Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

02 августа 2018 года г. Тула 

Тульский областной суд в составе

председательствующего Овсянкиной Н.В.,

при секретаре Звонове А.А., 

с участием представителя административного истца администрации г. Тулы

по доверенности ФИО1,

представителя административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Тульской области по доверенностям ФИО2,

представителя административного ответчика управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области по доверенности ФИО3,

представителя заинтересованного лица ОАО «Издательство «Высшая школа» по доверенности Кузнецовой О.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело № 3а-558/2018 по административному исковому заявлению администрации г. Тулы к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Тульской области и управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области о признании незаконным решения № 889 от 21.12.2017 и его отмене, 

установил:

администрация муниципального образования г.Тула обратилась в суд с административным исковым заявлением к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Тульской области (далее по тексту решения Комиссия) и управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области о признании незаконным решения № 889 от 21.12.2017, его отмене и обязании осуществить пересмотр кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что оспариваемым решением Комиссия на основании заявления ОАО «Издательство «Высшая школа» установила кадастровую стоимость принадлежащего данному юридическому лицу на праве собственности земельного участка с кадастровым №, расположенного в г. Туле, в размере его рыночной стоимости 12 120 000 руб., что менее кадастровой стоимости, установленной в результате государственной кадастровой оценки, утвержденной Постановлением правительства Тульской области №546 от 30.11.2016, в размере 77 048 520 руб., на 84,27%.

Административный истец полагал, что представленный заявителем ОАО «Издательство «Высшая школа» в Комиссию отчет об оценке спорного земельного участка, выполненный 

<

...> от 03.11.2017 № 71-71/2К-1 и послуживший основанием для пересмотра кадастровой стоимости, не соответствует требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности и не мог быть принят Комиссией в качестве достоверного при оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку оценщиком необоснованно и некорректно выбраны факторы местоположения объекта оценки при расчете корректировки на местоположение, что явилось следствием существенного искажения итоговой стоимости объекта оценки и привело для административного истца к негативным последствиям, в виде уменьшения поступлений земельного налога в бюджет муниципального образования по спорному земельному участку.

В судебном заседании представитель административного истца администрации г. Тулы по доверенности ФИО1 поддержала заявленные требования по мотивам, изложенным в административном исковом заявлении и настаивала на их удовлетворении. 

Представитель административного ответчика управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области ФИО3 возражала против удовлетворения административного иска, ссылаясь на законность и обоснованность принятого Комиссией решения об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной. Аналогичную позицию высказала представитель административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Тульской области по доверенности ФИО2, указывая также, что рыночная стоимость спорного земельного участка, определенная по результатам судебной оценочной экспертизы, не отличается существенным образом от полученного оценщиком значения. 

Представитель заинтересованного лица ОАО «Издательство «Высшая школа» по доверенности Кузнецова О.А., разделяя позицию представителей административных ответчиков, ссылалась на достоверность сведений отчета об оценке, выполненного оценщиком ФИО4 и как следствие законность и обоснованность принятого по результатам рассмотрения настоящего отчета решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Тульской области.

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле не явились. О дате месте слушания по делу извещались своевременно и надлежащим образом. Суд, руководствуясь ст. 150, 152 КАС РФ определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судопроизводства. 

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, допросив эксперта и свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. Согласно Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод (статья 46, часть 1); решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд (статья 46, часть 2); в России признается и гарантируется местное самоуправление, обеспечивающее самостоятельное решение населением вопросов местного значения, владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью (статья 12; статья 130, часть 1); местное самоуправление осуществляется гражданами путем прямого волеизъявления, а также через выборные и другие органы местного самоуправления, которые самостоятельно решают вопросы местного значения, в том числе устанавливают местные налоги и сборы (статья 130, часть 2; статья 132, часть 1); местное самоуправление гарантируется правом на судебную защиту, на компенсацию дополнительных расходов, возникших в результате решений, принятых органами государственной власти, запретом на ограничение прав местного самоуправления, установленных Конституцией Российской Федерации и федеральными законами (статья 133).

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства РФ организация может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений органа государственной власти, если полагает, что нарушены или оспорены ее права, свободы и законные интересы.

Таким образом, для признания недействительным ненормативного правового акта органа, наделенного отдельными государственными или иными публичными полномочиями, необходимо наличие одновременно двух условий, а именно, несоответствие оспариваемого акта, закону или иному нормативному правовому акту, нарушение данным актом прав и законных интересов административного истца.

Согласно ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст.24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В силу абзаца 28 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления, органом государственной власти города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет или бюджет города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.

Приказом Минэкономразвития России от 04 мая 2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

На территории Тульской области указанная комиссия создана при Управлении Росреестра по Тульской области, ее персональный состав утвержден приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 25.07.2012г. № П/321 (с учетом изменений, внесенных последующими приказами) ( л.д. 29-36, т.2). Принятыми впоследствии приказами Росреестра, в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального состава, численный состав комиссии – 4 человека, остался прежним.

В соответствии с данными приказами в состав комиссии входят представители Управления Росреестра по Тульской области, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, а также представитель национального совета по оценочной деятельности.

Списочный состав указанной комиссии на момент принятия оспариваемого решения включал следующих членов: ФИО5, ФИО6, ФИО8 и ФИО7, правомочность указанных лиц подтверждена представленными в материалы дела приказами Росреестра №П/321 от 25.07.2012, №п/569 от 02.11.2015, №п/0184 от 20.04.2016, №п/0257 от 26.05.2017, №п/0056 от 07.02.2017. 

Согласно ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ, п. 10,12 Приказа Минэкономразвития России от 04 мая 2012 года № 263 заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии.

Судом из представленных административными ответчиками материалов дела №30/61/2017 о рассмотрении спора по объекту недвижимости с кадастровым № от 04.12.2017, установлено, что порядок обращения в комиссию ОАО «Издательство «Высшая школа», порядок извещения о дате и месте проведения заседания заинтересованных лиц, а также процедура проведения самого заседания, форма решения, принятого по результатам заседания, составления протокола, соответствуют Приказу Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263. Указанные обстоятельства не оспаривал и административный истец.

Так, 04.12.2017 года ОАО «Издательство «Высшая школа» обратилось в Комиссию с письменным заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 11 813 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации комплекса нежилых зданий и сооружений, местоположение: участок находится примерно в 70м по направлению на северо-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

адрес> представив в обоснование заявления необходимые документы: выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости, нотариально заверенную копию правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, отчет об оценке, составленный в форме электронного документа и на бумажном носителе.

О дате и месте проведения заседания Комиссии – 21.12.2017 в установленные сроки и надлежащим образом были извещены заинтересованные лица: ОАО «Издательство «Высшая школа» ( извещение от 07.12.2017 02/10-27993), глава администрации гор.Тулы (уведомление от 07.12.2017 02/10-27994), члены комиссии (извещение от 14.12.2017 02/10-28823), 

<

...> являющееся исполнителем работ по определению кадастровой стоимости земельных участков категории земель –земли населенных пунктов Тульской области ( извещение от 14.12.2017 02/10-28824).

До заседания комиссии от администрации гор. Тулы в лице председателя Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы поступили письменные возражения относительно рассматриваемого заявления, со ссылкой на возможное недополучение бюджетом города налоговых поступлений, вследствие снижения кадастровой стоимости земельного участка (т.2 л.д. 150). 

В соответствии с пунктами 10, 12 Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов. Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии, либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.

Из протокола заседания Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тульской области №30 от 21.12.2017 г. (л.д. 174-180 т.2) следует, что в заседании комиссии приняло участие более 50% ее членов (ФИО5 (председатель), ФИО6, ФИО8(члены комиссии), а следовательно ее состав являлся правомочным. Также на заседании присутствовали ФИО13 –представитель ОАО «Издательство «Высшая школа» и ФИО9 –оценщик, составивший отчет об оценке. 

Рассмотрение заявления ОАО «Издательство «Высшая школа» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № предусматривалось п. 61 повестки заседания.

С докладом по предмету спора выступила ФИО10, указавшая на соответствие содержания представленного в Комиссию в обоснование заявления снижении кадастровой стоимости земельного участка, отчета ООО «Альянс-Капитал», требованиям действующего законодательства. Кроме выступления докладчика, на заседании были оглашены письменные возражения администрации гор.Тулы. 

По результатам голосования решение об определении кадастровой стоимости рассматриваемого объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, принято членами комиссии единогласно.

Решение комиссии на бумажном носителе оформлено по форме, утвержденной приложением №1 к Порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 №263 и соответствует протоколу заседания комиссии, составленному в краткой форме, согласно п. 4.21 Инструкции по делопроизводству в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, а также некоторым вопросам организации ее деятельности, утвержденной председателем комиссии 19.06.2017. 

Решением Комиссии от 21 декабря 2017 года № 889 заявление ОАО «Издательство «Высшая школа» удовлетворено, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № в размере его рыночной стоимости 12 120 000 руб., при этом отличие от кадастровой стоимости составило 84,27% (л.д.26-27, т.2). 

Как указано в оспариваемом решении оформление и содержание отчета об оценке соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона №135-ФЗ, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

На основании указанного решения Комиссии в Единый государственный реестр недвижимости была внесена запись о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 12 120 000 руб.

Копия решения получена административным истцом, не присутствовавшим на заседании комиссии 09.01.2018. 

В суд с данным заявлением административный истец обратился 26 марта 2018 года, то есть в пределах установленного ч.1 ст. 219 КАС РФ срока.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 77 048 520 руб., сведения о которой содержались в государственном кадастре недвижимости, была установлена постановлением правительства Тульской области №546 от 30.11.2016 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области»по состоянию на 01 января 2016 года и являлась налоговой базой земельного налога. В силу ст.61.2 Бюджетного кодекса РФ налоговые доходы от земельного налога в полном объеме зачисляются в бюджет городского округа.

Статьей 1 Устава муниципального образования город Тула, статус муниципального образования определен как городской округ.

Принимая во внимание, что снижение кадастровой стоимости спорного земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, в результате принятия оспариваемого решения произведено более чем на 84%, суд приходит к выводу, что такое снижение является существенным, следовательно, административный истец, как орган местного самоуправления муниципального образования, на территории которого расположен спорный земельный участок, вправе оспорить решение Комиссии.

В обоснование заявленных требований административный истец сослался на несоответствие представленного в Комиссию отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности. 

Из положений п.20 Порядка создания и работы Комиссии, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263, следует, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Как следует из содержания оспариваемого решения Комиссии и протокола заседания Комиссии от 21.12.2017 года, при принятии решения Комиссия руководствовалась представленным заявителем ОАО «Издательство «Высшая школа» отчетом 

<

...> № 71-71/2К-1 от 03.11.2017, подготовленным оценщиком ФИО9, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № на дату определения кадастровой стоимости - 01.01.2016 г. составила 12 120 000 руб.

При этом Комиссия сделала вывод, что оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям ст.11 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям, предъявляемым к содержанию отчета об оценке, установленным федеральными стандартами оценки, в решении Комиссии и в протоколе заседания Комиссии не содержится.

Обращаясь в суд с настоящим административным иском, администрация г. Тулы в обоснование требований указывала на несоответствие данного отчета об оценке, требованиям законодательства об оценочной деятельности, одновременно связывая данное обстоятельство с нарушением своих имущественных прав.

Из исследованного судом отчета 

<

...> № 71-71/2К-1 от 03 ноября 2017 года об определении величины рыночной стоимости объекта оценки : земельного участка с кадастровым номером 71:30:050309:17 установлено, что данный отчет содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, указание на использование сравнительного подхода, отказ от использования затратного и доходного подходов мотивирован, изложен расчет рыночной стоимости земельного участка. Оценщик подробно описал значения ценообразующих факторов, обоснование вводимых корректировок, а также отказ от применения корректировок. Оценка спорного земельного участка произведена оценщиком путем применения корректировок на статус цены, местоположение, общую площадь, наличие коммуникаций к трем сопоставимым с объектом оценки объектам-аналогам, расположенным как и объект оценки в г.Туле и относящимся к тому же сегменту рынка, что и оцениваемый объект –земли промышленного назначения. Отчет выполнен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Допрошенные в судебном заседании свидетель ФИО8, являющийся представителем Национального совета по оценочной деятельности в Комиссии и оценщик ФИО9, подготовивший отчет об оценке, подтверждая выводы данного отчета об оценке, указывали на отсутствие единой утвержденной методики определения поправочного коэффициента на местоположение земельного участка, отмечая, что справочником ФИО12 предусматривается установление зависимости цены земельного участка в том числе от исторического центра города, при этом свидетель ФИО8 также указывал, что определенная оценщиком рыночная цена объекта оценки находится в интервале средних рыночных цен на земли промышленности в городе Туле, кадастровая стоимость которых в отчете 

<

...> завышена.

Основания не доверять показаниям свидетелей у суда отсутствуют, они последовательны, логичны, аргументированы, даны лицами, обладающими соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежденными об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний.

В силу части 2 статьи 47 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 данного Кодекса.

Доказательств, опровергающих определенную отчетом об оценке рыночную стоимость объекта недвижимости, и сведений о рыночной стоимости в ином размере, административным истцом при обращении с административным иском в суд представлено не было, однако в процессе рассмотрения спора по существу было заявлено ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы.

Учитывая необходимость специальных познаний, в целях проверки доводов представителя административного истца о несоответствии отчета об оценке требованиям действующего законодательства и определения рыночной стоимости спорного земельного участка, судом была назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам которой в судебном заседании также был допрошен эксперт ФИО11

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы (заключение эксперта №17-2018 от 15.06.2018, с учетом дополнения к нему №17-1/2018 от 23.07.2018, подготовленного экспертом на основании определения суда о назначении дополнительной судебной оценочной экспертизы), отчет 

<

...> от 03.11.2017 №71-71/2К-1 об определении величины рыночной стоимости объекта оценки: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации комплекса нежилых зданий и сооружений, общая площадь 11 813 кв.м, кадастровый (или условный) №, адрес (местонахождение) объекта: участок находится примерно в 70 м по направлению на северо-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

адрес>, не вполне соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

В частности, в отчете не допущено нарушений общих требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета его рыночной стоимости, подбору аналогов, ошибки при выполнении математических действий. Информация об объекте оценке и о рынке недвижимости, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной и проверяемой, за исключением описания зависимости стоимости объекта оценки и его аналогов от факторов местоположения. 

Корректировка на влияние данного фактора, составляющая от 14,3% до 23,1% от удельных цен аналогов, оказывает влияние на определение итоговой рыночной стоимости объекта оценки, при этом, по мнению эксперта, определена некорректно и необоснованно. Трактовка оценщика характера зависимости удельной стоимости земельного участка от факторов местоположения, вводит пользователей отчета в заблуждение. Данные обстоятельства приводят к нарушению принципов составления отчета об оценке, сформулированных в п. 5 ФСО №3 и требований ст. 11 закона №135-ФЗ.

Рыночная стоимость объекта оценки земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации комплекса нежилых зданий и сооружений, общая площадь 11 813 кв.м, кадастровый (или условный) №, адрес (местонахождение) объекта: участок находится примерно в 70 м по направлению на северо-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

адрес>, по состоянию на 01.01.2016 не подтверждается и с учетом выводов дополнительной судебной экспертизы и исправления допущенной при подготовке первичного заключения эксперта технической ошибки при применении корректировки на торг для неактивного рынка, факт которой эксперт подтвердил в ходе его допроса в судебном заседании, составляет 12 404 000 руб.

Границы интервала, в котором может находиться рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 71:30:050309:17 составляют -20%, +20% от итоговой стоимости объекта оценки, в связи с чем, полученный оценщиком ошибочный вариант итоговой стоимости на 2,29% меньше результата полученного экспертом, что существенно меньше, чем предельные 20% уровня существенности, в связи с этим выявленные в заключении эксперта нарушения отчета об оценке могут быть признаны несущественными. Несмотря на то, что по относительному отклонению содержащиеся в отчете об оценке ошибки могут быть признаны несущественными, эксперт считает некорректным использование в качестве документа доказательного характера отчет об оценке, содержащего результат, полученный без надлежащего обоснования и методически неверно. 

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО11 подтвердив выводы экспертного заключения, с учетом допущенной технической ошибки при расчете корректировки на торг, указал на несущественность допущенных оценщиком нарушений в отчете об оценке.

Оценивая результаты судебной оценочной экспертизы, суд исходит из того, что экспертное заключение в целом соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; приведенные в отчете исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; суд считает, что приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости города Тулы на дату оценки по спорному сегменту и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода недвижимости, о местоположении земельного участка, его количественных и качественных характеристиках; расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными; в экспертном заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве и дате ее подготовке, приложены копии необходимых материалов и распечатки; в заключении изложена и подтверждена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки; состав и последовательность представленных в заключении материалов и описание процесса оценки позволяет полностью воспроизвести расчет стоимости; итоговый результат проверен применительно к диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка; расчеты произведены в рамках используемого подхода и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2016 года; содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной.

Однако, суд не может согласится с выводами эксперта о неполном соответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и некорректности использования в качестве документа доказательного характера отчета об оценке, содержащего результат, полученный без надлежащего обоснования, как методически неверного, по следующим основаниям. 

Обосновывая выявленное нарушение при введении оценщиком корректировки на местоположение, эксперт сослался на пп.5, 8з, 8и ФСО№3, ст. 11 закона №135-ФЗ.

Между тем, согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В силу п. 5 Федерального стандарта оценки №3 «Требования к отчету об оценке» утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пп. и,з п.8 ФСО №3 вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки;

Однако, все указанные сведения, вопреки позиции эксперта, приведены оценщиком в отчете, а несогласие эксперта по сути, сводится лишь к выбору оценщиком для расчета корректировки на местоположение следующих факторов: численность населения в районе расположения объекта оценки, удаленность от исторического центра г. Тулы, расположение в зоне населенного пункта, срок экспозиции. Однако, законодательного запрета на использование данных факторов при расчете корректировки на местоположение, указанные экспертом нормы законодательства об оценочной деятельности не содержат, при этом допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение отчет может только в том случае, если в результате такой оценки существенно искажается итоговая величина стоимости объекта оценки. 

В этой связи следует отметить, что основой экспертного метода расчета корректировки на местоположение является субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого объекта-аналога и предусматривает анализ вторичных данных, что и было осуществлено в рассматриваемом случае, как оценщиком, так и экспертом, но с использованием различных ценообразующих факторов. 

При этом суд учитывает, что статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», установлено, что рыночная стоимость является наиболее вероятной ценой, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке. Определяемая индивидуально рыночная стоимость одного и того же объекта недвижимости отличается у разных оценщиков, поскольку представляет собой суждение каждого из них о стоимости объекта оценки, основанное на специальных познаниях и профессиональном опыте, который в рассматриваемом случае, у эксперта и оценщика, подготовившего отчет об оценке различный. 

Вместе с этим, феномен множественности достоверных оценок отражает то, что специалисты в области оценки называют интервальной природой рыночной стоимости. Рыночная стоимость по сути своей является не конкретным значением, а определенным доверительным интервалом, в границы которого попадают все процедурно достоверные величины рыночной стоимости объекта, определенные оценщиками. Иными словами, это диапазон всех возможных суждений оценщиков о стоимости объекта оценки на конкретную дату. 

Более того, оценочная деятельность сама про себе является деятельностью по выработке и обоснованию профессионального суждения оценщика о величине стоимости объекта оценки, сформулированного на основе собранной информации и проведенных расчетов с учетом допущений (п. 4 ФСО №3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №299) и методология этой деятельности является описательной, а не нормативной, однако получаемая в результате этого суждения стоимость понимается не как отражение результатов конкретной сделки или ряда сделок, а как расчетно-аналитическая величина, отражающая в идеале состояние рынка объекта оценки, функционирующего по институциональным правилам, которые являются общепринятыми. В основе оценочной деятельности лежат подходы, методы, способы анализа экономической информации и на основе этого анализа обоснование суждения о величине стоимости. 

Распоряжением Минимущества Российской Федерации от 06 марта 2002 года № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» определены наиболее важные (ценообразующие) факторы стоимости земельных участков, к их числу относится местоположение и окружение.

Корректировка на местоположение отражает изменение цены на объект недвижимости в зависимости от места его расположения. Для расчета данной корректировки среди прочих может быть использован метод экспертного обоснования корректировок цен-аналогов, заключающийся в определении значения корректировки путем ранжирования по бальной системе показателей, влияющих на стоимость оценки. При этом, количество баллов, характеризующих качество объекта по данному фактору и перечень факторов определяются оценщиком самостоятельно, а федеральные стандарты оценки не содержат требований к их подбору и расстановке. 

Так, приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года N 611 утвержден федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», в соответствии которым оценщик при применении сравнительного подхода должен учитывать изложенные в пункте 22 положения, в том числе при применении корректировок.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используется в числе прочих такой элемент сравнения как местоположение объекта.

Каких либо требований к установлению данной корректировки ФСО не содержит. В силу п. 24 ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения не только тех или иных подходов к оценке, но и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Из материалов дела следует, что как эксперт, так и оценщик рассчитали корректировку на местоположение с использованием метода ранжирования по бальной системе показателей, влияющих на стоимость оценки, при этом каждый из них по своему, руководствуясь собственным объемом знаний и практических умений, обосновал выбор элементов сравнения, при этом эксперт в качестве таковых использовал: удаленность федеральных дорог, ближайшее окружение, наличие объектов инфраструктуры, транспортная доступность, качество и удобство подъезда, а оценщик : численность населения в районе расположения объекта, удаленность от исторического центра Тулы, удаленность от основных транспортных магистралей, расположение в зоне населенного пункта, среднее время экспозиции объекта, в связи с чем, выводы эксперта о не полном соответствии отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности являются немотивированными и суд с ними согласиться не может, поскольку разница в рыночных стоимостях земельного участка, определенных оценщиком и экспертом не является результатом допущенных оценщиком нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, а результатом подбора разных факторов при установлении корректировки на местоположение объекта оценки.

Учитывая, что разница в результатах определения кадастровой стоимости земельного участка у оценщика и эксперта отличается всего на 2,29% и обоснованно признана экспертом несущественной, суд не может согласится с позицией административного истца, что в результате определения кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной на основании отчета 

<

...> от 03.11.2017 №71-71/2К-1 была существенно занижена итоговая стоимости объекта налогообложения, поскольку его рыночная стоимость, определенная на основании заключения эксперта также отличается от кадастровой на 83,9%. 

Доказательств, которые опровергали бы рассчитанную оценщиком и экспертом рыночную стоимость земельного участка, и свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином, существенно отличающимся от полученного результата размере, административным истцом суду не представлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 390 НК РФ установлено, что налоговая база для расчета земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

В силу ч. 2 указанной статьи кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 2.1 Решения Тульской городской Думы от 13.07.2005 № 68/1311«О земельном налоге», налоговая ставка для земельного участка ОАО «Издательство «Высшая школа» установлена в размере 1,5 процента.

Таким образом, размер земельного налога, исходя из кадастровой стоимости определенной на основании оспариваемого решения комиссии составит 12 120 000 руб. х1,5%=181 800 руб., а в случае расчета земельного налога, исходя из рыночной стоимости земельного участка в размере определенном заключением эксперта ФИО11 – 12 404 000 руб. х1,5%=186 060 руб., следовательно, разница в 4 260 руб. не может быть признана существенным занижением налогооблагаемой базы.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что доводы административного истца о незаконности решения Комиссии в связи с несоответствием отчета об оценке требованиям действующего законодательства являются необоснованными и опровергаются собранными по делу доказательствами.

Судом достоверно установлено, что отчет, представленный заявителем в Комиссию отвечает требованиям, предъявленным действующим законодательством об оценочной деятельности, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, а потому у Комиссии не имелось оснований для отказа в удовлетворении требовании заявителя об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика, на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

В ходе судебного рассмотрения данного административного иска надлежащих доказательств, опровергающих выводы профессионального оценщика, административным истцом не представлено. Несогласие лица, участвующего в деле, с результатами оценки рыночной стоимости земельного участка, явившейся основанием к удовлетворению заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, не является основанием к удовлетворению заявленных требований.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что доводы административного истца, указанные в обоснование заявленных требований не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, а, следовательно, в удовлетворении заявленных требований о признании недействительным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тульской области, его отмене и обязании административного ответчика осуществить пересмотр кадастровой стоимости объекта недвижимости следует отказать. 

Руководствуясь ст.ст.175-179 КАС РФ, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления администрации г. Тулы к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Тульской области и управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области о признании незаконным решения № 889 от 21.12.2017 и его отмене отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий :