К делу 2-1358/2017

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

20 июня 2017 года г. Крымск 

Крымский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Савкина Ю.В.,

при секретаре Богдан Е.А.,

с участием представителя ответчика ФИО1 – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 и ООО «Грант Инвест» к ФИО1 о признании сделок недействительными,

установил:

ФИО3 и ООО «Грант Инвест» обратились в суд с иском к ФИО1 о признании сделок недействительными.

Свои требования мотивирует тем, что между ФИО3, ООО «Грант Инвест» и ФИО1 18 мая 2015 года был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:15:0203000:322, общей площадью 266016 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов – под строительство курортно-туристического комплекса, гостевых домов, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Крымский район, х. Аккерменка (сек.51, кон 3,6,7,12, 14,20,27 прим., 39 прим, 32, 37, 42, 46, 49, 50, 54). Истцы считают, что вышеуказанный договор купли – продажи является ничтожной сделкой, так как при заключении договора купли-продажи от 18 мая 2015 года был нарушен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости. Истцам на праве общей долевой собственности по 1/2 доле принадлежит объект недвижимого имущества - дамба, площадью 240,0 кв.м., инвентарный номер 41574, литер: 1, расположенная по адресу: Краснодарский край, Крымский район с/п Адагумское, х. Аккерменка, в границах бывшего колхоза «Южный» (секция 51, контур 39 при.), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 22 июля 2011 года серия 23- АИ 3 783699-783700, выданными Крымским отделом УФСГРКиК по Краснодарскому краю. На основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 20 октября 2008 года № 4500006369 истцы арендовали под дамбой земельный участок. 04 октября 2011 года между ФИО3 ООО «Грант Инвест» и администрацией муниципального образования Крымский район был заключен договор купли-продажи № 421 земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположены здания, строения, сооружения. Таким образом, исходя из условий договора купли - продажи № 421 земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположены здания, строения, сооружения от 04 октября 2011 года истцы приобретали в собственность земельный участок кадастровый номер 23:15:0203000:322 под дамбой, которая принадлежит им на праве общей долевой собственности в равных долях. Между тем объекты недвижимости и земельный участок, на котором они расположены, не могут выступать в обороте раздельно. В случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно. С учетом изложенного, истцы полагают, что договор купли-продажи земельного участка от 18 мая 2015 года является ничтожной сделкой. Также, истцы считают, что указанная сделка является притворной. Земельный участок был передан ФИО1 (по заниженной цене) фактически в качестве оплаты посреднических услуг за привлечение инвестиций для развития инвестиционного проекта «Золотая провинция», реализуемого ООО «Грант Инвест» на территории х. Аккерменка в Крымском районе Краснодарского края. ФИО1 обязался в срок до конца июля 2015 года найти инвесторов и заключить договор инвестирования проекта, для чего ответчик запросил доверенность на ведение переговоров от имени ООО «Грант Инвест». Дополнительно, в качестве оплаты своих услуг, ФИО1 потребовал 5 % от уставного капитала Общества. 19 мая 2015 года по договору купли-продажи, ФИО1 по формальной цене - 500 рублей было продано 5% уставного капитала Общества. Фактически, обе сделки - договор купли-продажи от 18 мая 2015 года земельного участка с кадастровым номером 23:15:0203000:322 и договор купли-продажи о 19 мая 2015 года 5% уставного капитала ООО «Грант Инвест» являются одной притворной сделкой. Кроме того, согласно п. З договора купли-продажи от 18 мая 2015 года общая цена отчуждаемого земельного участка составила 830 000 рублей. При этом рыночная (кадастровая стоимость) земельного участка 46 055 289,48 рублей. Равным образом, цена отчужденной ответчику доли также является заниженной, 5% от стоимости активов на 19 мая 2015 года составляла минимум 2 300 000 рублей. Просили суд признать недействительными (ничтожными) договор купли - продажи от 18 мая 2015 года земельного участка с кадастровым номером 23:15:0203000:322, общей площадью 266016 кв.м., категория земель — земли населенных пунктов - под строительство курортно-туристического комплекса, гостевых домов, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Крымский район, х. ФИО4 (сек.51, кон 14,20,27 прим., 39прим, 32, 37, 42, 46, 49, 50, 54) заключенный между ФИО3, ООО «Грант Инвест», и гражданином ФИО1. и договор купли-продажи от 19 мая 2015 года доли в уставном капитале ООО «Грант Инвест», заключенный между ФИО3, ООО «Грант Инвест», и гражданином ФИО1, удостоверенный нотариусом ФИО5. 

Истцы в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Суд, учитывая мнение представителя ответчика, настаивающего на рассмотрении дела по существу, определил провести судебное заседание в их отсутствие.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 просила в удовлетворении исковых требований отказать, пояснив, что ФИО1 приобрел спорное имущество по возмездной сделке у собственников. В договоре указано, что земельный участок свободен от застройки и притязаний третьих, лиц. Пунктом 7 Договора от 18 мая 2015 года стороны подтверждают, что отсутствуют обстоятельства, вынуждающие их совершать данный договор на крайне невыгодных условиях. Собственники самостоятельно установили цену на приобретаемый земельный участок, данная цена была принята ответчиком и уплачена. Денежные средства по договору были приняты продавцами без каких-либо возражений и оговорок. Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, на который ссылаются истцы, в соответствии со ст. 552 ГК РФ, применим при продаже зданий, строений сооружений и прочно связанных с ним земельных участков, а не при продаже земельных участков. Истцы к договору купли-продажи от 18 мая 2015 года также применяют понятие – притворная сделка. Однако, в исковом заявлении нет ни слова о действиях, совершенных ответчиком для «прикрытия» сделки купли-продажи. Кроме того, 19 мая 2015 года между ФИО3 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи доли в уставном капитале ООО «Грант Инвест». Данная сделка была удостоверена нотариусом Крымского нотариального округа ФИО5, проверившим дееспособность ФИО3 при заключении договора. Полная стоимость уставного капитала ООО «Грант Инвест» составляет 10 000 рублей. Согласно п. 2.1. договора стоимость 5 % доли в уставном капитале ООО «Грант Инвест» составляет 500 рублей. Оплата стоимости доли была произведена Покупателем к моменту подписания настоящего договора. В дальнейшем общество внесло соответствующие изменения в учредительные документы, которые были зарегистрированы в установленном порядке. Из совокупности представленных документов следует, что те правовые последствия, на которые была направлена воля сторон, наступили, а потому основания для признания договора от 19 мая 2015 года мнимой сделкой отсутствуют.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом, между ФИО3, ООО «Грант Инвест» и ФИО1 18 мая 2015 года был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:15:0203000:322, общей площадью 266016 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов – под строительство курортно-туристического комплекса, гостевых домов, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Крымский район, х. Аккерменка (сек.51, кон 3,6,7,12, 14,20,27 прим., 39 прим, 32, 37, 42, 46, 49, 50, 54).

Согласно ст. 420 ГК РФ, договором является соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В п. 1 ст. 432 ГК РФ указано, что договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем его существенным условиям.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В договоре купли-продажи от 18 мая 2015 года сторонами был определен предмет договора, цена договора, порядок оплаты.

При подписании договора купли-продажи от 18 мая 2015 года стороны не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершать данный договор на крайне невыгодных условиях (пункт 7 договора купли-продажи от 18 мая 2015 года). 

Пунктом 8 договора купли-продажи от 18 мая 2015 года установлено, что земельный участок, отчуждаемый истцами, в момент заключения договора был свободен от застройки.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно абз. 4 п. 2 ст. 166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Доводы истцов о том, что сделка по отчуждению земельного участка от 18 мая 2015 года должна быть признана недействительной ввиду нарушения принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в данном случае – дамба, несостоятельны. Истцы при заключении договора купли-продажи от 18 мая 2015 года знали о наличии сооружений на отчуждаемом участке. Данное обстоятельство подтверждается и самим исковым заявлением, согласно которого истцам на праве общей долевой собственности по ? доле принадлежит объект недвижимого имущества – дамба, площадью 240,0 кв.м., инвентарный номер 41574, литер: 1, расположенный по адресу: Краснодарский край, Крымский район с/п Адагумское, х. Аккерменка, в границах бывшего колхоза «Южный» (секция 51, контур 39 при.), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 22.07.2011 серия 23-АИ 783699-783700, выданными Крымским отделом УФСГРКиК по Краснодарскому краю. Таким образом, из поведения истцом явствовала их воля на заключение сделки, при том, что они знали о наличии на отчуждаемом земельном участке сооружения.

Кроме того, истцами неправильно истолкованы нормы права, а именно ст. 552 ГК РФ, регулирующие переход прав на земельный участок при покупке недвижимого имущества, расположенного на данном земельном участке.

Доводы истцов о заниженной цене земельного участка, отчуждаемого по договору купли-продажи от 18 мая 2015 года, также несостоятельны. Стороны, руководствуясь ст. 421 ГК РФ, определили цену договора. 

ФИО1 передал ФИО3 и ООО «Грант Инвест» денежные средства в размере 830 000 рублей до подписания договора. При подписании договора стороны финансовых претензий друг к другу не имели (п. 3 договора купли-продажи от 18 мая 2015 года).

Согласно п. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательств того, что земельный участок передавался ответчику по заниженной стоимости в качестве оплаты посреднических услуг за привлечение инвестиций для развития инвестиционного проекта «Золотая провинция», в материалы дела истцами не представлены. 

Таким образом, суд не находит оснований для признания договора купли-продажи от 18 мая 2015 года недействительной сделкой.

Также судом установлено, что 19 мая 2015 года между ФИО3 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи доли в уставном капитале ООО «Грант Инвест». Данная сделка была удостоверена нотариусом Крымского нотариального округа ФИО5. 

Оплата стоимости доли была произведена покупателем к моменту подписания договора от 19 мая 2015 года. Договор подписывался сторонами в присутствии нотариуса, проверившего дееспособность продавца и покупателя. В дальнейшем общество внесло соответствующие изменения в учредительные документы, которые были зарегистрированы в установленном порядке. Из поведения сторон следует, что те правовые последствия, на которые была направлена воля сторон, наступили, а потому основания для признания договора от 19 мая 2015 года недействительной сделкой также отсутствуют.

Ходатайство ответчика об отмене обеспечительных мер по вступлению решения суда в законную силу подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 и ООО «Грант Инвест» к ФИО1 о признании сделок недействительными – отказать в полном объеме.

Обеспечительные меры в виде запрета на совершение регистрационных действий с земельным участком с кадастровым номером 23:15:0203000:322, общей площадью 266016 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов – под строительство курортно-туристического комплекса, гостевых домов, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Крымский район, х. Аккерменка (сек.51, кон 3,6,7,12, 14,20,27 прим., 39 прим, 32, 37, 42, 46, 49, 50, 54), наложенные определением Крымского районного суда от 26.05.2016, по вступлении решения суда в законную силу – отменить.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Крымский районный суд в течение месяца со дня его вынесения.

Судья: Ю.В. Савкин