Дело № 2-4542-2017

Решение

Именем Российской Федерации

12 декабря 2017 г. г.Белгород

Октябрьский районный суд г. Белгорода в составе:

председательствующего судьи Ковригиной М.В.,

при секретаре Лисицкой О.А.,

с участием представителя истца-ответчика ФИО1, ответчицы-истицы ФИО2, ее представителя,

в отсутствие истца- ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, встречному иску ФИО2 к ФИО1 о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости и возврате излишне уплаченной за него денежной суммы,

установил:

18 апреля 2017 года ФИО3 продавцы и ФИО2- покупатель заключили договор купли-продажи, по условиям которого продавцы обязуются передать принадлежащие им на праве общей долевой собственности земельный участок с кадастровым номером № площадью 3000 кв.м., находящийся по адресу: 

<

адрес> и жилой дом с кадастровым номером № площадью 96,8 кв.м, находящийся по адресу: 

<

адрес> а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора указанное недвижимое имущество. 7/16 долей в праве общей собственности на указанный земельный участок и 7/16 долей в праве общей собственности на указанный жилой дом принадлежат ФИО1; 1/16 долей- К. доли- К.

Исходя из условий указанного договора по взаимному согласию стороны условились, что цена земельного участка составляет 300000 рублей, жилого дома- 700000 рублей, которая является окончательной не подлежит изменению по какой-либо причине. 

Жилой дом и земельный участок проданы за 1000000 рублей, из которых 30000 рублей получены продавцом от покупателя до подписания договора, 970000 рублей получены продавцами от покупателя при подписании договора в присутствии нотариуса. 

Продавцы обязуются в срок до восемнадцатого мая 2017 года освободить жилой дом от личных вещей и предметов домашнего обихода. 

Продавцы заверяют, что у жилого дома и земельного участка нет скрытого изъяна, известного им, а покупатель заявляет, что осмотрел вышеуказанный жилой дом и земельный участок и нашел их состояние отвечающим его требования, и он не имеет претензий к продавцам. 

Стороны согласовали вопросы, связанные с расчетами по коммунальным услугам, по плате за газ, воду, электроэнергию в отношении отчуждаемого недвижимого имущества, и не имеют в этой связи взаимных претензий. 

Договор имеет силу передаточного акта, недвижимое имущество считается переданным с момента подписания договора. 

Договор оформлен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Также договор удостоверен нотариусом. 

В материалах дела правоустанавливающих документов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области содержится Соглашение аванса, заключенного 27 марта 2017 года между ФИО1 и ФИО2.

По условиям указанного Соглашения стоимость продаваемого земельного участка и расположенного на нем жилого дома согласована в размере 1200000 рублей., которая является фиксированной и изменению не подлежит. 

Соглашение аванса заключено путем составления одного документа, подписанного ФИО1 и ФИО2. 

Право собственности на жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: 

<

адрес> зарегистрировано на основании указанного выше договора купли-продажи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.04.2017 года. 

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, в котором просил, с учетом заявления об уточнении заявленных требований, взыскать сумму задолженности по расписке от 05 мая 2017 года в размере 95812,03 рублей.

В обоснование заявленных требований указано на то, что из-за отсутствия всей суммы по договору покупатель попросила отсрочку платежа до периода ее вселения в жилой дом и выдачи на руки продавца ФИО1 долговой расписки по оставшемуся долгу по договору купли-продажи. 05 мая 2017 года ФИО2 выдана К.Г.ЮБ. расписка на сумму 100000 рублей. При этом истец свои обязательства выполнил, передал ключи от дома. Ответчик вселилась в жилой дом, но обязательств по оплате оставшейся суммы не исполнила. 

Извещенный о времени и месте судебного заседания истец не явился, обеспечил явку представителя.

Представитель истицы заявленные требования поддержала.

Ответчица и ее представитель возражали против удовлетворения заявленных истцом требований, указывая на то, что расписка написана ответчицей и содержит в себе обещание в случае, если будут исполнены и без того уже принятые на себя обязательства со стороны продавцов добросовестно и в срок. Расписка не является долговой. Расписка- это добровольное обязательство стимулирующего характера, совершенное под условием, ФИО2 ФИО1 в случае полного исполнения им обязательств по договору купли-продажи в части п.п.7 и 9. Согласно техническому паспорта жилой дом полностью благоустроен, имеются инженерные коммуникации: центральный водопровод, газоснабжение, электроснабжение, автономные канализация и отопление. ФИО1 при заключении сделки настаивал на полном техническом соответствии и полной работоспособности всех инженерных систем. Фактически 07 мая 2017 года была установлена неработоспособность водопровода и канализации, о чем было сообщено ФИО1 и он гарантировал в срок до 18 мая 2017 года устранить недостатки. Продавец не произвел ремонт коммуникаций, уборку мусора. В связи с этими обстоятельствами выплата 100000 рублей была приостановлена. Ввиду отсутствия инициативы со стороны ФИО1 по устранению причин неработоспособности инженерных систем ФИО2 вынуждена была решать данные вопросы самостоятельно. В результате было установлено наличие множественных разрывов и пробоин обоих трубопроводов (водопровода и канализации), повлекшие за собой размывку грунта в районе несущих конструкций фундаментов с образованием множественных полостей объемом до 0,5 куб м. В результате понадобилась полная замена данных коммуникаций, что привело к материальным затратам. 

Ответчица ФИО2 обратилась к ФИО1 с встречным исковым требованием, в котором просила, с учетом заявления об уточнении заявленных требований, взыскать 40403 рублей 22 коп.

В обоснование заявленных встречных требований указано на доводы, изложенные в возражениях на исковые требования ФИО1 и указано также на то, что в процессе эксплуатации объекта были выявлены недостатки жилого дома: скрытые дефекты инженерных коммуникаций, отопления, были оставлено огромное количество отходов жизнедеятельности и строительного мусора. Считает, что указанные недостатки являются скрытыми, поскольку визуально их невозможно было определить. При визуальном осмотре все коммуникации были работоспособными и только после определенного срока эксплуатации удалось установить их изношенность. На устранение указанных недостатков истицей было потрачено 96538 рублей. 19 коп. 

В судебном заседании ФИО2 и ее представитель поддержали встречные требования.

Представитель истца ФИО1 не возражал против удовлетворения встречных исковых требований в части взыскания расходов по восстановлению водопровода из расчет доли ФИО1 п арве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок и размер затрат на его восстановление, указанного в расчете, приложенном ответчицей к возражениям на иск, в частности в размере 12787,54/16*7=5600 рублей. 

В удовлетворении остальной части встречных требований М.Е.ПБ. представитель истца ФИО1 просил отказать.

Исследовав доказательства, представленные в судебное заседание, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса.

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

В соответствии со ст.456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

В соответствии со ст. 457ГК РФ срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.

Договор купли-продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору.Продавец вправе исполнять такой договор до наступления или после истечения определенного в нем срока только с согласия покупателя.

В соответствии со ст. 458ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент:

вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара;

предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.

В соответствии со ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии со ст. 470 ГК РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

В соответствии со ст.475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии со ст.476ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В соответствии со ст. 477ГК РФ если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения.

В судебном заседании установлено, что жилой дом, который является предметом договора купли-продажи, заключенного между сторонами спора построен в 1996 году. Жилой дом на момент заключения договора купли-продажи не имел внутренней чистовой отделки. Договор купли-продажи жилого дома заключен сторонами спора в 2017 году, то есть спустя 21 год после его постройки.

Перед заключением договора купли-продажи ФИО2 тщательно осмотрела приобретаемый ею жилой дом и земельный участок. Ей были достоверно известны состояние объектов договора купли-продажи и она имела возможность беспрепятственно убедиться в работоспособности все х инженерных систем, в том числе с привлечением необходимых специалистов.

В частности, система отопления, как пояснила сама ответчица в судебном заседании, была открыта для беспрепятственного доступа к ней на момент осмотра жилого дома до заключения договора купли-продажи.

В судебном заседании показаниями допрошенных свидетелей Н. У. подтверждено, что на момент осмотра жилого дома система канализации была работоспособна, но имела уже изношенное состояние, так как была построена 21 год назад, о чем М.Е.ПВ. знала, в связи с чем решила произвести ее замену с использованием современных материалов. ФИО2 не была ограничена во время осмотра в более детальном обследовании системы канализации.

В судебном заседании не нашло своего доказательственного подтверждения факт того, что стоимость жилого дома складывалась, в том числе, и в связи с предоставлением ФИО2 информации продавцами о том, что система канализации находится в идеально работоспособном состоянии и еще имеет длительный срок эксплуатации и службы, не нуждается в ее замене.

Также в судебном заседании не подтверждено допустимыми доказательствами факт того, что стороны спора на момент заключения договора купли-продажи достигли соглашения о замене ФИО1 системы канализации до заключения сторонами спора договора купли-продажи либо в иной срок. 

Также в судебном заседании не подтверждено, что система канализации, имевшаяся в жилом доме на момент заключения договора купли-продажи, не была работоспособна и не могла эксплуатироваться по назначению. 

При этом, учитывая позицию истца ФИО1, суд считает возможным взыскать с него в пользу ФИО2 пропорционально его доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расходы ФИО2 по замене системы водопровода в размере 16457,54/16*7=7200 рублей, поскольку в судебном заседании установлено, что под фундаментом жилого дома был установлен порыв водопровода, что создало препятствие в пользовании системой водопровода. 

Приобщенной к материалам дела распиской, выданной ФИО2 ФИО1 подтверждено, что ФИО2 взяла на себя обязательства выплатить ФИО1 100000 рублей за вычетом сумм, начисленных в платежных квитанциях по оплате коммунальных услуг на момент фактической передачи ключей и полного выполнения сторонами обязательств по договору купли-продажи. 

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю).

П. 7. Договора купли-продажи продавцы взяли на себя обязательства в срок до восемнадцатого мая 2017 года освободить жилой дом от личных вещей и предметов домашнего обихода.

В судебном заседании установлено, что жилой дом, ключи от него переданы ФИО2.

Допрошенный в судебном заседании свидетель дал показания о том. что им были вывезены не только личные вещи и предметы домашнего обихода продавцов, но и мусор.

Иных обязательств продавцы на себя не принимали при заключении договора купли-продажи. 

В соответствии со ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст.310ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Принятие на себя обязательства по выплате 100000 рублей М.Е.ПВ. подтвердила выдав расписку, которая подписана М.Е.ПБ. собственноручно. 

ФИО1 в ходе судебного разбирательства уменьшил сумму, заявленную ко взысканию, на сумму уплаченных ФИО2 коммунальных платежей.

Руководствуясь ст. ст. 194,198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО1 ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 95812 (девяносто пять тысяч восемьсот двенадцать) рублей 03 коп, 3074 (три тысячи семьдесят четыре) рублей 36 коп. - в возврат уплаченной государственной пошлины.

Встречный иск ФИО2 к ФИО1 о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости и возврате излишне уплаченной за него денежной суммы удовлетворить в части.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 7200 (семь тысяч двести ) рублей, 400 (четыреста) рублей- в возврат уплаченной государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Белгорода.

Судья М.В. Ковригина

Мотивированное решение суда изготовлено 25 декабря 2017 года.