Дело № 2-1368/2025

УИД 44RS0002-01-2025-000890-53

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 октября 2025 года г. Кострома

Ленинский районный суд г. Костромы в составе:

председательствующего судьи Артимовской А.В.,

с участием представителя прокуратуры Костромской области Чегодаевой Е. В.,

при секретаре Тощаковой А. А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Прокурора Костромской области к ООО «Жилобмен», индивидуальному предпринимателю ФИО1, ФИО2 о признании сделки недействительности, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Костромской области обратился с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ к ООО «Жилобмен», индивидуальному предпринимателю ФИО1, ФИО2 в котором просил признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи недвижимого имущества от 27.02.2024, заключенный между ИП ФИО1 и ООО «Жилобмен», применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде прекращения права собственности ООО «Жилобмен» на земельный участок с кадастровым номером №, возложить на Управление Росреестра по Костромской области обязанность погасить запись в едином государственном реестре недвижимого имущества от 04.03.2024 № о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером № по договору купли-продажи недвижимого имущества от 27.02.2024, заключенного между ИП ФИО1 и ООО «Жилобмен»; признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи недвижимого имущества от 24.04.2024, заключенный между ООО «Жилобмен» и ФИО2, применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде двухсторонней реституции.

В обоснование требований прокурор указал, что Прокуратурой области проведена проверка исполнения земельного законодательства, законодательства в сфере государственной регистрации недвижимости, обороте земель сельскохозяйственного назначения. Проверкой выявлен факт заключения 27.02.2024 между ИП ФИО1 (продавец) и ООО «Жилобмен» (покупатель) договоров купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: №, площадью 29,8 га, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения в нарушение требований, предусмотренных ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения), государственной регистрации перехода права на земельный участок к ООО «Жилобмен» Управлением Росреестра по Костромской области в нарушение требований ч. 4 ст. 36.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости). 19.12.2023 Управлением Россельхознадзора по Владимирской, Костромской и Ивановской областям собственнику земельного участка с кадастровым номером: № ФИО1 выдано предписание № 04-К-55 об устранении нарушений обязательных требований земельного законодательства Российской Федерации по защите земель от зарастания: п.п. 3 ч. 2 ст. 13, абз. 2, 4, 8, ст. 42 ЗК РФ, абз. 1, 2, 3, 4 ст. 8 Федерального закона от 16.07.1998 № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» со сроком устранения выявленных нарушений до 17.07.2024. 08.02.2024 Управлением Россельхознадзора по Владимирской, Костромской и Ивановской областям в Управление Росреестра по Костромской области подано заявление № № о внесении в единый государственный реестр недвижимого имущества в отношении земельного участка с кадастровым номером: № сведений о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или обременения такого земельного участка, зарегистрированного от 10.10.2022 №, до завершения судом дела об его изъятии в связи с неиспользованием по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства Российской Федерации. 09.02.2024 Управлением Росреестра по Костромской области в единый государственный реестр недвижимого имущества в отношении земельного участка с кадастровым номером: № внесена отметка о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или обременения такого земельного участка, зарегистрированного от 10.10.2022 №, до завершения судом дела об его изъятии в связи с неиспользованием по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства Российской Федерации. 09.02.2024 о внесении соответствующих сведений в единый государственный реестр недвижимого имущества Управление Россельхознадзора по Владимирской, Костромской и Ивановской областям уведомлено Управлением Росреестра по Костромской области (уведомление № №). 27.02.2024 между ИП ФИО1 (продавец) и ООО «Жилобмен» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: №, площадью 29,8 га, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения. 28.02.2024 ООО «Жилобмен» обратилось в Управление Росреестра по Костромской области с заявлением об осуществлении государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером: № по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: № от 27.02.2024. 04.03.2024 Управлением Росреестра по Костромской области осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером: № к ООО «Жилобмен» о чем сделана запись в едином государственном реестре недвижимого имущества №. 24.04.2024 года между ООО «Жилобмен» и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 298000 кв.м, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения. Уведомлением от 27.08.2024 №№ ФИО2 отказано в регистрации права собственности на указанный земельный участок. Истец полагает, что сделки совершены с нарушением законодательства о государственной регистрации недвижимости, обороте земель сельскохозяйственного назначения.

В судебном заседании представитель истца Прокуратуры Костромской области Чегодаева Е. В. уточненные исковые требования поддержала, по изложенным в иске основаниям. 

Соответчики ООО «Жилобмен», индивидуальный предпринимателю ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотерняи дела извещены надлежащим образом, ходатайств не заявляли. Ранее, представитель ООО «Жилобмен» представил возражения на иск, в котром выразил несогласие с заявленными требованиями, полагали, что прокурор не уполномочен на обращение в суд с рассматриваемым иском. Поскольку прокурор участником регулируемых гражданским законодательством отношений не является, иск не содержит указания на то какое именно право неопределенного круга лиц нарушено ответчиками. Указали, что прокурором пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям.

Третьи лица Управление Россельхознадзора по Владимирской, Костромской и Ивановской областям, Управление Росреестра по Костромской области а также государственный регистратор Управления Росреестра по Костромской области ФИО4 в судебное заседание не явились, представителя не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п.1).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (п.2).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п.3).

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (п.4)

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

В соответствии с разъяснениями п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность, регулируются данным федеральным законом.

Согласно п. 5 ст. 8 указанного федерального закона собственник земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, которому выдано предписание об устранении выявленного в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) нарушения обязательных требований, не вправе передавать такой земельный участок в залог, совершать сделки, направленные на переход, прекращение права собственности на такой земельный участок, за исключением перехода права в порядке универсального правопреемства, а также иные действия, направленные на прекращение права собственности на такой земельный участок.

Пунктом 20.2 статьи 32 Федерального закона от 13.07.2015 № 218 «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что в случае выявления в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) нарушений, указанных в пункте 1 статьи 6 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", уполномоченный орган исполнительной власти по осуществлению федерального государственного земельного контроля (надзора) в срок, не превышающий пяти рабочих дней с даты выдачи предписания об устранении выявленного нарушения обязательных требований, подает в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, в орган регистрации прав заявление о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и государственной регистрации ипотеки как обременения на такой земельный участок, за исключением перехода права в порядке универсального правопреемства, до устранения собственником такого земельного участка выявленного в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) нарушения обязательных требований или отмены выданного предписания об устранении выявленного нарушения обязательных требований в результате рассмотрения жалобы на решение уполномоченного органа исполнительной власти по осуществлению федерального государственного земельного контроля (надзора) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 6 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено, что земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят у его собственника по решению суда в случае, если:

1) в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) на дату проведения контрольного (надзорного) мероприятия выявлен факт неиспользования такого земельного участка по целевому назначению в течение трех и более лет;

2) в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) на дату проведения контрольного (надзорного) мероприятия такой земельный участок используется с нарушением законодательства Российской Федерации не менее трех лет подряд с даты выявления в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) данного нарушения;

3) такой земельный участок используется с нарушением законодательства Российской Федерации, повлекшим за собой существенное снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинение вреда окружающей среде;

4) приобретенный в соответствии с настоящей статьей такой земельный участок не используется по целевому назначению по истечении одного года с даты его приобретения.

Судом установлено, что на кадастровом учете стоит земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного за пределами участка: ориентир: ..., площадью 298 000 кв.м, с видом разрешенного использования: «Для сельскохозяйственного производства».

До 04.03.2024 года указанный земельный участок находился в собственности ФИО1 (собственность № от 10.10.2022 г.).

В пределах предоставленных полномочий в отношении указанного земельного участка сотрудниками Управления Россельхознадзора по Владимирской, Костромской и Ивановской областям в период с 06.12.2023 года по 19.12.2023 года была проведена документарная проверка и выездное обследование земельного участка. На момент осмотра было установлено, что земельный участок не используется для сельскохозяйственного производства, зарастает древесно- кустарниковой растительностью на всей площади участка (ели, березы, ивы), многолетней сорной растительностью на всей площади участка (крапива двудомная, осот полевой и др.). 

Ранее ФИО1 Управлением Россельхознадзора по Владимирской, Костромской и Ивановской областям было объявлено предостережение №04-К-153 от 09.03.2023 г. о недопустимости нарушения обязательных требований (по зарастанию земельного участка с кадастровым номером №, №).

Указанные обстоятельства подтверждаются актом документарной проверки от 19.12.2023 года № 04-К-56.

19.12.2023 года старшим государственным инспектором отдела государственного земельного надзора ФИО3 ФИО1 выдано предписание № 04-К-55 о необходимости приведения порядка использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательств и его целевым назначением в срок до 17.07.2024 года 

В соответствии с ч. 20.2 ст. 32 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее также- Закона № 218-ФЗ) Управление в случае выявления в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) нарушений, указанных в пункте 1 статьи 6 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", уполномоченный орган исполнительной власти по осуществлению федерального государственного земельного контроля (надзора) подает в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, в орган регистрации прав заявление о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и государственной регистрации ипотеки как обременения на такой земельный участок, за исключением перехода права в порядке универсального правопреемства, до устранения собственником такого земельного участка выявленного в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) нарушения обязательных требований или отмены выданного предписания об устранении выявленного нарушения обязательных требований в результате рассмотрения жалобы на решение уполномоченного органа исполнительной власти по осуществлению федерального государственного земельного контроля (надзора) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

08.02.2024 года представитель Управления Россельхознадзора по Владимирской, Костромской и Ивановской областям направила в Управление Росреестра по Костромской области заявление о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на спорный земельный участок. 

9.02.2024 году поданное Управлением Россельхознадзора по Владимирской, Костромской и Ивановской областям заявление выполнено (№). Согласно выписке из ЕГРН от 27.02.2024 года № № в отношении земельного участка в раздел выписки внесена запись о том, что принято заявление о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Внесение в ЕГРН указанной отметки (записи) осуществлено Управлением Росреестра по Костромской области в порядке, установленном ч. 1 ст. 36.1 Закона № 218-ФЗ по заявлению Управления Россельхознадзора от 08.02.2024 о внесении в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или обременения такого земельного участка, до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с неиспользованием по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства Российской Федерации.

Внесение в ЕГРН записи осуществлено на основании приложенных к заявлению акта документарной проверки Управления Россельхознадзора, а также предписания об устранении выявленного нарушения от 19.12.2023 года № 04-К-55, принятого в отношении ФИО1

09.02.2024 года о внесении соответствующих сведений в единый государственный реестр недвижимого имущества Управление Россельхознадзора по Владимирской, Костромской и Ивановской областям уведомлено Управлением Росреестра по Костромской области (уведомления №№ №).

27.02.2024 года между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (продавец) и ООО «Жилобмен» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения.

В пункте 1.3 договора купли-продажи земельных участков указано, что до заключения договора отчуждаемый земельный участок никому не продан, не заложен, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, свободен от имущественных прав и претензий третьих лиц. 

Согласно пункту 3.1 договора продавец продал, а покупатель купил земельный участок, покупатель лично осмотрел земельный участок, претензий по качеству земельного участка не имеет, стороны фактически осуществили приемку-передачу земельного участка с кадастровым номером №. 

Подписями в договоре купли-продажи земельного участка стороны подтвердили, что земельный участок осмотрен покупателем, претензий к продавцу нет.

28.02.2024 года в Управление Росреестра по Костромской области поступили заявление ИП ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером № и представителя ООО «Жилобмен» о государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимого имущества на основании заключенного с ИП ФИО1 договора купли-продажи от 27.02.2024.

На момент поступления в Управление Росреестра по Костромской области заявлений ИП ФИО1 и ООО «Жилобмен» об осуществлении государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером № в ЕГРН имелась отметка от 09.02.2024 о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Представленные в Управление Росреестра по Костромской области документы и заявления ИП ФИО1 и ООО «Жилобмен» были переданы государственному регистратору Управления Росреестра по Костромской области ФИО4 для осуществления действий, предусмотренных Законом № 218-ФЗ.

При рассмотрении поступивших документов государственным регистратором Управления Росреестра по Костромской области ФИО4 не было установлено наличие в ЕГРН записи 09.02.2024 о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

При указанных обстоятельствах ведущим специалистом-экспертом было принято решение об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на принадлежащий ИП ФИО1 земельный участок с кадастровым номером № к ООО «Жилобмен». Дата государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок 04.03.2024.

Таким образом, государственный регистратор Управления Росреестра по Костромской области ФИО4, которая несмотря на наличие обременений в отношении земельного участка, не допускающих регистрацию перехода права, осуществила регистрацию перехода права от ФИО1 к ООО «Жилобмен» на основании Договора купли-продажи от 27.02.2024 г.

За нарушения, допущенные государственным регистратором Управления Росреестра по Костромской области ФИО4, которые привели к нарушению законных интересов субъекта Российской Федерации и покупателя ООО «Жилобмен» и нанесли ущерб авторитету Управления Росреестра по Костромской области, как органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, к ФИО4 приказом руководителя Управления Росреестра по Костромской области от 05.06.2024 года № 44-к-л/с применено дисциплинарное взыскание в виде замечания.

04.03.2024 года Управлением Росреестра по Костромской области осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером № к ООО «Жилобмен», о чем сделана запись в едином государственном реестре недвижимого имущества №.

Также судом установлено, что 24.04.2024 г. между ФИО2 и Обществом с ограниченной ответственностью «Жилобмен» заключен договор купли-продажи в отношении спорного земельного участка.

25.04.2024 г. ФИО2 и ООО «Жилобмен» в Управление Росреестра по Костромской области было подано заявление № № об осуществлении действий по государственной регистрации права собственности в отношении земельного участка.

Уведомлениями от 27.04.2024 г. № № и от 28.05.2024 г. № № (далее - «Уведомления») Управление Росреестра по Костромской области сообщило о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации права собственности в отношении Участка на основании подпункта 5 пункта 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав).

В качестве обоснования приостановления государственной регистрации права Управление Росреестра по Костромской области указало на наличие в разделе ЕГРН, открытом на земельный участок, записи от 09.02.2024 г. о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или обременения такого земельного участка до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с неиспользованием по целевому назначению или использованием с нарушением законодательством Российской Федерации.

Согласно Уведомлениям, Управление Росреестра по Костромской области сообщило, что указанная запись внесена в ЕГРН на основании заявления Управления Россельхознадзора по Владимирской, Костромской и Ивановской областям от 08.02.2024 г., в связи с выявленными нарушениями, допущенными ФИО1.

Согласно Уведомлениям, Управление Росреестра по Костромской области указывает, что осуществление действий по государственной регистрации права собственности на Участок приостанавливается до устранения причин приостановления, а именно, предоставления документа, подтверждающего, что ФИО1 устранены нарушения, выявленные в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора).

27.08.2024 года Управлением Росреестра по Костромской области принято решение об отказе в государственной регистрации права ФИО2 на спорный земельный участок на основании договора от 24.04.2024 г., заключенного с Обществом с ограниченной ответственностью «Жилобмен» (уведомление от 27 августа 2024 г. № №)

В обоснования решения об отказе в государственной регистрации права Управлением Росреестра по Костромской области указано, что в разделе ЕГРН, открытом на земельный участок с кадастровым № № имеется запись от 09.02.2024 о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или обременения такого земельного участка до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с неиспользованием по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства Российской Федерации, внесенная в ЕГРН по заявлению Управления Россельхознадзора по Владимирской, Костромской и Ивановской областям от 08.02.2024 (ч. 1 ст. 36.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Данная запись внесена в ЕГРН в связи с выявленными Управлением Россельхознадзора по Владимирской, Костромской и Ивановской областям нарушениями земельного законодательства, допущенными ФИО1 Согласно ч.3 ст.36.1 218-ФЗ запись в Едином государственном реестре недвижимости о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и государственной регистрации ипотеки как обременения на такой земельный участок, за исключением перехода права в порядке универсального правопреемства, до устранения собственником земельного участка выявленного в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) нарушения обязательных требований или отмены выданного предписания об устранении выявленного нарушения обязательных требований по результатам рассмотрения жалобы на решение уполномоченного органа исполнительной власти по осуществлению федерального государственного земельного контроля (надзора) либо запись о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и государственной регистрации ипотеки как обременения на такой земельный участок, за исключением перехода права в порядке универсального правопреемства, до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с неиспользованием по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства Российской Федерации также погашается на основании заявления любого заинтересованного лица и вступившего в законную силу судебного акта о погашении соответствующей записи. Указывают, что документ, подтверждающий, что ФИО1 устранены нарушения, выявленные в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора), документ об отмене выданного предписания об устранении выявленного нарушения обязательных требований по результатам рассмотрения жалобы на решение уполномоченного органа или судебный акт о погашении соответствующей записи в ЕГРН в орган регистрации не представлен.

Решением Ленинского районного суда г. Костромы от 18.10.2024 года, вступившим в законную силу, в удовлетворении административного искового заявления ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, государственному регистратору управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области ФИО4 о признании решений о приостановлении государственной регистрации права от 27.04.2024 года № №, от 28.05.2024 года № № и об отказе в государственной регистрации права от 27.08.2024 года № № незаконными, и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области осуществить государственную регистрацию права собственности ФИО2 на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, на основании договора купли-продажи от 24 апреля 2024 г., отказано.

Согласно ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Несмотря на наличие неисполненного предписания в нарушение запрета, установленного законом, между ответчиками была совершена сделка купли-продажи земельных участков.

Отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с нарушением требований земельного законодательства влечет нарушение публичных интересов, поскольку нарушает приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве, а также обеспечения продовольственной безопасности государства.

На основании установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельств суд приходит к выводу о том, что оспариваемые договоры купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 27.02.2024 года и от 24.04.2024 года заключены в нарушение требований земельного законодательства (прямого запрета на отчуждение, установленного пунктом 5 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"), нарушают публичные интересы Российской Федерации и в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой.

Само по себе отсутствие на момент заключения сделки в ЕГРН сведений, направленных на запрет перехода права собственности на земельный участок, а также факт регистрации сделки от 27.02.2024 года уполномоченным органом, не свидетельствуют о законности сделки, не исключают признание сделки недействительной при доказанности правовых оснований для признания сделки недействительной.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

По смыслу указанной нормы сделка считается недействительной с момента ее совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых она заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю. При этом применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон.

В целях защиты публичных интересов в порядке применения последствий недействительности сделки необходимо из Единого государственного реестра недвижимости исключить запись от 04 марта 2024 года № о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером № по договору купли-продажи недвижимого имущества от 27.02.2024, заключенного между ИП ФИО1 и ООО «Жилобмен»; восстановить запись о государственной регистрации права собственности за индивидуальным предпринимателем ФИО1 на указанный земельный участок; обязать ООО «Жилобмен» возвратить в собственность индивидуальному предпринимателю ФИО1 земельный участок с кадастровым номером №, площадью 298 000 кв.м; обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 передать ООО «Жилобмен» денежные средства в сумме 120 000 руб., полученные по договору от 27 февраля 2024 г.; обязать ФИО2 возвратить в собственность ООО «Жилобмен» земельный участок с кадастровым номером №, площадью 298 000 кв.м.; обязать ООО «Жилобмен» передать ФИО2 денежные средства в сумме 190 000 руб., полученные по договору от 24 апреля 2024 г..

В силу части 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2006 г., утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 29 ноября 2006 г. разъяснено, поскольку иск о признании недействительными договоров купли-продажи или дарения, а также спор о применении последствий недействительности сделки связан с правами на имущество, государственную пошлину при подаче таких исков следует исчислять в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации как при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, в зависимости от цены иска. 

Кроме того, в соответствии с подпунктом 15 пункта 1 статьи 333.20 Налогового кодекса Российской Федерации, введенным в действие Федеральным законом от 8 августа 2024 г. № 259-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах" при подаче исковых заявлений, содержащих требования о применении последствий недействительности сделок, уплачивается государственная пошлина, установленная для исковых заявлений имущественного характера, в зависимости от стоимости имущества, подлежащего возврату. 

При таких обстоятельствах, исходя их процессуального результата рассмотрения спора, учитывая что прокурор освобожден от уплаты государственной пошлины, учитывая кадастровую стоимость спорного земельного участка 1 278 420 рублей, в отсутствие сведений об иной стоимости земельного участка с ответчиков в равных долях в доход бюджета муниципального образования городского округ г. Костромы подлежит взысканию государственная пошлина в размере по 9 261,33 руб. с каждого. 

В соответствии с пунктами 3, 4, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно части 3 статьи 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом.

Учитывая изложенное, обязанность погасить запись в едином государственном реестре недвижимого имущества от 04 марта 2024 года № о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером № по договору купли-продажи от 27.02.2024, заключенному между ИП ФИО1 и ООО «Жилобмен», возникает у Управления Росреестра Костромской области в силу закона. 

Суд не находит пропущенным истцом срока исковой давности по заявленным требованиям, о чем заявлено представителем ответчика ООО «Жилобмен», поскольку срок исковой давности по недействительным сделкам установлен статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Сделка совершена и исполнена 04.03.2024 года, прокурор обратился с иском в суд 18.03.2025 года, то есть до истечения трех лет со дня исполнения сделки.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд 

решил:

Исковые требования Прокурора Костромской области к ООО «Жилобмен», индивидуальному предпринимателю ФИО1, ФИО2 о признании сделки недействительности, применении последствий недействительности сделки удовлетворить. 

Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного за пределами участка: ориентир: ..., площадью 298 000 кв.м, с видом разрешенного использования: «Для сельскохозяйственного производства», от 27 февраля 2024 года, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ООО «Жилобмен» признать недействительным. 

Применить последствия недействительности сделки: 

- из Единого государственного реестра недвижимости исключить запись от 04 марта 2024 года № о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером № по договору купли-продажи недвижимого имущества от 27.02.2024, заключенного между ИП ФИО1 и ООО «Жилобмен»; восстановить запись о государственной регистрации права собственности за индивидуальным предпринимателем ФИО1 на указанный земельный участок; 

- обязать ООО «Жилобмен» возвратить в собственность индивидуальному предпринимателю ФИО1 земельный участок с кадастровым номером №, площадью 298 000 кв.м; 

- обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 передать ООО «Жилобмен» денежные средства в сумме 120 000 руб., полученные по договору от 27 февраля 2024 г. 

Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного за пределами участка: ориентир: ..., площадью 298 000 кв.м, с видом разрешенного использования: «Для сельскохозяйственного производства», от 24 апреля 2024 года, заключенный между ООО «Жилобмен» и ФИО2 признать недействительным. 

Применить последствия недействительности сделки: 

- обязать ФИО2 возвратить в собственность ООО «Жилобмен» земельный участок с кадастровым номером №, площадью 298 000 кв.м.; 

- обязать ООО «Жилобмен» передать ФИО2 денежные средства в сумме 190 000 руб., полученные по договору от 24 апреля 2024 г.

Настоящее решение является основанием внесения соответствующих сведений в ЕГРН. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН №) в доход бюджета муниципального образования городского округа города Костромы государственную пошлину в размере 9 261,33 руб. 

Взыскать с ООО «Жилобмен» (ИНН 

<

***>) в доход бюджета муниципального образования городского округа города Костромы государственную пошлину в размере 9 261,33 руб.

Взыскать с ФИО2, dd/mm/yy года рождения, паспорт гражданина РФ №, в доход бюджета муниципального образования городского округа города Костромы государственную пошлину в размере 9 261,33 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Костромской областной суд через Ленинский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А. В. Артимовская 

Мотивированное решение изготовлено 12 ноября 2025 года