РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 января 2019 года г. Черкесск

Черкесский городской суд, КЧР, в составе:

председательствующего судьи Яичниковой А.В.,

при секретаре – Каблахове М.Р.,

с участием представителя истца ФИО5 – ФИО6,

представителя ответчика Управления градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска – ФИО7,

представителя ответчика Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска – ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО5 к Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска, Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска о признании права собственности,

у с т а н о в и л :

ФИО5 обратилась в Черкесский городской суд с иском к Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска, Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска о признании права собственности, обосновав свои требований тем, что, 01 ноября 2012 года по договору уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ФИО4 (Сторона-1) уступила, а истец ФИО5 (Сторона-2) приняла на себя обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды земельного участка № от 30.12.2009 года, со сроком аренды - до 01.12.2014. Договор уступки зарегистрирован в установленном законом порядке 13.12.2012 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево - Черкесской Республике. Дополнительным соглашением сторон № от 02.12.2014 срок аренды земельного участка был продлен до 01.12.2016, соглашение зарегистрировано 23.01.2015 года. Таким образом, в соответствии с договором от 01 ноября 2012 года истец стала арендатором земельного участка с кадастровым номером: №, общей площадью 600 кв.м., категория - земли поселений, разрешенное использование - строительство индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>. Истец на протяжении всего периода пользования земельным участком выполняла и выполняет свои обязательства по договору, не имеет задолженностей по арендным платежам. По заказу истца Архитектурно Проектной Мастерской (АПМ) «АРХМастер» была разработана проектная документация на строительство жилого дома по адресу: 

<

адрес>. Жилой дом возводился за собственные средства истца, в строгом соответствии с разработанным проектом, с соблюдением всех предъявляемых требований СНиПов, что подтверждается Заключением проектной организации, согласно которому технические решения, принятые в рабочих чертежах, соответствуют требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории РФ, и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию. Однако завершить строительство жилого дома не удалось в связи с возникшими у истца материальными затруднениями, соответственно истец не смогла ввести в эксплуатацию жилой дом до истечения срока договора аренды, то есть до 01.12.2016. 10.11.2017 при обращении к ответчику с заявлением о продлении договора аренды истец получила разъяснение - письмо № от 10.01.2018, согласно которому договор аренды не может быть пролонгирован, так как у истца нет преимущественных прав на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (нет подтверждения наличия права собственности на объект недвижимого имущества на испрашиваемом земельном участке). Вместе с тем получение разрешения на ввод в эксплуатацию недостроенного жилого дома законом не предусмотрено. В сложившейся ситуации у истца отсутствует возможность во внесудебном порядке подтвердить право собственности на возведенный им за собственные средства недостроенный жилой дом. Просит суд: признать право собственности ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на объект незавершенного строительства площадью застройки: 130 кв.м., с процентом готовности: 18%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>; указать, что решение суда является основанием для постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности на указанное имущество по заявлению ФИО5.

Истец в судебное заседание не явилась, хотя была извещена о времени и месте рассмотрения дела, о причинах уважительности неявки суд не уведомила, не просила рассмотреть дело в ее отсутствие, не просила отложить рассмотрение дела на более поздний срок.

В судебном заседании представитель истца ФИО6 поддержала требования своего доверителя, изложенные в исковом заявлении, по доводам, изложенным в иске, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика Управления градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования 

<

адрес> – ФИО2, представитель ответчика Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования 

<

адрес> – ФИО3 представители суду письменные отзывы, доводы, изложенные в них.

Суд, руководствуясь частью 3 и часть 5 статьи 167 ГПК РФ, принимая во внимание положения части 3 статьи 6.1 ГПК РФ и 154 ГПК РФ, пункт 1 статьи 1 Федерального закона от 30 апреля 2010 г. N 68-ФЗ «О компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок», определил рассмотреть дело по существу в отсутствие истца. 

Выслушав представителя истца, представителей ответчиков, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч.3 ст.123 Конституции Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности. Согласно ч.1 ст.12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) от 14ноября2002года №138-ФЗ принцип состязательности сторон является одним из основных принципов осуществления правосудия по гражданским делам. Согласно ч.1 ст.35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, имеют право представлять доказательства и участвовать в их исследовании, заявлять ходатайства, в том числе об истребовании доказательств. В силу ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основания своих требований. К числу допустимых доказательств по делу ст.55, ст.68 и ст.71 ГПК РФ относят объяснения сторон об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, а также письменные доказательства. 

Как установлено в судебном заседании, ФИО5 является пользователем земельного участка мерою 600 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

23.12.2011 года между истцом и Министерством имущественных и земельных отношений КЧР заключен договор аренды земельного участка. 

Предметом указанного договора является земельный участок, с кадастровым номером № площадью 600 кв. м, расположенный по адресу: 

<

адрес> – 

<

адрес> для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с дополнительным соглашением от 02 декабря 2014 года срок договора аренды продлен с 01 декабря 2014 года до 01 декабря 2016 года. Договор аренды и дополнительное соглашение к нему прошли государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР.

Истец произвел межевание указанного земельного участка, поставил земельный участок на кадастровый учет, подготовлен техпроект на недостроенный жилой дом. 

В соответствии с видом разрешенного использования земельного участка и вышеназванными постановлениями, истец начал возводить жилой дом на указанном участке. В связи с возникшими материальными затруднениями, на настоящий момент завершить строительство не удалось. 

Согласно акту обследования АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» филиал по КЧР от 05 октября 2018 года объект незавершенного строительства (недостроенный жилой дом) имеет площадь застройки 130 кв. м и процент готовности - 18%. Объект находится в границах вышеназванного земельного участка, заступов за границы участка не имеется, споров со смежными правообладателями нет. 

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем признании права. Основания приобретения права собственности регулируются гражданским законодательством (гл. 14 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в силу закона не может принадлежать гражданам и юридическим лицам. 

С 01.01.2017 года вступили в силу положения Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (за исключением отдельных положений, вступающих в силу в иные сроки).

В силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 Гражданского кодекса российской Федерации и статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации. 

Как следует из пункта 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории) и т.д.

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (ст. 222 ГК РФ).

Здание, строение может быть самовольной постройкой при наличии одного из следующих условий: 1) создание объекта капитального строительства на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо 2) создание жилого дома без получения на это необходимых разрешений 3) создание жилого дома с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Из содержания названных норм следует, что постройка является самовольной и подлежит сносу при наличии хотя бы одного из следующих условий: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей, отсутствие необходимых документов и разрешений на строительство, существенное нарушение при возведении постройки градостроительных или строительных норм и правил.

В законодательстве (ст. 222 ГК РФ, ст. ст. 35 - 36 Земельного кодекса РФ) используется также термин "строение". Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ (далее - ГрК РФ) к объекту капитального строительства относится здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" рекомендовано судам, применяя статью 222 ГК РФ, учитывать следующее.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

Таким образом, Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска является надлежащим ответчиком по делу.

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. 

Вопросы, касающиеся строительной деятельности в России, регулируются ГрК РФ, ГК РФ, Федеральным законом от 17 ноября 1995 года N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", а также иными нормативно-правовыми актами, в том числе актами, принятыми на региональном и местном уровнях в соответствии с федеральным законодательством.

Согласно действующему законодательству строительство и реконструкция в Российской Федерации осуществляются на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 51 ГрК РФ). Данный документ является законным основанием для осуществления строительства и некоторых иных видов строительной деятельности. Строительство без надлежаще оформленного разрешения может иметь негативные последствия - в первую очередь постройка может быть признана самовольной.

Разрешение на строительство выдается органами местного самоуправления (за исключением определенных случаев, установленных ГрК РФ) по месту нахождения земельного участка. В целях строительства, реконструкции, ремонта объекта капитального строительства застройщик обращается в уполномоченные органы с заявлением о выдаче разрешения на строительство. К данному заявлению застройщик, помимо таких документов, как правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план участка, положительные заключения государственной и государственной экологической экспертиз, прилагает также материалы, содержащиеся в проектной документации, среди которых обязателен проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей. Кроме того, ГрК РФ закрепил возможность выдачи разрешения на отдельные этапы строительства, реконструкции.

В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Из положений данной нормы следует, что самовольная постройка не может являться объектом гражданских прав. Поскольку ст. 222 ГК РФ при определенных законом условиях не признает за лицом, осуществившим самовольную постройку, права собственности, постольку нельзя считать, что положениями этой статьи, обязывающей граждан не совершать неправомерных действий, вне зависимости от степени ее конкретизации - было нарушено конституционное право частной собственности, а также право заявителя на жилище, т.е. в случае, когда объект строительства обладает признаками, содержащимися в п. 1 ст. 222 ГК РФ, а именно если он создан на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо он был создан без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, он не может быть объектом какой-либо сделки. При этом можно отметить, что для того, чтобы построенный объект считался самовольной постройкой, достаточно того, чтобы он обладал хотя бы одним из этих признаков.

Но это возможно только при условии, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Согласно позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006 г., самовольная постройка исходя из положений гражданского законодательства (п. 2, 3 ст. 222 ГК РФ) не является объектом гражданских прав.

Между тем, общими условиями "законного" строительства, исключающими признание объекта самовольной постройкой, являются:

участок в установленном порядке с учетом целевого назначения и разрешенного использования отведен для строительства определенного объекта (объектов);

застройщик является правообладателем земельного участка (т.е. владеет им на праве собственности, аренды или ином предусмотренном законом праве);

на строительство (реконструкцию) в установленном порядке получено разрешение;

в процессе строительства (реконструкции) застройщик строго следует утвержденному проекту. 

Федеральный закон от 17 ноябри 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", ст. 25 п. 3 лицо, виновное в строительстве или изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.

В связи с юридической неграмотностью в установленном законном порядке разрешение на строительство, государственная регистрация права собственности, кадастровый учет объекта незавершенного строительства произведены не были.

В 2011 году ФИО1 обращалась в Министерство имущественных и земельных отношений КЧР с просьбой предоставить выделенный ей земельный участок в аренду. 23 декабря 2011 года между истцом и Министерством имущественных и земельных отношений КЧР заключен договор аренды земельного участка сроком до 01 октября 2011 года, дополнительным соглашением № 225 от 19 октября 2012 года срок аренды продлен до 01 октября 2017 года. Соглашение прошло государственную регистрацию 25 декабря 2012 года. По окончанию срока договор аренды не был расторгнут. 

Таким образом, судом установлено, что истцом предпринимались попытки по узакониванию данной постройки.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. 

Таким образом, истцом представлены бесспорные доказательства о принадлежности недостроенного объекта (индивидуального жилого дома), со степенью готовности 18%, площадью застройки 130 кв. м.

Удовлетворение иска и признание за истцом права собственности на недвижимое имущество, которым она фактически открыто и добросовестно владеет на протяжении многих лет и в отсутствие какого-либо спора о праве, позволит обеспечить стороне реализацию ее правомочий по свободному владению, пользованию и распоряжению фактически принадлежащим ему недвижимом имуществом, будет способствовать укреплению законности и правопорядка в правоотношениях, складывающихся на рынке недвижимости, а также позволит взимать с истца установленные законом налоги.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО5 подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО5 к Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска, Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска о признании права собственности – удовлетворить.

Признать право собственности ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на объект незавершенного строительства площадью застройки 130 кв.м., с процентом готовности 18%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>.

Данное решение суда является основанием для постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности на указанное имущество по заявлению ФИО5.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Карачаево-Черкесской Республики с подачей апелляционной жалобы через Черкесский городской суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме. В окончательной форме мотивированное решение изготовлено в совещательной комнате.

Судья Черкесского городского суда А.В. Яичникова