действующие на основании доверенностей, сообщили суду, что их доверителям известно о времени и месте судебного заседания, и они желают участвовать в деле через своих представителей.

В связи с изложенным и руководствуясь ст.ст. 48, 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Представитель истца ФИО2, также являющийся представителем третьего лица ФИО3, – ФИО9 в судебном заседании просил удовлетворить требования иска. В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ пояснил, что заключенный между истцом и ФИО4 договор не соответствует требованиям п. 1 ст. 422, п. 2 и п. 5 ст. 223, п. 1 ст. 551, п. 1 ст. 131, абз. 2 ст. 251 ГК РФ и п. 1 ст. 57 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ, а спорное имущество беспрерывно находится в фактическом владении ФИО2 и не передавалось покупателям по сделкам. 

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 указал, что сделка между истцом и ФИО4 совершена посредством обмана владельца дома и в силу п. 3 ст. 431 ГК РФ истец вправе заявить о признании данного договора недействительным. Обман, по мнению стороны истца, заключается в том, что ФИО4, имея оригинал доверенности, вступила с истцом в правоотношения для приобретения имущества в интересах ФИО3 Договор был заключен и зарегистрирован, однако оплата от ФИО4 не поступило. От ФИО3 истец требовать оплаты не может, поскольку имущество в его владение не поступило. ФИО4 могла уступить свои права по договору, но скрылась. 

Ответчик ФИО4 в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ возражала против удовлетворения требований иска, указав, что денежные средства по заключенному между ней и истцом договору купли-продажи были переданы ФИО2 до регистрации сделки, о чем прямо указано в тексте договора. С момента заключения ДД.ММ.ГГГГ этого договора у истца не было претензий к ФИО4 несмотря на продолжительное время, прошедшее со дня совершения сделки и ее государственной регистрации. Доводы истца о том, что приобретенное по договору имущество не выбывало из владения ФИО2 сочла не соответствующими действительности, поскольку после совершения сделки ФИО4 вселялась в дом и пользовалась землей. При этом вещей ФИО2 там не было. Также пояснила, что совершить сделку со спорным имуществом с ФИО3 не планировалось. Она действительно договаривалась с третьим лицом о покупке недвижимого имущества, для чего им и была выдана доверенность на имя ФИО4, однако в последующем ответчик поругалась с дочерью третьего лица, в связи с чем всякие отношения с ФИО3 прекращены.

Представитель ответчика ФИО4 – ФИО11 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований иска. Указал, что совершенная между истцом и его доверителем сделка является консенсуальной. Между контрагентами произведен полный расчет, о чем прямо указано в договоре купли-продажи, имущество передано покупателю и произведена государственная регистрация перехода права собственности. В течение девяти месяцев после этого ФИО2 бездействовала и не предъявляла никаких требований к покупателю. 

Представитель ответчика ФИО5 – ФИО10 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований иска. Пояснил, что совершенная между его доверителем и ФИО4 сделка соответствует требованиям закона и оснований полагать ее ничтожной не имеется.

Выслушав участников судебного заседания, изучив материалы дела, суд полагает в удовлетворении требований иска отказать по следующим основаниям.

Статьей 55 ГПК РФ предусмотрено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы им в судебном заседании. 

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Пунктом 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам отнесены земельные участки и прочно связанные с землей объекты.

Исходя из абз. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО4 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121003:1180 и жилого дома с кадастровым номером 23:49:0121003:1383 (л.д. 14-19).

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, п. 1 ст. 131 ГК РФ и п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права.

Государственная регистрация совершенной между ФИО2 и ФИО4 сделки произведена в установленном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту – Закон) порядке ДД.ММ.ГГГГ.

До этого решением Департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства Администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №ПО-045390 земельному участку с кадастровым номером 23:49:0121003:1180 присвоен адрес: 

<

адрес>, пер. Огородный, 11/77 (прежний адрес: 

<

адрес>, уч. 145).

На основании заключенного между ФИО4 и ФИО5 договора купли-продажи последняя с ДД.ММ.ГГГГ является собственником земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121003:1180 и жилого дома с кадастровым номером 23:49:0121003:1383 (выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №КУВИ-002/2020-49040586).

Обращаясь в суд с рассматриваемыми требованиями, ФИО2 ссылалась на недействительность заключенной между ней и ФИО4 сделки как совершенной в обход закона с противоправной целью, с нарушением требований закона, и на ничтожность последующей сделки ответчиков ввиду совершения ее лицом (ФИО4), не имеющей права отчуждать имущество, что является основанием для виндикации.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167).

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

В силу ст. 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса.

Полагая сделку между истцом и ФИО4 недействительной, сторона истца указывает на неполучение оплаты по договору, непередачу приобретенного имущества покупателю и на несоответствие договора требованиям п. 1 ст. 422, п. 2 и п. 5 ст. 223, п. 1 ст. 551, п. 1 ст. 131, абз. 2 ст. 251 ГК РФ и п. 1 ст. 57 Закона.

Данные доводы стороны истца не нашли своего подтверждения в судебном заседании и опровергаются имеющимися в деле доказательствами, в связи с чем отклоняются судом.

Так, в соответствии с п. 4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0121003:1180 и жилой дом с кадастровым номером 23:49:0121003:1383 продаются покупателю за 4 900 000 рублей, которые покупатель (ФИО4) уплатил продавцу (ФИО2) до подписания настоящего договора.

При принятии решения суд учитывает правовые позиции, сформулированные в определении Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-В11-3, в постановлении Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №Ф10-3228/2018, в постановлениях ФАС 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А11-5739/2010, ФАС 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №Ф09-9312/08-С6 и прочих, согласно которым наличие в договоре условия о том, что расчеты между сторонами произведены, даже если доказательства передачи денежных средств не представлены, подтверждает оплату недвижимого имущества.

Как указано в п. 3.4 постановления Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-П в ФИО1 судебной системе толкование закона высшими судебными органами по общему правилу, исходя из правомочий вышестоящих судебных инстанций по отмене и изменению судебных актов, является обязательным для нижестоящих судов на будущее время.

Кроме того, в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Таким образом, факт неоплаты цены договора не является основанием для признания сделки купли-продажи недействительной, а может являться основанием для предъявления требований об оплате либо ее расторжения.

Исходя из п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно п. 7 названного договора таковой является документом, подтверждающим передачу являющихся предметом договора земельного участка и жилого дома от продавца к покупателю, и имеет силу акта приема-передачи.

Ссылка представителя истца на недействительность договора купли-продажи его доверителя и ФИО4 ввиду его несоответствия требованиям п. 1 ст. 422, п. 2 и п. 5 ст. 223, п. 1 ст. 551, п. 1 ст. 131, абз. 2 ст. 251 ГК РФ и п. 1 ст. 57 Закона является субъективным мнением стороны истца, которое не может быть принята судом во внимание, поскольку основано на неверном толковании закона. 

Спорная сделка от ДД.ММ.ГГГГ соответствует требованиям &7 гл. 30 ГК РФ, а также общим требованиям, установленным главами 27, 28 и &1 главы 30 ГК РФ.

Представленную стороной истца переписку неустановленных лиц в мессенджере «Whats app» суд не может принять во внимание, поскольку согласно ч. 1 ст. 71 ГПК РФ письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи, с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», документы, подписанные электронной подписью в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, либо выполненные иным позволяющим установить достоверность документа способом. 

Частью 2 той же статьи ГПК РФ предусмотрено, что письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.

В силу п. 18 ст. 35 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных ВС РФ ДД.ММ.ГГГГ № (далее по тексту – Основы), нотариусы совершают нотариальные действия, в том числе обеспечивают доказательства.

Согласно ч. 1 ст. 102 Основ до возбуждения гражданского дела в суде нотариусом могут быть обеспечены необходимые для дела доказательства (в том числе, посредством удостоверения содержания сайта в сети Интернет по состоянию на определенный момент времени), если имеются основания полагать, что представление доказательств впоследствии станет невозможным или затруднительным (постановление Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О практике применения судами Закона Российской Федерации «О средствах массовой информации»).

Поскольку копии страниц переписки с использованием мессенджера «Whats app» не находятся в открытом доступе в сети «Интернет», они не могут быть обозрены судом, а также не могут быть предоставлены в форме подлинного документа, однако могли быть обеспечены нотариусом, чего стороной истца не совершено.

При этом представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании отрицал факт подобной переписки с его доверителем.

Доводы представителя истца о совершении сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ под влиянием обмана (ст. 179 ГК РФ) не могут быть приняты во внимания и оценены судом, поскольку по смыслу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ во взаимосвязи с ч. 1 ст. 39 ГПК РФ, дающей истцу право изменить основания иска, то есть обстоятельства, на которые ссылается истец, обосновывая свои материальные требования, суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям и в пределах оснований иска.

ФИО2 в установленном законом порядке основание иска не изменяла, а потому ссылка ее представителя в судебном заседании на совершение сделки с ФИО4 под влиянием обмана не подлежат учету при принятии решения.

С момента государственной регистрации перехода к ФИО4 права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0121003:1180 и жилой дом с кадастровым номером 23:49:0121003:1383 последняя на основании п. 1 ст. 209 ГК РФ имела право распоряжаться этим имуществом, доводы стороны истца об обратном на законе не основаны, в связи с чем оснований считать сделку ответчиков ничтожной не имеется.

Соответственно, не могут быть удовлетворены и виндикационные требования ФИО2, поскольку последняя с момента государственной регистрации перехода права собственности на спорные земельный участок и жилой дом к ФИО4 не являлась собственником этого имущества, а также ввиду отсутствия предусмотренных ст. 302 ГК РФ оснований, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя, к коим относятся, в частности, безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем и выбытие имущества из владения собственника помимо его воли.

Как установлено выше, денежные средства за приобретенное ФИО4 имущество истец получила до момента государственной регистрации перехода права собственности, а воля на выбытие имущества из владения ФИО2 была, поскольку она намеревалась продать это имущество, что и было сделано.

Более того, исходя из доводов стороны истца, спорные земельный участок и жилой дом из владения ФИО2 не выбывали.

При этом исходя из толкования п. 1 ст. 302 ГК РФ субъектом права на виндикацию является невладеющий собственник истребуемого имущества, а субъектом обязанности по виндикации выступает незаконный владелец. Он должен фактически обладать вещью, и владеть ею, не имея на то правового основания. 

Исходя из изложенного условиями для удовлетворения виндикационного иска являются: наличие у истца права собственности, вещного права либо иного юридического титула на обладание вещью; утрата титульным владельцем фактического владения вещью; возможность конкретизировать вещь при помощи индивидуально-определенных признаков из однородных вещей; фактическое нахождение вещи в незаконном владении ответчика.

В п. 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее по тексту – Постановление Пленума) судам разъяснено, что в соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРН. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Как указано в п. 38 Постановления Пленума, добросовестным считается приобретение, соединенное с отсутствием у приобретателя как достоверных сведений о нелегитимности сделки по отчуждению имущества, так и оснований сомневаться в ее легитимности, очевидных для всякого нормального участника гражданского оборота исходя из общих представлений о требуемых от него заботливости и осмотрительности и с учетом обстоятельств, в которых совершается сделка.

Для фиксации прав на недвижимые вещи существует ЕГРП (ныне – ЕГРН), записи в котором являются единственными доказательствами наличия либо отсутствия прав на недвижимость и, следовательно, единственным источником знания либо незнания о правах отчуждателя на приобретаемую вещь.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований иска ФИО2 к ФИО4 и ФИО5 о признании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома недействительным, применении последствий его недействительности и истребовании земельного участка и жилого дома из чужого незаконного владения – отказать.

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в 

<

адрес>вой суд через Лазаревский районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья С.П. Богданович 

Копия верна:

Судья 

Лазаревского районного суда 

<

адрес> С.П. Богданович