РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Железногорск-Илимский 22 октября 2018 года

Нижнеилимский районный суд Иркутской области в составе: председательствующей судьи Родионовой Т.А., при секретаре Ряшенцевой Е.В., истца ФИО1, представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1061/2018 по иску ФИО1 к ФИО4 о признании документа под названием «доверенность» договором купли-продажи, признании права собственности на недвижимое имущество,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в Нижнеилимский районный суд с иском к ФИО4 о признании документа под названием «доверенность» договором купли-продажи, признании права собственности на недвижимое имущество, в обоснование которого указала, что 23.12.2014г. заключила с ответчиком договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: *** что подтверждается документом под названием «Доверенность».

В момент подписания договора купли-продажи жилого помещения 23.12.2014г. ответчица получила от нее задаток в размере 250 000 руб. за приобретенную квартиру. Также ФИО4 предоставила в ее распоряжение саму квартиру и ключи от нее, после чего она стала проживать в данном жилом помещении, пользоваться, содержать в исправном состоянии, а также за счет собственных средств сделала ремонт.

Ответчик неоднократно обещала переоформить на нее данную квартиру и говорила что зарегистрирует сделку, как положено по закону, только после того как она выплатит полную выкупную стоимость квартиры. По договору выкупная стоимость составила 500 000 руб. По состоянию на 15.07.018г. она выплатила ответчику 406 000 руб., осталось выплатить всего 94 000 руб.

Однако в июле 2018 года ответчик ФИО4 позвонила ей по телефону и сообщила, что она в одностороннем порядке отказывается регистрировать сделку и переоформлять квартиру, ссылаясь на то, что она якобы сдала ей квартиру в аренду и попросила выселиться до 01.09.2018г.

Своими действиями ответчик нарушила ее права на частную собственность, ее право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться, распоряжаться им, как единолично, так и совместно с другими лицами, так как ответчик уклоняется от совершения действий по оформлению и регистрации сделки.

Из содержания «Доверенности» следует, что ответчик продал истцу, принадлежащий ему объект недвижимости - дом, расположенный по конкретному адресу. Также из вышеуказанного документа следует, что ответчик получил, указанную в договоре сумму именно за проданное им имущество. Вышеуказанное свидетельствует, что действительная воля сторон при оформлении договора под названием «Доверенность» при покупке была направлена на заключение и исполнение договора купли-продажи конкретно поименованного объекта и за конкретно поименованную стоимость. То есть документ под названием «Доверенность» отвечает всем признакам, предъявляемым к договорам купли-продажи недвижимости по предмету договора, цене, за исключением государственной регистрации.

Просит суд признать документ под названием «Доверенность» о продаже квартиры от 23.12.2014г. договором купли-продажи квартиры по адресу: ***; признать за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***.

В судебном заседании истец ФИО1, ее представитель ФИО2, допущенный судом к представительству на основании ч.6 ст.53 ГПК РФ, предъявленные требования подержали, в их обоснование привели доводы, изложенные в исковом заявлении.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, надлежаще была извещена о времени и месте рассмотрения дела, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие. 

Представитель ответчика ФИО4 – ФИО3, действующая на основании доверенности, удостоверенной 09.10.2018г. нотариусом Нижнеилимского нотариального округа Иркутской области Б. за реестровым ***, исковые требования не признала, указав, что право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. Поскольку договор купли-продажи надлежащим образом оформлен и зарегистрирован не был, право собственности у истицы на спорную квартиру не возникло. Кроме того, указала, что истицей пропущен срок исковой давности для предъявления настоящих исковых требований, т.к. представленная «доверенность» датирована 23.12.2014г., а, следовательно, в силу ст.196 ГК РФ срок исковой давности истек 23.12.2017г. 

Суд, выслушав участников процесса, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему:

Из свидетельств о государственной регистрации права *** от 20.05.2014г. усматривается, что ФИО4 является собственником квартиры и земельного участка по адресу: ***. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 22.08.2018г. подтверждает то обстоятельство, что собственником квартиры по адресу: *** является ФИО4, право собственности которой зарегистрировано 20.05.2014г.

Истица в судебном заседании пояснила, что в декабре 2014г. между ней и ФИО4 была достигнута договоренность о продаже квартиры по адресу: ***. 

23.12.2014г. была составлена «доверенность», согласно которой ФИО4 продала дом в *** ФИО1 за 500000 руб. 23.12.2014г. ФИО4 получила за дом от ФИО1 задаток в размере 250000 руб. Оставшуюся сумму в размере 250000 руб. ФИО1 обязуется выплатить в срок с 15.01.2015г. по 15.10.2010г. в размере от 10000 руб. и более. «Доверенность» подписана ФИО1 и ФИО4 в присутствии свидетелей П. и Р. 

Судом также установлено, что с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи указанного выше объекта недвижимого имущества ФИО4 и ФИО1 в регистрирующий орган не обращались. Право собственности истца на спорное имущество не зарегистрировано.

Истица и ее представитель в судебном заседании пояснили, что по их мнению, подписанная истицей и ответчиком «доверенность» отвечает признакам договора купли-продажи, т.к. в ней определен предмет договора, указана цена, а также порядок расчета. Во исполнение достигнутой с ответчиком договоренности истицей было выплачено ответчику в общей сумме 406000 руб., которые она передавала ответчику либо наличными без составления каких-либо расписок, либо перечисляла на счет ответчика в банке. Однако, несмотря на то, что расчет по договору купли-продажи с ответчиком был произведен почти полностью, в июле 2018г. ФИО4 потребовала освободить квартиру и в отсутствие истицы выкинула ее вещи из квартиры. 

Обстоятельства составления названной выше «доверенности», последующих действий истицы по передаче ответчику денежных средств, а также действий ответчика по выселению истицы из спорной квартиры, в судебном заседании подтвердили свидетели Е., Р., Л.

Суду также были представлены выписки по счету истицы, из которых следует, что ФИО4 перечислялись денежные средства 26.12.2014г. в сумме 4000 руб., 14.07.2016г. в сумме 8000 руб., 15.07.2016г. в сумме 2000 руб., 14.06.2018г. в сумме 8000 руб., 15.06.2018г. в сумме 2000 руб.

Представитель ответчика в судебном заседании не оспаривала того обстоятельства, что истец и ответчик договаривались о продаже спорной квартиры, но считает, что правовых последствий вследствие достигнутой договоренности, в частности возникновения права собственности, у истца не возникло, т.к. договор купли-продажи в установленном законом порядке зарегистрирован не был. 

Истица пояснила суду, что в установленном законом порядке договор купли-продажи спорной квартиры и переход права собственности к ней зарегистрированы не были, т.к. ФИО4 обещала переоформить квартиру после того как будет произведен окончательный расчет. Она доверяла ФИО4, в связи с чем не настаивала на оформлении сделки. Кроме того, указала, что является юридически не грамотной. Полагает, что срок исковой давности ею не пропущен, т.к. возникшие с ответчиком правоотношения являются длящимися, а о нарушении своего права истице стало известно в июле 2018г. после того как ответчик потребовала освободить квартиру. 

Согласно ч.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.1 и 2 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Статьей 218 ГК РФ предусмотрено право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст.219 ГК РФ).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости), в соответствии со ст.549 ГК РФ, продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ч.1, 2 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В силу ч.1 ст.6 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в редакции, действовавшей по состоянию на 23.12.2014г., права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

При этом в силу ч.2 ст.6 указанного Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997г. государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (абз.3 п.2 ст.13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997г.).

Действующим на момент разрешения настоящего спора Федеральным законом от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» также предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрен определенный порядок возникновения права собственности на недвижимое имущество, который связывается с фактом государственной регистрации. При этом по общему правилу государственная регистрация производится на основании обращения сторон сделки в регистрирующий орган, с предоставлением подтверждающих документов.

В п.59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ. 

Вместе с тем, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 2 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом, (п.63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Таким образом, закон связывает возможность признания права собственности на недвижимое имущество временем заключения договора, на основании которого возникает такое право и такие заявления подлежат удовлетворению в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации.

Вместе с тем, по соглашениям заключенным после вступления в силу Закона о регистрации такой способ защиты права как признание права собственности не применим, поскольку соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной и не может служить основанием для возникновения права собственности.

Способом защиты права основанного на такой сделке является требование о ее государственной регистрации (ч.3 ст.551 ГК РФ).

Поскольку, из представленной истцом суду «доверенности», которая, по мнению истца, отвечает всем признакам, предъявляемым к договору купли-продажи, следует, что она была составлена в период действия Закона о регистрации, а соответствующий договор купли-продажи не был зарегистрирован в установленном данным Законом порядке, суд приходит к выводу о незаключенности данного соглашения, а также о неверном способе защиты права.

Доводы истца и ее представителя о юридической неграмотности истца, по причине которой она не знала о необходимости регистрации договора купли-продажи, суд находит несостоятельными, поскольку законы Российской федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации официально опубликованы и к ним имеется свободный доступ всех граждан Российской Федерации. Кроме того, истица не была лишена возможности обратиться за юридической помощью. Более того, опрошенные в судебном заседании в качестве свидетелей Е., Л. пояснили, что истице было известно о том, что она не является собственником спорной квартиры, в связи с чем она требовала от ответчицы оформить договор купли-продажи квартиры, на что последняя отвечала обещанием все переоформить после окончательного расчета по договору. 

Кроме того, стороной ответчика в ходе судебного разбирательства заявлено о пропуске истцом срока обращения в суд с рассматриваемыми требованиями.

Вместе с тем, суд пришел к выводу о незаключенности между истцом и ответчиком соглашения относительно продажи спорной квартиры и об избрании истицей неверного способа защиты права, в связи с чем разрешение вопроса о пропуске истцом срока обращения в суд с рассматриваемыми требованиями в данном случае правового значения не имеет. 

При таких обстоятельствах, оценив имеющиеся по делу доказательства на предмет их относимости, допустимости, достоверности как каждого в отдельности, а также достаточность и взаимную связь данных доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что основания для удовлетворения заявленных ФИО1 исковых требований отсутствуют. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО4 о признании документа под названием «Доверенность» о продаже квартиры от 23.12.2014г. договором купли-продажи квартиры по адресу: ***, признании за ФИО1 права собственности на квартиру, расположенную по адресу: *** – отказать. 

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Нижнеилимский районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 29.10.2018г.

Судья: Т.А. Родионова