Дело № 2-5264/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 ноября 2017 г. г. Хабаровск

Центральный районный суд г. Хабаровска в составе:

председательствующего судьи Костюченко С.А., 

с участием представителя истца Золотарь Т.О., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, 

представителя третьего лица Банк ВТБ 24 (ПАО) ФИО1, действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,

при секретаре Гусевой К.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Строительная компания Солнечная поляна» к ФИО2 о признании договора расторгнутым, прекращении ипотеки, 

у с т а н о в и л:

Истец ООО «Строительная компания Солнечная поляна» обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании договора расторгнутым, прекращении ипотеки, ссылаясь в обоснование доводов на то, что между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор участия в долевом строительстве № Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю. Предметом договора явилось строительство 

<

адрес> ориентировочной площадью 30,2 кв.м. Стоимость объекта строительства составила 1 389 200 руб. 00 коп. Ответчиком, указанная сумма была внесена в полном объеме, как наличными денежными средствами, так и кредитными денежными средствами, полученными в виде ипотечного кредита в ПАО ВТБ 24. На основании заявления ФИО2, с последним ДД.ММ.ГГГГ было заключено соглашение о расторжении вышеуказанного договора. Возврат денежных средств, уплаченных по договору, а также процентов по ипотечному кредиту был определен в соответствии с графиком платежей, указанным в соглашении. Свои обязательства по возврату договорной стоимости и уплате процентов по кредиту истец исполнил в полном объеме. В соответствии с достигнутыми сторонами договоренностями стороны должны были направить соглашение о расторжении договора в Управление Росреестра после выплаты всех платежей, для снятия государственной регистрации, а ответчик самостоятельно был обязан подать заявление на снятие обременений, наложенных ПАО Банк ВТБ 24 в виде залога по ипотечному кредиту. Сторона ответчика отказалась произвести вышеуказанные действия, а именно: подать совместное заявление на расторжение договора, а также заявление о снятии обременений по ипотеке. В связи с этим истцом было направлено ответчику ценное письмо с описью вложения с предложением прибыть ДД.ММ.ГГГГ в регистрирующий орган для подачи документов на государственную регистрацию прекращения договора и снятия обременений. Указанное письмо было оставлено без ответа, ответчик на государственную регистрацию не явился. ДД.ММ.ГГГГ, истцом было подано заявление в Управление Росреестра о прекращении права на недвижимое имущество. Управлением в государственной регистрации прекращения права на недвижимое имущество было отказано в связи с тем, что для государственной регистрации было необходимо представить заявление от другой стороны (ответчика), а также Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество содержал сведения об обременении в виде ипотеки в пользу ПАО Банк ВТБ 24 (номер регистрации №). Из-за бездействия ответчика, ООО «СК Солнечная поляна» не может возвратить объект недвижимого имущества в свое ведение, а также несет убытки, связанные с невозможностью реализовать объект недвижимого имущества третьим лицам. Поскольку ответчик отказывается в добровольном порядке обратиться в регистрирующий орган с заявлением о расторжении договора и прекращении ипотеки, решение суда может являться основанием для погашения в ЕГРП регистрационной записи об ипотеке. Просит суд признать договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Строительная компания Солнечная поляна» и ФИО2, расторгнутым. Признать обременение в виде ипотеки отсутствующим, прекратить ипотеку в силу закона в пользу ПАО ВТБ 24 на объект недвижимости, содержащуюся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (номер регистрации №).

В судебном заседании представитель истца Золотарь Т.О. исковые требования поддержала в полном объеме, подтвердила изложенное в иске.

В судебном заседании представитель третьего лица ФИО1 пояснила, что требования истца необоснованные, сослалась на доводы и основания, изложенные в возражениях.

В судебное заседание ответчик, третье лицо Управление Росреестра по Хабаровскому краю не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлялись надлежащим образом. 

Статьей 155 ГПК РФ установлено, что разбирательство гражданского дела происходит в судебном заседании с обязательным извещением лиц, участвующих в деле, о времени и месте заседания. 

В силу ч. 1 ст. 113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

Согласно ст. 118 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны сообщить суду о перемене своего адреса во время производства по делу. При отсутствии такого сообщения судебная повестка или иное судебное извещение посылаются по последнему известному суду месту жительства или месту нахождения адресата и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресу более не проживает или не находится. Согласно ст. 117 ГПК РФ адресат, отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства. 

Как установлено в судебном заседании, ответчик не явился в судебное заседание, вместе с тем из материалов дела усматривается, что суд неоднократно предпринимал попытки извещения ответчика о дате, времени и месте судебного заседания, отправляя по адресу известного места жительства и регистрации судебные извещения посредством почтового отправления с уведомлением о вручении, которые были возвращены суду и не были получены ответчиком, при этом информация по данному гражданскому делу, содержащая в себе сведения о дате судебных разбирательств, является открытой и заблаговременно размещалась на сайте Центрального районного суда г. Хабаровска.

Таким образом, поскольку от получения судебных извещений, направленных по имеющимся в деле адресам, ответчик уклонялся, суд приходит к выводу о надлежащем извещении ответчика о времени и месте рассмотрения дела.

При таких обстоятельствах, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, учитывая мнение представителей истца, третьего лица, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц. 

Выслушав пояснения представителей истца, третьего лица, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Строительная компания «Солнечная поляна» и ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве № Объектом долевого строительства являлась квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес> общей площадью 30, 2 кв. м. 

Договорная стоимость строительства объекта составляет 1389200 руб. 00 коп., которые участник уплачивает в размере 277840 руб. 00 коп. за счет собственных средств; 1111360 руб. 00 коп. – за счет кредитных средств, предоставленных Банком ВТБ 24 (ПАО).

Между Банк ВТБ 24 (ПАО) и ФИО2 (заемщик) заключен кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого, Банк предоставил заемщику кредит в размере 1111360 руб. 00 коп. на строительство и приобретение прав на оформление в собственность объекта недвижимости путем оплаты по договору по Договору долевого участия в строительстве. 

Как следует из п.п. 7.1, 7.2 Кредитного договора, обеспечение кредита является залог (ипотека) прав требования по договору участия в долевом строительстве на период до оформления права собственности заемщика на объект недвижимости. Залог (ипотека) в силу закона Объекта недвижимости, который оформляется одновременно с регистрацией Объекта недвижимости в собственность Заемщика. 

Как установлено судом в ходе судебного разбирательства и подтверждено пояснениями стороны истца, не оспаривалось представителем третьего лица, ДД.ММ.ГГГГ истцом с ФИО2 заключено соглашение о расторжении договора долевого участия в строительстве, в связи с чем, истцом произведен возврат денежных средств, уплаченных по договору, а также процентов по ипотечному кредиту на счет ответчика в Банке ВТБ 24 (ПАО).

Свои обязательства по возврату договорной стоимости истец исполнил в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями на имя ФИО2, который должен было самостоятельно подать заявление на снятие обременений, наложенных Банком ВТБ 24 (ПАО) в виде залога на квартиру по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 30, 2 кв. м.

Сторона истца обратилась в Управление Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о прекращении права на недвижимое имущество, вместе с тем регистрирующим органом истцу было отказано в связи с тем, что ЕГРП содержит сведения об обремени в виде ипотеки в силу закона в пользу Банка на жилое помещение.

Согласно п. 7.6 Договора долевого участия, возврат денежных средств участнику долевого строительства в случае расторжения договора независимо от причин осуществляется путем перечисления их на указанный счет участника долевого строительства ФИО2 в Банке ВТД 24 (ПАО) с обязательным уведомлением банка о возврате денежных средств не менее чем за пять рабочих дней до их отправки.

Стороной истца не представлено доказательств, свидетельствующих об исполнении данного пункта договора, более того, представителем истца в ходе судебного разбирательства подтверждено, что о возврате денежных средств банк стороной истца не уведомлялся.

Вступившим в законную силу заочным решением от 28.03.2017 г. Железнодорожного районного суда г. Хабаровска в пользу ПАО ВТБ 24 с ФИО2 взысканы денежные средства по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1624262 руб. 50 коп., обращено взыскание на право требования по договору долевого строительства - квартиру, являющуюся предметом залога по кредитному договору, расположенную по адресу: 

<

адрес>

Согласно ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 12.1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, залог возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Согласно ч. 9 ст. 13 Закона о долевом участии в строительстве к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

В силу ст. 53 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Частью 1.1 ст. 25 Федерального закона об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.

Между тем, Закон о долевом участии и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права собственности, применяется в случае завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога при расторжении договора участия в долевом строительстве жилья за счет кредитных средств, в связи с неисполнением обязательств застройщика по строительству объекта в установленные договором сроки.

Согласно ч. 1 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основания прекращения залога установлены ст. 352 ГК РФ, одним из которых является прекращение обеспеченного залогом обязательства. Расторжение договора участия в долевом строительстве жилья с застройщиком без прекращения обеспеченного залогом обязательства не отнесено к основаниям прекращения залога. Вместе с тем, обязательства заемщика ФИО3 по кредитному договору не исполнены, замена залога в порядке ст. 345 ГК РФ не произведена,

Таким образом, оснований для удовлетворения заявленных истцом требований не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований ООО «Строительная компания Солнечная поляна» к ФИО2 о признании договора расторгнутым, прекращении ипотеки отказать. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Хабаровский краевой суд через Центральный районный суд г. Хабаровска путём подачи апелляционной жалобы.

Срок изготовления решения в окончательной форме 04.12.2017 г.

председательствующий: С.А. Костюченко

Копия верна: председательствующий С.А. Костюченко