КОПИЯ

Дело № 2-17/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 февраля 2025 года с. Сакмара 

Сакмарский районный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Ерюковой Т.Б.,

при секретаре Кудрявцевой Т.В.,

с участием представителя ответчика ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с настоящим иском к ФИО3 указав, что между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка со строениями на нем (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В соответствии с п. 1.2 Предварительного договора ответчик обязуется продать истцу земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> вблизи 

<

адрес>, площадью 1 260 кв.м., границы которого были согласованы Приложением № 1 к Предварительному договору, который должен быть образован из земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>вблизи 

<

адрес>, участок № общей площадь. 2 520 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с п. 1.5 Предварительного договора стоимость земельного участка установлена сторонами в размере 19 000 000 руб. Аунктом 1.7 Предварительного договора предусмотрено, что стороны согласовали все существенные условия, которые должны быть отражены в Основной договоре, одним из которых являлось обязательство ответчика передать в собственность истца земельный участок со всеми строениями и сооружениями, находящимися в границах земельного участка, стоимость которых включена в стоимость земельного участка, а также выполнить до ДД.ММ.ГГГГ перечисленные строительные работы. Согласно п. 1.8 Предварительного договора, стороны обязуются заключить Основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ при условии отсутствия каких-либо обременений и ограничений. Обеспечением исполнения обязательства по заключению Основного договора являлся задаток в размере 3 000 000 руб., который был получен ответчиком. После получения задатка ответчик было исполнено обязательство по выделению земельного участка площадью 1 260 кв.м., постановка его на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №, с оформлением права собственности. Однако Основной договор в установленный срок заключен не был по вине ответчика. Так, ответчик до ДД.ММ.ГГГГ неоднократно менял условия договора, о чем свидетельствует переписка, до истечения срока подписания Основного договора в адрес ответчика был направлен Основной договор, содержащий все условия Предварительного договора, но ответчик отказался его подписывать, требуя изменения существенных условий, а именно не указывать всю стоимость земельного участка, занизив ее стоимость. ДД.ММ.ГГГГ в ее адрес был направлен Основной договор не соответствующий условиям Предварительного договора. Кроме того, ответчик не уведомил ее об имеющихся ограничения использования земельного участка №, а также вновь образованного земельного участка №, в отношении которых зарегистрированы ограничения с реестровым номером 56:26-6.42, вид ограничения (обременения) – ограничения прав на земельный участок. Предусмотренные ст. 56 Земельного кодекса РФ, срок действия – не установлен, реквизиты документа-основания – решение о согласовании границ охранных зон объектов электросетевого хозяйства от 11.01.20024 № Р-210-1, выданного Центральным управлением Ростехнадзора; содержание ограничения – ограничения, предусмотренные п. 8 – 10 раздела III Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утв. Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №. В ее адрес ДД.ММ.ГГГГ поступило уведомление ответчика о необходимости подписания основного договора ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ею в адрес ответчика направлена претензия о необходимости уплатить двойную сумму полученного задатка в связи с прекращением действия предварительного договора. 

Просит суд взыскать с ФИО3 в свою пользу двойную сумму задатка в размере 6 000 000 руб., а также сумму государственной пошлины в размере 38 200 руб.

В судебное заседание истец ФИО2 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Представила заявление, в котором просила рассмотреть дело в ее отсутствие. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие с участием его представителя ФИО4, против удовлетворения исковых требований возражал. 

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал в полном объеме по основаниям, изложенным в письменных возражениях, в которых указал, что из переписки истца и ответчика до ДД.ММ.ГГГГ следует, что именно истец настаивала на снижении и занижении суммы сделки, а не ответчик. Однако в исковом заявлении необоснованно ставит данный факт в вину ответчику как причину незаключения договора. Истцом в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ направлен проект основного договора, указана сумма именно 5 000 000 руб., а не 10 000 000 руб., как предусмотрено условиями предварительного договора. В протоколе осмотра письменных доказательств, представленной истцом не отражена переписка за ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, то есть она вырвана из контекста таким образом, чтобы создать ложное впечатление о вине ответчика в незаключении основного договора. В то же время, из переписки следует, что стороны обменялись документами по купле-продаже земельного участка и согласовали их без каких-либо разногласий, договорившись по предложению истца выйти на сделку ДД.ММ.ГГГГ. истец ДД.ММ.ГГГГ направила сообщение в адрес ответчика с предложением выйти на сделку ДД.ММ.ГГГГ, которое принято ФИО3, а ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направила в его адрес проект основного договора купли-продажи, датированный ДД.ММ.ГГГГ, таким образом, в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ и п. 3.1 предварительного договора, обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором не прекратились, так как оферта о заключении основного договора со стороны истца была направлена в адрес ответчика в период срока действия данного предварительного договора. Однако, истец ДД.ММ.ГГГГ на сделку в МФЦ не прибыла, прекратила выходить на связь с ответчиком, а после без объяснения причин и правовых оснований заявила об отказе от заключения основного договора. Ответчик, желая заключить основной договор, направил ДД.ММ.ГГГГ истцу предложение прибыть ДД.ММ.ГГГГ в помещение МФЦ для подписания и подачи на регистрацию основного договора купли-продажи, на условиях, предусмотренных п. 1.5.2 – 1.7.5 предварительного договора. Однако она в назначенное время не явилась. Таким образом, считает, что основной договор не был заключен по вине истца, в то время как продавец предпринимал действия по понуждению покупателя к заключению основного договора. Доказательств невозможности исполнения обязательства по обстоятельствам, не зависящим от воли стороны, истец не представила. Как при подготовке предварительного договора, так и основного, выписки из ЕГРН, в которых содержалась вся информация об ограничениях (обременениях) и все правоустанавливающие документы на данные земельные участки, направлялись ответчиком в адрес истца для ознакомления и передачи юристу, который готовил договоры. Обязательства, предусмотренные п. 1.5.1 предварительного договора по выделению земельного участка ответчиком были выполнены, земельный участок № был образован и поставлен на кадастровый учет, о чем покупатель была уведомлена. Кроме того, считает, что фактически между сторонами заключен не предварительный договор купли-продажи, а сам договор купли-продажи с рассрочкой платежа. Просит суд в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказать в полном объеме. 

В судебное заседание третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5 представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> в судебное заседание не явились, извещены. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО6 в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом по адресу регистрации по месту жительства, судебный конверт возвращен в суд с пометкой «истек срок хранения». Исходя из положений п. 1 ст. 165.1 ГК РФ, ст. 117 ГПК РФ, суд полагает ФИО6 извещенным надлежащим образом. 

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, определил: рассмотреть дело в отсутствие истца, ответчика, третьих лиц.

Заслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии со ст. 420 Гражданского кодекса РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. 

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. 

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. 

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. 

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. 

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

Из положений статьи 550 Гражданского кодекса РФ следует, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. 

В соответствии со ст. ст. 554, 555 Гражданского кодекса РФ предмет договора продажи недвижимости и его цена являются существенными условиями договора, при отсутствии или несогласованности которых договор считается незаключенным. Отсутствие в предварительном договоре продажи недвижимости данных, позволяющих определенно установить, в том числе, цену продаваемой недвижимости, свидетельствует о несогласованности указанных условий договора.

В силу п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок. При этом, сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

В соответствии со статьей 380 Гражданского кодекса РФ одним из способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств является задаток. 

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. 

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429). 

В пункте 26 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 Гражданского кодекса Гражданского кодекса РФ). 

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. 

Таким образом, по общему правилу, надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору, которое состоит в обязанности в определенный сторонами срок заключить основной договор, может быть обеспечено задатком. При этом, необходимо чтобы была соблюдена письменная форма соглашения о задатке, а сами стороны заключая данное соглашение однозначно имели ввиду, что получаемая другой стороной сумма является именно задатком, а не авансом и несет обеспечительную функцию. В данной ситуации, обеспечительная функция заключается том, чтобы другая сторона договора (сторона, получающая денежную сумму) не уклонилась от заключения основного договора в установленный срок под угрозой необходимости возврата двойной суммы задатка. При этом сторона давшая задаток, также лишается задатка при уклонении от своей обязанности заключить основной договор. 

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, предшествующие договору переговоры, и переписка, практика, установившаяся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. 

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен предварительный договор земельного участка, в соответствии с п. 1.1 которого стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка со строениями на нем (основной договор) на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором (л.д. 7-12).

Согласно п. 1.2 предварительного договора, предметом предварительного договора является земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> вблизи 

<

адрес>, площадью 1 260 кв.м., границы которого согласованы сторонами и графически отражены в Приложении № к Предварительному договору, что является достаточным для определения предмета настоящего предварительного договора.

В соответствии с п. 1.3, 1.4 предварительного договора, земельный участок является частью земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> вблизи 

<

адрес>, участок № общей площадью 2 520 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства., который находится у продавца в общей долевой собственности с ФИО6 с распределением долей в праве собственности по ? у каждого, на основании договора купли-продажи (купчая) доли в праве собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ. 

Пунктом 1.5 Предварительного договора предусмотрена цена земельного участка в размере 19 000 000 руб. 

Согласно п. 1.5.1 предварительного договора, сумма в размере 3 000 000 руб. выплачивается покупателем в течение 3 дней с даты заключения сторонами настоящего предварительного договора ФИО6 в счет погашения долга продавца по договору купли-продажи (купчая) доли в праве собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ, что является достаточным для погашении записи об обременении объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона. 

В соответствии с п. 1.5.2 предварительного договора, сумма в размере 10 000 000 руб. выплачивается продавцу в течение 3 дней с даты заключения основного договора безналичным платежом на счет, указанный продавцом.

Как следует из п. 1.5.3 предварительного договора, оставшаяся сумма в размере 6 000 000 руб. выплачивается продавцу в течение 3 дней с даты исполнения продавцом обязательства, предусмотренного п. 1.7.3 предварительного договора.

Пунктом 1.7 предварительного договора сторонами согласованы также иные существенные условия основного договора, а именно:

- продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок общей площадью 1 260 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, вблизи д. 

<

адрес> (п. 1.7.1);

- земельный участок передается в собственность покупателя со всеми строениями и сооружениями, находящимися в границах земельного участка, стоимость которых включена в цену земельного участка, указанной в п. 1.5 предварительного договора (п. 1.7.2);

- продавец обязуется с момента получения суммы, указанной в п. 1.5.2 (10 000 000 руб.) предварительного договора своими силами завершить до ДД.ММ.ГГГГ все строительные работы, указанные в п.п. 1.7.3.1 – 1.7.3.4 предварительного договора, в том числе строительство одноэтажного жилого дома размером 11,7х21 м периметру с характеристиками, указанными в п. 1.7.3.1 предварительного договора, заливка въезда к земельному участку (п. 1.7.3.2), монтаж забора впереди дома (п. 1.7.3.3), подведение канализации, подключенной к центральной магистрали и вводы из колодца (п. 1.7.3.4).

Согласно п. 1.7.4 предварительного договора, стороны обязуются подать в Росреестр заявление и все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок в течение 3 дней с даты перечисления покупателем продавцу суммы, указанной в п. 1.5.2 предварительного договора. 

В соответствии с п. 1.8 предварительного договора, стороны обязуются заключить основной договор в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, при условии выполнения продавцом обязательства, предусмотренного п. 1.9 предварительного договора и отсутствия каких-либо обременений и ограничений на земельный участок. 

Согласно п. 1.9 предварительного договора, до даты заключения сторонами основного договора, продавец обязуется при условии выполнения покупателем обязательства, предусмотренного п. 1.5.1 настоящего предварительного договора, вызвать кадастрового инженера для межевания объекта недвижимости и выделения земельного участка в границах, указанных в Приложении №м 1, с составлением технического плана, заключения с ФИО6 соглашения о разделе объекта недвижимости, подать все необходимые документы в Росреестр для постановки земельного участка на кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на земельный участок. 

Согласно п. 1.11 предварительного договора, обязательства по настоящему предварительному договору прекращаются, если до окончания срока действия, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить основной договор. 

Пунктом 1.6 и 1.12.2, 1.12.5 предварительного договора предусмотрено, что объект недвижимости на момент заключения предварительного договора никому не продан, не подарен, не является предметом залога, не имеет ограничений и обременений за исключением обременений, указанных в п. 1.6 договора, а именно имеет ипотеку в силу закона. 

В соответствии с п. 2.1 предварительного договора, обеспечением исполнения покупателем своих обязательств по настоящему предварительному договору является задаток. Сумма, указанная в п. 1.5.1 предварительного договора, выплаченная покупателем ФИО6 в счет погашения долга продавца по договору купли-продажи (купчая) доли в праве собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ, является задатком. 

Стороны в п.п. 2.2 – 2.4 предварительного договора предусмотрели, что если основной договор не буде заключен по вине покупателя, задаток продавцом не возвращается. Если основной договор не буде заключен по вине продавца, в том числе неисполнения продавцом обязательства, предусмотренного п. 1.9 предварительного договора, задаток выплачивается покупателю в двойном размере в течение 3 рабочих дней с даты требования покупателя. Если стороны по обоюдному согласию откажутся от заключения основного договора, то продавец возвращает покупателю задаток в полном объеме в течение 3 рабочих дней с даты требования (п. 2.4).

Предварительный договор подписан ФИО2 и ФИО3 факт заключения предварительного договора на приведенных условиях сторонами не оспаривался.

Как следует из расписки от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 получил от ФИО2 задаток в размере 3 000 000 руб. по предварительному договору земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, который перечисляется ФИО6 в счет погашения долга по купли-продажи (купчая) доли в праве собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13). 

Проанализировав условия предварительного договора, суд приходит к выводу, что стороны в пункте 2.1 определили форму обеспечения надлежащего исполнения обязательств именно в виде задатка. 

Буквальное толкование содержащихся в предварительном договоре слов и выражений однозначно указывает на заключение соглашения о задатке: стороны прямо называют, что сумма, указанная в п. 1.5.1 предварительного договора, выплаченная покупателем ФИО6 в счет погашения долга продавца по договору купли-продажи (купчая) доли в праве собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ, является задатком; в пунктах 2.2 – 2.4 стороны определили последствия неисполнения обязательства по предварительному договору купли-продажи - если ФИО3 не исполнит свои обязательства, задаток возвращается в двойном размере, если ФИО2, то задаток остается у продавца, если основной договор не будет заключен по обоюдному согласию, то задаток возвращается покупателю. 

Таким образом, совокупность указанных положений предварительного договора, однозначно позволяет толковать согласование сторонами условия о задатке, которое совершено в надлежащей письменной форме. 

Как уставлено судом и не оспаривалось сторонами в судебном заседании, ФИО3, в соответствии с п. 1.9 предварительного договора, осуществил формирование земельного участка площадью 1260 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, д. 

<

адрес>, поставив его ДД.ММ.ГГГГ на государственный кадастровый учет. Между тем, основной договор в срок, предусмотренный предварительным договором, то есть не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключен не был. 

Из содержания положений статей 380, 381 и 429 Гражданского РФ следует, что при незаключении основного договора вопрос о денежных суммах, внесенных в счет задатка или аванса разрешается, в зависимости от причин, по которым не был заключен основной договор. 

В соответствии со ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. 

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. 

Из приведенных положений действующего законодательства следует, что нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора. При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное. 

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

В обоснование своих требований истец ссылается на то, что основной договор не был заключен по вине ответчика, в подтверждение чего ею представлена переписка ФИО2 и ФИО3 в системе мгновенного обмена сообщениями WhatsApp за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, представленная в виде протокола осмотра доказательств от ДД.ММ.ГГГГ, произведенного нотариусом 

<

адрес> (л.д. 14-35).

Возражая по заявленным требованиям, представитель ответчика указывает на то, что основной договор не был заключен по вине истца, в подтверждение чего им представлена переписка ФИО2 и ФИО3 в системе мгновенного обмена сообщениями WhatsApp за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, как на бумажном, так и на электронном носителе (далее распечатка переписки) (л.д. 99, 101-106), а также переписка, ФИО2 и ФИО3 в системе мгновенного обмена сообщениями WhatsApp за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в виде протокола осмотра доказательств от ДД.ММ.ГГГГ, произведенного нотариусом 

<

адрес>-Фоминского нотариального округа 

<

адрес> (л.д. 107-124).

Из распечатки переписки истца и ответчика за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ следует, что между сторонами ведется обсуждение вопросов, связанных с исполнением обязательств по предварительному договору, в том числе по вопросу выдела ФИО3 земельного участка, им направляются в адрес ФИО2 копии документов, связанные с исполнением данной обязанности, в том числе выписка из ЕГРН (ДД.ММ.ГГГГ), обсуждаются вопросы строительства дома.

За ДД.ММ.ГГГГ имеется переписка следующего содержания:

«ДД.ММ.ГГГГ в ... – ФИО12: Можем. Есть два варианта. В договоре купли-продажи земли прописываем, если договор будет расторгнут по его вине, он оплачивает штраф в размере, то что не указано в договоре. Второй вариант, подписываем еще, помимо договора купли-продажи, договор подряда, где вы ему платите за работы и материалы по строительству дома.

ДД.ММ.ГГГГ в ...: ну или как третий вариант, где делаем допсоглашение к договору купли-продажи где указываем всю цену, он пишет расписку, но допсоглашение не подаем на регистрацию. Нам самое главное, чтобы мы показали все платежи. И были подтверждающие документы в получении денег.

ДД.ММ.ГГГГ в ... (после звонка) – Лев: ну или как третий вариант, где делаем допсоглашение к договору купли-продажи где указываем всю цену, он пишет расписку, но допсоглашение не подаем на регистрацию. Вот юрист сказал хороший вариант».

С ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком начинается обсуждение вопросов, связанных с условиями основного договора купли-продажи, следующего содержания:

«ДД.ММ.ГГГГ в 20.43 – ФИО13: ФИО14, добрый вечер! Стоимость земли прописываем 6,5 млн?

ДД.ММ.ГГГГ в 20.57 – ФИО15: Да

ДД.ММ.ГГГГ в 20.58 – ФИО16: ФИО17 получается так я вам ничего не делаю мы снимаем 2 000 000 руб. Вы мне даете 10м В договоре пишем что за землю вы мне отдали 2м. 4,5м к концу сентября

ДД.ММ.ГГГГ в 20.59 – ФИО18 Я планировал что получу 10м

ДД.ММ.ГГГГ в 21.01 – ФИО19: 8 млн можем дать сейчас. 6 млн через пол года как и договаривались

ДД.ММ.ГГГГ в 21.01 – ФИО20: Нет если через пол года то 6,5 я вам 0,5 скинул если вы мне сейчас отдаете сразу

ДД.ММ.ГГГГ в 21.01 – ФИО21: Согласна только на 6

ДД.ММ.ГГГГ в 21.02 – Лев: И почему 8 у вас вы говорили есть 10м 4,5м в сентябре

ДД.ММ.ГГГГ в 21.02 – Лев: Я не согласен на 6

ДД.ММ.ГГГГ в 21.03 – ФИО22: я вам скидку дал 0,5 что деньги сразу поймите. Мне еще пол года ждать этих денег. 

ДД.ММ.ГГГГ в 21.05 – ФИО23: Давайте завтра встретимся и все обговорим и решим что переписываться все равно мы ничего не сделаем до 2 числа»

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами с ... по ... происходит обмен файлами, а также имеется переписка следующего содержания:

«ДД.ММ.ГГГГ в 20.18 - ФИО24: давайте замажем щели и 2 числа выходим на сделку

ДД.ММ.ГГГГ в 20.19 – ФИО25: ок

ДД.ММ.ГГГГ в 20.19 – ФИО26: 8,5 млн и 6 млн в течении полу года

ДД.ММ.ГГГГ в 20.20 – ФИО27: до конца сентября как и договаривались».

ДД.ММ.ГГГГ истец и ответчик несколько раз созваниваются.

ДД.ММ.ГГГГ в ... ФИО2 направляет ФИО3 документы на согласование, а именно: Соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о прекращении предварительного договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, Дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и Договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. 

На данное сообщение ДД.ММ.ГГГГ в 18.09 – ФИО28 отвечает «ок».

Со 02.05 имеется следующая переписка:

« ДД.ММ.ГГГГ в ... ФИО30 направляет истцу Расписку, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО29: Вот наш договор простой и он пойдет в реестр отправьте юристу

ДД.ММ.ГГГГ в ... – ФИО31: ФИО32 отправили?

ДД.ММ.ГГГГ в ... – ФИО33: ФИО34 вы отправили юристу наш договори время идет

ДД.ММ.ГГГГ в ... – ФИО35: Хочу понять вы окончательно решили отказаться от покупки? Или все таки подумаете. Сегодня мне отпишитесь да или вам пару дней подумать. Я просто уже начну подделку под себя если уже точно отказываетесь.

ДД.ММ.ГГГГ в ... – ФИО36: ФИО37, добрый день. Сделку мы продолжать не будем. Нам надо с вами решить вопрос тех денег, которые мы вам уже заплатили. Я предполагаю решить все мирным путем, посчитайте и пришлите то

ДД.ММ.ГГГГ в ... – ФИО38 направляет уведомление подписать и подать на регистрацию ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи земельного участка по условиям предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в 15.02 – катя направляет в адрес ответчика претензию».

Давая оценку представленным обеим сторонами доказательствам в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что переписка, представленная как истцом, так и ответчиком в виде протоколов осмотра доказательств является не полной. Каждой из сторон такая переписка представлена лишь частично: ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за исключением переписки за ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, а ответчиком ФИО3 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Между тем, эта переписка, представленная в виде протоколов осмотра доказательств как истцом, так и ответчиком, соотносится с содержанием переписки истца и ответчика, представленной представителем ответчика как на бумажном, так и на электронном носителе в виде распечатки текста в системе мгновенного обмена сообщениями WhatsApp за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Данная распечатка переписки дополняет переписку сторон, представленную истцом и ответчиком в виде протоколов осмотра доказательств, ее содержание соответствует содержанию переписки в протоколах осмотра доказательств, им не противоречит, сторонами в судебном заседании она не оспорена, содержание представленных документов взаимно дополняет друг друга. 

По изложенным основаниям суд считает возможным принять как допустимое доказательство по делу представленную представителем ответчика переписку ФИО2 и ФИО3 в системе мгновенного обмена сообщениями WhatsApp за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, как на бумажном, так и на электронном носителе, а также переписку ФИО2 и ФИО3 в системе мгновенного обмена сообщениями WhatsApp за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в виде протокола осмотра доказательств от ДД.ММ.ГГГГ, произведенного нотариусом 

<

адрес>-Фоминского нотариального округа 

<

адрес>, так и представленную истцом переписку ФИО2 и ФИО3 в системе мгновенного обмена сообщениями WhatsApp за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в виде протокола осмотра доказательств от ДД.ММ.ГГГГ, произведенного нотариусом 

<

адрес>, и оценить ее в совокупности.

Оценив содержание переписки истца и ответчика в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что как истцом, так и ответчиком в указанный период обсуждался вопрос о заключении договора на условиях отличных от условий предварительного договора.

Об этом свидетельствует переписка от ДД.ММ.ГГГГ, в которой стороны обсуждают варианты заключения договора (с дополнительным соглашением или без него), при этом ФИО3 соглашается с тем, что вариант с заключением дополнительного соглашения к договору купли-продажи, в котором указана вся цена, а на регистрацию подают договор без дополнительного соглашения. При этом с ДД.ММ.ГГГГ сторонами обсуждается вопрос о том, что в договоре прописывается цена земли в 6,5 млн руб. А ДД.ММ.ГГГГ стороны договариваются о том, что указывают 8,5 млн и 6 млн в течении полу года.

Кроме того, после нескольких звонков, ДД.ММ.ГГГГ в ... ФИО2 направляет ФИО3 Соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о прекращении предварительного договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, Дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и Договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. 

Как следует из текста соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о прекращении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, стороны (ФИО2 и ФИО3) пришли к соглашению о прекращении действия предварительного договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 3 Соглашения, стороны в связи с прекращением предварительного договора претензий друг к другу не имеют. 

Направленный ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в адрес ФИО3 договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ содержит указание на стоимость земельного участка в 6 500 000 руб., из которых 5 000 000 руб. покупатель выплачивает в день подписания настоящего договора, а оставшаяся сумма в 1 500 000 руб. выплачивается покупателем не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Из текста дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, направленного ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в адрес ФИО3, следует, что стороны определили стоимость земельного участка в 17 500 000 руб., из которых 5 000 000 руб. покупатель выплачивает в день подписания настоящего договора, 6 500 000 руб. покупатель выплачивает в день подписания настоящего дополнительного соглашения, а оставшаяся сумма в 6 000 000 руб. выплачивается покупателем не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Проанализировав переписку сторон после заключения ими предварительного договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в совокупности с последующими действиями сторон по согласованию условий договора, направлению Соглашения о прекращении предварительного договора в последний день заключения основного договора, направление до истечения срока заключения основного договора купли-продажи, нового договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а также дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ, содержащего иные условия, чем были предусмотрены предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что стороны после заключения предварительного договора купли-продажи фактически пришли к соглашению о заключении нового договора купли-продажи на иных условиях.

Взаимное согласование истцом и ответчиком существенных условий основного договора купли-продажи земельного участка в отношении цены и порядка расчетов, отличных от условий предварительного договора купли-продажи, последующее направление истцом в адрес ответчика соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о прекращении предварительного договора, а также нового договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения к нему, свидетельствует о том, что по существу причиной не заключения основного договора купли-продажи явилось недостижение обеими сторонами окончательного соглашения по цене объекта недвижимости, и как следствие согласование новых существенных условий договора купли-продажи. При этом как ФИО2, так и ФИО7 были согласны на изменение цены и порядка расчетов по договору, а также на прекращение действия предварительного договора.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора ввиду утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора на условиях предварительного договора.

Доказательств, свидетельствующих, что до момента истечения срока, установленного предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, стороны обращались друг к другу с предложением заключить основной договор купли-продажи на условиях предварительного договора, в материалы дела представлено не было. Направленный ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в адрес ФИО3 договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с дополнительным соглашением к нему от ДД.ММ.ГГГГ не может рассматриваться как предложение о заключении основного договора, поскольку этот договор содержит условия, отличные от условий, предусмотренных предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, при этом до даты заключения данного договора (ДД.ММ.ГГГГ), стороны намеревались прекратить действие предварительного договора с ДД.ММ.ГГГГ. 

С требованием о понуждении к заключению основного договора ни одна из сторон в суд не обращалась, что также свидетельствует об утрате интереса в заключении основного договора.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что стороны не заключили основной договор в установленный срок ввиду утраты интереса к заключению данного договора условиях предварительного договора. 

Принимая во внимание, что до окончания срока, указанного в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был, никто из сторон в указанный период не направил надлежащим образом оформленное предложение (оферту) другой стороне о заключении основного договора на условиях предварительного договора, а напротив, в последний день заключения основного договора истцом в адрес ответчика направлено соглашение о прекращении предварительного договора, которое принято ответчиком, соответственно, обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, прекращены по обоюдному согласию сторон, что в свою очередь свидетельствует об отсутствии вины обеих сторон предварительного договора в не заключении основного договора вследствие утраты заинтересованности и отказа от намерений сторон в заключении основного договора между сторонами на условиях предварительного договора. 

Таким образом, исходя из отсутствия вины обеих сторон предварительного договора в не заключении основного договора вследствие утраты заинтересованности и отказа от намерений сторон в заключении основного договора на условиях предварительного договора, уплаченная ФИО2 денежная сумма по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 000 000 руб., в силу п. 1 ст. 381 Гражданского кодекса РФ, а также п. 2.4 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, подлежит взысканию с ответчика ФИО3 в пользу истца.

Довод истца о том, что ответчик не уведомил покупателя об имеющихся ограничениях использования земельного участка, предусмотренных ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации, не может свидетельствовать о наличии вины ФИО3 в незаключении основного договора купли-продажи, поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в п. 1,12.7 стороны оговорили возможность наличия ограничений, устанавливаемых в соответствии с действующим законодательством РФ и 

<

адрес> для недвижимого имущества данного типа и данного местоположения. При этом, как следует из распечатки переписки сторон, ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ направил в адрес ФИО2 выписку из ЕГРН, после чего каких-либо возражений с ее стороны не поступало. Поскольку данное ограничение установлено в силу закона, само по себе не ограничивает право собственности лица владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком по своему усмотрению, при этом ответчик направлял истцу выписку из ЕГРН, суд каких-либо виновных действий со стороны ответчика не усматривает. 

Довод представителя ответчика о том, что предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является договором купли-продажи с рассрочкой платежа, признается судом необоснованным. 

Согласно ст. 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В силу ст. 487 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 489 Гражданского кодекса РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Как следует из разъяснений п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Исходя из условий предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ о цене земельного участка в 19 000 000 руб., а также об уплаченной по нему до заключения основного договора сумме в размере 3 000 000 руб., которая также является задатком, учитывая, что окончательный расчет в сумме 16 000 000 руб. должен был быть произведен сторонами после заключения основного договора, а договор исполнен до ДД.ММ.ГГГГ, суд не находит оснований для признания предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ как договором с предварительной оплатой, так и договором с рассрочкой платежа. 

В силу требований ч. 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст.98 Гражданского процессуального кодекса РФ Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом при подаче иска в суд была уплачена госпошлина в сумме 38 200 руб.

Поскольку исковые требования истца удовлетворены частично в размере 50% от суммы заявленных требований, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 19 100 руб. (38 200*50%).

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о взыскании денежных средств удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) сумму задатка, оплаченного по предварительному договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 3 000 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 19 100 руб., а всего 3 019 100 руб.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о взыскании денежных средств в большем размере – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Сакмарский районный суд 

<

адрес> в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья подпись Т.Б. Ерюкова

Решение в окончательной форме принято 07 марта 2025 года.