Дело № 2-1149/2018

Р Е Ш Е Н И Е

 С У Д А

Именем Российской Федерации

25 сентября 2018 года г. Электросталь

Электростальский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Самсоновой А.О., при секретаре Мариночкиной С.А., с участием истца ФИО1, представителя истца по доверенности ФИО2, представителя ответчика ООО «Фирма Технополис» по доверенности ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Фирма Технополис» о признании договора заключенным и признании права собственности на квартиру,

установил:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Фирма Технополис» и с учетом уточнений исковых требований, просил суд признать договор купли-продажи квартиры, заключенный 11.10.2013 года между истцом и ответчиком, находящейся по адресу: 

<

адрес>, действительным; признать за ним право собственности на однокомнатную квартиру, кадастровый №, общей площадью 42,8 кв.м, расположенной на 5 этаже, по адресу: 

<

адрес>. Просил указать в решении, что оно является основанием для регистрации права собственности ФИО1 на однокомнатную квартиру, кадастровый №, общей площадью 42,8 кв.м, расположенной на 5 этаже, по адресу: 

<

адрес>, и внесения изменений в записи ЕГРН.

Исковые требования мотивированы тем, что истец, являясь сотрудником ООО «Фирма Технополис», с директором ФИО4, в октябре 2013 года, заключил соглашение о приобретении жилого помещения в виде однокомнатной квартиры, кадастровый №, общей площадью 42,8 кв.м, расположенной на 5 этаже, по адресу: 

<

адрес> – в рассрочку, в виде ежемесячных выплат, согласно графику выплат стоимости квартиры, составленному сторонами. Согласно графику выплаты стоимость квартиры составила 2008000 руб. Первый взнос в размере 20000 руб.: с 01.11.2013 года по 01.09.2015 года по 40000 руб.; с 01.09.2015 года по 01.10.2015 взнос в размере 1068000 руб. После погашения стоимости квартиры, согласно служебной записке и договоренности, ответчик принял на себя обязанность по передаче квартиры в собственность истца для личного пользования. Свою обязанность по совершению указанных платежей истец выполнил в полном объеме, что подтверждают квитанции к приходнокассовым ордерам за период с 28.10.2013 г. по 26.10.2016, которые вносились в кассу ответчика. Однако ответчик уклоняется от обязанности по передаче истцу фактически выкупленного жилого помещения. Истец неоднократно обсуждал с руководителем ответчика вопрос оформления права собственности на квартиру, на что последний просил истца подождать, ссылаясь на финансовые трудности в организации. Более того, ответчик передал во временное возмездное пользование в целях проживания данное жилое помещение ФИО5, которая является родственником истца, и с ней был заключен договор аренды квартиры от 29.11.2013. В данной квартире до настоящего времени проживает сын истца со своей семьей. Договор аренды не расторгнут, не прекращен. ФИО5 совершает оплату всех жилищно-коммунальных услуг. Истец полагает, что бездействием ответчика по передаче жилого помещения в собственность истца, нарушены имущественные права и законные интересы истца. В обоснование своих требований истец ссылался на ст. ст. 8, 12, 130, 159, 218, 219, 309, 310, 434, 454, 456 и 486 ГК РФ, ст. ст. 4, 13 и 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержал заявленные уточненные требования, настаивал на их удовлетворении. Пояснял, что он являлся сотрудником ООО «Фирма Технополис». Изначально в 2013 году ФИО4 выделил эту квартиру, была договоренность о выборе именно этой квартиры. Еще четверо работников фирмы также подобрали квартиры. Те, кто сразу внес деньги в счет оплаты, с ними оформили договора купли-продажи. А ему предоставили квартиру в рассрочку. Стоимость квартиры ФИО4 определил сразу в 2008000 рублей, стоимость квадратного метра для всех одинакова, договорились о рассрочке. График выплаты стоимости квартиры истец составил, и такой же график находился в кассе фирмы, по нему кассир принимала платежи, выдавала квитанции и ставила печать. Деньги вносил как он сам, так и его сын К.Е.А. Было оговорено, что при внесении последнего взноса, в течение ближайшего времени будет оформлен договор купли-продажи квартиры. Последний платеж 668000 руб. внесен 26 октября 2016 года. С этого момента у ответчика возникла обязанность по передаче квартиры истцу на основании договора. Руководитель ООО «Фирма Технополис» ФИО4 давал гарантию, что выполнит свои обязательства по передаче квартиры. В разговоре, который истец записал на диктофон в январе 2018 года, ФИО4 подтвердил своё обещание передать истцу квартиру. В результате ответчик уклоняется от передачи квартиры в собственность истца.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании поддержала требования истца, указав, что устные договоренности, заключенные истцом и руководителем ООО «Фирма Технополис» ФИО4 о приобретении квартиры, носят признаки договора купли-продажи. Основанием для возникновения права собственности на квартиру является устный договор о купле-продажи квартиры в рассрочку и фактическая выплата истцом стоимости квартиры, которая была оговорена сторонами, подтверждена графиком выплаты стоимости квартиры и платежными документами.

Представитель ответчика ООО «Фирма Технополис» по доверенности ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска. Дал пояснения, аналогичные изложенным в письменном отзыве на иск, указал, что договор купли-продажи квартиры между сторонами не заключен. ФИО1 обращался к руководителю с просьбой продать квартиру в рассрочку, представив свой вариант выплат. Руководитель отписал в финансовую службу для проверки и рассмотрения данного документа, но не была установлена целесообразность продажи квартиры по данному графику и на данных условиях. После этого никаких действий не совершалось, договор не заключался. 

Представленный истцом в подтверждение заключения договора купли-продажи квартиры документ, в котором якобы содержится график выплат стоимости квартиры, не может являться договором купли-продажи недвижимого имущества, так как не соблюдена форма договора. Указанный документ не содержит реквизитов сторон, даты и места его подписания, текста самого договора. Не определен предмет договора. Нет данных, позволяющих установить недвижимое имущество, его характеристики, месторасположение в составе другого недвижимого имущества, расположение на соответствующем земельном участке. При отсутствии этих данных, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор соответственно не заключенным. Не определена цена недвижимого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о её продаже считается незаключенным. В документе нет указаний на лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем. 15.07.2013, собственник спорной квартиры передал во временное возмездное пользование спорное жилое помещение ФИО5, заключив 29.11.2013 договор аренды. Кроме того, ООО «Фирма Технополис» подтверждает внесение истцом в кассу суммы 668000 рублей без указания назначения платежа. Сведения о поступлении иных средств отсутствуют. Просил отказать в удовлетворении иска.

Привлеченная к участию в дел в качестве третьего лица ФИО5 в судебном заседании поддержала требования истца. От истца, который является отцом её супруга К.Е.А., ей было известно о договоренностях о приобретении спорной квартиры в рассрочку. Планировалось, что в квартире будет проживать их семья. Поэтому спорная квартира была передана ей по акту приема передачи представителем ООО «Фирма Технополис», а 29.11.2013 года подписан договор аренды квартиры. Её семья проживает в спорной квартире с 2013 года на условиях аренды и несет все расходы по оплате жилищно-коммунальных услуг. Платежи в счет стоимости квартиры вносил и истец ФИО1, а также их семья. С целью погашения последнего платежа в счет стоимости квартиры 668000 руб. она даже 24.10.2016 года взяла кредит в Сбербанке – 415000 рублей. Самостоятельных претензий на спорную квартиру она не имеет.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления, оставив его разрешение на усмотрение суда. Указал, что по состоянию на 24.08.2018 в ЕГРН имеется актуальная запись о государственной регистрации права собственности ООО «Фирма «Технополис» на квартиру №, расположенную по адресу: 

<

адрес> Право собственности зарегистрировано 15.07.2013 за № на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 28.03.2013, акта приема-передачи по договору от 29.05.2013, Акта реализации инвестиционного договора от 29.05.2013, Инвестиционный договор от 17.05.2012 № 18/444-Д. Государственная регистрация проведена в связи с поступившим 27.06.2013 заявлением ООО «Фирма «Технополис». Иных обращений в отношении квартиры №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, не было. 

Выслушав истца ФИО1, её представителя ФИО2, представителя ответчика ООО «Фирма Технополис» ФИО3, свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

Судом установлено и подтверждено выпиской из ЕГРН, что спорная квартира 

<

адрес>, кадастровый №, принадлежит на праве собственности ООО «Фирма Технополис», ИНН №. Право собственности зарегистрировано 15.07.2013 за № 50-50-46/028/2013-193 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 28.03.2013, акта приема-передачи по договору от 29.05.2013, Акта реализации инвестиционного договора от 29.05.2013, Инвестиционный договор от 17.05.2012 № 18/444-Д. 

Согласно выписки из ЕГРЮЛ, ООО «Фирма «Технополис», ОГРН №, руководителем является ФИО4 

29.11.2013 года на основании договора аренды квартиры, однокомнатная квартира по адресу: 

<

адрес>, предоставлена во временное пользование арендатору ФИО5 Ранее 31.10.2013 подписан акт приема передачи квартиры. 06.12.2013 года подписан договор № 3-4/164 на предоставление коммунальных услуг между ЗАО «Отдых» «Управляющая организация» и ФИО5 «Арендатором». Коммунальные услуги оплачиваются арендатором ФИО5, что подтверждено представленными квитанциями ЗАО «Отдых» (УК) за апрель 2014 и апрель 2018 г.

Из трудовой книжки истца ФИО1 усматривается, что он работал с 09.01.2007 года в ООО «Фирма «Технополис» начальником отдела кадров; 31.10.2007 г. уволен в порядке перевода в ООО «Технополис-ПК», принят на должность генерального директора ООО «Технополис-ПК», работал до 12.02.2018 года.

В силу п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

На основании ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). (ст. 454 ГК РФ)

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 554 ГК РФ предмет договора купли-продажи должен быть надлежащим образом индивидуализирован, т.е. договор должен содержать данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество. К ним относятся в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо о его нахождении в составе другого недвижимого имущества.

В ст. 555 ГК РФ в числе существенных условий названа также цена отчуждаемой недвижимости.

Истцом ФИО1 в подтверждение заключения договора купли- продажи квартиры 11.10.2013 года представлен документ, без даты его составления, в котором указано: График выплат стоимости квартиры на 

<

адрес>. Первый взнос – 20000 р. 1.11.2013-1.09.2015 по 40000 р. 1.09.2015 -1.10.2015 1068000р. Подписан документ ФИО1 В верхнем правом углу отпечатано Утверждаю Директор ООО «Фирма «Технополис» ФИО4 Подпись под утверждением отсутствует. В левом верхнем углу имеется неразборчивая рукописная запись и подпись ФИО4, что не отрицалось представителем ответчика, дата 11.10.2013 и печать ООО «Фирма «Технополис». 

Истцом указано, что запись адресована финансовому управлению фирмы.

Также истцом представлены квитанции к приходному кассовому ордеру в количестве 35 штук, за период с 28.10.2013 по 26.10.2016 на общую сумму 2008000 руб., в которых указано принято от ФИО1 в качестве основания: взнос за квартиру (согл служ записке); и в квитанции № 643 от 26.10.2016 года в качестве основания : взнос за квартиру полное погашение долга (до 2008000) принято от ФИО1 668000 руб. В квитанциях в качестве получателя платежей поименована ООО «Фирма «Технополис», стоит подпись кассира и печать ООО «Фирма «Технополис». 

Оттиски печати на разных квитанциях имеют внешние отличия.

Справкой от 28.08.2018 г. № 294 ответчик подтвердил, что 26 октября 2016 года в кассу ООО «Фирма «Технополис» были приняты денежные средства без указания назначения платежа на сумму 668000 руб. от ФИО1. Заявления от ФИО1 о возврате ошибочно внесенных денежных средств не поступало.

Допрошенный в качестве свидетеля К.Е.А., сын истца, подтвердил, что в мае-июне 2013 года была устная договоренность между отцом ФИО1 и ФИО4 о покупке квартиры в рассрочку в доме 

<

адрес>. Свидетель участвовал в выборе квартире. Обговорили стоимость квартиры в 2008000 руб. Договорились, что после внесения последнего платежа, ФИО4 передает квартиру ФИО1 Затем с каждой заработной платы ежемесячно выплачивалось по 40000 рублей и 26.10.2018 погашена последняя сумма за квартиру 668000 руб. Он с супругой ФИО5 проживает в спорной квартире с 2013 года. Договор аренды заключили на ФИО5

Оценивая представленные в материалы дела документы, собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения требований ФИО1, поскольку договор купли-продажи недвижимости в установленной форме, выражающий его содержание, надлежащим образом индивидуализированный предмет договора, содержащий все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, сторонами не заключен. Судом установлено, что представленный истцом График выплат стоимости квартиры, без даты составления, подписанный истцом и содержащий некую резолюцию руководителя ответчика, неясного содержания, не может свидетельствовать о заключении между сторонами спора договора купли-продажи квартиры в надлежащей форме, так как указанный документ не содержит сведений, определенно указывающих на намерение ООО «Фирма «Технополис» продать, а ФИО1 приобрести спорную квартиру (предмет не индивидуализирован: не указан точный адрес квартиры, площадь квартиры, название населенного пункта, в составе какого имущества она находится, сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке, не указан кадастровый номер объекта), не предусматривает существенного условия договора о цене имущества. В представленном Графике выплат стоимости квартиры не указана стоимость квартиры, её невозможно установить и из указанных условий внесения взносов, так как не уточняется периодичность внесения платежей с 1.11.2013 по 1.09.2015 по 40000 руб.

При этом суд учитывает, что условием вынесения решения, которое может являться основанием к государственной регистрации перехода права собственности на квартиру является совершение сделки в надлежащей форме, доказательств чего истцом суду не представлено.

Судом отклоняется довод стороны истца о наличии между сторонами устной договоренности о заключении договора купли-продажи квартиры в рассрочку, поскольку данное утверждение противоречит ст. 159 ГК РФ, из которой следует что могут совершаться устно все сделки, исполняемые при самом их совершении, за исключением сделок, для которых установлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность. В силу ст. ст. 161, 162 ГК РФ сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки, должны совершаться в письменной форме. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Не могут служить допустимым доказательством наличия оснований для признания действительным и заключенным договора купли-продажи квартиры в рассрочку аудиозапись диалога между ФИО1 и ФИО4, сделанную истцом в январе 2018 года на диктофон телефона. Обещание отдать квартиру, якобы высказанное руководителем ответчика, не свидетельствует о надлежащем заключении договора и не отражает его условий. 

Таким образом, с учетом юридически значимых обстоятельств дела в соответствии с нормами права, подлежащими применению в соответствии с правовым характером спора в совокупности с собранными и исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами с учетом их оценки на предмет относимости и допустимости, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 не имеется. 

Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Фирма Технополис» о признании договора купли-продажи квартир, заключенным 11.10.2013 года и действительным, и признании права собственности на квартиру, по адресу: 

<

адрес>, отказать. 

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Электростальский городской суд в течение месяца после его принятия в окончательной форме.

Судья: подпись.

В окончательной форме решение суда

изготовлено 03 декабря 2018 года.

Судья: подпись.