Дело №2- 1-1444/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 21 декабря 2017 года г.Вольск 

Вольский районный суд Саратовской области в составе

председательствующего судьи Маштаковой М.Н., 

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3- ФИО4,

при секретаре Засыпкине И.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Вольске Саратовской области гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО5, Коммерческому банку «Русский Славянский банк» (акционерное общество) об освобождении квартиры от обременения, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, Коммерческому банку «Русский Славянский банк» (акционерное общество) с выше названными требованиями, указав, что 09.08.2017 года между ней и ФИО3 и ФИО6 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Указанный договор был удостоверен нотариусом нотариального округа г.Вольск и Вольского района Саратовской области ФИО7 В тот же день она обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области с заявлением о регистрации права собственности на квартиру. Однако согласно уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области от 14.08.2017 года осуществление действий по государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости приостановлено в связи с наличием запрета на отчуждение 1/2 доли в праве общей долевой собственности, принадлежащей ответчику ФИО3 Сведения о запрете были внесены на основании постановления судебного пристава-исполнителя Вольского МОСП УФССП по Саратовской области ФИО8 от 02.08.2017 года. Истец полагает, что владеет квартирой на законных основаниях, поскольку сделка совершена до возникновения ограничений продавца на отчуждение квартиры. Нотариусом до совершения сделки был получен ответчик из регистрирующего органа об отсутствии обременений на квартиру. Она является добросовестным приобретателем, так как на дату совершения сделки не знала о наличии обременения, при этом предприняла все разумные меры для выяснения полномочий продавца на отчуждение имущества.

Истец и её представитель в судебном заседании исковые требования поддержали, дали суду объяснения, аналогичные обстоятельствам, указанным в иске; также истец пояснила, что о наличии за истцом долговых обязательств она не знала, наличие данных обязательств и финансовое положение продавцов не устанавливала, так как доверяла им.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, её интересы по доверенности представлял ФИО4, который не возражал против удовлетворения иска, суду пояснил, что его доверителю не было известно о наличии обременения на квартиру, никаких документов об арестах его доверитель не получала; почему его доверитель не погасила долг перед кредитором после получения денежных средств по сделке с истцом не знает. 

Ответчик Коммерческий банк «Русский Славянский банк» (акционерное общество) явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, представил суду возражения на иск, в которых указал, что истец не может быть признан добросовестным приобретателем, так как арест на спорную квартиру был наложен до заключения договора купли-продажи квартиры. Продавцы не исполнили обязанность, предусмотренную ст. 460 ГК РФ, о передаче товара, свободным от прав третьих лиц. Просит в удовлетворении иска отказать.

Третье лицо нотариус г. Вольска и Вольского района Саратовской области ФИО7 исковые требования полагала подлежащими удовлетворению, суду пояснила, что 09.08.2017 года ею был удостоверен договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес>, заключенный продавцами: ФИО5 и ФИО9, которым принадлежала указанная квартира по 1/2 доле на основании договора приватизации, и покупателем ФИО1 Для удостоверения договора были истребованы все необходимые документы: правоустанавливающий документ, справка о том, что на момент приватизации квартиры отсутствовали другие члены семьи, домовая книга; запрошена выписка из ЕГРН, согласно которой запрет на отчуждение указанной квартиры отсутствовал. Выписка была получена утром 09.08.2017 года, но дата на ней стояла 08.08.2017 года, потому 09.08.2017 года в режиме Онлайн было проверено отсутствие запретов и обременений на квартиру. Удостоверение сделки было назначено на 10ч. После зачтения сторонам текста договора нотариусом вслух, они рассчитались за проданную квартиру в присутствии нотариуса и передали денежные средства по договору; цена была определена в сумму 1 500 000 рублей. Также нотариус указала, что случай по удостоверению ею сделки не является страховым.

Третьи лица на стороне ответчика явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, возражений на иск суду не представили.

Выслушав лиц, участвующих по делу, исследовав материалы дела, отказной материал по заявлению ФИО1, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту- ГК РФ) собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. 

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу положений п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Запрет на совершение регистрационных действий в отношении имущества, как мера процессуального принуждения, по своей правовой природе выражается в ограничении правомочий собственника, установленных в п. 1 ст. 209 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, ФИО9 и ФИО3 на основании договора № на передачу квартиры в собственность граждан от 20.12.2001 года являются собственниками 

<

адрес> в равных долях, по 1/2 доли каждый.

09.08.2017 года ФИО10, с одной стороны, и ФИО1, с другой стороны, заключили договор купли-продажи указанной выше квартиры (л.д.9,10), договор был удостоверен нотариусом г. Вольска и Вольского района Саратовской области ФИО7

09.08.2017 года истец ФИО1 обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на выше указанный объект недвижимости на основании договора купли-продажи от 09.08.2017 года. 14.08.2017 года государственная регистрации права была приостановлена на основании ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в связи с поступлением акта уполномоченного органа о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом. 

Согласно постановлению о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества от 02.08.2017 года, вынесенного судебным приставом-исполнителем Вольского МОСП УФССП России по Саратовской области Д.Ю.И. в рамках исполнительного производства №-ИП от 01.08.2017 года, возбужденного на основании исполнительного документа, выданного Вольским районным судом Саратовской области 20.07.2017 года, с предметом исполнения- наложение ареста на имущество ФИО3, в пользу взыскателя АО КБ Русский Славянский банк (л.д.22,23).

Согласно сведениям, представленным суду Вольским МОСП УФССП России по Саратовской области, указанное постановление было направлено в адрес должника и взыскателя простой почтовой корреспонденцией, в адрес Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области- заказной корреспонденцией 02.08.2017 года (л.д.22), поступило в межмуниципальный отдел по Вольскому и Хвалынскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 09.08.2017 года, обременение зарегистрировано в 16 ч.11 мин. 09.08.2017 года (л.д.70).

Истец полагает, что поскольку обременение было зарегистрировано после совершения сделки между ней и продавцами, она не могла и не должна была знать о запрете регистрационных действий в отношении приобретаемого ею имущества, потому она является добросовестным приобретателем.

Согласно ст. 174.1 ГК РФ сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180). Сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.

Как разъяснено в п. 94 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу пункта 2 статьи 174.1 ГК РФ сделка, совершенная в нарушение запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного судом или судебным приставом-исполнителем, в том числе в целях возможного обращения взыскания на такое имущество, является действительной. Между тем, ее совершение не препятствует кредитору или иному управомоченному лицу в реализации прав, обеспечивающихся запретом, в частности, посредством подачи иска об обращении взыскания на такое имущество (пункт 5 статьи 334, 348, 349 ГК РФ).

В случае отчуждения арестованного имущества лицу, которое не знало и не должно было знать об аресте этого имущества (добросовестному приобретателю), возникает основание для освобождения имущества от ареста независимо от того, совершена такая сделка до или после вступления в силу решения суда, которым удовлетворены требования кредитора или иного управомоченного лица, обеспечиваемые арестом (пункт 2 статьи 174.1, пункт 5 статьи 334, абзац второй пункта 1 статьи 352 ГК РФ) (п.96 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

При этом с момента внесения в соответствующий государственный реестр прав сведений об аресте имущества признается, что приобретатель должен был знать о наложенном запрете (статья 8.1 ГК РФ) (п. 95 постановления выше указанного Пленума Верховного Суда РФ).

В силу части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доводы истца в части того, что она не знала о наличии обременения недвижимого имущества запретом на совершение регистрационных действий, подтверждаются объяснениями и письменным отзывом третьего лица нотариуса ФИО7, согласно которым до удостоверения сделки ею была запрошена выписка из ЕГРН, из которой следовало, что запрет на отчуждение квартиры, указанной в иске, отсутствовал; 09.08.2017 года в режиме Онлайн было проверено отсутствие запрещения на квартиру; удостоверение сделки было назначено на 09.08.2017 года 10ч., сделка была удостоверена в виду отсутствия запретов; показаниями свидетеля П.А.Г., суду показавшего, что они до заключения договора проверили все документы, им сказали, что никаких запретов и ограничений не имеется, нотариус истребовать сведения из ЕГРН в отношении продаваемого имущества, запретов не было.

В то же время на вопросы суда о том проверяла ли истец наличие долговых обязательств за продавцами, истец ответила, что доверяла продавцам, потому никаких действий по проверке финансового положения продавцов, наличия у них долгов она не совершала. Однако, суд полагает, что истец, проявляя должную осмотрительность, имела возможность посредством официального сайта УФССП России установить наличие за продавцом ФИО3 исполнительных производств и не погашенных долгов. 

При этом суд учитывает, что постановление судебного пристава-исполнителя о запрете регистрационных действий было вынесено до совершения сделки между сторонами- 02.08.2017 года, договор купли-продажи недвижимого имущества (как на эту дату, так и позднее) не прошел государственную регистрацию, потому считается незаключенным, в связи с чем доводы о добросовестности покупателя не имеют значения для разрешения требований о снятии запрета на регистрацию с недвижимого имущества. 

Суд полагает, что в данном случае истец неправильно выбрал способ защиты нарушенного права- ему следовало обратиться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения с продавца.

В связи с чем в удовлетворении исковых требований следует отказать полностью. 

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО5, Коммерческому банку «Русский Славянский банк» (акционерное общество) об освобождении квартиры от обременения отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение 1 месяца через Вольский районный суд.

Судья М.Н. Маштакова