16RS0049-01-2018-008876-91

Дело № 2- 836/19

Код 2.118

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

16 декабря 2019 года. Ново- Савиновский районный суд города Казани РТ в составе председательствующего судьи Исмагиловой В.А., при секретаре судебного заседания Гариповой К.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО6, ФИО1 ФИО7 к обществу с ограниченной ответственностью «Бриз» о защите прав потребителей и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Бриз» к ФИО1 ФИО8, ФИО1 ФИО9 о взыскании задолженности и неустойки,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском Обществу с ограниченной ответственностью «БРИЗ» о признании пункта 14.3 договора №-- недействительным, взыскании денежных средств в сумме 212 469 рублей, компенсации морального вреда в сумме 50 000 рублей, расходов за проведение экспертизы в сумме 15 300 рублей, за проведение тепловизионной съемки в сумме 5 000 рублей, расходов по установке стальной двери в сумме 15 000 рублей, почтовых расходов в сумме 400 рублей и штрафа.

В обоснование иска указали, что --.--.---- г. между ООО «БРИЗ» и ФИО2 и ФИО3 был заключен договор №-- участия в долевом строительстве. 

Предметом договора является двухкомнатная квартира, имеющая условный №--, общей проектной площадью 78,33 кв.м., расположенная на 5 этаже в блок секции №-- жилого комплекса «Казансу» переменной этажности с офисными помещениями на нижних этажах и подземной автостоянкой по ... ....

В соответствии с условиями пунктов 3.1 и 3.3 договора №-- произвели оплату за объект долевого строительства - вышеуказанную квартиру путем единовременного перечисления --.--.---- г. денежных средств в размере 5 091 450 рублей на расчетный счет ООО «БРИЗ» (платежное поручение №-- от --.--.---- г.).

--.--.---- г. Исполнительным комитетом муниципального образования г. Казани было выдано ООО «БРИЗ» разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства Жилого комплекса «Казансу» с присвоением адреса: ... ....

--.--.---- г. в офисе ООО «БРИЗ» ими были подписаны акты приема- передачи вышеуказанной квартиры, форма которых была подготовлена ООО «БРИЗ», с приложением акта о перечне недостатков передаваемого им объекта.

Однако директор ООО «БРИЗ» ФИО4 отказался от подписания соответствующих экземпляров акта приема-передачи вышеуказанной квартиры с приложенным к ним перечнем недостатков передаваемого объекта, удержав данные документы у себя.

В связи с этим,. --.--.---- г. направили в ООО «БРИЗ» заказным письмом с описью вложения подготовленные и подписанные ими акты приема-передачи квартиры с приложением к ним перечней недостатков передаваемого объекта.

--.--.---- г. в адрес ООО «БРИЗ» была направлена претензия с требованиями направить им подписанные ООО «БРИЗ» акты приема-передачи вышеуказанной квартиры, которая им в добровольном порядке не была выполнена..

В ответе на данную претензию (исх. №-- от --.--.---- г.) ООО «БРИЗ» подтвердил направление в их адрес актов с перечнем недостатков по подлежащей к передаче вышеуказанной квартиры. При этом ООО «БРИЗ» не согласился с ними, указав, что недостатки являются несостоятельными и мер, направленных на их устранение не предприняли. 

С целью проведения совместного осмотра квартиры участники долевого строительства известили ООО «БРИЗ» заказным письмом с описью вложения о дате и времени проведения экспертизы - --.--.---- г. в 10 часов 30 минут, что подтверждается претензией от --.--.---- г., полученная ООО «БРИЗ» --.--.---- г.. 

--.--.---- г. представители ООО «БРИЗ» на проведение экспертизы не явились. Ходатайств о переносе срока проведения экспертизы со стороны ООО «БРИЗ» заявлено не было.

По результатам проведенной экспертизы вышеуказанной квартиры с привлечением эксперта МУП «Служба технического надзора за реализацией городских программ по содержанию жилищно-коммунального хозяйства внешнего благоустройства», по договору №-- от --.--.---- г., а также тепловизионной съемки, проведенной экспертом ООО «ГК «Куб», по договору №-- от --.--.---- г., были выявлены множественные недостатки, связанные с отклонениями от требований нормативных документов, стоимость их устранения в соответствии с локальным ресурсным сметным расчетом потребуется составила 212 469 рублей.

В соответствии с заключением эксперта, объект долевого строительства возможно имеет дополнительные недостатки, подтвердить которые без предоставления ООО «БРИЗ» проектной документации не представляется возможным.

--.--.---- г. в адрес ООО «БРИЗ» заказным письмом с описью вложения была направлена претензия, которая была получена ответчиком --.--.---- г., о соразмерном уменьшении цены договора в связи с выявленными недостатками в построенной им для участников долевого строительства вышеуказанной квартире, возмещении затрат на проведение экспертиз и иных расходов участников долевого строительства, а также материального вреда, которая ООО «БРИЗ» в добровольном порядке выполнена не была.

Пунктом 14.3 договора № №-- предусмотрено, что в случае не урегулирования споров и разногласии путем переговоров, спор подлежит разрешению Московским районным судом г. Казани с обязательным соблюдением претензионного порядка досудебного разбирательства.

С данным пунктом №-- договора № №-- участники долевого строительства не согласны, считают его недействительным в силу статьи 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», поскольку нарушает права потребителя. 

Представитель ответчика Общества с ограниченной ответственностью «БРИЗ» в ходе рассмотрения дела исковые требования ФИО2, ФИО3 не признал, обратился в суд со встречным иском о взыскании задолженности по дополнительному соглашению к договору долевого участия в сумме 284 019 рублей, неустойки в сумме 40 922 рубля 41 копейка, возврат госпошлины. 

В обосновании встречных исковых требований указал, что пунктом 3.6. договора долевого участия № №-- от --.--.---- г., заключенному между истцом по встречному иску и ответчиками по встречному иску, предусмотрено, что в случае увеличения общей площади Объекта долевого строительства по сравнению с проектной площадью, подтвержденной фактическими замерами специализированной организации технической инвентаризации (по СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания»), Участник долевого строительства обязан в течение 10 рабочих дней после подписания Сторонами дополнительного соглашения к настоящему Договору об изменении площади оплатить Застройщику разницу в метраже из расчета стоимости 1 кв.м., сложившейся на день последнего платежа Участника долевого строительства по настоящему договору.

В связи с увеличением общей площади ... ... (строительный №--), по сравнению с проектной площадью, подтвержденной фактическими замерами с 78,33 кв.м, до 82,60 кв.м, было подготовлено дополнительное соглашение к договору № №-- участия в долевом строительстве от --.--.---- г. на сумму 284 019,00 руб. 00 коп., в том числе в связи с увеличением общей площади ... ..., во исполнение пункта 4.2.8. договора, расходы связанные с инвентаризацией, во исполнение пункта 4.3 Договора расходы связанные с регистрацией договора.

Данные замеры подтверждаются техническим паспортом многоквартирного дома от --.--.---- г..

Дополнительное соглашение к договору №-- участия в долевом строительстве от --.--.---- г. было подписано --.--.---- г.. Участники долевого строительства должны были оплатить сумму в размере 284 019 рублей до --.--.---- г.. По состоянию на --.--.---- г. просрочка внесения ответчиками по встречному иску платежа составляет более 1,5 года.

Истец ФИО2, представитель истца ФИО3 заявленные исковые требования поддержал, встречные исковые требования не признал.

Представитель ответчика ООО «Бриз» в судебном заседании встречные исковые требования поддержал, исковые требования ФИО2, ФИО3 не признал.

Суд, выслушав пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему: 

Частью 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч. 2 ст. 7 данного закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 указанной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с ч. 6 ст. 7 данного закона участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

По смыслу указанных выше положений закона, участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в случае не только, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, но и от указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

На основании п. 1 абз. 2 и абз. 5 ст. 18 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе: потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула); потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом.

В судебном заседании установлено, --.--.---- г. между Обществом с ограниченной ответственностью «БРИЗ» и ФИО2 и ФИО3 был заключен договор №-- участия в долевом строительстве. Предметом договора являлась двухкомнатная квартира, имеющая условный №--, общей проектной площадью 78,33 кв.м., расположенная на 5 этаже в блок секции №-- жилого комплекса «Казансу» переменной этажности с офисными помещениями на нижних этажах и подземной автостоянкой по ... ....

Пунктами 3.1 и 3.3 договора №-- установлена цена объекта долевого строительства в сумме 5 091 450 рублей.

Истцами обязательства по оплате договора участия в долевом строительстве исполнены в полном объеме, что подтверждается платежным поручением №-- от --.--.---- г. на сумму 5 091 450 рублей.

Пунктом 14.3 договора №-- предусмотрено, что в случае не урегулирования споров и разногласии путем переговоров, спор подлежит разрешению Московским районным судом ... ... с обязательным соблюдением претензионного порядка досудебного разбирательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 47 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен права на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом. 

Согласно п.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей либо Закон), другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве) предусмотрено, что данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и, возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты - долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Из пункта 1, подпункта 2 пункта 4, пункта 9 статьи 4 указанного Федерального закона следует, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии с частью 7 статьи 29 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 17 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту жительства или пребывания истца, а также по месту заключения или исполнения договора (альтернативная подсудность).

Согласно пункта 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" в соответствии с пунктом 2 статьи 17 Закона "О защите прав потребителей" исковые заявления по данной категории дел предъявляются в суд по месту жительства или пребывания истца, либо по месту заключения или исполнения договора, либо по месту нахождения организации (ее филиала или представительства) или по месту жительства ответчика, являющегося индивидуальным предпринимателем. Суды не вправе возвратить исковое заявление со ссылкой на пункт 2 части 1 статьи 135 ГПК РФ, так как в силу частей 7, 10 статьи 29 ГПК РФ выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу.

Согласно части 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В соответствии со статьей 32 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству. 

Включение в договор участия в долевом строительстве положения о договорной подсудности спора с указанием конкретного суда, от которой потребитель не имел возможности отказаться противоречит основному смыслу законодательства о защите прав потребителей. 

Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными, в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей". Данная норма принята в развитие положения статьи 47 Конституции Российской Федерации, согласно которой никто не может быть лишен права на рассмотрение дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых отнесено рассмотрение дела, и направлена на защиту прав потребителей как экономически более слабой и зависимой стороны в гражданско-правовых отношениях с организациями. 

Таким образом, истцы, имея статус потребителя по возникшему правоотношению, вправе выбрать подсудность спора, в том числе заявить иск в суд общей юрисдикции по своему месту жительства.

При таких обстоятельствах исковые требования признании пункта 14.3 договора №-- участия в долевом строительстве недействительным являются обоснованными, поскольку определение договорной подсудности по месту нахождения конкретного суда, нарушает права потребителя. 

--.--.---- г. ФИО2 и ФИО3 подписали акт приема- передачи вышеуказанной квартиры, ими был приложен к данному акту перечень недостатков передаваемого им объекта.

Представителем ООО «БРИЗ» указанный акт приема-передачи не был подписан.

Истцами ФИО2 и ФИО3 --.--.---- г. в адрес ООО «БРИЗ» были направлены акты приема-передачи квартиры с приложением к ним перечней недостатков передаваемого объекта.

--.--.---- г. в адрес ООО «БРИЗ» была направлена претензия с требованиями выслать подписанные ООО «БРИЗ» акты приема-передачи вышеуказанной квартиры, которая в добровольном порядке выполнена не была.

В ответе на данную претензию (исх. №-- от --.--.---- г.) ООО «БРИЗ» не согласилось с недостатками, указав, что недостатки являются несостоятельными. 

В виду спора о наличии недостатков строительных работ, причин их возникновения и стоимости устранения, по ходатайству истца ФИО2 по делу была назначена судебная строительная экспертиза.

Заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью «Институт независимых экспертиз» №-- от --.--.---- г. установлено, что в результате визуально-инструментального обследования в ... ..., расположенной по адресу: РТ, ... ... – были выявлены нарушения строительных норм и правил.

Тепловизионное обследование показало, что выявленные теплоизоляционные работы в помещениях: Жилая комната №--, Жилая комната №--, Кухня, Лоджия – не соответствуют СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий. Актуализированная редакция СНиП 23-02-2003 (с Изменением №--)», пункт 5.1, что является следствием нарушений технологии работ по теплоизоляции данных помещений, допущенных в процессе строительства.

В результате изучения представленной судом документации – не было обнаружено соответствующих данных, указывающих на то, что данный дефект деформационный шов – предусмотрен по проекту.

В результате осмотра данного деформационного шва, расположенного в ... ..., во встроенном шкафу жилой комнаты №-- – было выявлено, что заделка данного шва не соответствует строительным нормам и правилам, а именно пособию к СНиП II-22-81 «Деформационные швы в стенах и перекрытиях каменных зданий», пункты 7.225, 7.226, что является следствием нарушения технологии заделки деформационного шва в процессе строительства. Необходима соответствующая заделка деформационного шва – с использованием современных строительных материалов, с сохранением его функциональности. 

В результате визуально-инструментального обследования в ... ..., расположенной по адресу: РТ, ... ... – было выявлено, что установленная там металлическая конструкция (дверь наружная) не соответствует ГОСТ 31173-2016 «Блоки дверные стальные. Технические условия», пункты №-- и проектным решениям для Блок-секции №--.

Согласно локальному сметному расчету №--, стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков в ... ..., расположенной по адресу: ... ... – 162 111 рублей 07 копеек, в том числе НДС 27 018 рублей 51 копейка.

Некоторые виды работ по устранению выявленных недостатков – не вошли в сметную стоимость, ввиду их обособленности. Данные виды работ выполняются ответчиком ООО «БРИЗ», с покрытием вытекающих из этих видов работ расходов.

В соответствии с договором №-- пункт 5.1 – застройщик вправе внести в объект долевого строительства незначительные архитектурные, структурные изменения, а также заменять строительные материалы или оборудование, указанные в проектной документации на эквивалентные по качеству строительные материалы или оборудование, при условии, что по завершении строительства, объект в целом будет отвечать требованиям проектной документации.

Параметры примененных строительных материалов для перегородок между помещениями данной квартиры – эквивалентны параметрам материалов, указанных в представленной проектной документации.

Суд считает, что экспертное ограниченной ответственностью «Институт независимых экспертиз» является допустимым доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеет соответствующую экспертную специальность и профессиональные навыки, оснований не доверять его заключению отсутствуют. Выводы судебной экспертизы являются последовательными, мотивированными и не носят вероятностный характер.

Суд считает, что экспертное заключение как доказательство о наличии недостатков объекта долевого строительства отвечают требованиям статей 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не оспорено, ходатайств о назначении повторной судебной экспертизы не заявлено. 

Таким образом, исковые требования о взыскании стоимости устранения недостатков в квартире в сумме 162 111 рублей являются обоснованными и подлежат удовлетворению, поскольку выявленные недостатки в ... ..., расположенной по адресу: РТ, ... ... не соответствуют условиям договора, обязательным требованиям СНиП и ГОСТ.

Согласно статьи 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» исковые требования о взыскании компенсации морального вреда являются обоснованными, поскольку нарушены права истцов как потребителей по вине ответчика, был передан объект долевого строительства с недостатками, с учетом требований разумности и справедливости суд определяет размер денежной компенсации морального вреда в сумме 3 000 рублей в пользу ФИО2 и 3 000 рублей в пользу ФИО3

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителя» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. 

Размер штрафа в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» подлежащий взысканию в пользу ФИО2 составляет 42 027 рублей 75 копеек, в пользу ФИО3 составляет 42 027 рублей 75 копеек.

Суд не усматривает законный оснований для снижения размера штрафа, так как предусмотренный статьей 13 Закона о защите прав потребителей штраф имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, то есть является формой предусмотренной законом неустойки. 

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 34 постановления Пленума от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснил, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений, а также принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) размер неустойки и штрафа может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. 

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки и штрафа последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки и штрафа. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки и штрафа последствиям нарушения обязательства.

Снижение размера неустойки и штрафа не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства и ответственности за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя. 

Учитывая положения приведенных выше правовых норм, суд не усматривает по заявлению ответчика, сделанному в судебном заседании, оснований для снижения штрафа, поскольку ответчиком не приведено мотивов и доказательств для уменьшения штрафа, как и не ссылался представитель ответчика на то, в чем заключается несоразмерность размера штрафа последствиям нарушения обязательств, тогда как произвольное снижение судом штрафа недопустимо. 

В соответствии с пунктом 3.6. Договора долевого участия №-- от --.--.---- г., в случае увеличения общей площади Объекта долевого строительства по сравнению с проектной площадью, подтвержденной фактическими замерами специализированной организации технической инвентаризации (по СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания»), Участник долевого строительства обязан в течение 10 рабочих дней после подписания Сторонами дополнительного соглашения к настоящему Договору об изменении площади оплатить Застройщику разницу в метраже из расчета стоимости 1 кв.м., сложившейся на день последнего платежа Участника долевого строительства по настоящему договору.

Согласно фактическим замерам произошло увеличение общей площади ... ..., по сравнению с проектной площадью с ---.

--.--.---- г. между ООО «БРИЗ» и ФИО2, ФИО3 было подписано дополнительное соглашение к договору №-- участия в долевом строительстве от --.--.---- г., по условиям которого в связи с увеличением общей площади ... ..., расположенной в блок-секции №-- по сравнению с проектной площадью, подтвержденной фактическими замерами с ---м., согласно пункту 3.6 Договора, участник долевого строительства обязуется оплатить застройщику разницу в размере 277 550 рублей, во исполнение пункта 4.2.8 Договора участник долевого строительства обязуется оплатить застройщику расходы, связанные с инвентаризацией объекта в размере 3 469 рублей, во исполнение пункта 4.3 Договора участник долевого строительства обязуется оплатить застройщику расходы, связанные с регистрацией Договора в размере 2 000 рублей. 

Определением Ново – Савиновского районного суда г.Казани Республики Татарстан от 20 февраля 2019 года по ходатайству истца ФИО2 по делу была назначена дополнительная судебная строительная экспертиза.

Заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью «Институт независимых экспертиз» №-- от --.--.---- г. установлено, что по СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания»: Приложение 2. п.2. Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0. Общая площадь квартиры составляет 82,63 кв.м. Общая площадь квартиры увеличилась на 4, 3 кв.м.

Согласно ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации п.5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Общая площадь квартиры составляет 80,65 кв.м. Общая площадь квартиры увеличилась на 4,03 кв.м.

Фактическая планировка квартиры соответствует планировке, указанной на листе 22. «Отделочный план типового этажа на отм.+4.200 - +43.200», указан существующий встроенный шкаф.

Но не соответствует планировкам, указанным на листе 4 План 2-15этажей на отметке +4.200 +43.200 с сетями Kl, К2, М 1:100, на листе 4. План 2-9 этажей на отметке +4.200 — +25.200 с сетями В11, В12, В21, В22, Т31, Т41, Т32, Т42. М 1:100 на данных листах помещение площадью 1,67 кв.м, не имеет входа из квартиры 352, отделено стеной, вход в это помещение предусмотрено из общего коридора и его площадь меньше, чем фактическая площадь встроенного шкафа. Изменена планировка санузла, площадь увеличилась за счет уменьшения шахты.

По результатам фактических замеров выявили, что значение площадей помещений отличаются от проектных значений.

Планировка квартиры №352 отличается от планировки, указанной в приложении № 1 поэтажного плана ... ... договору.

К договору № К 17/06/2016-22/4 приложен поэтажный план, на котором указана планировка квартиры. 

В планировке указано, что помещение площадью 1,67 кв.м, не имеет входа из ... ..., отделено наружной стеной, вход в это помещение предусмотрено из общего коридора. По факту данное помещение имеет вход из ... ..., отделено от общего коридора глухой стеной. Изменена планировка санузла, площадь увеличилась за счет уменьшения шахты.

Исходя из представленных материалов, на момент --.--.---- г. утвержденным и действующим проектом являются листы: лист 4 План 2-15 этажей на отметке +4.200 +43.200 с сетями Kl, К2, М 1:100

и лист 4. План 2-9 этажей на отметке +4.200 — +25.200 с сетями В11, В12, В21, В22, Т31, Т41, Т32, Т42. М 1:100.

В соответствии с этими листами помещение проектной площадью 1,67кв.м., расположенное на 5 этаже между двухкомнатными квартирами с общей проектной площадью 78,33 и 83,86 кв.м. является холодным помещением, отделенным от улицы стеной без утепления и выходящее в общий коридор лестничной площадки. В данном случае это помещение является общедомовой собственностью и принадлежит в равных долях всем собственникам жилого дома и на его использование имеют права все собственники данного дома.

Была изменена планировка помещений, внесены изменения в поэтажные планы жилого дома. Данные изменения затрагивают несущие конструкции жилого дома, так как проем в помещение площадью 1,67 кв.м, выполнен из квартиры через несущую стену.

Данные изменения должны быть согласованы между генеральным проектировщиком и Заказчиком. Лист 22 разрабатывала другая проектная организация, нет информации, согласованы ли эти изменения с генпроектировщиками ООО «Инвент» и на каком основании ООО «МПК «Альфа-Стройпроект» разрабатывала данные проектные решения, На листе в штампе заказчика отсутствуют подпись и дата согласования.

В положительном заключении негосударственной экспертизы №-- от --.--.---- г.г. ... ...» ООО «Негосударственная межрегиональная экспертиза» отсутствуют идентификационные сведения о Генпроектировщике.

В данном повторном положительном заключении экспертизы согласованы изменения технико-экономических показателей, но не указываются изменения в несущих конструкциях в результате перепланировки, такие как пробивка дверного проема в наружной стене. Изменение функционального назначения помещения из холодного общедомового помещения в утепленное помещение для индивидуального использования также не согласовано и не указано в повторном положительном заключении экспертизы проектной документации.

В соответствии с договором №№--, пункт 5.1 — застройщик вправе внести в объект долевого строительства незначительные архитектурные, структурные изменения, а также заменять строительные материалы или оборудование, указанные в проектной документации на эквивалентные по качеству строительные материалы или оборудование, при условии, что по завершении строительства Объект в целом будет отвечать требованиям проектной документации.

Но изменения в проектной документации, затрагивающие несущие конструкции, изменение функционального назначения помещений, изменение технико-экономических показателей здания являются значительными, подлежат обязательной повторной экспертизе проектной документации и должны доводиться до сведения собственников.

По результатам натурного осмотра и представленных судом материалов определили, что материал перегородок не изменился - гипсолитовые пазогребневые плиты, но изменилась толщина - запроектировано 100мм, а по факту 80 мм.

С учетом того, что увеличение общей площади произошло за счет изменения перепланировки и присоединения к ... ... нежилого помещения площадью 1,67 кв.м., который стал встроенным шкафом площадью 2,41 кв.м., за счет изменения планировки санузла площадь увеличилась на 0,22 кв.м., то увеличение площади квартиры на оставшиеся 1,4 кв.м. произошло за счет замены толщины возводимых межквартирных перегородок.

В силу п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно части 3 статьи 4 Закона о долевом строительстве договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом.

Статьей 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав.

Из приведенных выше норм материального права следует, что изменение договора долевого строительства подлежит государственной регистрации, а условие об изменении площади объекта долевого строительства является существенным условием договора.

Заключенный между ООО "БРИЗ" и ФИО2, ФИО3 договор об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, в то время как составленное дополнительное соглашение от --.--.---- г. об увеличении общей площади объекта долевого строительства такой регистрации не имеет, а следовательно, не может быть признано заключенным.

При таких обстоятельствах встречные исковые требования о взыскании суммы задолженности по дополнительному соглашению к договору участия в долевом строительстве не подлежат удовлетворению, поскольку дополнительное соглашение от --.--.---- г. к договору №-- участия в долевом строительстве от --.--.---- г. не было зарегистрировано в установленном законом порядке, является незаключенным.

Представитель ответчика в ходе судебного заседания обосновал свои встречные исковые требования наличием дополнительного соглашения от --.--.---- г., в виду того, что оно является незаключенным, оснований считать что общая площадь увеличилась и у истцом возникла обязанность по оплате ее разницы у суда не имеются.

Согласно вышеуказанного заключения дополнительной судебной экспертизы увеличение общей площади произошло за счет перепланировки, однако доказательств о внесении изменений в проектную документацию ответчиком суду не предоставлено, увеличение площади квартиры на оставшиеся 1,4 кв.м. произошло за счет замены толщины возводимых межквартирных перегородок. 

Встречные исковые требования о взыскании неустойки и возврате государственной пошлины являются производными от основных встречных требований и удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации в пользу ФИО2 и ФИО3 с ответчика ООО «БРИЗ» подлежат взысканию понесенные почтовые расходы в сумме 400 рублей, за проведение экспертизы в сумме 11 901 рубль 24 копейки, за тепловизионное исследование в сумме 5 000 рублей.

Согласно статье 103 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, поскольку истцы ФИО2 и ФИО3 от уплаты государственной пошлины освобождены в силу закона, она подлежит взысканию с ответчика ООО «БРИЗ» пропорционально удовлетворенным требованиям в сумме 4 742 рубля 22 копейки.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Признать пункт №-- договора за №-- участия в долевом строительстве от --.--.---- г., заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «БРИЗ» и ФИО1 ФИО10, ФИО1 ФИО11 недействительным.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «БРИЗ» в пользу ФИО1 ФИО12, ФИО1 ФИО13 стоимость устранения недостатков в сумме 162 111 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 3 000 рублей в пользу каждого, понесенные расходы за услуги экспертизы в сумме 11 901 рубль 24 копейки, расходы за тепловизионное исследование в сумме 5 000 рублей, почтовые расходы в сумме 400 рублей, штраф в пользу ФИО1 ФИО14 в сумме 42 027 рублей 75 копеек, в пользу ФИО1 ФИО15 в сумме 42 027 рублей 75 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «БРИЗ» государственную пошлину в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации, размере 4 742 рубля 22 копейки.

Во встречном иске общества с ограниченной ответственностью «БРИЗ» к ФИО1 ФИО16, ФИО1 ФИО17 о взыскании задолженности по дополнительному соглашению, неустойки и оплаченной государственной пошлины отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Татарстан в течение одного месяца через Ново- Савиновский районный суд города Казани Республики Татарстан со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья В.А. Исмагилова