Дело № 3а-588/2025

УИД 26OS0000-04-2025-000518-48

Решение

Именем Российской Федерации

12 декабря 2025 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Черниговской И.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Барсегян Л.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью КАФЕ «ЛИРА» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью КАФЕ «ЛИРА» (далее – ООО КАФЕ «ЛИРА»), действуя через своего представителя ФИО1, обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, государственному бюджетному учреждению Ставропольского края (далее – ГБУ СК) «Ставкрайимущество», в котором просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровым номером …. и … в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года.

В обоснование иска представителем административного истца указано, что ООО КАФЕ «ЛИРА» принадлежат объекты недвижимости:

- помещение с кадастровым номером …, площадью 101,6 кв.м, назначение: нежилое, наименование: помещения общего пользования, расположенного по адресу: …, кадастровая стоимость которого установлена в размере 3 857 872,9 руб.,

- помещения с кадастровым номером …, площадью 1027 кв.м, назначение: нежилое, наименование: нежилые помещения (помещения общего пользования), расположенного по адресу: …, кадастровая стоимость которого установлена в размере 38 996 412,13 руб.

Представитель административного истца, считая оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика налоговых платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере 1 543 391 рублей, а с кадастровым номером … равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере 14 834 303 рубля, определенных в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества ООО «Визит» от 21.08.2025 №12945/25 (т. 1 л.д. 5-7).

Определением Ставропольского краевого суда от 08.09.2025 из числа административных соответчиков исключено ГБУ СК «Ставкрайимущество» с привлечением его к участию в деле в качестве заинтересованного лица, а также в качестве заинтересованных лиц привлечены Министерство финансов Ставропольского края и ФИО2 (сособственник с 28.12.2023 в 1/3 доле помещения с кадастровым номером …) (т. 1 л.д. 2-4)

Определением Ставропольского краевого суда от 23.09.2025, принятым в протокольной форме, к участию в настоящем административном деле привлечен ликвидатор ООО «ТОРГОВЫЙ ДОМ МЕРКАБА», которое ликвидировано 30.08.2012, но с 16.12.2009 является сособственником в 1/3 доле помещения с кадастровым номером … и в ? доле помещения с кадастровым номером …, - ФИО3 (т. 1 л.д. 214-216)

В судебное заседание представитель административного истца, представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц ГБУ СК «Ставкрайимущество», филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, Министерства финансов Ставропольского края, администрации город-курорта Ессентуки, ФИО2 не явились, извещены о дате слушания дела надлежащим образом, что подтверждается материалами дела.

Представителем административного ответчика Управления Росреестра по Ставропольскому краю ФИО4 представлено возражение с просьбой изменить процессуальное положение Управления и привлечь к участию в деле в качестве заинтересованного лица, рассмотреть административное исковое заявление в соответствии с требованиями действующего законодательства в отсутствие представителя Управления (т. 1 л.д. 226-229).

Представителем заинтересованного лица Министерства финансов Ставропольского края ФИО5 представлены пояснения, в которых она просит рассмотреть административное исковое заявление в соответствии с требованиями действующего законодательства в отсутствие представителя министерства.

Иные неявившиеся лица о причине неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении дела от них не поступало.

В соответствии с требованиями ст. 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости по следующим основаниям.

Исходя из статьи 3, подпункта 1 статьи 14, пункта 1 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) каждое лицо должно уплачивать законно установленные налоги, которые должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными; налог на имущество организаций является региональным налогом, устанавливается в соответствии с НК РФ и законами субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 373 НК РФ налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Статьей 375 НК РФ установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса (пункт 2).

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ).

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.

Административный истец как организация, зарегистрированная в предусмотренном законодательством РФ порядке, что подтверждается Выпиской из ЕГРЮЛ от 11.12.2025 (т. 2 л.д. 121-133) и как правообладатель объектов недвижимости на основании статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога на имущество организаций, в связи с чем внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости затрагивает права и законные интересы административного истца, связанные с уплатой установленного НК РФ налога на имущество организации.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ООО КАФЕ «ЛИРА» на праве общей долевой собственности в размере 1/2 доли (совместно с ООО «Торговый дом Меркаба», собственником 1/2 доли, которое ликвидировано 30.08.2012) с 13.05.2008 принадлежит объект недвижимости - помещение с кадастровым номером …, площадью 101,6 кв.м, назначение: нежилое, наименование: помещения общего пользования, расположенного по адресу: 

<

...>, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 06.08.2025 № КУВИ-001/2025-151423118 (т. 1 л.д. 14-15), кадастровая стоимость которого установлена в размере 3 857 872,9 руб., что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 25.08.2025 № КУВИ-001/2025-162074358 (т. 1 л.д. 13).

Также административному истцу на праве общей долевой собственности в размере 1/3 доли (совместно с ФИО2, собственником 1/3 доли, и ООО «Торговый дом Меркаба», собственником 1/3 доли, которое ликвидировано 30.08.2012) с 13.05.2008 принадлежит помещение с кадастровым номером …, площадью 1027 кв.м, назначение: нежилое, наименование: нежилые помещения (помещения общего пользования), расположенного по адресу: 

<

...>, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 06.08.2025 № КУВИ-001/2025-151438182 (т. 1 л.д. 9-11), кадастровая стоимость которого установлена в размере 38 996 412,13 руб., что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 25.08.2025 № КУВИ-001/2025-162076343 (т. 1 л.д. 12).

Оспариваемая кадастровая стоимость вышеуказанных объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2023 определена Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 (дата внесения сведений в ЕГРН 25.12.2023, дата начала применения кадастровой стоимости – 01.01.2024).

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванных объектов недвижимости, представитель административного истца в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества ООО «Визит» от 21.08.2025 №12945/25, в котором рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … определена в размере 1 543 391 рублей, а с кадастровым номером … определена в размере 14 834 303 рубля (т. 1 л.д. 16-144).

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Согласно пункту 11 ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Аналогичные положения содержатся в пунктах 1 и 2 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" (приложение N 5 к приказу Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200), согласно которым при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден и сохраняет свою юридическую силу Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", в соответствии с пунктом 25 которого оценка недвижимости основывается на принципах обоснованности и проверяемости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 24 сентября 2025 года по делу при отсутствии возражений со стороны представителя административного истца проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО «Центр оценки, экспертизы и консалтинга объектов недвижимости» (далее ООО «ЦОЭКОН») № 029-10-ЗЭ-2025 от 26 ноября 2025 года ФИО6 итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 2 460 000 рублей, а с кадастровым номером 26:30:030202:1165 по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 21 561 000 руб. (т. 2 л.д. 3-113).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «ЦОЭКОН» № 029-10-ЗЭ-2025 от 26 ноября 2025 года ФИО6 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов, и соответствует требованиям Федерального Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Обследование объектов экспертизы проведено экспертом лично01.11.2025.

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Для получения наглядного представления об объектах исследования в заключении приведены фото и схемы.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объект оценки – производственно-складского назначения, неактивному рынку недвижимости.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом из 7 уникальных предложений по продаже и аренде среди 120 опубликованных объявлений в сегменте за период с 01.01.2022 по 01.01.2023 по категории: производственно-складские объекты, встроенные помещения для промышленной (легкой промышленной) деятельности, объекты свободного назначения (здания и помещения), помещения общего пользования в населенном пункте г. Ессентуки, по типу объектов отдельно стоящие здания/встроенные помещения в нежилых зданиях, площадью от 100 до 1000 кв.м. по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями действующего законодательства. Экспертом произведен расчет рыночной стоимости нежилого здания сравнительным подходом (методом сравнения продаж - 100%). При этом эксперт обосновал отказ от применения иных подходов и методов оценки.

При расчете рыночной стоимости объекта оценки экспертом описаны примененные корректировки. Как применение, так и отказ в применении корректировок экспертом в заключении мотивирован. В рамках исследования сравнительным подходом экспертом применены корректировки: на уторговывание, на расположение относительно красной линии, по локальному местоположению, на общую площадь, на уровень отделки, на этажность, на тип объекта (отдельно стоящее здание/помещение), на наличие улучшений.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, что могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, а сторонами ходатайства об этом не заявлено, в связи с чем, суд считает заключение судебной экспертизы объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным.

Оснований для установления кадастровой стоимости объектов оценки в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке ООО «Визит» от 21.08.2025 №12945/25, у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого объекта недвижимости. Кроме того, эксперт ФИО6 предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, экспертиза проведена на основании определения суда, тогда как оценщик ФИО7 об уголовной ответственности не предупреждался, исследование проведено им по заказу административного истца, что может вызвать сомнения в объективности представленного отчета. При этом самим административным истцом выводы вышеуказанного заключения судебной оценочной экспертизы не оспариваются.

Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Таким образом, факт завышения кадастровой стоимости в отношении спорных объектов недвижимости по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика налоговых платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «ЦОЭКОН» ФИО6 № 029-10-ЗЭ-2025 от 26 ноября 2025 года на дату их государственной кадастровой оценки подлежат удовлетворению.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость – на 1 января 2023 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 4 сентября 2025 года.

Вместе с экспертным заключением поступило заявление директора ООО «ЦОЭКОН» № 080 от 26.11.2025 о взыскании судебных расходов за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 140 000 рублей, которые фактически административным истцом оплачены, что подтверждается справкой о полной оплате судебной экспертизы директора ООО «ЦОЭКОН» № 084 от 12.12.2025. В связи с этим указанное заявление подлежит оставлению без рассмотрения.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью КАФЕ «ЛИРА» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - помещения с кадастровым номером …, площадью 101,6 кв.м, назначение: нежилое, наименование: помещения общего пользования, расположенного по адресу: …, в размере равном его рыночной стоимости 2 460 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - помещения с кадастровым номером …, площадью 1027 кв.м, назначение: нежилое, наименование: нежилые помещения (помещения общего пользования), расположенного по адресу: …, в размере равном его рыночной стоимости 21 561 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами … и ….

Датой подачи заявления об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости считать 4 сентября 2025 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 12 декабря 2025 года.

Судья И.А.Черниговская