дело № 2-2190/2025

УИД 27RS0001-01-2025-001722-72

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

город Хабаровск 3 июня 2025 года

Центральный районный суд города Хабаровска в составе:

председательствующего судьи Белоусовой О.С.,

с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО3, 

при секретаре судебного заседания Романской О.О.

рассмотрев в открытом судебное заседании гражданское дело по иску ООО Управляющая компания «Городская» к ФИО2 о взыскании задолженности по коммунальным платежам, 

УСТАНОВИЛ:

ООО УК «Городская» обратилось в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по коммунальным платежам.

В обоснование заявленных требований указав, что истец является управляющей компанией, осуществляющей управление многоквартирным домом №а по 

<

адрес> в 

<

адрес>. Согласно договору управления от ДД.ММ.ГГГГ собственники обязаны своевременно и в полном объеме оплачивать услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, в том числе управление МКД, стоимость предоставляемых услуг. Ответчик является собственником следующих помещений в указанном доме: помещение 

<

адрес>; помещение 

<

адрес> в городе Хабаровске. За указанные нежилые помещения ответчик не вносит обязательные коммунальные платежи, в связи с чем, у него образовалась задолженность и начислена пени за несвоевременное внесение платы за жилое помещение по части 14 статьи 155 ЖК РФ. Просит взыскать с ответчика основной долг по оплате коммунальных платежей по четырем объектам: по адресу помещение 

<

адрес> за период с декабря 2022 по февраль 2025 в размере 237 445,44 руб.; помещение 

<

адрес> за период с июня 2022 по февраль 2025 года в размере 120 351,94 руб.; помещение 

<

адрес> за период с июня 2022 по февраль 2025 в размере 41630,71 руб.; помещение 11/1 

<

адрес> в городе Хабаровске за период с января 2022 по февраль 2025 в размере 245638,98 руб. Взыскать с ФИО2 в пользу ООО УК «Городская» пени за просрочку внесения коммунальных платеже: помещение 

<

адрес> за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 6683,63 руб.; помещение 

<

адрес> за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 32178,18 руб.; помещение 

<

адрес> за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 18055,53 руб.; помещение 

<

адрес> в городе Хабаровске за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 38 905,92 руб. взыскать с ФИО2 в пользу ООО УК «Городская» уплаченную государственную пошлину в размере 19818 руб. 

В процессе рассмотрения дела, истец уточнил исковые требования. В окончательной редакции просит взыскать в ФИО2 основной долг по оплате коммунальных платежей по трем объектам: по адресу 

<

адрес> за период с декабря 2022 по январь 2025 в размере 237 445,44 руб., по адресу 

<

адрес> за период с июня 2022 по февраль 2025 в размере 120351,94 руб., по адресу 

<

адрес> за период с июня 2022 по февраль 2025 в размере 41 630,71 руб. Взыскать с ФИО2 в пользу ООО УК «Городская» пени за просрочку внесения коммунальных платежей: по адресу 

<

адрес> период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 6683,63 руб., по адресу 

<

адрес> за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 32178,18 руб., по адресу город 

<

адрес>, пом. 1б за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 18 055,53 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования с учетом уточнений поддержала, настаивая на их удовлетворении, пояснив, что ответчик обязана производить оплату, поскольку она является собственником нежилых помещений, в части помещений 1 а и 1 б, действительно таких помещений сейчас не существует и за ответчиком не зарегистрированы, но при этом, они находятся в составе иного помещения, зарегистрированного на правах собственности за ответчиком. Несмотря на то, что данные помещения относятся по техническим характеристикам к общему имуществу, ответчик приобретая право собственности на данные помещения, осознавала данный факт, соответственно, должна нести расходы на содержание имущества. Действительно, в процессе рассмотрения спора установлено, что отдельных помещений 1а и 1б в собственности у ответчика не имеется и по помещению, в которое включены данные помещения, истец не обращался в приказном порядке и расчеты не проводил. 

Ответчик ФИО2, её представитель ФИО3, исковые требования не признали, пояснив, что помещение 

<

адрес> является общим имуществом жильцов многоквартирного дома, сделка была признана ничтожной, обязанность оплаты за общее имущество у нее отсутствует. Эксплуатируемая кровля 

<

адрес> является крышей, на которой находится оборудование, обслуживающее более одного помещения и согласно решения Краснофлотского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ эксплуатируемая кровля признана общим имуществом собственников многоквартирного дома с даты ввода данного многоквартирного дома в эксплуатацию. В настоящее время помещение не находится в собственности ответчика. Требования истца основаны на ничтожных сделках. Перед вводом дома в эксплуатацию ООО «Ладный дом» при формировании помещений незаконно включило в состав нежилых помещений коридоры с имеющимся в них общим оборудованием, а именно: в состав помещения 1а включен коридор № на техническом плане подвала площадью 14,6 кв.м.; в состав помещений 1 б включен коридор № на техническом плане подвала площадью 24,2 кв.м. с вводными общими счетчиками горячего и холодного водоснабжения; помещение 2/5 состоит из коридоров 12 (14,9 кв.м.) и 20 (4,0 кв.м). Отдельные нежилые помещения 10, 11, 12,13,14,15 на поэтажном плане имеют выходы из помещений только через данный коридор. Согласно выписке на помещение 2/5 назначение помещения: общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Включение коридоров 9, 11, 12, 20 на поэтажном плане технической докумнетации в состав нежилых помещений при формировании помещений перед вводом МКД в эксплуатацию, а также сделки о передаче в составе нежилых помещений коридоров 9,11,12,20 в собственность ответчика помещений, являются ничтожными и не порождают юридических последствий за исключением тех, которые связаны с их недействительностью. Правовых оснований для взыскания денежных средств в счет оплаты коммунальных услуг по ничтожным сделкам, не имеется. Кроме того, отдельных помещений 1 а и 1б в её собственности не существует, но при этом, в случае, если истец произведен перерасчет путем исключения из расчет общего имущества, уклоняться от оплаты правильно начисленных платежей, она не собирается. 

Выслушав стороны, изучив и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему: 

В силу ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. При этом, одним из возможных способов управления является управление управляющей организацией

Частью 3 ст. 161 ЖК РФ закреплено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу ч. 1 ст. 162 ЖК РФ управление многоквартирным домом осуществляется на основе заключенного договора с собственниками.

В силу ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Управление многоквартирным домом 

<

адрес> на основании договора управления от ДД.ММ.ГГГГ осуществляет ООО УК «Городская» и пунктом 6.1 Договора управления предусмотрена обязанность собственников своевременно и в полном объеме оплачивать услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, в том числе управление многоквартирным домом и стоимость предоставляемых коммунальных услуг.

Согласно п. 3.6 Договора распоряжение общим имуществом многоквартирного дома осуществляется на основании решений общих собраний собственников помещений в МКД. 

Состав общего имущества многоквартирного дома отражен в Приложении № 3 к договору управления, и согласно данного Приложения, в состав общего имущества включаются, в том числе: 1) Помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого помещения и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудования (включая котельные и другое инженерное оборудование); 2) крыши; 3) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты и иные ограждающие несущие конструкции); 4) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие несущие конструкции); 5) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); 6) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; 7) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. 

В соответствии со ст.309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК РФ).

Согласно ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном ч. 1.1 настоящей статьи.

В соответствии с ч.5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В силу п. 1 ст. 6 ГК РФ приведенные положения закона распространяются и на собственников нежилых помещений в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (п.1 и 2 ст. 39 Жилищного кодекса РФ).В соответствии со статьей 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе и плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме.

Плата за жилое помещение и коммунальные ресурсы для собственника помещений в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание нежилого помещения, в том числе плату за услуги, управление многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании и использовании общего имущества в многоквартирном доме (часть 2 статьи 154 Жилищного кодекса).

На основании пункта 4 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

В силу части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Таким образом на ответчике, как собственнике помещения в многоквартирном доме, лежит обязанность нести расходы по содержанию принадлежащего ему жилого (нежилого) помещения, а также общего имущества многоквартирного дома.

Согласно пунктам 28, 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме.

Вместе с тем, как видно из выписок из ЕГРН, ФИО2 является собственником следующих нежилых помещений в 

<

адрес>: 

- 

<

адрес> с датой государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, площадью 39,7 кв.м.; 

- 

<

адрес>, с датой государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ, площадью 42,6 кв.м.;

<

адрес>, с датой государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ, площадью 24,2 кв.м.;

- 

<

адрес>, с датой государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ, площадью 110,6 кв.м.

- 

<

адрес>, с датой государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ, площадью 14,6 кв.м.

Собственником помещения 

<

адрес> как самостоятельных объектов государственного кадастрового учета, ответчик, вопреки утверждений стороны истца не является, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, учитывая так же, что указанные объекты недвижимости не поставлены в ЕГРП на кадастровый учет.

Доводы истца о том, что помещение № не являются основанием для выделения данных объектов из единого объекта, поскольку по смыслу жилищного законодательства, расчет платы производится из общей площади (в данном случае нежилого) помещения, принадлежащего собственнику. 

Помимо изложенного, в договоре управления закреплено, согласуется с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, отнесение в состав общего имущества коридоров и крыш.

В соответствии с положениями статьи 36 Жилищного кодекса РФ и Постановления Правительства № от ДД.ММ.ГГГГ имущество, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Из материалов дела следует, судом установлено, что помещение № в 

<

адрес> по ш.Воронежскому является общим имуществом жильцов многоквартирного дома, что следует из экспликации технического плана многоквартирного дома и выписки из ЕГРН является коридором, в который имеют выходы несколько отдельных нежилых помещений, соответственно коридор не может относится к отдельному помещению и передан в собственность одному из собственников.

Решением Краснофлотского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ признана недействительной сделка Договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в части отчуждения эксплуатируемой кровли общей площадью 68,2 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, 1 этап, кадастровый № и Акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «Ладный дом» и ФИО5 и применены последствия недействительности сделки. Признана недействительным сделка Договор дарения недвижимого имущество (нежилые помещений) от ДД.ММ.ГГГГ в части отчуждения эксплуатируемой кровли общей площадью 227,8 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, заключенную между ФИО5 и ФИО6 и применены последствия недействительности сделки. Признана эксплуатируемая кровля общей площадью 227,8 кв.м. расположенная по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № общим имуществом собственников многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> с даты ввода данного многоквартирного дома в эксплуатацию. У ФИО2 из чужого незаконного владения истребована эксплуатируемая кровля общей площадью 227,8 кв.м., расположенная по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. Указанное решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ

Указанным решением эксплуатируемая кровля признана общим имуществом собственников многоквартирного дома с даты ввода данного многоквартирного дома в эксплуатацию, то есть с ДД.ММ.ГГГГ, что и явилось основанием для исключения требований истцом по помещению 11/1 

<

адрес> в городе Хабаровске из расчета задолженности. 

Обоснованы также возражения ответчика со ссылкой на техническую документацию многоквартирного дома, исследованную в части, относящейся к рассматриваемому спору в процессе рассмотрения дела, поскольку согласно листа 13 стадии «Р» проектной документации № ЭО 1.1 «Группа жилых домов со встроено пристроенными помещениями по 

<

адрес> в 

<

адрес> (Жилой комплекс «Зодиак») в коридоре № (№ в техническом плане подвала) площадью 15,02 кв.м. расположен вводный электрощит, обслуживающий все нежилые помещения жилого дома.

Из содержания листа 4 стадии «Р» проектной документации №-ВК1 «Группа жилых домов со встроенно пристроенными помещениями по 

<

адрес> в 

<

адрес> (жилой комплекс «Зодиак») в коридоре № и № (№ в техническом плане подвала) общей площадью 23,87 кв.м. размещены водомерный узел офисов (нежилых помещений) циркуляции воды со счетчиком, а также водомерный узел циркуляции горячей и холодной воды со счетчиками, и кроме того, нежилые помещения (коридоры) являются вспомогательными помещениями. 

При составлении технической документации на стадии ввода многоквартирного дома в эксплуатацию после обмеров площади данных коридоров уточнились и составили 14,6 кв.м. (п.9 технической документации) и 24,2 кв.м. (пункт 11 Технической документации) и данные площади были включены в состав нежилых помещений с кадастровыми номерами № и №

Из поэтажного плана технической документации «Группа жилых домов со встроено пристроенными помещениями по 

<

адрес> в 

<

адрес> (Жилой комплекс «Зодиак») техническим планом № на техническом плане в 

<

адрес>, также является коридором, т.е. помещением, которое является средством сообщения других помещений.

Согласно выписке из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ на пом. 2/5 

<

адрес> в 

<

адрес>, его назначение – общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. 

Данные обстоятельства, в том числе, факт включения в состав нежилых помещений, принадлежащих ФИО6 общего имущества в многоквартирном доме, не оспаривались сторонами в процессе рассмотрения спора.

Доводы стороны истца о том, что ответчик в спорный период являлась собственником, что следует из выписки из ЕГРП, соответственно, обязана оплачивать платежи, начисленные в том числе, в отношении общего имущества собственников многоквартирного дома, противоречат общим принципам жилищного законодательства, поскольку вне зависимости от регистрации прав в ЕГРП, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит всем собственникам помещений в многоквартирном жилом доме в силу закона.

При этом, суд отклоняет и доводы истца о том, что судебное решение, которым признаны сделки недействительными, принято только в отношении одного объекта, соответственно, по иным объектам расчет необходимо учитывать из всей площади объекта зарегистрированного за ответчиком, поскольку именно управляющая организация, в силу прямого указания закона и положений договора, управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (часть 1 статьи 161 ЖК РФ). 

Согласно пп. 1, 2, 4 ч. 1.1 указанной статьи Кодекса надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать, в том числе: соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.

Не принятие управляющей компанией эффективных мер по оспариванию сделок, на основании которых за ответчиком до настоящего времени зарегистрировано право собственности на общее имущество в многоквартирном доме (лестницы, коридоры, места в которых располагается инженерно-техническое оборудование), не приводит к возможности возложения на ответчика обязанности внесения единолично оплаты по обслуживанию управляющей компанией мест общего пользования.

Ответчик, являясь собственником нежилых помещений, обязан в силу жилищного законодательства нести расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества в размере, подлежащем определению с учетом площади помещения данного лица, без возложения на него обязанности полностью производить оплату за места общего пользования, вне зависимости от регистрации за ней право собственности на места общего пользования. 

Доказательств злоупотребления ответчиком своим правом, истцом в материалы дела не представлено, при том, что как указывалось выше, юридически значимым для рассмотрения вопроса о взыскании задолженности, в контексте рассматриваемого спора, является установление наличия у ответчика задолженности по коммунальным платежам, начисленным в отношении нежилых помещений, находящихся в собственности последней. 

При этом, в процессе рассмотрения спора не установлено задолженности по обслуживанию нежилых помещений, принадлежащих ответчику без включения в их состав оплаты полностью мест общего пользования, несмотря на то, что собственник обязан соразмерно свое доле оплачивать обслуживание мест общего пользование, и доказательств наличия такой задолженности, истцом не представлено, как и не представлено доказательств обращения в приказном порядке, обязательном для данной категории споров в части требований о взыскании задолженности по иным нежилым помещениям, находящимся в собственности ответчика. 

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО Управляющая компания «Городская» к ФИО2 о взыскании задолженности по коммунальным платежам, оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в 

<

адрес> суд через Центральный районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Дата составления мотивированного решения 16.06.2025 г.

Судья Белоусова О.С.