Дело № 3а-326/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 октября 2020 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Казакова Д.А.

секретарь Хлебниковой А.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ООО «Платан-С» к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной, 

установил:

ООО «Платан-С» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ......., площадью 2200,5 кв.м., расположенного по адресу: ......., равной рыночной стоимости в размере 73 750 000 рублей, с 01 января 2018 года.

Административный истец мотивирует свои требования тем, что как собственник нежилого помещения оплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость недвижимости превышает его рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налогов.

В судебном заседании представитель ООО «Платан-С» по доверенности ФИО1 заявленные требования поддержала и просила их удовлетворить, с заключением судебной экспертизы согласилась.

Представители департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 и ФИО3 просили отказать в удовлетворении заявленных требований.

От представителя Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю по доверенности ФИО4 поступил отзыв, в котором просит рассмотреть административное дело в их отсутствие, в удовлетворении требований к Филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю отказать, рассмотрение вопроса об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной оставила на усмотрение суда.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО5 в своем отзыве не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства и просит рассмотреть дела в их отсутствие.

Представитель заинтересованного лица администрации Краснодарского края в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ходатайств относительно рассмотрения дела в его отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представил.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 373 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса. 

Согласно части 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

С учетом положений, закрепленных в частях 1, 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также принимая во внимания, дату определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (01 января 2018 года), правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником нежилого помещения с кадастровым номером ......., площадью 2200,5 кв.м., расположенного по адресу: ......., что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта. 

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости определена уполномоченным органом по состоянию на 01.01.2018г. в размере 130 774 410,02 рублей.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01.01.2018г. верной датой определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта.

В соответствии с отчетом об оценке № 80 от 15.11.2019г., подготовленным ООО «НЭО эксперт», рыночная стоимость указанного объекта недвижимости с кадастровым номером ....... определена в размере 73 750 000 рублей.

Принимая во внимание тот факт, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом имелись существенные различия, а также ходатайство административного истца о назначении судебной экспертизы, определением суда по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 25.02.2020г., выполненной экспертом экспертного учреждения ООО «Эксперт Оценка Юг» .......9, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ....... на дату определения кадастровой стоимости (01.01.2018г.) составляет 88 634 000 рублей.

С данным заключением судебной экспертизы не согласился департамент имущественных отношений Краснодарского края, ссылаясь на нарушения экспертом требований ст. 11, 15 Федерального закона № 135-ФЗ, ст. 8, 16 Федерального закона № 73-ФЗ, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. № 299.

Определением суда от 25.06.2020г. по делу назначено проведение дополнительной судебной экспертизы, проведение которой поручено эксперту .......9 экспертного учреждения ООО «Эксперт Оценка Юг».

В соответствии с заключением дополнительной экспертизы от 24.08.2020г., подготовленного .......9 экспертного учреждения ООО «Эксперт Оценка Юг», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ....... на дату определения кадастровой стоимости (01.01.2018г.) составляет 87 652 000 рублей.

С данным заключением дополнительной судебной экспертизы не согласился представитель департамент имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 и указывая, что экспертом необоснованно выбран класс качества здания «эконом», полученное экспертом значение рыночной стоимости объекта экспертизы не среднерыночным значениям на дату оценки, кроме того, отсутствуют фотофиксация и другая информация, позволяющая индентифицировать объект оценки.

В судебном заседании допрошена эксперт .......9, подготовившая заключение судебной экспертизы и дополнительной судебной экспертизы. Эксперт пояснила, что осмотр был проведен при проведении первоначальной экспертизы. В заключении на странице 11 в дополнительной экспертизе приведены выдержки из «Ко-Инвест». Объект оценки – 7-миэтажное здание, поэтому из сборника «Ко-Инвест» в качестве аналога было принято также 7-миэтажное кирпичное здание с железобетонными перекрытиями, рулонной кровлей, как наиболее подходящий аналог, которое отнесено к классу «эконом». Здание относится к классу «эконом», что отражено на странице 11 дополнительного заключения. Объект оценки представляет собой офисное здание. На странице 17 и 18 экспертного заключения указано, почему не используется доходный подход. Так, на 2017-2018 годы не были найдены по сдаче в аренду аналогичные семиэтажные здания в центре. В материалах дела не содержатся данных за предыдущие годы на увеличение доходов и расходов, а также нет аналогов. Исследуемое здание полностью не сдается, только отдельные помещения, то есть, если брать отдельные помещения, в качестве доходной базы, тогда это приведет к занижению стоимости объекта исследования, так как здание имеет очень большие пролеты, лестницы, коридоры, туалеты – это все не арендно-пригодная площадь. Наиболее рыночным подходом является сравнительный подход, к нему был применен максимальный вес подхода при согласовании результата, а именно 70%. Анализ рынка строится на среднерыночных данных недвижимости с учетом земельного участка, так как в экспертизе земельный участок не оценивается, то он был вычтен из стоимости объекта. Стоимость земельного участка получилась 1 900 000 рублей за 1 сотку. Из каждого аналога была вычтена стоимость его земельного участка, согласно его площади. 

Суд считает пояснения, данные экспертом, достоверными, полными, опровергающими доводы административного ответчика о недостатках в заключении эксперта.

Заключение дополнительной судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. Заключение эксперта скорректировано в соответствии с определением суда о назначении дополнительной экспертизы. В ходе судебного разбирательства представителями ответчиков и заинтересованного лица выводы эксперта не опровергнуты. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлено.

Оснований не доверять представленному заключению дополнительной судебной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное образование, длительный стаж экспертной работы.

Само заключение дополнительной экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении дополнительной экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена с осмотром объекта оценки.

При оценке спорного объекта недвижимости был применен затратный и сравнительный подходы (невозможность применения доходного подхода при оценке экспертом обоснована). 

Эксперт привел все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отразил порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных им.

Выводы эксперта полностью согласуются с его исследовательской частью.

Таким образом, доказательств того, что рыночная стоимость указанного объекта недвижимости является иной, чем отражено в дополнительном судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Оценив дополнительное экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ....... на дату определения кадастровой стоимости (01.01.2018г.) составляет 87 652 000 рублей.

Суд считает, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости объекта капитального строительства рыночной стоимости, кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данного объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, учитывая объем заявленных требований и установленные факты, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 16.12.2019г., сведений об обращении в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости не имеется. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 16.12.2019г.

При вышеизложенных обстоятельствах, учитывая объем административных исковых требований, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования ООО «Платан-С» к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной – удовлетворить.

Установить в отношении объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером ......., площадью 2200,5 кв.м., расположенного по адресу: ......., в размере рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 87 652 000 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ....... считать 16 декабря 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья краевого суда:

Решение суда в окончательной форме изготовлено 28.10.2020 года.