Производство № 2-3656/2025

УИД 28RS0004-01-2025-004257-43

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 ноября 2025 года город Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Самарской О.В.,

при помощнике судьи Калашниковой А.В.,

с участием истца ФИО1, представителя ответчика ИП ФИО2 – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4, ИП ФИО2 о признании расторгнутым договора купли-продажи неотделимых улучшений, агентского договора, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ИП ФИО5, ИП ФИО2 в обоснование которого истец указала, что 23 марта 2022 года между истцом и официальным представителем ООО «Этажи» ИП ФИО2 был заключен агентский договор, по условиям которого Агент обязался осуществить поиск объекта недвижимости и сопровождение сделки по купли-продажи жилого помещения гостиничного типа. Стоимость услуг по агентскому договору составила 50 000 рублей, которые оплачены истцом в полном объеме.

В рамках исполнения указанного договора Агентом к просмотру было предложено жилое помещение - ***. Указанная комната подходила требованиям истца, в ней были установлены все коммуникации, несмотря на то, что она расположена в общежитии.

По договору купли-продажи от 24 марта 2025 года, заключенному между истцом (покупатель) и ИП ФИО5 (продавец), указанное жилое помещение было приобретено в собственность истца за 1 850 000 рублей, из них 1 300 000 рублей стоимость приобретаемого объекта, 550 000 рублей – стоимость неотделимых улучшений. 

Расчет между сторонами был произведен в полном объеме, осуществлена государственная регистрация перехода права собственности.

27 августа 2024 года от управляющей компании Екатеринбургское муниципальное предприятие «Специализированное управление эксплуатации и реабилитации жилья» было выписано предписание об устранении нарушений – несанкционированная врезка горячего, холодного водоснабжения, а также отведения.

При выяснении обстоятельств, истцу стало известно, что данная врезка проведена незаконно, так же как и выполненная перепланировка.

В настоящее время истец лишена возможности использовать оборудованный в комнате санузел, в то время как наличие указанного оборудования являлось необходимым условием при приобретении истцом жилого помещения.

Истец считает, что произведенная продавцом перепланировка и переустройство жилого помещения не были узаконены, приобретенное ею жилое помещение уменьшилось в стоимости, кроме того, продавцом необоснованно в стоимость договора включены расходы по созданию неотделимых улучшений.

Истцом в адрес ответчика ИП ФИО5 было направлено требование о расторжении договора неотделимых улучшений, а также в адрес ИП ФИО2 о возврате оплаченного вознаграждения за некачественно оказанную услугу, которые оставлены ответчиками без внимания.

На основании изложенного, уточнив заявленные требования, истец просит суд: 1) признать расторгнутыми договор от 24 марта 2022 года купли-продажи неотделимых улучшений, заключенный между НА и ФИО5; агентский договор № 31626968 от 23 марта 2022 года, заключенный между НА и ООО «Этажи» в лице официального представителя ИП ФИО2; 2) взыскать с ФИО5 денежные средства в размере 2 774 252 рубля 40 копеек, из них: стоимость неотделимых улучшений в размере 550 000 рублей, убытки, причиненные продажей товара ненадлежащего качества в сумме 599 861 рубль 60 копеек, из них: 125 147 рублей 60 копеек стоимость восстановительного ремонта (демонтаж перегородок, демонтаж сантехнического оборудования, монтаж подвесного потолка и светильников, монтаж напольного покрытия), 474 414 рублей – разница в стоимости приобретенного объекта, исходя из отсутствия в комнате санузла, штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере 924 930 рублей 80 копеек, компенсацию морального вреда в размере 150 000 рублей; неустойку в сумме 550 000 рублей 3) взыскать с ФИО2 50 000 рублей – стоимость оплаченных услуг, штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере 125 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 150 000 рублей, пени в размере 50 000 рублей.

В судебное заседание не явились заблаговременно извещавшиеся о месте и времени судебного заседания ответчики ИП ФИО5, ИП АБ, обеспечившая явку своего представителя, а также представители третьих лиц Управление Росреестра по Амурской области, ООО «Этажи Екатеринбург», Администрация города Екатеринбурга. На основании изложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании истец на иске настаивал, приведя доводы, аналогичные доводам, изложенным в исковом заявлении.

В письменных возражениях, а также в ходе рассмотрения спора, представитель ответчика ИП ФИО5 с иском не согласился, в обоснование возражений указав, что согласно условиям договора купли-продажи неотделимых улучшений от 24 марта 2022 года продавец передал, а покупатель принял неотделимые улучшения объекта с момента подписания передаточного акта к основному договору купли-продажи объекта недвижимости от 24 марта 2022 года. 31 марта 2022 года между сторонами был подписан передаточный акт, согласно которому покупатель осмотрел комнату, претензий к ее качеству не имел. Стороны подтвердили, что комната находится в надлежащем состоянии и не имеет недостатков либо дефектов, препятствующих ее использованию в целях проживания. Истец, приобретая комнату в общежитии коридорного типа, был осведомлен о произведенном ремонте, подписал передаточный акт и претензий не имел. В связи с чем оснований для удовлетворения заявленного иска, не имеется.

В судебном заседании представитель ответчика ИП ФИО2 с иском не согласился, в обоснование возражений указав, что Агент надлежащим образом и в полном объеме исполнил обязательства в рамках агентского договора от 23 марта 2022 года. Согласно пункту 4.7 Агентского договора Агент не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств сторон, возникших на основании договора купли-продажи, предварительного договора купли-продажи и иных соглашений в отношении объекта покупки/продажи, или образовавшихся в результате устной договоренности, и/или заключенного безвозмездного/возмездного договора, согласно которому осуществляется передача движимого имущества и/или неотделимых улучшений, относящихся в объекту продажи/покупки. Считает, что истцом пропущен срок исковой давности на предъявление требований в рамках агентского договора, поскольку в данном случае статьей 724 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен специальный срок исковой давности, который составляет 2 года с момента принятия результата выполненной работы, данный срок истек 24 марта 2024 года. Истцом не представлены доказательства расчета стоимости потенциальных убытков. Поскольку истец имеет статус индивидуального предпринимателя Закон о защите прав потребителя на спорные правоотношения не распространяется.

Выслушав пояснения истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.

Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 года N 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, которыми определены требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности.

В соответствии со статьей 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

В силу пункта 1, 2 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии решения уполномоченного органа о согласовании переустройства, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

В соответствии с положениями пунктом 5 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение: в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состоянии.

Из материалов дела следует, что 24 марта 2022 года между ИП ФИО5 (продавец) и НА (покупатель) был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, по условиям которого продавец передает, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями договора жилое помещение – комнату, общей площадью 18,5 кв. метров, расположенную по адресу: ***, кадастровый ***.

Из пункта 2.1 договора следует, что объект продается по цене 1 300 000 рублей. Расчеты между покупателем и продавцом производятся следующим образом: 1 300 000 рублей покупатель оплачивает продавцу за счет собственных средств путем перечисления с безотзывного покрытого (депонированного) аккредитива, открытого в ПАО «Банк УралСиб».

Из пункта 4.5 договора следует, что продавец обязуется передать объект покупателю в пригодном для постоянного проживания состоянии, свободным от прав и претензий третьих лиц, без задолженностей по коммунальным платежам, взносам по капитальному ремонту, оплате за электроэнергию, абонентской плате за телефон, междугородние и международные переговоры, домофон и по иным платежам, укомплектованный исправным сантехническим, электротехническим и иным оборудованием.

Также из материалов дела следует, что 24 марта 2022 года между ИП ФИО5 (продавец) и НА (покупатель) был заключен договор купли-продажи неотделимых улучшений, по условиям которого продавец продал в собственность покупателя, а покупатель купил, оплатил и принял в соответствии с условиями настоящего договора произведенные неотделимые улучшения Объекта недвижимости – ремонт: поддон, измельчитель, санфаянс с бочком, раковина, 2 смесителя, заведение холодной и горячей воды и канализации, 1 межкомнатная дверь; натяжной потолок, светильники потолочные, пол покрытие – ламинит, стены покрытие – обои, 1 сейф дверь.

Произведенные улучшения являются неотделимой частью жилого помещения ***.

Цена неотделимых улучшений объекта составляет 550 000 рублей, которая оплачивается покупателем продавцу за счет собственных денежных средств (пункт 4 договора неотделимых улучшений).

Согласно расписке от 24 марта 2022 года, подписанной сторонами, расчет по договору купли-продажи неотделимых улучшений произведен сторонами в полном объеме.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что указанная комната расположена общежитии коридорного типа по ***.

Из ответа МБУ «Специализированное управление эксплуатации и ремонта жилья» следует, что по результатам обследования общедомового имущества в МКД по *** был установлен факт несанкционированной врезки к внутридомовым инженерным системам холодного, горячего водоснабжения и водоотведения, в том числе в комнате ***, в связи с чем произведено отключение незаконно установленных врезок в общедомовые инженерные сети канализации, а также горячего и холодного водоснабжения.

При рассмотрении спора установлено и сторонами не оспаривалось, а также подтверждается ответом Администрации Октябрьского района г. Екатеринбурга, что произведенная в комнате перепланировка и переустройство в виде устройства санузла в комнате, произведена без получения надлежащей разрешительной документации и в связи с технической особенностью здания расположение санузла в комнатах не предполагается.

Впоследствии выяснилось, что ответчик не уведомила о том, что перепланировка в квартире произведена без получения надлежащей разрешительной документации и в связи с технической особенностью здания расположение санузла в комнатах не предполагается.

Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

В силу положений статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. 

Пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. 

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации ). 

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 ГК РФ). 

Отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг) регулируются нормами Федерального закона «О защите прав потребителей», устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав. 

В соответствии со статьей 10 Закона о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. 

Предъявляя на разрешение суда настоящие исковые требования, истец указывает, что при приобретении жилого помещения и заключении договора купли-продажи неотделимых улучшений ответчик не уведомила о том, что перепланировка в квартире произведена без получения надлежащей разрешительной документации и в связи с технической особенностью здания расположение санузла в комнатах не предполагается.

Доказательств опровергающих данные обстоятельства, стороной ответчика в материалы дела не представлено, какие-либо ссылки на произведенную в спорном жилом помещении перепланировку и переустройство, договор купли-продажи неотделимых улучшений в себе также не содержит.

Учитывая, что размещение санузла и душевой над жилой комнатой не допускается, суд считает обоснованными доводы истца о невозможности получения разрешительной документации на произведенные переустройство и перепланировку.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что при заключении договора купли-продажи неотделимых улучшений от 24 марта 2022 года до сведения истца была доведена неполная информация о приобретаемом объекте недвижимого имущества, в частности тех неотделимых улучшений, которые и явились предметом оспариваемого договора, а именно не была доведена информация о том, что имеющееся в жилом помещении переустройство и перепланировка произведены в отсутствие соответствующих разрешений и согласований. При этом, отсутствует возможность получения разрешительной документации из-за технической особенностей здания (ранее являющееся общежитие, в комнатах которых не предусмотрено наличие отдельного санузла), поскольку над жилой комнатой не допускается размещение санузла и душевой.

При этом из материалов дела следует, что ИП ФИО5, заключая договор купли-продажи неотделимых улучшений, действовала в качестве индивидуального предпринимателя, основным видом деятельности которого является покупка и продажа собственного недвижимого имущества, в связи с чем данный ответчик не могла не знать о незаконности произведенных улучшений в виде устройства санузла и душевой в продаваемой комнате.

Указанное свидетельствует о том, что продавцом, являющимся профессиональным участником рынка, перед продажей объекта недвижимости были совершены действия, противоречащие действующему жилищному законодательству РФ. Указанные работы индивидуальным предпринимателем выполнены в целях повышения спроса на данное жилое помещение, при этом, при заключении договора были допущены существенные нарушения, выразившиеся в сокрытии юридически значимой информации о недостатках объекта недвижимости, которые в дальнейшем могут повлечь для истца неблагоприятные последствия.

Доводы стороны ответчиков о том, что при осмотре спорного жилого помещения истец не могла не узнать о произведенной в жилом помещении перепланировке и переустройстве, судом отклоняются, поскольку в данном случае именно на продавце лежит обязанность предоставить покупателю информацию о недостатках объекта недвижимости.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о необходимости расторжения договора купли-продажи неотделимых улучшений от 24 марта 2022 года, заключенного между НА и ИП ФИО5, и взыскании с данного ответчика уплаченных по договору денежных средств в размере 550 000 рублей.

Рассматривая требования истца о взыскании с ответчика ИП ФИО5 убытков в виде стоимости восстановительного ремонта, а также упущенной выгоды в виде снижения стоимости спорного объекта недвижимости, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 года N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества.

Упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, может требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ).

В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

В обоснование размера заявленных убытков истцом представлена справка о средней рыночной стоимости работ, услуг и материалов в г. Екатеринбург Свердловской области, по состоянию на 03 сентября 2025 года, выполненная ИП МС, в которой отражена средняя стоимость произведения необходимых работ для приведения жилого помещения в первоначальное состояние, исходя из стоимости единицы товара, либо одного квадратного метра, с учетом чего определен общий размер указанных убытков.

Оценивая указанную справку, а также представленный расчет, суд не может согласиться с обоснованностью в части в его включение работ по демонтажу и установке входной двери, поскольку приведение спорного помещения в первоначальное состояние не требует выполнения указанных работ, в связи с чем считает необходимым исключить из расчёта убытков указанные работы в общей сумме 4 850 рублей. В остальной части суд не усматривает оснований не согласиться с данным расчетом, расчёт выполнен подробно, с отражением количества и стоимости необходимых материалов (работ).

Представленная стороной ответчика ИП ФИО5, справка о средней рыночной стоимости работ (услуг) не может быть принята во внимание суда, поскольку не содержит в себе сведения кем она была выполнена, какие источники использовались при ее составлении.

Иных допустимых и достаточных доказательств, опровергающих стоимость восстановительного ремонта в спорном помещении, стороной ответчиков в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о необходимости взыскания с ответчика ИП ФИО5 в пользу истца убытков в виде стоимости восстановительного ремонта в размере 120 297 рублей 60 копеек (125147,60-4850). Отказав истцу в удовлетворении остальной части данных требований.

Доводы стороны ответчиков о невозможности взыскания заявленных убытков в виду их фактического отсутствия на дату рассмотрения спора, не могут явиться основанием для отказа в удовлетворении данных требований, поскольку необходимость приведения спорного жилого помещения в первоначальное состояние подтверждена требованием управляющей компании, иное является нарушением требований действующего жилищного законодательства. Необходимость производства демонтажных и ремонтных работ по приведению жилого помещения в первоначальное состояние явно следует из обстоятельств дела и сторонами не оспаривалось.

Между тем, суд не усматривает оснований для взыскания с ответчика ИП ФИО5 упущенной выгоды в виде разницы в стоимости спорного жилого помещения без учета произведенной перепланировки и переустройства, поскольку доказательств причинения данных убытков, а именно продажи спорного помещения, невозможности его реализации по ранее приобретенной цене, стороной истца не представлено. Факт уменьшения цены спорного объекта, в отсутствии действий по реализации данного объекта, не свидетельствует о возникновении у истца упущенной выгоды.

В силу статьи 23 Закона о защите прав потребителей за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

В случае невыполнения требований потребителя в сроки, предусмотренные статьями 20 - 22 настоящего Закона, потребитель вправе по своему выбору предъявить иные требования, установленные статьей 18 настоящего Закона (пункт 2). 

В силу статьи 23 Закона о защите прав потребителей за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара. 

В случае невыполнения требований потребителя в сроки, предусмотренные статьями 20 - 22 настоящего Закона, потребитель вправе по своему выбору предъявить иные требования, установленные статьей 18 настоящего Закона (пункт 2).

Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.

В соответствии со статьей 28 Закона о защите прав потребителей сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

Поскольку претензия истца в добровольном порядке ответчиком ИП ФИО5, не была удовлетворена, суд приходит к выводу о взыскании с ИП ФИО5, неустойки, за период с 31 марта 2025 года по 19 ноября 2025 от суммы 550 000 рублей, что составит 1 287 000 рублей (550 000 x1% x 234 дня). Поскольку размер указанной неустойки превышает стоимость договора, истцом в одностороннем порядке данная неустойка уменьшена до 550 000 рублей.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

По смыслу положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств. 

Из разъяснений, данных в п. п. 71, 73 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 7 от 28 июня 2012 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ», следует, что при решении вопроса об уменьшении неустойки (ст. 333) необходимо иметь в виду, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме. Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Поскольку в ходе рассмотрения спора, стороной ответчика ИП ФИО5 не было заявлено о снижении указанной неустойки в соответствии с положениями статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает необходимым взыскать с данного ответчика в пользу истца неустойку в размере 550 000 рублей.

В соответствии со статьей 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения продавцом прав потребителя, предусмотренных законом и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Согласно статье 151 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении размера компенсации морального вреда принимаются во внимание степень вины нарушителя и иные, заслуживающие внимание обстоятельства, должны учитываться требования разумности и справедливости.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Учитывая, что факт нарушения прав потребителей установлен, суд с учетом фактических обстоятельств дела, характера допущенных ответчиком нарушений прав истца, считает необходимым взыскать с ответчика компенсацию морального вреда с учетом принципов разумности и справедливости в сумме 5 000 рублей. Отказав истцу в удовлетворении остальной части данных требований.

Согласно пункту 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Из разъяснений, изложенных в пункте 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 года N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

По смыслу приведенных норм и акта их толкования, взыскание штрафа, как меры ответственности за нарушение прав потребителя, является производным от основного требования потребителя о защите нарушенного права и подлежит рассмотрению в рамках дела по иску потребителя совместно с основным требованием.

Таким образом, за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителей с ответчика ИП ФИО5, в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу истца – 612 648 рублей 80 копеек (550 000 + 550 000 + 120297,60 + 5000).

Рассматривая требования истца, предъявленные к ответчику ИП ФИО2, суд приходит к следующему.

Статьей 154 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

Согласно статье 160 Гражданского кодекса Российской Федерациим, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В силу пункта 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

В силу положений статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Согласно статье 1010 Гражданского кодекса Российской Федерации агентский договор прекращается вследствие: отказа одной из сторон от исполнения договора, заключенного без определения срока окончания его действия; смерти агента, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; признания индивидуального предпринимателя, являющегося агентом, несостоятельным (банкротом).

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

В соответствии с требованиями статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В силу пункта 1 статьи 10 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

Согласно статье 13 Закона РФ от 07.02.1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей» за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором.

Из разъяснений, данных в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», следует, что при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что 23 марта 2022 года между ИП ФИО2, являющейся официальным представителем ООО «Этажи» (Агент) и НА (принципал) был заключен агентский договор ***, по условиям которого агент обязан осуществить поиск объекта недвижимости для принципала, организовать показы объектов недвижимости, осуществлять переговоры от имени принципала по предстоящей сделке, устно консультировать принципала по комплекту документов, необходимых для регистрации права по настоящей сделке, по поручению принципала подготовить предварительный и/или основной договор по настоящей сделке (пункт 2.1-2.5 договора).

Из пункта 4.1 агентского договора следует, что все прочие условия, касающиеся настоящего договора, в том числе прав, обязанностей и ответственности сторон – содержатся в «Регламенте оказания риэлтерских услуг» от 01 января 2019 года.

Из пункта 4.2.2 Регламента оказания риэлтерских услуг в компании «Этажи» следует, что Агент обязуется осуществить поиск объекта, отвечающего требованиям принципала.

Дополнительным соглашением, заключенным между сторонами агентского договора 24 марта 2025 года, стороны установили размер агентского вознаграждения в размере 50 000 рублей.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от 24 марта 2022 года агентское вознаграждение оплачено истцом ИП ФИО2 в полном объеме.

Также 24 марта 2022 года между ИП ФИО2 и НА был подписан акт приема-передачи оказанных услуг, согласно которому обязательства принятые Агентом по агентскому договору № 31626968 от 23 марта 2022 года исполнены в полном объеме надлежащим образом и удовлетворяют требованиям Принципала. Принципал каких-либо претензий к качеству оказанных услуг не имеет.

Вместе с тем, из доводов стороны истца следует, что заключая агентский договор, между сторонами были согласованы потребительские свойства приобретаемого объекта, а именно – наличие санузла, душа в приобретаемом жилом помещении. Указанные обстоятельства стороной ответчика ИП ФИО2 не опровергнуты.

При этом, в ходе рассмотрения настоящего спора судом установлено, что при оказании услуг по поиску и приобретению объекта недвижимости, в собственность истца был приобретен объект не отвечающий указанным потребительским свойствам, кроме того, не соответствующий требований жилищного законодательства РФ, ввиду незаконной перепланировки и переустройства жилого помещения.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что услуги в рамках агентского договора были оказаны ответчиком ИП ФИО2 истцу ненадлежащим образом, при его заключении ответчиком не была представлена полная и достоверная информация о приобретаемом объекте, что привело к негативным последствиям для истца, в виде выставления требования о приведении жилого помещения первоначальное состояние.

При этом подписание между сторонами акта приема-передачи оказанных услуг, не препятствует истцу в дальнейшем предъявить требования о некачественном оказании услуг, поскольку имеющиеся недостатки приобретенного объекта не являлись явными, а были установлены в ходе эксплуатации объекта.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о необходимости расторжения агентского договора, взыскании с ответчика ИП ФИО2 в пользу истца уплаченного агентского вознаграждения в размере 50 000 рублей.

В силу статьи 23 Закона о защите прав потребителей за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

В случае невыполнения требований потребителя в сроки, предусмотренные статьями 20 - 22 настоящего Закона, потребитель вправе по своему выбору предъявить иные требования, установленные статьей 18 настоящего Закона (пункт 2). 

В силу статьи 23 Закона о защите прав потребителей за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара. 

В случае невыполнения требований потребителя в сроки, предусмотренные статьями 20 - 22 настоящего Закона, потребитель вправе по своему выбору предъявить иные требования, установленные статьей 18 настоящего Закона (пункт 2).

Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.

В соответствии со статьей 28 Закона о защите прав потребителей сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

Поскольку претензия истца в добровольном порядке ответчиком ИП ФИО2, не была удовлетворена, суд приходит к выводу о взыскании с ИП ФИО2, неустойки, за период с 31 марта 2025 года по 19 ноября 2025 от суммы 50 000 рублей, что составит 117 000 рублей (50 000 x1% x 234 дня). Поскольку размер указанной неустойки превышает стоимость договора, истцом в одностороннем порядке данная неустойка уменьшена до 50 000 рублей.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

По смыслу положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств. 

Из разъяснений, данных в п. п. 71, 73 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 7 от 28 июня 2012 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ», следует, что при решении вопроса об уменьшении неустойки (ст. 333) необходимо иметь в виду, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме. Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Поскольку в ходе рассмотрения спора, стороной ответчика ИП ФИО2, не было заявлено о снижении указанной неустойки в соответствии с положениями статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает необходимым взыскать с данного ответчика в пользу истца неустойку в размере 50 000 рублей.

В соответствии со статьей 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения продавцом прав потребителя, предусмотренных законом и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Согласно статье 151 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении размера компенсации морального вреда принимаются во внимание степень вины нарушителя и иные, заслуживающие внимание обстоятельства, должны учитываться требования разумности и справедливости.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Учитывая, что факт нарушения прав потребителей установлен, суд с учетом фактических обстоятельств дела, характера допущенных ответчиком нарушений прав истца, считает необходимым взыскать с ответчика компенсацию морального вреда с учетом принципов разумности и справедливости в сумме 5 000 рублей. Отказа истцу в удовлетворении остальной части данных требований.

Согласно пункту 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Из разъяснений, изложенных в пункте 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 года N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

По смыслу приведенных норм и акта их толкования, взыскание штрафа, как меры ответственности за нарушение прав потребителя, является производным от основного требования потребителя о защите нарушенного права и подлежит рассмотрению в рамках дела по иску потребителя совместно с основным требованием.

Таким образом, за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителей с ответчика ИП ФИО2, в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу истца – 52 500 (50 000 + 50 000 + 5 000).

Согласно части 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с частью 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 

Если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день (статья 193 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что с настоящим иском истец обратилась 24 марта 2025 года (первый рабочий день после 23 марта 2025 года, выпадающий на воскресенье), что следует из квитанции об отправке искового заявления.

Поскольку с настоящим исковым заявлением истец обратилась в течении трех лет, с момента заключения договоров, требования о расторжении которых истцом заявлены, срок исковой давности на обращение в суд с настоящими требованиями, вопреки доводам ответчиков, истцом не пропущен.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО5, индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании расторгнутым договора купли-продажи неотделимых улучшений, агентского договора, взыскании денежных средств – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи неотделимых улучшений от 24 марта 2022 года, заключенный между НА и индивидуальным предпринимателем ФИО5.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО5 в пользу ФИО1 стоимость неотделимых улучшений в размере 550 000 рублей, убытки в виде стоимости восстановительного ремонта в размере 120 297 рублей 60 копеек, неустойку за период с 31 марта 2025 года по 19 ноября 2025 года в размере 550 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, штраф в размере 612 648 рублей 80 копеек.

Расторгнуть агентский договор № 31626968 от 23 марта 2022 года, заключенный между НА и ИП АБ.

Взыскать с индивидуального предпринимателя АБ в пользу ФИО1 агентское вознаграждение в размере 50 000 рублей, неустойку за период с 31 марта 2025 года по 19 ноября 2025 года в размере 50 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, штраф в размере 52 500 рублей.

В удовлетворении остальной части заявленных требований ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО5, индивидуальному предпринимателю ФИО2 – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд в течение одного месяца с момента принятия решения в окончательной форме через Благовещенский городской суд Амурской области.

Председательствующий Самарская О.В.

Решение в окончательной форме составлено 01 декабря 2025 года