Дело № 2-636/2019г. 

74RS0038-01-2019-000085-05 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Село Долгодеревенское 05 июля 2019 года

Сосновский районный суд Челябинской области в составе:

Председательствующего судьи Самусенко Е.В.,

при секретаре Антоновой И.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств за пользование объектами недвижимости, по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи недвижимости, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2, в котором просил взыскать компенсацию затрат за пользование коммунальными ресурсами за период пользования объектами недвижимости в размере 68806 рублей 71 коп., из которых 64511 рублей 67 коп. затраты на электроэнергию, 4295 рублей 04 коп. затраты на газоснабжение; взыскать с ответчика в пользу истца плату за пользование объектами недвижимости в размере 600000 рублей за период с 14 августа 2018 года по 14 октября 2018 года; расторгнуть заключенный 14 августа 2018 года предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, соглашение о задатке в обеспечение исполнения обязательства сторон по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 14 августа 2018 года. Также просил взыскать судебные расходы и издержки, связанные с рассмотрением гражданского дела. 

В обоснование исковых требований истцом указано на следующие обстоятельства. 14 августа 2018 года между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, представляющего собой земельный участок с кадастровым №, распложенный по АДРЕС и жилого дома с кадастровым №, расположенного по АДРЕС. Помимо предмета основного договора предварительным договором определена цена сделки 13000000 рублей, срок уплаты, иные обязательства сторон. В обеспечение исполнения данного договора было заключено соглашение о задатке, по условиям которого ответчик должен был передать истцу денежные средства в размере 3000000 рублей до 30 сентября 2018 года. В соответствии с условиями предварительного договора истец обязался передать в собственность ответчика указанное выше имущество, и в дальнейшем заключить с ним основной договор купли-продажи. В обязанность ответчика входило, оплатить стоимость имущества, принять имущество, заключить основной договор купли-продажи. 14 августа 2018 года истец передал в пользование ответчика указанное недвижимое имущество, а 14 октября 2018 года ответчик передал его обратно истцу без составления акта, сообщив, что не нуждается в указанном имуществе. Истцом были подготовлены соглашения о расторжении ранее заключенного договора, в соответствии с которым, ответчику предлагалось выполнить обязательства, указанные в предварительном договоре: компенсировать затраты за пользование коммунальными ресурсами за период пользования недвижимости в размере 68806 рублей 71 коп., из которых 64511 рублей 67 коп. затраты на электроэнергию; 4295 рублей 04 коп. затраты на газоснабжение; уплатить плату за пользование объектами недвижимости в размере 300000 рублей в месяц. Проекты соглашений были направлены ответчику, однако оставлены без ответа. Ответчик пользовался объектами недвижимости 2 месяца, пользовался коммунальными ресурсами, в связи с чем должен выполнить принятые на себя обязательства по компенсации расходов на коммунальные услуги и несению платы за пользование объектами недвижимости. В адрес ответчика была направлена претензия, которая также осталась без ответа. 

Ответчик ФИО2, не согласившись с исковыми требованиями истца ФИО1, обратился в суд со встречным исковым заявлением о признании недействительным предварительного договора купли-продажи недвижимости от 14 августа 2018 года, указывая на то, что данный договор является притворной сделкой. Указывает, что спорное имущество фактически является производством по переработки рыбы. Указанный жилой дом имеет необходимые помещения для использования его в качестве цеха по переработке рыбы. Приобретение данного объекта интересовало ФИО2 именно в качестве предприятия, что и было предметом действительной договоренности между сторонами. На момент заключения оспариваемого договора переработку рыбы на данном производстве осуществляло ООО "Аравана", одним из участников которого являлась супруга ФИО1 - ФИО3 В настоящее время ФИО3 является директором ООО "Аравана", ее доля в уставном капитале составляла 100%. В целях приведения предлагаемого к продаже предприятия в соответствии со ст. 132 ГК РФ, супруги П-вы в устном порядке приняли на себя следующие обязательства: 

- привести правовой статус объектов недвижимости в соответствии с фактическим назначением, то есть перевести жилой дом в нежилое помещение и изменить вид разрешенного использования земельного участка; 

- внести весь производственный комплекс в состав имущества ООО "Аравана"; 

- освободить ООО "Аравана" от обязательств, не связанных с указанным производством. 

Также договорились о возможном внесении всего производственного комплекса в состав имущества вновь созданного хозяйственного общества с переводом на это общество обязательств ООО "Аравана", связанных с производством. Предварительный договор был подписан по инициативе истца и его супруги. Фактически работу на данном объекте продолжали сотрудники ООО "Аравана". Через 2 недели ООО "Урал-Унистройинвест" получило требование о возмещении расходов по счетам ветеринарной службы, а также по заработной плате налогам сотрудников ООО "Аравана" за подписью его директора. В данном требовании было отказано. Поскольку счета ветеринарной службы так и не были оплачены, истек срок, имевшейся у ООО "Аравана" декларации на соответствие продукции производства обязательным требованиям и утрачена возможность получения ветеринарных свидетельств на товар. При отсутствии этих документов ФИО2 был лишен возможности осуществлять переработку рыбы на данном производстве, производственным объектом не пользовался, в связи с чем обязанности по оплате за такое пользование у него не возникло. Ссылаясь на положения ч. 2 ст. 170 ГК РФ просит признать недействительным предварительный договор купли продажи недвижимости, заключенный 14 августа 2018 года между ФИО1 и ФИО2 (л.д. 133-134). 

В судебном заседании истец ФИО1 не участвовал, извещен о судебном заседании надлежащим образом, представил заявление с просьбой рассмотреть дело в свое отсутствие. 

Представитель истца ФИО1 - ФИО4, действующая на основании доверенности от 13.06.2017 года (л.д. 7) в судебном заседании участвовала, поддержала исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Возражала относительно встречных исковых требований. 

Ответчик ФИО2 в судебном заседании не участвовал, извещен о судебном заседании надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

Представитель ответчика ФИО2 - ФИО5, действующий на основании доверенности от 14.10.2016 года (л.д. 144) в судебном заседании участвовал, исковые требования не признал, настаивал на доводах встречного искового заявления. 

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд посчитал возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся участников процесса, поскольку имеются сведения о их надлежащем извещении. 

Суд, выслушав участвующих лиц, исследовав письменные материалы дела, оценив и проанализировав их по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к следующему выводу. 

В соответствии со ст. ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, при этом в силу ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Как установлено судом и следует из материалов гражданского дела 14 августа 2018 года между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался в установленный настоящим договором срок, и на установленных настоящим договоров условиях принять в собственность и оплатить недвижимое имущество, представляющее собой земельный участок с кадастровым №, площадью 1461 кв.м., расположенный по АДРЕС, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования для личного подсобного хозяйства, а также жилой дом, с кадастровым №, расположенный по АДРЕС, площадью 378 кв.м. Стоимость земельного участка составляет 9800000 рублей, стоимость жилого дома составляет 3200000 рублей, общая цена основного договора составляет 13000000 рублей. Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что основного договор должен быть заключен до 15 марта 2019 года при условии уплаты покупателем денежных средств в размере, предусмотренном пунктом 2.1.4 настоящего договора. Также в предварительном договоре определены существенные условия основного договора. Согласно пункту 2.1.4 форма расчета следующим образом: 3000000 рублей в качестве задатка, в период с 15 по 25 сентября 2018 года, указанная денежная сумма будет являться также обеспечением исполнения настоящего договора; 5000000 рублей в период с 15 по 25 декабря 2018 года, 5000000 рублей в срок с 28 февраля по 15 марта 2019 года. Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что в случае неуплаты покупателем продавцу задатка, в размере, указанном в настоящем договоре, покупатель обязуется уплатить продавцу плату за владение и пользование объектами недвижимости за период с момента передачи недвижимости покупателю, до момента передачи недвижимости обратно продавцу в размере 300000 рублей за каждый календарный месяц пользования объектами недвижимости (л.д. 11-13).

14 августа 2018 года составлен акт приема-передачи недвижимого имущества во владение и пользование, в соответствии с которым ФИО1 передал, а ФИО2 принял земельный участок с кадастровым № и жилой дом с кадастровым № (л.д. 10). 

14 августа 2018 года между ФИО1 и ФИО2 заключено соглашение о задатке в обеспечение исполнения обязательств сторон по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 14 августа 2018 года, в соответствии с которым пунктом 1 предусмотрено, что в обеспечение обязательств по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 14 августа 2018 года ФИО2 обязался выдать ФИО1 задаток в сумме 3000000 рублей, в период с 15 сентября по 25 сентября 2018 года, в счет причитающихся 13000000 рублей по основному договору купли-продажи недвижимого имущества, представляющего собой земельный участок с кадастровым номером 74:19:1801002:353 и жилой дом с кадастровым № (л.д. 18). 

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В судебном заседании установлено, что ФИО2 намеревался приобрести у ФИО1 земельный участок с кадастровым № и жилой дом с кадастровым №.

В срок, установленный предварительным договором и соглашением о задатке - 15 по 25 сентября 2018 года задаток в размере 3000000 рублей внесен не был со стороны покупателя ФИО2 

В связи с неисполнением обязательств по предварительному договору и соглашению о задатке ФИО1 направил в адрес ФИО2 досудебную претензию, согласно которой просил компенсировать расходы за пользование коммунальными ресурсами, а также уплатить 600000 рублей за пользование объектами недвижимости, также были направлены проекты соглашений о расторжении предварительного договора, проект соглашения о расторжении соглашения о задатке, проект акта приема-передачи (л.д. 8). 

25.10.2018 года в адрес ФИО1 было направлено требование ФИО2, в котором он требовал в срок до 15 ноября 2018 года привести состояние земельного участка и жилого дома в соответствие с условиями предварительного договора от 14 августа 2018 года, в случае неисполнения указанного требования требовал расторжения предварительного договора и выполнения требований п. 3 Соглашения о задатке от 14 августа 2018 года. 

На указанное требование ФИО2 ФИО1 направил требование о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 14 августа 2018 года. 

Таким образом, срок действия предварительного договора, который составляет 15 марта 2019 года, уже истек, то есть договор прекратил свое действие 15 марта 2019 года. С предложением заключить основной договор стороны друг к другу не обращались. Оснований для расторжения заключенного между ФИО1 и ФИО2 предварительного договора от 14 августа 2018 года в судебном порядке не имеется, поскольку он уже прекратил свое действие. 

Рассматривая требования истца ФИО1 о взыскании с ответчика компенсации затрат за пользование коммунальными ресурсами в период пользования объектами недвижимости в размере 68806 рублей 71 коп., из которых 64511 рублей 67 коп. затраты на электроснабжение и 4295 рублей 04 коп. затраты на газоснабжение, 600000 рублей за пользование объектами недвижимости за период с 14 августа по 14 октября 2018 года, суд приходит к следующему выводу. 

В соответствии с положениями п.п. 1, 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 данного Кодекса, не применяются.

Между сторонами по настоящему делу фактически сложились отношения по найму принадлежащего истцу дома и земельного участка, за пользование которым предварительным договором купли продажи от 14 августа 2018 года предусмотрена плата в размере 300000 рублей в месяц. 

Однако оснований для взыскания с ответчика денежных средств за аренду указанных объектов недвижимости в размере 600000 рублей суд не усматривает. 

Так, в судебном заседании установлено, что земельный участок и жилой дом были переданы истцом ответчику 14 августа 2018 года, о чем составлен акт приема-передачи. Акт возврата указанных объектов недвижимости суду не представлен. 

При этом в судебном заседании была опрошена свидетель ФИО6, которая в судебном заседании пояснила, что работала в цехе по переработке рыбы. ФИО2 арендовал у ФИО1 жилой дом, расположенный по АДРЕС. Цех ФИО2 работал до начала сентября 2018 года, пришла отгрузка товара, ФИО2 более в цехе не появлялся. Она поставила в известность об этом ФИО1 

Таким образом, в судебном заседании установлено, что фактически ФИО1 стало известно о том, что жилой дом и земельный участок не использовался с начала сентября 2018 года. В связи с чем, суд считает необходимым взыскать с ответчика плату за пользование объектами недвижимости в размере 300000 рублей из расчета пользования объектами в течение 1 месяца. Взыскание денежных средств в большем размере в данном случае приведет к неосновательному обогащению истца, поскольку ему было известно о неиспользовании жилого дома и земельного участка с начала сентября 2018 года. 

Также истец просит взыскать с ответчика компенсацию затрат за пользование коммунальными ресурсами в период пользования объектами недвижимости в размере 68806 рублей 71 коп., при этом суд исходит из того, что в нарушение ст. 56 ГПК РФ истец достаточных и относимых доказательств об объеме потребленных ответчиком электроэнергии и газа не предоставил. 

В судебном заседании представитель истца пояснила, что установить точный объем потребленной электроэнергии и газа со стороны ответчика возможности не имеется. 

При таких обстоятельствах, представленные стороной истца чек об оплате от 09.11.2018 года и акт сверки по лицевому счету № в качестве доказательств заявленных требований на сумму 68806 рублей 71 коп, суд признать не может, в связи с чем данное требование удовлетворению не подлежит.

Разрешая требования истца о расторжении соглашения о задатке от 14 августа 2018 года, суд приходит к следующему выводу. 

В соответствии со ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Задаток является способом исполнения обязательства по заключенному договору, соответственно, задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается, поскольку обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке, является акцессорным (дополнительным) и, следовательно, оно производно и зависимо от основного (обеспечиваемого задатком) обязательства, может существовать лишь при условии действия основного обязательства.

При разрешении спора судом установлено, что договор купли-продажи дома и земельного участка сторонами не заключался. Обязательств, которые мог бы обеспечивать задаток, между истцом и ответчиком не возникло.

В связи с чем суд приходит к выводу, что поскольку сделка между сторонами по делу не состоялась, денежные средства не были переданы ответчиком истцу, то соглашение о задатке следует расторгнуть. 

Также суд не усматривает оснований для удовлетворения встречных исковых требований о признании предварительного договора недействительной сделкой в соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ, суд приходит к следующему выводу. 

Пунктом 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Как разъяснено в п. 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Таким образом, по смыслу действующего законодательства притворная сделка ничтожна потому, что не отражает действительных намерений сторон. Для признания сделки недействительной по мотиву ее притворности необходимо установить, что воля обеих сторон была направлена на совершение сделки, отличной от заключенной, а также, что сторонами в рамках исполнения притворной сделки выполнены все существенные условия прикрываемой сделки.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доводы представителя ответчика являются голословными, какими-либо доказательствами не подтверждены, в связи с чем не могут служить основанием для удовлетворения встречного искового заявления. Доказательства, свидетельствующие о том, что предварительный договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома заключен без намерения создать правовые последствия, не представлены истцом по встречному иску.

В связи с чем суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречного искового заявления. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 12, 98, 193, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, 

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, соглашения о задатке, взыскании денежных средств за пользование объектами недвижимости – удовлетворить частично. 

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 300000 рублей за пользование жилым домом и земельным участком, расторгнуть заключенное между ФИО1 и ФИО2 соглашение о задатке в обеспечение исполнения обязательств сторон по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 14 августа 2018 года, а также взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 6500 рублей. 

В остальной части исковых требований истца ФИО1 к ФИО2 - отказать. 

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи недвижимости, заключенного 14 августа 2018 года между ФИО1 и ФИО2, - отказать. 

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд, путем подачи апелляционной жалобы через Сосновский районный суд Челябинской области, в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий: 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> Е.В. Самусенко