Дело № 3а-73/2017

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 11 августа 2017 г.

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ночевника С.Г.,

при секретаре Рожелюк А.Я.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Завод строительных деталей» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, 

установил:

ООО «Завод строительных деталей» обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере равном рыночной стоимости – 45150000 руб. по состоянию на 06.03.2009 на период с 01.01.2017 и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, указав, что является собственником вышеуказанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 85043897,61 руб. Согласно отчету рыночная стоимость земельного участка составляет 45150000 руб. Таким образом, результаты государственной кадастровой оценки вышеуказанного земельного участка значительно завышены, что нарушает права административного истца как собственника земельного участка, поскольку приводит к необоснованному увеличению суммы земельного налога (т.1 л.д.9, т.2 л.д.100).

В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что Правительство Ленинградской области является ненадлежащим административным ответчиком по заявленным требованиям, поскольку кадастровая стоимость земельного участка определена по правилам ст.24.19 Закона об оценочной деятельности. Также, обращено внимание на то, что на с.71 отчета в составе описания объектов-аналогов имеются данные о транспортной доступности, наличии ограждения, рельефе участка. Однако, в представленных объявлениях данные о соответствующих характеристиках земельных участков отсутствуют. На с.59 отчета в части анализа ликвидности объекта оценки с учетом площади земельного участка имеется ссылка на анализ рынка, разделы 7.4 и 7.5 отчета. В отчете указанные разделы отсутствуют. На с.38,39 отчета в качестве источников информации указаны, в том числе, материалы риэлтерских и консалтинговых компаний, опубликованные в СМИ без конкретизации компаний, сведений и средств массовой информации. Подобранные оценщиком объекты-аналоги расположены в других районах Ленинградской области. При корректировке на местоположение использована информация по состоянию на 01.01.2007, а дата оценки – март 2009 года. Размер корректировки по местоположению составил до 68%, что свидетельствует о некорректности подбора объектов-аналогов. В соответствии с разделом 8.5 отчета наличие подведенных коммуникаций увеличивает стоимость земельного участка. Согласно объявлениям о продаже объектов-аналогов объекты имеют разную степень обеспечения коммуникациями. Вместе с тем, корректировка по данному фактору не производилась (т.1 л.д.199).

В письменном отзыве административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» указано, что земельный участок с кадастровым номером № является ранее учтенным. Дата постановки на учет 07.09.2004. Дата определения кадастровой стоимости 06.03.2009. Кадастровая стоимость определена в соответствии с постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 № 356 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области» Удовлетворение требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной оставлено на усмотрение суда (т.1 л.д.204).

В судебное заседание представители административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области и заинтересованного лица МО Сланцевское городское поселение Сланцевского муниципального района Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Присутствующий в судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержал доводы, изложенные в административном исковом заявлении. Указал о согласие с заключением судебной экспертизы. Просил удовлетворить заявленные требования с учетом выводов судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» ФИО2 сообщил, что поддерживает доводы, изложенные в отзыве на иск. Удовлетворение требований оставил на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области ФИО3 в судебном заседании указала, что Правительство Ленинградской области является ненадлежащим ответчиком, Сообщила, что разрешение требований административного истца оставляет на усмотрение суда.

Выслушав объяснения представителей административного истца и административных ответчиков, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как указано в ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. 

Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности).

Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Постановлением Правительства Ленинградской области № 356 от 29.12.2007 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области по состоянию на 1 января 2007 года.

Согласно п.2.1.3 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222, в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке в границах существующего населенного пункта кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

Как указано в ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации права собственности ООО «Завод строительных деталей» на земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земли под зданиями (строениями), сооружениями, общая площадь 134561 кв.м., адрес: 

<

адрес> (т.1 л.д.20).

Из кадастрового паспорта на земельный участок с кадастровым номером № от 02.02.2011 следует, что указанный номер внесен в государственный кадастр недвижимости 27.07.2004 (т.1 л.д.149).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости, заполненной 21.04.2017, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 85043897,61 руб. Дата утверждения кадастровой стоимости – 06.03.2009. Дата определения кадастровой стоимости отсутствует (т.1 л.д.21).

Аналогичные сведения о кадастровой стоимости земельного участка приведены в акте определения кадастровой стоимости земельных участков, утвержденном начальником ТО по Сланцевскому району Управления Роснедвижимости по Ленинградской области 06.03.2009 (т.2 л.д.1).

02.05.2017 комиссией при Управлении Росреестра по Ленинградской области возвращено без рассмотрения заявление ООО «Завод строительных деталей» от 24.04.2017 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № (т.1 л.д.14).

Из представленного административным истцом отчета об оценке № 361/16 от 09.12.2016 следует, что на дату оценки – 06.03.2009 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 45150000 руб. (т.1 л.д.23).

По ходатайству административного истца судом была назначена судебная экспертиза (т.1 л.д.118).

Согласно заключению судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 06.03.2009 составляет 46400000 руб. (т.2 л.д.133-231).

Судебная экспертиза выполнена П.Н.Е., которая предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (т.2 л.д. 134).

В соответствие со ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Как следует из заключения судебной экспертизы, расчет рыночной стоимости земельного участка проведен в рамках сравнительного подхода методом регрессионного анализа. 

Экспертом были отобраны семь объектов-аналогов, расположенных на территории Ленинградской области, сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

Изложенная в заключении судебной экспертизы информация об объектах-аналогах является достоверной, поскольку подтверждена сведениями об источнике размещения, который указан в заключении и в приложении.

При этом экспертом произведены корректировки на условия и динамику рынка, площадь земельного участка, местоположение, инженерное обеспечение. Содержится обоснование отказа от корректировок по иным факторам.

Таким образом, представленное экспертом заключение содержит подробное описание проведенных исследований. В заключении указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, иные необходимые сведения, которые могут быть признаны достаточными, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. Объекты оценки в полной мере идентифицированы. Использованные аналоги объекта соответствуют объекту оценки по основным экономическим, материальным и техническим характеристикам. Заключение содержит обоснование выбора объектов, используемых для сравнения. Имеются основания полагать, что при выборе объектов - аналогов, экспертом учтены все ценообразующие факторы, оказывающие влияние на выводы о рыночной стоимости объекта оценки. Примененные экспертом корректировки обоснованы и содержат объяснения, заключение содержит сведения об источниках полученной информации об аналогах объекта оценки. 

Административный истец не возражал против выводов судебной экспертизы и просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере равном рыночной стоимости, указанной в заключении судебной экспертизы.

Поскольку документальных данных, опровергающих изложенные в заключении судебной экспертизы выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении повторной или дополнительной судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости земельного участка ими не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, в размере его рыночной стоимости, равной 46400000 руб.

При определении даты подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости суд исходит из разъяснений, содержащихся в п.25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», где указано, что Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Заявление ООО «Завод строительных деталей» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступило в комиссию при Управлении Росреестра по Ленинградской области 24.04.2017. 

Руководствуясь ст.ст. 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Завод строительных деталей» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 134561 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> размере его рыночной стоимости, равной 46400000 (сорок шесть миллионов четыреста тысяч) рублей по состоянию на 06 марта 2009 года, на период с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью «Завод строительных деталей» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 24 апреля 2017 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную инстанцию Ленинградского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.Г. Ночевник

Решение в окончательной форме изготовлено 16 августа 2017 г.