Дело № 2-4141/2018

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Армавир 09 октября 2018 года 

Армавирский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Нечепуренко А.В.,

при секретаре Кучерук Н.Ю., 

с участием:

представителя истца ФИО1, действующего на основании ордера адвоката Косян А.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1 к ЖСК «Новый Дом» о расторжении договора купли-продажи,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ЖСК «Новый Дом», в котором с учетом последующих уточненных исковых требований просит расторгнуть договор купли-продажи, заключенный 30.07.2017 между истцом и ответчиком, в связи с существенным нарушением его условий и двукратным нарушением установленного договором срока очередного платежа за проданное в рассрочку и переданное ответчику имущество; исключить из ЕГРН запись о праве собственности ответчика на земельный участок площадью 1053 кв.м., кадастровый номер 

<

...>, расположенный по адресу: г. Армавир, ул. 

<

...>; в связи с полном физическим уничтожением (сносом) исключить из ЕГРН запись о праве собственности ответчика на жилой дом общей площадью 50,2 кв.м. и жилой дом общей площадью 61 кв.м., расположенные по адресу: г. Армавир, ул. 

<

...> и снять данные объекты с государственного кадастрового учета; в связи с расторжением договора купли-продажи от 30.07.2017 внести в ЕГРН запись о праве собственности ФИО1 на земельный участок площадью 1053 кв.м., кадастровый номер 

<

...>, расположенный по адресу: г. Армавир, ул. 

<

...>; Свои требования мотивирует тем, что 30.07.2017 года между ним и ЖСК «Новый Дом» был заключен договор купли-продажи, по условиям которого он продал ответчику земельный участок площадью 1053 кв. метра, жилой дом общей площадью 50,2 кв. метра и жилой дом общей площадью 61 кв. метра, расположенные в г. Армавире по ул. 

<

...>. Общая стоимость земельного участка и жилых строений оговоренная сторонами в договоре купли-продажи составляет - 5930000 рублей (п. 5 договора). До заключения сторонами договора истцу в качестве задатка было выплачено 2 135 000 рублей. Оставшаяся сумма в размере 3 795 000 рублей должна была быть выплачена в следующем порядке: 1 200 000 рублей в срок до 10.08.2017; 1 200 000 рублей в срок до 20.08.2017; 1 395 000 рублей в срок до 10.09.2017. По взаимному согласию стороны определили последствия нарушения сроков расчетов, указав в п. 5 договора купли-продажи от 30.07.2017, что в случае нарушения сроков расчетов договор купли-продажи считается расторгнутым по вине покупателя, а полученный продавцом задаток в сумме 2 135 000 рублей покупателю не возвращается. Заключенный договор был представлен сторонами в орган осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, право собственности ответчика было зарегистрировано, а соответствующая запись внесена в ЕГРН 24.08.2017, что подтверждается штампами на оборотной стороне договора купли-продажи. Однако, ответчик нарушил условия заключенного договора, не выплатив ему в срок до 10.08.2017 первую сумму в размере 1 200 000 рублей, также были нарушены сроки второй и третьей выплаты. Истцом в порядке досудебного урегулирования спора было направлено в адрес ответчика письмо-претензия, в котором он потребовал в течение тридцати дней с даты направления настоящей претензии исполнить условия договора купли-продажи от 30.07.2017 и выплатить ему оставшуюся часть стоимости проданного недвижимого имущества, однако данное требование ответчиком не выполнено до настоящего времени, в связи с чем, истец вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие с участием его представителя - адвоката Косян А.Г. 

Представитель истца ФИО1, действующий на основании ордера адвокат Косян А.Г. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в уточненном иске, и настаивал на их удовлетворении.

Представитель ответчика - ЖСК «Новый Дом», надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, заявление о рассмотрении дела в его отсутствие в суд не представил и не просил о рассмотрении дела в его отсутствие. 

Представитель третьего лица - межмуниципального отдела по г.Армавиру и Новокубанскому району Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя отдела. 

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие истца ФИО1, представителя ответчика ЖСК «Новый Дом», представителя третьего лица. 

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

В судебном заседании установлено, что 30.07.2017 между истцом ФИО1 и ЖСК «Новый Дом» был заключен договор купли-продажи, по условиям которого истец продал, а ЖСК «Новый Дом» купил земельный участок площадью 1053 кв.метров, кадастровый номер 

<

...>, по адресу: г. Армавир, ул. 

<

...> с расположенными на нём жилым домом общей площадью 50,2 кв.метров с кадастровым номером 

<

...> и жилым домом общей площадью 61 кв.метров с кадастровым номером 

<

...>.

В соответствии с п. 5 договора от 30.07.2017 общая стоимость земельного участка и жилых строений оговоренная сторонами составляет 5 930 000 рублей, в том числе, стоимость жилого дома общей площадью 50,2 кв.метров – 1 230 000 рублей, жилого дома общей площадью 61 кв.метров -1 400 000 рублей, стоимость земельного участка – 3 300 000 рублей. Стороны договорились считать задатком по стоимости отчуждаемых объектов по настоящему договору перечисленные покупателем на счет продавца в Сбербанке России 25.05.2017 – 1 150 000 рублей; 23.06.2017 – 490 000 рублей и 28.06.2017 – 495 000 рублей, а всего 2 135 000 рублей в счет погашения выкупной цены по договору аренды с правом выкупа от 01.02.2017, расторгнутому между сторонами 19.06.2017. Остальная сумма платежа в сумме 3 795 000 рублей уплачена покупателем продавцу в следующем порядке: 1 200 000 рублей в срок до 10.08.2017; 1 200 000 рублей в срок до 20.08.2017; 1 395 000 рублей в срок до 10.09.2017.

По взаимному согласию стороны определили последствия нарушения покупателем сроков расчетов с продавцом, указав, что в случае нарушения сроков расчетов договор купли-продажи считается расторгнутым по вине покупателя, а полученный продавцом задаток в сумме 2 135 000 рублей покупателю не возвращается, у покупателя к продавцу претензий не имеется. Право собственности на отчуждаемые объекты вновь переходит к продавцу с внесением соответствующих изменений в ЕГРН.

Согласно п. 5 договора, до подписания договора купли-продажи сторонами, истцу на его счет, открытый в ПАО «Сбербанк России» было перечислено 1 150 000 рублей платежным поручением № 

<

...> от 25.05.2017; 4 900 00 рублей платежным поручением № 

<

...> от 23.06.2017; 495 000 рублей платежным поручением № 

<

...> от 28.06.2017, а всего перечислено 2 135 000 рублей. Факт оплаты ответчиком указанных сумм истцом не оспаривается и признается. 

Договор купли-продажи был представлен в Межмуниципальный отдел по городу Армавиру и Новокубанскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для регистрации перехода права собственности. Запись о праве собственности ЖСК «Новый Дом» в ЕГРН на вышеперечисленное недвижимое имущество была внесена 24.08.2017. Так же, в ЕГРН внесена запись об обременении прав ЖСК «Новый Дом» в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО1, поскольку полный расчет между сторонами не произведен и недвижимое имущество приобреталось в рассрочку. 

В соответствии с п. 7 договора купли-продажи, настоящий договор имеет силу акта приема-передачи и с момента его подписания обязанность продавца по передаче отчуждаемого недвижимого имущества покупателю считается исполненной. 

Судом установлено, что ответчик ЖСК «Новый Дом» приступил к освоению данного земельного участка, в том числе, осуществил снос жилого дома общей площадью 50,2 кв.метров и жилого дома общей площадью 61 кв.метров и начал строительство самовольной постройки. 

Данный факт подтверждается материалами дела, из которых достоверно установлено, что в 2018 году администрация МО г. Армавир обратилась в суд с иском к ЖСК «Новый Дом» о сносе самовольной постройки. Решением Армавирского городского суда от 06.03.2018 в удовлетворении иска было отказано. Однако, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 23.08.2018 решение Армавирского городского суда было отменено в части и принято новое решение, в соответствии с которым исковые требования администрации МО город Армавир к ЖСК «Новый Дом» были удовлетворены. Суд апелляционной инстанции признал объект капитального строительства, расположенный на земельных участках по адресу: г.Армавир, ул. 

<

...> с кадастровым номером 

<

...>, самовольной постройкой, обязал ЖСК «Новый Дом» осуществить снос самовольно возведенного объекта капитального строительства (многоквартирный жилой дом) за счет собственных средств и осуществить отключение данного объекта от системы коммунального снабжения. 

Так же, согласно ответу ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» отдел по городу Армавиру от 25.09.2018 № 

<

...>, по результатам осмотра земельного участка кадастровый № 

<

...>, по адресу: г.Армавир, ул. 

<

...> было установлено, что жилой дом общей площадью 50,2 кв.метров и жилой дом общей площадью 61 кв.метров снесены. На момент обследования выявлено, что на земельном участке возводится объект незавершенного строительства.

С учетом изложенного, факт передачи недвижимого имущества ответчику достоверно установлен и самим ответчиком не оспаривается. 

Как следует из искового заявления и объяснений представителя истца в судебном заседании, ЖСК «Новый Дом» нарушил условия заключенного договора, не выплатив в срок до 10.08.2017 первый платеж в сумме 1 200 000 рублей. Так же, были нарушены сроки выплаты второго платежа в сумме 1 200 000 рублей, который ответчик доложен был выплатить до 20.08.2017 и третьего платежа в сумме 1 395 000 рублей, который ответчик должен был выплатить до 10.09.2017. Из всей суммы задолженности по договору в размере 3 795 000 рублей ЖСК «Новый Дом» платежным поручением № 

<

...> от 01.09.2017 было погашено лишь 450 000 рублей. Остаток задолженности по договору составляет 3 345 000 рублей и превышает половину полной стоимости приобретенного недвижимого имущества (5 930 000 рублей). Доказательств обратному стороной ответчика суду не представлено. 

Судом установлено, что в порядке досудебного урегулирования данного спора, истцом в адрес ответчика было направлено досудебная претензия, которая была получена 31.05.2018 лично председателем ЖСК «Новый Дом» С., что подтверждается его собственноручной подписью в уведомлении о вручении письма.

Как следует из объяснений представителя истца в судебном заседании, истец ФИО1 неоднократно предлагал ответчику урегулировать спор во внесудебном порядке, однако по настоящее время задолженность по договору купли-продажи от 30.07.2017 ответчиком не погашена.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что истцом перед обращением в суд, в полной мере был соблюден установленный законом досудебный порядок урегулирования возникшего спора.

В соответствии с ч.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч.1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 ГК РФ. 

Частью 1 ст. 489 ГК РФ предусмотрена возможность включения в договор о продаже товара в кредит условия об оплате товара в рассрочку.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 ГК РФ). 

По общему правилу, предусмотренному частями 1 и 2 ст. 450 ГК РФ, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе, при существенном нарушении договора другой стороной, под которым понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч.2 ст.489 ГК РФ когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Судом бесспорно установлено, что ответчик в установленные договором сроки не оплатил приобретаемое имущество и три раза нарушил срок очередного платежа по договору купли-продажи, при этом, общая сумма полученных истцом от ЖСК «Новый Дом» платежей не превышает половину стоимости отчуждаемого недвижимого имущества. 

Суд находит нарушения, допущенные покупателем - ЖСК «Новый Дом» существенными, поскольку продавцу - ФИО1 в установленные сроки не было выплачено более половины стоимости отчуждаемого недвижимого имущества, что в значительной мере лишило продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. 

Кроме того, при заключении договора стороны по взаимному согласию определили, что нарушение покупателем сроков расчетов с продавцом является основанием для расторжения договора по вине покупателя (п. 5 договора). 

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу, что требование истца о расторжении договора купли-продажи от 30.07.2017 является обоснованным и подлежит удовлетворению. 

Общие последствия расторжения договора предусмотрены ст. 453 ГК РФ, в соответствии с ч.2 которой, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства, при этом, возможность возвращения сторонами исполненного по договору должна быть предусмотрена законом или договором. 

Заключенный между сторонами договор купли-продажи недвижимости содержит условие о возврате недвижимого имущества в собственность продавца при неуплате покупателем его стоимости. Кроме того, возможность отказаться от исполнения и потребовать возврата проданного товара, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный и переданный ему товар, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара, закреплена ч.2 статьи 489 ГК РФ. 

Таким образом, последствием расторжения договора купли-продажи от 30.07.2017 является возврат в собственность продавца - ФИО1 недвижимого имущества перешедшего в собственность покупателя - ЖСК «Новый дом», путем исключения из ЕГРН записей о праве собственности покупателя и внесения в ЕГРН записей о праве собственности продавца. Поскольку как установлено в судебном заседании жилой дом общей площадью 50,2 кв.метров с кадастровым номером 

<

...> и жилой дом общей площадью 61 кв.метров с кадастровым номером 

<

...> снесены, данные объекты недвижимости не могут быть возвращены в собственность истца и должны быть сняты с государственного кадастрового учета в связи с прекращением существования объектов недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно, в том числе и в связи с прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

Выплаченный покупателем истцу задаток в размере 2 135 000 рублей не подлежит возврату покупателю по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 

Статьей 381 ГК РФ установлены последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком.

Так в соответствии с ч.1 ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Судом установлено, что стороны приступили к исполнению обязательства, зарегистрировав переход права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю и передав имущество в пользование ответчика.

Согласно ч. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Поскольку ФИО1, как продавец полностью выполнил свои обязательства по договору купли-продажи от 30.07.2017, в том числе произвел действия необходимые для регистрации перехода права собственности к покупателю, а так же фактически передал ЖСК «Новый Дом» недвижимое имущество, а ЖСК «Новый Дом» как покупатель существенно и неоднократно нарушал условия договора купли-продажи, не исполнив условия обязательства, возложенные на него заключенным договором, в результате чего, договор не был исполнен по его вине, суд полагает, что переданный ЖСК «Новый Дом» истцу задаток в сумме 2 135 000 рублей не подлежит возврату и должен остаться в собственности истца. При этом, сумма в размере 450 000 рублей, перечисленная в счет исполнения обязательств по договору на счет истца платежным поручением № 

<

...> от 01.09.2017, подлежит возращению ответчику, поскольку задатком не является, в связи с чем, суд полагает необходимым указанную сумму взыскать с истца в пользу ответчика ЖСК «Новый Дом». 

Проанализировав все исследованные в судебном заседании доказательства в их совокупности, а также нормы права в области регулирования спорных правоотношений, учитывая, что истец полностью выполнил свои обязательства по договору купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2017, а ответчик существенно и неоднократно нарушал условия договора, суд приходит к выводу, что уточненные исковые требования истца ФИО1 к ЖСК «Новый Дом» о расторжении договора купли-продажи подлежат удовлетворению в полном объеме. 

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд,

решил:

Исковые требования ФИО1 к ЖСК «Новый Дом» о расторжении договора купли-продажи – удовлетворить. 

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка площадью 1053 кв.метров, с кадастровым номером 

<

...>, жилого дома общей площадью 50,2 кв.метров, с кадастровым номером 

<

...> и жилого дома общей площадью 61 кв.метров, с кадастровым номером 

<

...>, расположенных по адресу: г. Армавир, ул. 

<

...>, заключенный 30.07.2017 между ФИО1 и ЖСК «Новый Дом». 

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о зарегистрированных правах ЖСК «Новый Дом» на земельный участок площадью 1053 кв.метров с кадастровым номером 

<

...>, расположенный по адресу: г. Армавир, ул. 

<

...>.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об основных характеристиках объектов недвижимости - жилой дом общей площадью 50,2 кв.метров, с кадастровым номером 

<

...> и жилой дом общей площадью 61 кв.метров, с кадастровым номером 

<

...>, расположенные по адресу: г. Армавир, ул. 

<

...>, и зарегистрированных правах на данные объекты недвижимости ЖСК «Новый Дом».

Снять жилой дом общей площадью 50,2 кв.метров, с кадастровым номером 

<

...> и жилой дом общей площадью 61 кв.метров, с кадастровым номером 

<

...>, расположенные по адресу: г. Армавир, ул. 

<

...> с кадастрового учета в связи с прекращением существования объектов недвижимости.

Внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о праве собственности ФИО1 на земельный участок площадью 1053 кв.метров с кадастровым номером 

<

...>, расположенный по адресу: г.Армавир, ул.

<

...>.

Взыскать с ФИО1 в пользу ЖСК «Новый Дом» денежные средства в сумме 450 000 (четыреста пятьдесят тысяч) рублей, полученные в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи от 30.07.2017.

Решение в окончательной форме составлено 12 октября 2018 года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Армавирский городской суд. 

Судья подпись Нечепуренко А.В. Решение обжалуется, не вступило в законную силу