...

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 августа 2025 года г.Аксай

Аксайский районный суд Ростовской области в составе: председательствующего судьи Чимидова М.В., 

при помощнике судьи Олейниковой М.В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Аксайского района, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Филиал ППК Роскадастр по Ростовской области, Администрация Щепкинского сельского поселения об обязании заключить договор аренды, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации Аксайского района с иском об обязании заключить договор аренды. Заявленные требования обоснованы тем, что на основании постановления № 553-3 от 05.12.1994 года ФИО1 Октябрьской сельской администрации Аксайского района Ростовской области предоставлен земельный участок ..., кадастровый ..., в аренду сроком на 5 лет для строительства индивидуального жилого дома. Указанный земельный участок расположен по адресу: ..., площадью 2505+/-18 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства статус записи об объекте недвижимости имеет статус актуальные, ранее учтенные.

Истец указала, что в период с 1994 по 2008 год истец предприняла активные действия для реализации цели: получено разрешение на производство работ ... (1994 г.), разработан генеральный план участка (05.12.194г.), выполнено вынесение земельного участка в натуре и оформлен акт выноса границ (27.12.1994г.), заключен типовой договор о возведении дома (03.04.1995г.), утвержден проект дома № 02-92-0-Ф (19.12.1995г.), начато строительство (возведен фундамент из бетонных блоков), в 2008 г. оформлен технический паспорт на объект незавершенного строительства (05.06.2008) с указанием 18% готовности, в 2015-2016 истец предприняла меры для урегулирования статуса участка.

13.10.2008 года Администрацией было проведено обследование земельного участка, о чем составлен акт, в ходе обследования установлено, что земельный участок, предоставленный по Постановлению № 553-3 обрабатывается и находится в ухоженном состоянии, на земельном участке расположен фундамент. В дальнейшем строительные работы были прекращены по независящим от исполнителя обстоятельствам.

Срок аренды земельного участка закончился 05.12.1999 года. 

В сроки, установленные договором аренды, ФИО1 не смогла закончить строительство. Между тем, начиная с 1994 года систематически проводила санитарно-гигиенические мероприятия, соблюдала целевое назначение и разрешенное использование участка, установленного в соответствии с видом разрешенного использования.

23.09.2024 года ФИО1 подано заявление о государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером .... 03.10.2024 года Росреестром было приостановлено регистрация прав из-за отсутствия действующего договора аренды. 

24.10.2025 года истец подала заявление о продлении аренды на 3 года для завершения строительства, но получила отказ № 63.2/336 от 03.02.2025 года. 

Истец указывает, что в 2008 году оформлен технический паспорт, зафиксировавший выполнение 18% строительных работ, включая подготовку котлована под фундамент из бетонных блоков, их укладку и иные действия, соответствующие проектной документации. Факт демонтажа бетонных блоков и их складирование на территории участка, а также последующее засыпание котлована естественным грунтом (вследствие природных процессов и иных обстоятельств, не связанных с умышленным прекращением работ) не отменяет юридической значимости ранее выполненных работ, подтвержденных технической документацией. В связи с чем, изменение физического состояния участка, юридические основания для применения указанной нормы сохраняются, если документально подтвержден факт начала строительства его незавершенность по независящим от правообладателя обстоятельствам.

На основании изложенного, истец просит суд обязать Администрации Аксайского района заключить с ФИО1 заключить договор аренды на земельный участок 2505+\- 18 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства, сроком на 3 (три) года. 

Протокольным определением от 03 июля 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечена Администрация Щепкинского сельского поселения. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена судом надлежащим образом. 

Представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении, подержал исковые требования, просил суд удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика Администрации Аксайского района ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании просила отказать в удовлетворении заявленных требований по доводам, изложенным в письменном отзыве. 

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены судом надлежащим образом, причины неявки суду неизвестна.

Дело рассмотрено судом с учетом положений ст.167 ГПК РФ в отсутствие неявившихся лиц. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела усматривается, что ФИО1 на основании Постановления № 553-3 от 05.12.1994 года Октябрьской сельской администрации Аксайского района Ростовской области предоставлен земельный участок ..., кадастровый ..., в аренду сроком на 5 лет для строительства индивидуального жилого дома. Указанный земельный участок расположен по адресу: ..., площадью 2505+/-18 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства статус записи об объекте недвижимости имеет статус актуальные, ранее учтенные.

Согласно пункту 2 Постановления № 553-3 от 05.12.1994 года истцу в месячный срок необходимо было оформить документацию на строительство жилого дома в архитектуре г. Аксая. При неоформлении технической документации в указанный срок настоящее постановление теряет силу, а приусадебный участок считается свободным приусадебным фондом. 

Разрешением № 128 на производство работ, выданного Администрацией Аксайского района, истцу необходимо было выполнить работы в 1996 году по Постановлению № 553-3 от 05.12.1994 года. 

Согласно типового договора от 03.04.1993 года о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке истец согласно пункта 1 указанного паспорта обязана построить жилой дом на земельном участке в установленных квадратных метрах, однако, строительство не было произведено. Указанный факт не оспаривался истцовой стороной в ходе слушания дела. 

В пункте 3 паспорта указано, что земельный участок должен быть огорожен в соответствии с проектом, согласованным с органом по делам строительства и архитектур, в 3-х месячный срок со дня отвода земельного участка в натуре.

Строительные работы должны выстыть с таким расчетом, чтобы вся постройка была закончена в течение не более 3-х лет со дня получения разрешения на производство строительных работ от органов по делам строительства и архитектуры (п. 5 Постановления). 

В соответствии с выпиской из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером ..., расположен по адресу: ..., сведения о зарегистрированных правах на указанный земельный участок отсутствуют. 

Согласно предоставленной информацией Администрации Щепкинского сельского поселения, а также учитывая отсутствия зарегистрированных прав в Росреестре участок считается свободным. 

По информации Аксайского филиала государственного унитарного предприятия технической инвентаризации Ростовской области № 703 от 03.03.2009 года данные о регистрации прав собственности отсутствуют. 

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Названной нормой закреплено исключительное право правообладателя объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, на его предоставление в аренду однократно сроком на три года по окончании срока действия первоначального договора аренды.

При этом выполнение на земельном участке, предоставленном в аренду до 01.03.2015, строительных работ уже дает право истцу претендовать на заключение договора на три года.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

В частности, в силу пункта 2 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации к заявлению о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4 - 6 пункта 2 статьи 39.15 настоящего Кодекса. Предоставление указанных документов не требуется в случае, если указанные документы направлялись в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, по итогам рассмотрения которого принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка прилагаются:

1) документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в уполномоченный орган в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, установлен Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 января 2015 года №1.

Пунктом 33 указанного Перечня предусмотрено, что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. Вместе с тем, при отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект, заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных правовых норм, владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 года, то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, предоставляется право на заключение договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Как следует из материалов дела, в КИЗО АР Администрацией Щепкинского сельского поселения не передавались данные о ранее заключенном договоре аренды с ФИО1

Договор аренды ФИО1 в КИЗО АР не заключался, начисление арендных платежей по спорному земельному участку не проводились, в местный бюджет денежные средства не поступали. 

Доводы истца о фактическом строительстве жилого дома на предоставленном ему земельном участке ничем не подтверждены. Как следует из материалов дела, строительство дома не произведено, дом не был принят в эксплуатацию. 

В нарушение требований ст.56 ГПК РФ, доказательств, свидетельствующих об обратном, в материалах дела не имеется.

Комитет по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района Ростовской области в соответствии с ст. 2 Положения о КИЗО АР, является органом Администрации Аксайского района, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению муниципальным имуществом муниципального образования «Аксайский район», по предоставлению земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования «Аксайский район» и государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в пределах границ сельских поселений Аксайского района, и осуществлению иных, связанных с использованием земельных участков функций, в пределах полномочий установленных областным законодательством, сочетающим отраслевое управление с функциональным руководством межотраслевого характера. 

Таким образом, факт регистрации земельного участка предоставленного по Постановлению № 553-3 от 05.12.1994 года о предоставлении земельного участка в аренду под строительство нового жилого дома ФИО1, проживающей в ... на законных основания, суду не представлено, в связи с чем, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется. 

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст.12, 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации Аксайского района, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Филиал ППК Роскадастр по Ростовской области, Администрация Щепкинского сельского поселения об обязании заключить договор аренды оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Аксайский районный суд Ростовской области в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Решение суда в окончательной форме изготовлено 04 сентября 2025 года

Председательствующий М.В. Чимидов