к делу № 2-2396/23

УИД 23RS0044-01-2023-002225-38

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ст. Северская 28 ноября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 28 ноября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 04 декабря 2023 года.

Северский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Титовой Ю.Ю.,

при секретаре Арудовой С.Ф.,

с участием:

истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, возмещении ущерба, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, возмещении ущерба, в котором просила суд: расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома с рассрочкой платежа от 26.06.2021г., заключенный между ФИО1 и ФИО2; обязать ФИО2 вернуть ФИО1 земельный участок, кадастровый номер 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м., с размещенным на нем жилым домом, кадастровый номер 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м., расположенные по адресу: 

<

...> указать, что решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю для аннулирования (погашения) в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО2 на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: 

<

...>, а также основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о регистрации права собственности ФИО1 на вышеуказанное имущество.

В обоснование исковых требований указано, что 26.06.2021г. между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома с рассрочкой платежа, по условиям которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить следующее имущество: земельный участок, площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым номером 

<

...>, с размещенным на нем жилым домом, площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым номером 

<

...>, расположенные по адресу: 

<

...> 

<

...> Переход и возникновение права собственности ответчика зарегистрировано в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Согласно п. 2.4 договора, ФИО2 купил у ФИО1 вышеуказанный земельный участок и жилой дом за 700 000 руб. Расчет между сторонами производится следующим образом: наличные денежные средства в сумме 400 000 руб. ФИО2 передал ФИО1 в счет оплаты во время подписания договора, оставшуюся сумму в размере 300 000 руб. ФИО2 будет оплачивать в срок до 01.07.2022г., частями либо единовременным платежом по своему усмотрению. В настоящее время оставшаяся сумма в размере 300 000 руб. ответчиком не оплачена. Также в жилом доме повреждены конструктивные элементы (демонтированы окна, забор, ворота, кирпичные перегородки внутри дома разрушены, инженерные коммуникации повреждены), у теплиц отсутствует покрытие, хозяйственная постройка также имеет повреждения конструктивных элементов. Согласно заключения эксперта № 04-026 от 18.08.2023г., выполненного Союзом «Северская районная Торгово-промышленная палата», размер ущерба, причиненный домовладению, по адресу: 

<

...>, составляет 483 462,62 руб.

Определением Северского районного суда от 30.10.2023г. приняты увеличенные исковые требования, согласно которых истец просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома с рассрочкой платежа от 26.06.2021г., заключенный между ФИО1 и ФИО2; обязать ФИО2 вернуть ФИО1 земельный участок, кадастровый номер 

<

...> площадью 

<

...> кв.м., с размещенным на нем жилым домом, кадастровый номер 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м., расположенные по адресу: 

<

...> указать, что решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю для аннулирования (погашения) в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО2 на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: 

<

...>, а также основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о регистрации права собственности ФИО1 на вышеуказанное имущество; взыскать с ответчика в ее пользу ущерб в размере 483 462,62 руб.

В судебном заседании истец ФИО1 на увеличенных исковых требованиях настаивала и просила их удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещался путем направления повестки почтовым отправлением, согласно адресной справке, которое вернулось в адрес суда по истечении срока хранения, что в силу п. 1 ч. 2 ст. 117 ГПК РФ считается надлежащим извещением. Ходатайств об отложении судебного заседания, возражений по существу исковых требований не представил. 

Представитель третьего лица Северского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, в материалы дела предоставлено ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

В судебном заседании в качестве свидетеля допрошен К., который пояснил, что проживает по адресу: 

<

...>. Ему известно, что собственником домовладения по адресу: 

<

...> является ФИО2, ранее собственником указанного домовладения являлась ФИО1 в период июнь - июль 2023 года ФИО2 произвел работы по демонтажу окон, теплицы, забора, ворот в спорном домовладении.

Суд, выслушав истца ФИО1, исследовав и оценив, собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании, имеющихся в деле доказательств, согласно ст.ст. 12, 55, 56, 59, 60, 67 ГПК РФ, установив юридически значимые обстоятельства по делу, приходит к следующим выводам.

Статьей 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В соответствии со ст. 309, ст.310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом и односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. 

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В судебном заседании установлено, что 26.06.2021г. между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома с рассрочкой платежа, по условиям которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить следующее имущество: земельный участок, площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым номером 

<

...>, с размещенным на нем жилым домом, площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым номером 

<

...>, расположенные по адресу: 

<

...> (л.д. 8-10).

Согласно п. 2.4 договора, ФИО2 купил у ФИО1 вышеуказанный земельный участок и жилой дом за 700 000 руб. 

Пунктом 2.5. договора предусмотрен порядок расчетов между сторонами, согласно которому наличные денежные средства в сумме 400 000 руб. ФИО2 передал ФИО1 в счет оплаты во время подписания договора, оставшуюся сумму в размере 300 000 руб. ФИО2 будет оплачивать в срок до 01.07.2022г., частями либо единовременным платежом по своему усмотрению.

Ввиду того, что на момент подписания договора полный расчет между сторонами не произведен, согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ отчуждаемое имущество будет находится в залоге у ФИО1 (п. 2.6 договора).

Согласно п. 2.8 договора, договор является документов, подтверждающим передачу земельного участка и жилого дома ФИО2 без каких-либо актов и дополнительных документов. 

Согалсно выписке из ЕГРН от 17.07.2023г., переход права собственности на указанные в договоре от 26.06.2021г. объекты недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке 12.07.2021г., установлена ипотека в силу закона в пользу продавца (л.д. 38-41).

Согласно ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 3 и п. 4 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Как указано в ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Неоплата переданного товара в силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ, является существенным нарушением условия договора и является основанием для расторжения договора купли-продажи.

Оплата по договору купли-продажи объектов недвижимости ответчиком не была произведена в полном объеме, доказательств внесения оставшейся суммы в размере 300 000 руб. в счет оплаты приобретенных по договору от 26.06.2021г. объектов недвижимости суду не представлено. 

07.07.2023г. ФИО1 обратилась в адрес ФИО2 с требованием о расторжении договоров купли-продажи от 26.06.2021г. (л.д. 7).

Заключая договор купли-продажи, ФИО1 была вправе рассчитывать на получение денежной суммы от проданных объектов недвижимости, неполучение которой является ущербом, причиненным ей ФИО2

В результате длительного неисполнения ответчиком ФИО2 обязательств по оплате приобретенного недвижимого имущества, ФИО1 в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Данное нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи. Учитывая изложенное, принимая во внимание отсутствие возражений ФИО2 против расторжения договоров купли-продажи и отсутствие доказательств оплаты стоимости имущества, суд приходит к выводу, что исковые требования о расторжении договора являются обоснованными.

В силу ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ № 22/10 от 29.04.2010 года (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Поскольку требования истца о расторжении договора купли-продажи были удовлетворены, в силу ст. 1102 ГК РФ, предусматривающей, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса, ответчик обязан возвратить истцу переданные ему объекты недвижимости.

В силу ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества, осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество.

В данном случае, вступившее в законную силу решение суда является основанием для регистрации права на недвижимое имущество в порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика ущерба в размере 483 462,62 руб., поскольку нанесен ущерб жилому дому и земельному участку, расположенные по адресу: 

<

...>

Согласно ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). 

В соответствии с п. 1 ст. 1064 ГК РФ, вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Истец, с целью определения ущерба обратился к экспертам Союза «Северская районная Торгово-промышленная палата». В соответствии заключением эксперта № 04-026 от 18.08.2023г. Союза «Северская районная Торгово-промышленная палата» следует, что величина ущерба, причиненная жилому домовладению и улучшениям земельного участка, расположенных по адресу: 

<

...>, по состоянию на дату проведения экспертизы, составляет 483 462,62 руб. (л.д. 57-78).

Оснований не доверять заключению эксперта у суда не имеется, поскольку экспертиза проведена экспертом, обладающим специальным образованием. Заключение эксперта составлено верно, сведения, изложенные в нем, подтверждаются материалами дела.

Как установлено в судебном заседание, материальный ущерб в размере 483 462,62 руб. до настоящего времени ФИО2 не возмещен ФИО1, в связи с чем, суд полагает необходимым исковые требования о возмещении ущерба, удовлетворить.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, возмещении ущерба - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома с рассрочкой платежа от 26.06.2021г., заключенный между ФИО1 и ФИО2

Обязать ФИО2, вернуть ФИО1 земельный участок, кадастровый номер 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м. и жилой дом, кадастровый номер 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>

Решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю для аннулирования (погашения) в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО2 на земельный участок, кадастровый номер 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м., и жилой дом, кадастровый номер 

<

...> площадью 

<

...> кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>

Решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок, кадастровый номер 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м., и жилой, кадастровый номер 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 ущерб в размере 483 462,62 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения, путем подачи апелляционной жалобы через Северский районный суд Краснодарского края.

Председательствующий Ю.Ю. Титова