Дело №3а-569/2020

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 июня 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Палагиной А.А., 

при ведении протокола помощником судьи Воронцовой А.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «МЕГА Белая дача» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «МЕГА Белая дача» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Московской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости (земельных участков). Просило установить кадастровую стоимость земельных участков, равной их рыночной стоимости по состоянию на даты определения кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца не участвовал, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. Не согласился с заключением судебной экспертизы, просил руководствоваться при разрешении данного административного дела отчетом оценщика, а не заключением судебной оценочной экспертизы, не соглашаясь с результатами последней. 

Представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Московской области, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебном заседании не участвовали, просили дело рассмотреть в их отсутствие, представили письменные пояснения, в которых против выводов эксперта не возражали, оставили решение на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица Администрации городского округа Котельники Московской области в судебном заседании согласился с выводами судебной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. 

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. 

Выслушав объяснения представителя заинтересованного лица, показания эксперта, исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости в виде земельных участков:

с кадастровым номером 50:22:0050102:8313, общей площадью 198 783 +/- 156 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>;

с кадастровым номером 50:22:0000000:112065, общей площадью 173 008 +/- 146 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>.

В силу требований статьи 391 НК РФ административный истец является плательщиком земельного налога и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи исходя из его кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 50:22:0050102:8313 по итогам государственной кадастровой оценки по состоянию на 31 декабря 2018 года утверждена в размере 1 876 517 483,49 рублей и внесена в Единый государственный реестр недвижимости.

Кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 50:22:0000000:112065 по итогам государственной кадастровой оценки по состоянию на 30 января 2019 года утверждена в размере 1 604 543 665,12 рублей и внесена в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии со статьей 389 НК РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 НК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков, выполненные ООО «РМС-ОЦЕНКА». Согласно данным отчетам, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:22:0050102:8313 составляет 743 400 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером 50:22:0000000:112065 составляет 675 700 000 рублей.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объектов недвижимости, определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено Автономному некоммерческому объединению «Лаборатория права», эксперту ФИО1.

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

По мнению эксперта, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:22:0050102:8313 составляет 1 636 978 005 рублей, земельного участка с кадастровым номером 50:22:0000000:112065 составляет 1 442 540 704 рублей

Данные выводы экспертом в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд полагает необходимым руководствоваться заключением эксперта, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленные на экспертизу отчеты об определении рыночной стоимости земельных участков.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО1 подтвердил свое заключение и опроверг возражения административного истца. 

Так, эксперт пояснил, что методы расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода, используемые оценщиком в рассматриваемом отчете проводятся на одних и тех же аналогах, а как показывает проведенный расчет методом сравнения продаж, объекты-аналоги подобраны совершенно некорректно, а соответственно и полученные результаты на основе данных аналогов не могут считаться корректными, каким методом не производился расчет. Более того, метод, на основе которого Оценщик рассчитал стоимость не учитывает множество ценообразующих факторов, в частности, такого как линия расположения относительно автомагистрали, который оказывает существенное влияние на итоговую стоимость. Отметил, что результат оценки разными методами различается почти в 2 раза, хотя расчет велся на основании одних и тех же аналогов, что также говорит о некорректности и неоднозначности проведенных расчетов. При достаточной развитости рынка, метод сравнения продаж является наиболее эффективным при расчете рыночной стоимости сравнительным подходом. Таким образом, в указанной части представленное замечание на заключение эксперта является некорректным и необоснованным.

Согласно пояснениям эксперта, различие в категории земель между землями населенных пунктов и землями промышленности, для данных участков не оказывает никакого влияния на стоимость. Ранее, большая часть земель в непосредственной близости от МКАД предназначалась для строительства промышленных объектов, и им присваивался статус земель промышленности, однако, большинство подобных участков были выкуплены и у них был изменен вид разрешенного использования, что позволяет строительство крупных торговых центров на них. Таким образом, основным фактором в данном случае является различие в виде разрешенного использования, но все они сопоставимы, поэтому корректировка по данному параметру не требуется, покупателю абсолютно не важно, какая категория у земельного участка, промышленности, или населенных пунктов, если на них можно строить одни и те же объекты.

При составлении заключения эксперт руководствовался требованиями Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в связи с чем он не обязан обосновывать причины отказа от использования той или иной информации. Поскольку дата исследования ретроспективная, у эксперта не было возможности провести телефонное интервьюирование с представителями собственников объектов-аналогов, в связи с чем использовалась информация из открытых источников. По выбранным объектам аналогам информация оказалась более полной и достаточной для расчета, чем для других аналогов.

Оценив вышеуказанные доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости, лицами, участвующими в деле, представлено не было, суд полагает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости следует считать 22 августа 2019 года и 12 августа 2019 года, соответственно, - даты обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «МЕГА Белая дача» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:22:0050102:8313, площадью 198 783 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> размере 1 636 978 005 (один миллиард шестьсот тридцать шесть миллионов девятьсот семьдесят восемь тысяч пять) рублей, определенной по состоянию на 31 декабря 2018 года.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, включая дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров в результатах определения кадастровой стоимости – 22 августа 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:22:0000000:112065, площадью 173 008 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, в размере 1 442 540 704 (один миллиард четыреста сорок два миллиона пятьсот сорок тысяч семьсот четыре) рублей, определенной по состоянию на 30 января 2019 года.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, включая дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров в результатах определения кадастровой стоимости – 12 августа 2019 года.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина

Мотивированное решение изготовлено 29 июня 2020 года.