УИД 04RS0019-01-2024-000549-92Дело № 2-7/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

с. Турунтаево 25 июня 2025 года 

Прибайкальский районный суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Михалевой Е.В.,

при секретаре судебного заседания Гордеевой Ю.Н.,

с участием представителя истца (ответчика) ФИО1 – ФИО2,

ответчика (истца) ФИО3,

его представителя – адвоката Мороковой Е.Е.,

представителей ответчика Прибайкальской районной администрации ФИО4, ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, ФИО6, Прибайкальской районной администрации, кадастровому инженеру ФИО7 об устранении препятствий в пользовании земельным участком, по встречному исковому заявлению ФИО3, ФИО6 к ФИО1, Прибайкальской районной администрации, кадастровому инженеру ФИО7 о признании недействительным постановления Прибайкальской районной администрации, признании недействительными результатов межевания, признании недействительным договора аренды земельного участка,

установил:

обращаясь в суд с исковым заявлением, ФИО1 просит (с учетом уточнения исковых требований) обязать ФИО3, ФИО6 в течение 10 календарных дней с момента вступления в силу решения суда освободить самовольно занятую часть земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес> площадью 126 кв.м. путем сноса ограждения и надворных построек.

Заявленные требования мотивирует тем, что ему на основании договора аренды № от 12.11.2021 предоставлен земельный участок с кадастровым №, площадью 656 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, для индивидуального жилищного строительства. Он не может использовать земельный участок по назначению, поскольку значительная часть его земельного участка занята земельным участком с кадастровым №, расположенным по адресу: 

<

адрес>, принадлежащим ФИО3 Истец неоднократно просил ответчика устранить нарушение, однако требования оставлены без удовлетворения.

ФИО3, ФИО6 обратились в суд со встречным исковым заявлением, просят (с учетом исправления технической ошибки) признать недействительным постановление Прибайкальской районной администрации от 28.08.2018 № «Об утверждении схемы расположения границ земельных участков под строительство индивидуальных жилых домов» в части земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>; признать недействительными результаты межевания от 27.07.2019 со снятием земельного участка с кадастровым № с кадастрового учета; признать недействительным договор аренды № от 12.11.2012 земельного участка с кадастровым №, применить последствия недействительности сделки в виде исключения из ЕГРН соответствующих сведений.

Заявленные требования мотивирует тем, что земельный участок с кадастровым № был сформирован с 2019 году и при этом имело место наложение на фактические границы земельного участка с кадастровым №, т.е. пересечение границ участков. Земельный участок после формирования был выставлен на торги. Участок, имеющий пересечение границ с иными участками, с фактическими границами фактического землепользования, обремененный третьими лицами, не может быть предметом аукциона согласно пп. 1 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ. Кадастровым инженером ФИО7 дано заключение о том, что наложение границ при подготовке межевого плана было очевидным, ФИО1 знал о наложении, однако не отказался от покупки участка на торгах. Права ФИО8 нарушаются тем, что в случае, если бы со стороны Прибайкальской районной администрации своевременно уведомили о наличии пересечений, то ФИО8 мог бы узаконить земельный участок путем легализации его сооружений, поскольку выкуп земельного участка по льготной цене возможен, даже если постройки на нем ранее были самовольными.

Определением суда от 17.07.2024 к участие в деле в качестве к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Прибайкальская районная администрация, Управление Росреестра по Республике Бурятия, Публично-правовая компания «Роскадастр» в лице Филиала по Республике Бурятия.

Определением суда от 29.07.2024 к участию в деле в качестве соответчика привлечена ЕИЛ

Определением суда от 08.08.2024 статус третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета иска, Прибайкальской районной администрации изменен на статус соответчика.

Определением суда от 20.08.2024 к участию в деле в качестве соответчика привлечен кадастровый инженер ФИО7

Определением суда от 05.06.2025 ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску ЕИЛ заменена правопреемником ФИО6

В судебное заседание истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску ФИО1 (далее – ФИО1) не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ранее в судебных заседаниях ФИО1 уточненные заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить. Встречные исковые требования просил оставить без удовлетворения.

Представитель ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании уточненные заявленные требования поддержала, просила удовлетворить. Встречные исковые требования не признала, просила их оставить без удовлетворения. Пояснила, что земельный участок с кадастровым № сформирован и поставлен на кадастровый учет в 2019 году на основании схемы расположения земельного участка путем раздела земельного участка с кадастровым №, который сформирован и поставлен на кадастровый учет 06.08.2008. При формировании земельного участка с кадастровым № выхода за границы земельного участка с кадастровым № не допущено. Земельный участок с кадастровым № поставлен на кадастровый учет 01.07.2011, границы земельного участка были установлены. Однако предыдущим собственником границы земельного участка определены самостоятельно, вследствие чего не соответствуют границам, содержащимся в ЕГРН, что подтверждается заключением экспертизы. Также установлено наложение на границы земельного участка с кадастровым №. Нарушение порядка проведения торгов не может являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки. Признание договора аренды недействительным в данном случае не исключит нарушение земельного законодательства со стороны ответчика. Освоение земельного участка до настоящего времени невозможно в связи с тем, что часть земельного участка занята смежным собственником.

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску ФИО3 (далее – ФИО3) в судебном заседании исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать. Пояснил, что земельный участок они приобрели в таком виде, в каком он сохраняется до настоящего времени, границы участка не изменяли, не знали, что они не соответствуют сведениям ЕГРН. Встречные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просил их удовлетворить.

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску ФИО6 (далее – ФИО6) в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. В заявлении указал, что поддерживает позицию ФИО3

Представитель ФИО3 – адвокат Морокова Е.Е. в судебном заседании с первоначальными исковыми требованиями не согласилась, просила в их удовлетворении отказать. Встречные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, на их удовлетворении настаивала. Пояснила, что между сторонами возможно было заключить мировое соглашение и произвести перераспределение земельных участков по вариантам, предложенным экспертом ФИО9 Строительство объектов П-выми на их земельном участке до настоящего времени не начато, участок не осваивается. Полагает, что поскольку участок П-вых был выставлен на торги с нарушением, такие торги нельзя признать законными, договор аренды является недействительным. Со стороны ФИО1 имеется недобросовестность, поскольку он достоверно знал о наложении земельных участков и невозможности использования. Участок ФИО8 не видоизменялся с момента его образования в 2011 году.

Ответчик по встречному исковому заявлению кадастровый инженер ФИО7 в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, сведений об уважительности причин неявки суду не представил, об отложении судебного разбирательства ходатайств не заявлял.

Ранее в судебном заседании ответчик кадастровый инженер ФИО7 заявленные исковые требования не признал, пояснил, что он является ненадлежащим ответчиком по делу. Земельный участок по адресу: 

<

адрес> был предоставлен сначала в аренду, а затем и в собственность ПЛВ Границы земельного участка были определены на местности. Однако после ему стало известно, что представитель ПЛВ ЧПП, он же был строителем на земельном участке, увеличил площадь названного земельного участка за счет проулка, а также части земельного участка по адресу: 

<

адрес>. О данном факте он докладывал руководству земельного отдела, но никаких мер по этому поводу принято не было. При покупке земельного участка Е-вы должны были убедиться, что его фактические границы соответствуют сведениям, содержащимся в ЕГРН, однако этого новыми собственниками участка сделано не было. Кроме того, перед проведением торгов он сообщал в Прибайкальскую районную администрацию, что участок по адресу: 

<

адрес> частично занят земельным участком по адресу: 

<

адрес>, однако никаких мер Администрацией по этому поводу предпринято не было, ФИО1 в аренду был передан участок, который не мог быть использован им в полной мере.

Представители ответчика Прибайкальской районной администрации ФИО5, ФИО4 в судебном заседании первоначальные исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просили их удовлетворить. С требованиями встречного искового заявления не согласились, поддержали отзыв представителя Прибайкальской районной администрации ФИО10, из которого следует, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности не может быть предметом аукциона, если на нем расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства. Однако на земельном участке ФИО8 расположен деревянный забор, который нельзя отнести к вышеуказанным видам объектов. Пересечение фактической границы участка ФИО8 с реестровыми границами участка П-вых произошло по вине предыдущих собственников земельного участка с кадастровым №, которые застроили земельный участок в 2013 году не в соответствии с границами по сведениям ЕГРН, о чем указано и в заключении эксперта ФИО9 При этом экспертом каких-либо ошибок, допущенных при проведении кадастровых работ при образовании, установлении границ земельных участков не установлено. Е-вы незаконно, без установленных прав занимают часть земельного участка с кадастровым № и земли неразграниченной муниципальной собственности. ФИО1 права ФИО8 на земельный участок не нарушены.

Представитель ответчика Прибайкальской районной администрации ФИО4 в судебном заседании также пояснил, что признание договора аренды недействительным в данном случае не исключит нарушение земельного законодательства со стороны ответчика, поэтому данное требование не может быть удовлетворено.

Представитель третьего лица ППК Роскадастр в лице филиала по Республике Бурятия ФИО11 в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, просил рассмотреть дело в его отсутствие. В своем отзыве представил сведения о спорных земельных участках, разрешение первоначальных и встречных исковых требований оставил на усмотрение суда.

Представители третьего лица Управления Росреестра по Республике Бурятия ФИО12, ФИО13 в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, просили рассмотреть дело в их отсутствие. 

В материалы дела ФИО12 представил отзыв на первоначальное исковое заявление, в котором указал сведения о спорных земельных участках, пояснил, что по результатам выездного обследования выявлены нарушения ст.ст. 25, 26 ЗК РФ, выразившиеся в использовании части земельного участка с кадастровым № площадью около 146 кв. м., а также части кадастрового квартала № площадью около 146 кв. м. в отсутствие воли собственника этого участка, выраженной в установленном порядке. Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка.

Из отзыва ФИО13 на встречное исковое заявление, кроме того следует, что фактические границы земельного участка с кадастровым № не соответствуют местоположению границ земельного участка, внесенному в ЕГРН. Земельный кодекс предусматривает наличие сведений о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества как препятствующее проведению аукциона.

С учетом мнения участников судебного разбирательства дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в соответствии с положениями, предусмотренными ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав мнение участников судебного разбирательства, исследовав представленные отзывы на исковые заявления, материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ст. 305 ГК РФ, права, предусмотренные ст.ст. 301-304 ГК РФ настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Из положений ст.ст. 25, 26 ЗК РФ следует, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». Права на указанные земельные участки, удостоверяются документами в порядке, установленном названным Федеральным законом.

Как предусмотрено п. 2 ч. 1 ст. 60 ЗК РФ, нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка.

Положениями ч. 2 ст. 62 ЗК РФ установлено, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что ФИО3, ЕИЛ принадлежит на праве общей долевой собственности (по ? доли в праве) земельный участок с кадастровым №, учтенный 01.07.2011 уточненной площадью 700 кв. м, категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства индивидуального жилого дома, расположен по адресу: 

<

адрес>. На земельном участке расположен объект недвижимости – жилой дом с кадастровым №. Основание – договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 23.03.2022.

Границы указанного земельного участка с кадастровым № уточнены 31.05.2011 на основании межевого плана, подготовленного МУП «Прибайкальское архитектурно-планировочное бюро», участок образован из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, учтен 27.07.2019 уточненной площадью 656 кв. м, категории земель – для индивидуального жилищного строительства. Участок принадлежит на праве собственности МО «Прибайкальский район» на основании Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ».

Государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым № осуществлен на основании межевого плана, подготовленного кадастровым инженером ФИО7 по состоянию на 13.05.2019, а также схему расположения земельных участков при разделе земельного участка с кадастровым №, с сохранением исходного земельного участка измененных границах, находящегося в муниципальной собственности МО «Прибайкальский район».

Земельный участок находится в пользовании ФИО1 на основании договора аренды № от 12.11.2021, заключенного между ФИО1 и МО «Прибайкальский район» на срок с 15.11.2021 по 14.11.2041.

Из сведений, представленных Управлением Росреестра по Республике Бурятия следует, что по результатам выездного обследования (контрольное (надзорное) мероприятие без взаимодействия) земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, проведенного 30.05.2024, Управлением выявлены нарушения ст.ст. 25, 26 ЗК РФ, выразившиеся в использовании части земельного участка с кадастровым № площадью около 146 кв. м, а также части кадастрового квартала № площадью около 146 кв. м, в отсутствие воли собственника этого участка (иного уполномоченного им лица), выраженного в установленном порядке. 

Указанные обстоятельства подтверждаются актом выездного обследования объекта земельных отношений № от 30.05.2024, протоколом осмотра от 30.05.2024.

Допрошенные в судебном заседании свидетели ТОН, ПТП, ПВЛ пояснили, что П., приобретшие земельный участок с кадастровым № на основании договора купли-продажи застраивали его так, как им было указано кадастровым инженером, который отметил границы участка колышками, по которым был построен забор, за границы участка не выходили. В дальнейшем границы земельного участка П. не изменяли.

Согласно заключению экспертизы, проведенной на основании определения суда от 30.09.2024 экспертом ООО «Геотех-Экспертиза» ФИО9, фактические границы земельного участка с кадастровым № не соответствуют границам, содержащимся в ЕГРН. 

Имеется наложение фактических границ земельного участка с кадастровым № на юридические границы из сведений ЕГРН земельного участка с кадастровым №, площадь наложения составляет 126 кв. м.

Имеются пересечения границ земельного участка с кадастровым № с фактическими границами земельного участка с кадастровым №.

Несоответствие фактических границ земельного участка с кадастровым № границам, внесенным в ЕГРН, не связано с введением с 01.01.2021 порядка установления местных систем координат в соответствии с Приказом Росреестра от 20.10.2020 № П/0387 «Об утверждении порядка установления местных систем координат».

Каких-либо ошибок, допущенных при проведении кадастровых работ при образовании, установлении границ земельных участков экспертом не установлено.

Экспертом предложены два варианта изменения границ земельных участков, частично с учетом фактического порядка пользования. Однако сторона истца по первоначальному иску с предложенными вариантами перераспределения земельных участков не согласилась, настаивала на удовлетворении заявленных требований.

Кроме того, из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, поставлен на кадастровый учет 06.08.2008, правообладатель – МО «Прибайкальский район».

На основании постановления Прибайкальской районной администрации от 01.08.2018 № произведен раздел земельного участка с кадастровым № на тринадцать самостоятельных земельных участков.

Постановлением Администрации МО «Гремячинское» СП от 01.08.2018 № вновь образованным участкам присвоены адреса, в том числе, участку по адресу: 

<

адрес>.

Земельный участок с кадастровым №, образованный после раздела земельного участка с кадастровым № поставлен на кадастровый учет без изменений соответствующих границ.

Таким образом, суд приходит к выводу, что собственниками земельного участка с кадастровым № ФИО8 незаконно занята часть земельного участка с кадастровым №, арендатором которого является ФИО14, площадью 126 кв. м., в связи с чем суд полагает, что исковые требования ФИО1 к ФИО3, ФИО6 подлежат удовлетворению. Поскольку суд приходит к выводу о том, что право нарушено ответчиками ФИО8, Прибайкальская районная администрация, кадастровый инженер ФИО7 являются ненадлежащими ответчиками по указанным требованиям.

Рассматривая встречные исковые требования ФИО3, ФИО6, суд приходит к следующему.

Согласно п.п. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если: на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со ст. 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные ч. 11 ст. 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 10 ч. 1 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Из положений ч. 1 ст. 130 ГК РФ следует, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

По сведениям ЕГРН на земельном участке с кадастровым № объектов недвижимости, кроме жилого дома с кадастровым №, не имеется, деревянный забор, которым огорожен земельный участок, в соответствии с приведенными выше положениями законодательства к объектам недвижимого имущества не относится.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 3 п. 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Из разъяснений, данных в п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2005 г. № «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», следует, что лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

В силу ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

По смыслу приведенных норм закона, реализация права на оспаривание заинтересованным лицом сделки, заключенной по результатам торгов, возможна в том случае, если заключенной по результатам торгов сделкой нарушены его права или охраняемые законом интересы, а целью предъявленного иска является восстановление этих прав и интересов.

С учетом установленных в судебном заседании обстоятельств, приведенных норм законодательства, суд приходит к выводу, что требование встречного искового заявления о признании недействительным договора аренды земельного участка № от 12.11.2021 удовлетворению не подлежит, поскольку не исключит нарушение норм земельного законодательства со стороны истцов ФИО8.

Кроме того, встречным истцом не приведено и в судебном заседании не установлено обстоятельств, в соответствии с которыми подлежат признанию недействительными постановление Прибайкальской районной администрации от 28.08.2018 № «Об утверждении схем расположения земельных участков при разделе земельного участка с кадастровым №, с сохранением исходного земельного участка в измененных границах, находящегося в муниципальной собственности МО «Прибайкальский район», а также результатов межевания земельного участка с кадастровым №.

Таким образом, суд полагает, что требования встречного искового заявления удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 (паспорт №) к ФИО3 (паспорт №), ФИО6 (паспорт №) удовлетворить частично.

Обязать ФИО3, ФИО6 в течение одного месяца с момента вступления в силу решения суда освободить самовольно занятую часть земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес> площадью 126 кв.м., путем сноса ограждения и надворных построек.

Исковые требования ФИО3, ФИО6 к ФИО1, Прибайкальской районной администрации, кадастровому инженеру ФИО7 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Бурятия в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение будет изготовлено в течение десяти рабочих дней.

Судья п/п Е.В. Михалева

СОГЛАСОВАНО:

Судья Е.В. Михалева