Дело №2-2466/2025

УИД 36RS0002-01-2025-000120-41 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 июня 2025 года г. Воронеж

Коминтерновский районный суд города Воронежа в составе:

председательствующего судьи Лихачевой Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузьминой И.С.,

при участии представителя истца по доверенности ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО2, ФИО3 к ООО СЗ «ВыборСтрой Четыре» о соразмерном уменьшении цены договора объекта долевого строительства,

УСТАНОВИЛ:

(ДД.ММ.ГГГГ) ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «ВыборСтрой Четыре» (далее - ООО СЗ «ВыборСтрой Четыре»), в котором с учетом частичного отказа от исковых требований и уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ просят взыскать с ООО СЗ «ВыборСтрой Четыре» в пользу ФИО2 в счет соразмерного уменьшения цены договора на стоимость устранения строительных недостатков денежную сумму в размере 150155,71 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, расходы за оказанные экспертные услуги в размере 50000,00 рублей, в пользу ФИО3 в счет соразмерного уменьшения цены договора на стоимость устранения строительных недостатков денежную сумму в размере 150155,71 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что 24 июня 2022 года между ФИО2, ФИО3 и ООО СЗ «ВыборСтрой Четыре» был заключен договор № ОТ14-288 участия в долевом строительстве объекта недвижимости. Согласно акту приема-передачи квартиры застройщик сдал, а инвесторы приняли 1

<

адрес>, центральная часть кадастрового квартала (№) поз. 14).

В процессе эксплуатации истцами были обнаружены недостатки жилого помещения, которые были перечислены в письменной претензии, направленной застройщику, с требованием выплатить денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора. Претензия оставлена без удовлетворения. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с исковым заявлением.

Истцы в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены в установленном законом порядке, обеспечили явку представителя. 

Представитель истцов по доверенности ФИО1 в судебном заседании заявленные исковые требования с учетом уточнения поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен в установленном законом порядке, явку представителя не обеспечил, представил письменные возражения, в которых указал, что истцами не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, выразившийся в отказе в предоставлении допуска представителя застройщика к объекту недвижимости для осмотра, а также, что общая сумма, подлежащая взысканию, не может превышать 90 000 руб., то есть 3% от цены договора, просил уменьшить сумму компенсации морального вреда и отказать во взыскании расходов по оплате услуг экспертов по проведению строительно – технической экспертизы.

Данные обстоятельства сучетом части3 статьи167Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее– ГПКРФ) позволяют рассмотреть дело вотсутствие представителя ответчика.

Изучив материалы настоящего гражданского дела, заслушав объяснения представителя истца, суд приходит к следующему.

Возникшие правоотношения между сторонами регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) и Законом Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей).

Согласно части 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (часть 7 статьи 7).

В силу части 5 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве в редакции, действовавшей на момент передачи объекта, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

По смыслу указанных выше положений закона, участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в случае не только, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, но и от указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона №214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется лишь в части, им не урегулированной.

Поскольку спорная квартира приобретена стороной истца для личных нужд, то лицо пользуется правами, предоставленными потребителям Законом о защите прав потребителей и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Данные обстоятельства свидетельствуют о наличии у стороны истца предусмотренного пунктом 2 статьи 14 Закона о защите прав потребителей права требования возмещения вреда, причиненного их имуществу вследствие недостатков товара (работы, услуг), независимо от наличия договорных отношений с застройщиком, гарантийные отношения с застройщиком связаны с результатом работы по возведению жилого помещения, а не с личностью его владельца или способом приобретения им прав на данное имущество.

Судом установлено и из материалов настоящего гражданского дела следует, что 24 июня 2022 года между ФИО2, ФИО3 (инвесторы) и ООО СЗ «ВыборСтрой Четыре» (застройщик) был заключен договор № ОТ14-288 участия в долевом строительстве объекта недвижимости. Согласно акту приема-передачи квартиры от 21.09.2022 застройщик сдал, а инвесторы приняли 1

<

адрес>

В период эксплуатации объекта долевого строительства, в пределах установленного для него гарантийного срока, собственниками квартиры были обнаружены недостатки и нарушения действующих строительных норм и правил, а также обычно предъявляемых требований в строительстве.

С целью выяснения причин наличия у объекта указанных недостатков по заказу истца ФИО2 была проведена независимая экспертиза.

Согласно экспертному заключению № 100125/1 от 25.01.2025 по результатам строительно-технического обследования жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, выполненные застройщиком строительные работы не соответствуют требованиям СНиП, технических регламентов, иных обязательных требований, выявлены нарушения ГОСТ 12504-2015, СП 71.13330.2017, ГОСТ 30674-99, СТО НОСТРОРОЙ 2.11.161-2014, ГОСТ 23166-2024, ГОСТ 21519-2022, ГОСТ 32530-2013, ГОСТ 31173-2016, ГОСТ 475-2016.

Согласно локальному сметному расчету, стоимость устранения строительных недостатков и нарушения общестроительных работ, а также обычно предъявляемых требований в строительстве объекта составляет 300 311 руб. 42 коп.

27.12.2024 истцы направили в адрес застройщика письменную претензию, с требованием выплатить денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора. Однако, претензия оставлена без удовлетворения. В связи с чем (ДД.ММ.ГГГГ) истцами было подано исковое заявление в суд о снижении покупной цены объекта недвижимости.

Поскольку ответчик не оспорил заявленную истцами стоимость устранения недостатков в размере 300 311 руб. 42 коп., определенную в экспертном заключении, в соответствии с ч. 7, ст. 7 Закона № 214-ФЗ, не предоставил доказательств, что недостатки (дефекты) отделочных работ в квартире произошли вследствие нормального износа квартиры, либо вследствие ненадлежащего ремонта, проведенного самим потребителем или привлеченными им третьими лицами, а также что недостатки (дефекты) отделочных работ в квартире возникли по вине самого истца, о назначении судебной строительно-технической экспертизы не ходатайствовал, суд принимает в качестве надлежащего доказательства определения недостатков (дефектов) отделочных работ в квартире и стоимости материалов и работ по их устранению представленное истцом экспертное заключение № 100125/1 от 25.01.2025.

Экспертное заключение № 100125/1 от 25.01.2025 содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате него выводы и ответы мотивированы, эксперт имеет соответствующую квалификацию и опыт работы. 

Исследовав и оценив в совокупности и взаимной связи все представленные по делу доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

При этом суд учитывает, что в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Понятие недостатка товара (работы, услуги), приведено в преамбуле Закона о защите прав потребителей, в силу которой недостатком товара является его несоответствие обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) описанию.

По смыслу указанного положения, если в договоре отсутствуют конкретные требования к качеству товара (работы, услуги), то оно должно соответствовать обычно предъявляемым требованиям.

Сделанные выводы соответствуют правоприменительной позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении Судебной коллегии по гражданским делам от 04.09.2018 №49-КГ18-38.

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона РФ от 07.02.1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей», изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

При этом ГОСТ 12504-2015, СП 71.13330.2017, ГОСТ 30674-99, СТО НОСТРОРОЙ 2.11.161-2014, ГОСТ 23166-2024, ГОСТ 21519-2022, ГОСТ 32530-2013, ГОСТ 31173-2016, ГОСТ 475-2016 являются теми требованиями, которые обычно предъявляются к качеству соответствующих работ при строительстве.

Факт принятия истцами квартиры по акту приема-передачи не исключает выявления ненадлежащего качества объекта долевого строительства в процессе его эксплуатации, в связи, с чем приемка квартиры без замечаний не является актом, пресекающим право истца на предъявление претензий относительно качества объекта долевого строительства в случае выявления строительных недостатков в течение гарантийного срока.

Таким образом, с ООО СЗ «ВыборСтрой Четыре» в пользу истцов ФИО2, ФИО3 подлежит взысканию в счет соразмерного уменьшения цены договора на стоимость устранения недостатков объекта долевого строительства 300 311 руб. 42 коп. по 150155 руб. 71 коп. в пользу каждого из истцов. 

Судом отклоняются возражения ответчика о том, что истцами не соблюден досудебный порядок урегулирования спора со ссылкой на Постановление Правительства РФ № 422 от 23.03.2022 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства», выразившийся в отказе в предоставлении допуска представителя застройщика к объекту недвижимости для осмотра квартиры на основании следующего.

Ответчик представил в качестве доказательства акт об отказе предоставить доступ в помещение собственника (квартиру) от 17.01.2025, в котором указано, что о дате и времени проведения осмотра собственник был уведомлен 28.12.2025, то есть в будущем. При этом письменных доказательств уведомления собственника об осмотре 17.01.2025 в материалы дела не представлено, акт о том, что собственник отказался предоставить доступ собственником не подписан, подписан работником ООО «Юго-Восток» и иными физическими лицами. С учетом изложенного оснований для отказа в иске на основании п. "н" постановления Правительства РФ от 23 марта 2022 года № 442 у суда не имеется, поскольку ответчиком не представлено достоверных доказательств отказа истцов предоставить доступ в жилое помещение и соответственно попыток застройщика осуществить доступ.

Доводы стороны ответчика о том, что общая сумма, подлежащая взысканию с ответчика, не может превышать три процента от цены договора является несостоятельной ввиду следующего.

Федеральным законом от 26 декабря 2024 г. № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон от 26 декабря 2024 г. № 482-ФЗ) статья 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ дополнена частью 4, согласно которой при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения данной части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 указанного Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Указанные изменения вступили в силу с 1 января 2025 г.

В силу пункта 5 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 г. N 482-ФЗ положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 г.

Договор участия в долевом строительстве заключен 24 июня 2022 года, то есть до дня вступления в силу указанного Федерального закона.

Объект долевого строительства передан истцу по акту приема – передачи 21 сентября 2022 года, претензия была направлена в адрес ответчика 27.12.2024, получена ответчиком 27.12.2024, что не оспаривалось ответчиком. 31.12.2025 истцами подано исковое заявление в суд, так как претензия оставлена ответчиком без рассмотрения.

Право участника долевого строительства требовать возмещение убытков и т.п., возникает при нарушении его прав со стороны застройщика, то есть с того момента, когда для него такие нарушения стали очевидными или должны стать очевидными.

У застройщика обязанность по исправлению недостатков, возмещению убытков, снижению покупной цены возникает с момента предъявления данного требования участником долевого строительства (путем указания недостатков в акте, либо путем направления соответствующей претензии о снижении покупной цены).

С учетом изложенного, при определении действия закона во времени следует исходить из даты возникновения обязательств застройщика, таким образом, так как претензия в адрес застройщика истцом была направлена 27 декабря 2025 г. (27.12.2025 – 28.12.2025 являлись рабочими днями), исковое заявление истцом подано в суд 30 декабря 2025 г., то есть до 01.01.2025 г., то ограничение в 3 % применению не подлежит.

Также, анализируя действующее законодательство, в совокупности и во взаимосвязи с обстоятельствами гражданского дела, учитывая имеющиеся в материалах сведения о том, что объект долевого строительства был передан истцу по акту приема-передачи 27 декабря 2023 года, суд приходит к выводу о том, что права истца и обязанности ответчика, в рамках ч. 4 ст. 10 ФЗ № 214 возникли до 01.01.2025 года, а потому к указанным правоотношениям не применяются.

Таким образом, к правоотношениям, сложившимся между истцом и ответчиком, не подлежит применению ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 26.12.2024 № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно ст.10 Закона об участии в долевом строительстве моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Определяя размер подлежащей взысканию компенсации морального вреда на основании вышеуказанной правовой нормы, учитывая характер допущенных нарушений, конкретные обстоятельства дела, с учетом требований разумности и справедливости, а также с учетом того, что размер компенсации морального вреда не поддается точному денежному подсчету и взыскивается с целью смягчения эмоционально-психологического состояния лица, которому он причинен, суд считает компенсацию морального вреда в пользу каждого из истцов в размере 3 000 руб. соразмерной.

В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи96ГПКРФ. В случае, если иск удовлетворён частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворённых судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, вкоторой истцу отказано.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ч.1 ст.88 ГПК РФ).

Согласно содержанию ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителей, экспертов, почтовые расходы и другие признанные судом необходимыми расходы.

Истцом ФИО2 понесены расходы по составлению досудебного экспертного заключения № 100125/1 от 25.01.2025 в размере 50 000 рублей, которые подлежат возмещению, поскольку предварительное (досудебное) получение данных документов являлось объективно необходимым для обращения в суд за защитой нарушенных прав в целях первичного обоснования исковых требований, определения цены иска, подсудности спора. В подтверждение несения таких расходов истцом представлен договор № 100125/1 от 10.01.2025, акт №25 от 31.01.2025 и кассовый чек от 31.01.2025 на сумму 50000 руб.

Суд полагает, что эти понесенные истцом расходы не являются чрезмерными, поскольку они соответствуют расходам, обычно взимаемым за аналогичные услуги, сопоставимы со стоимостью экспертиз вгороде Воронеже по аналогичным вопросам.

Исходя из требований части 1 статьи 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобождён, взыскиваются с ответчика, не освобождённого от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина – в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, с учетом размера взысканных судом денежных средств, удовлетворения требований имущественного и не имущественного характера с ответчика подлежит взысканию в доход бюджета городского округа 

<

адрес> государственная пошлина в размере 13008 рублей (ст. 333.19 НК РФ).

Руководствуясь ст.ст.194-198ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2, ФИО3 к ООО СЗ «ВыборСтрой Четыре» о взыскании соразмерного уменьшения цены договора на стоимость устранения строительных недостатков квартиры, удовлетворить частично.

Взыскать с общества сограниченной ответственностью специализированный застройщик «ВыборСтрой Четыре» ((№)) впользу ФИО2 (паспорт серия (№)) денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора на стоимость устранения строительных недостатков в размере 150155 руб. 71 коп., компенсацию морального вреда в размере 3 000 руб., расходы по оплате досудебной экспертизы в размере 50 000 руб. 

Взыскать с общества сограниченной ответственностью специализированный застройщик «ВыборСтрой Четыре» ((№)) впользу ФИО3 ((№)) денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора на стоимость устранения строительных недостатков в размере 150155 руб. 71 коп., компенсацию морального вреда в размере 3 000 руб. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «ВыборСтрой Четыре» ((№)) в доход местного бюджета – бюджета городского округа город Воронеж государственную пошлину вразмере 13008 руб. 

В остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию погражданским делам Воронежского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы черезКоминтерновский районный суд 

<

адрес>.

Судья Н.Н. Лихачева

Решение в окончательной форме изготовлено 02.07.2025 года.